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14 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL XXXXX PR XXXXX-9 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 5 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

17ª Câmara Cível

Publicação

Julgamento

Relator

Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho
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Ementa

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. CONTRATO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. NATUREZA DO NEGÓCIO JURÍDICO. ARTS. 722 A 729 DO CCB. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA DE IMÓVEIS. OBRIGAÇÃO DE MEIO. DEVER DE AGIR DILIGENTEMENTE A FIM DE ENCONTRAR NEGOCIANTES INTERESSADOS NA CONTRATAÇÃO E INTERMEDIAR A CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO. TERMOS E ADIMPLEMENTO CONTRATUAIS, ASSIM COMO VÍCIOS DOS BENS ENVOLVIDOS NO CONTRATO PRINCIPAL QUE NÃO INTEGRAM A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR.PRESTAÇÃO QUE SE RESTRINGE À DILIGÊNCIA NO EXERCÍCIO DE SUAS ATRIBUIÇÕES, ALHEIA A QUALQUER RESULTADO PRODUZIDO NO MUNDO FÁTICO. IMOBILIÁRIA RÉ QUE NÃO TEM LEGITIMIDADE PARA RESPONDER AOS PEDIDOS INICIAS. PEDIDOS EMBASADOS NO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA.ATRIBUIÇÃO DE RESPONSABILIDADE À IMOBILIÁRIA QUE ATUOU COMO INTERMEDIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. FATO DE A IMOBILIÁRIA HAVER REDIGIDO O INSTRUMENTO CONTRATUAL NÃO ALTERA AS CONCLUSÕES ANTERIORES.AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO MERO REDATOR.TERMOS DO CONTRATO PRINCIPAL FIRMADOS TER RECEBIDO PAGAMENTO DO SINAL QUE TAMPOUCO ALTERA O EXPOSTO. PAGAMENTO RECEBIDO COMO REPRESENTANTE DA VENDEDORA DO IMÓVEL. PODERES CONCEDIDOS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA.ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. PEDIDOS JULGADOS IMPROCEDENTES EM FACE DA IMOBILIÁRIA RÉ, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA.RECURSO PROVIDO. (TJPR - 17ª C.

Cível - AC - 1643820-9 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - Unânime - J. 07.06.2017)

Acórdão

Recomenda-se acessar o PDF assinado. Certificado digitalmente por: FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ Apelação Cível n.º 1.643.820-9, da 6ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina. Apelante : Agilar Negócios Imobiliários. Apelados : Juarez Martins, Sônia Maria de Souza e Bruno Martins. Relator : Des. Fernando Paulino da Silva Wolff Filho. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. CONTRATO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. NATUREZA DO NEGÓCIO JURÍDICO. ARTS. 722 A 729 DO CCB. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA DE IMÓVEIS. OBRIGAÇÃO DE MEIO. DEVER DE AGIR DILIGENTEMENTE A FIM DE ENCONTRAR NEGOCIANTES INTERESSADOS NA CONTRATAÇÃO E INTERMEDIAR A CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO. TERMOS E ADIMPLEMENTO CONTRATUAIS, ASSIM COMO VÍCIOS DOS BENS ENVOLVIDOS NO CONTRATO PRINCIPAL QUE NÃO INTEGRAM A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR. PRESTAÇÃO QUE SE RESTRINGE À DILIGÊNCIA NO EXERCÍCIO DE SUAS ATRIBUIÇÕES, ALHEIA A QUALQUER RESULTADO PRODUZIDO NO MUNDO FÁTICO. IMOBILIÁRIA RÉ QUE NÃO TEM LEGITIMIDADE PARA RESPONDER AOS PEDIDOS INICIAS. PEDIDOS EMBASADOS NO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRIBUIÇÃO DE RESPONSABILIDADE À IMOBILIÁRIA QUE ATUOU COMO INTERMEDIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. FATO DE A IMOBILIÁRIA HAVER REDIGIDO O INSTRUMENTO CONTRATUAL NÃO ALTERA AS CONCLUSÕES ANTERIORES. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO MERO REDATOR. TERMOS DO CONTRATO PRINCIPAL FIRMADOS TER RECEBIDO PAGAMENTO DO SINAL QUE TAMPOUCO ALTERA O EXPOSTO. PAGAMENTO RECEBIDO COMO REPRESENTANTE DA VENDEDORA DO IMÓVEL. PODERES CONCEDIDOS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. PEDIDOS JULGADOS IMPROCEDENTES EM FACE DA IMOBILIÁRIA RÉ, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA. RECURSO PROVIDO. Vistos, etc. Trata-se de apelação interposta contra a sentença de mov. 79.11 (complementada à mov. 103.1), que, em sede de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para o fim de: a) rescindir o contrato de compra e venda; e b) condenar as rés a indenizar os autores em R$10.300,00 a título de danos materiais. Inconformada, recorre a ré Agilar Negócios Imobiliários, ora apelante (mov. 124.1), alegando, em síntese, que: a) ela foi mera intermediadora do negócio de compra e venda; b) não possui legitimidade passiva para responder por vícios no imóvel; c) "os autores fizeram um acordo na presença de todas as partes em uma reunião realizada nas dependências da imobiliária em que estipularam que Maria de Lourdes (vendedora) providenciaria o conserto das janelas, fissuras apresentadas em um dos cômodos e, bem como 1 Proferida pelo Juiz de Direito Abelar Baptista Pereira Filho. TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ faria a demolição de uma cobertura nos fundos da casa que não estava averbada e ingeriria junto ao vizinho para refazer parte do muro de divisa, reconstruindo-o no local correto"; e d) a culpa pela rescisão foi dos autores, que simplesmente desistiram do negócio alegando demora nas reformas do imóvel. Com as contrarrazões dos autores (mov. 129.1) e da ré Maria de Lourdes Zati da Silva (mov. 130.1), os autos foram na sequência remetidos ao Tribunal. É o relatório. Voto I ­ O primeiro ponto do presente recurso diz respeito à (i) legitimidade passiva da ré Agilar Negócios Imobiliários. Pois bem. Em sua contestação, relativamente a essa questão, argumentou a ré que, "por não ser a legítima proprietária do bem e por não ter figurado no contrato de compromisso de compra e venda como a promitente vendedora do imóvel, a Imobiliária não pode figurar no pólo passivo desta ação de rescisão contratual" (mov. 24.1). De fato, a análise dos documentos juntados com a inicial, em especial do contrato de compra e venda de movs. 1.16 e 1.17, demonstra que a imobiliária ré não figurou como vendedora do imóvel, mas apenas como corretora, intermediando a relação entre os autores (compradores) e a outra ré (vendedora). Confira-se o conteúdo da cláusula quarta do referido documento: "Cláusula Quarta: Em decorrência da aproximação feita entre COMPROMITENTE (S) VENDEDOR (ES) e COMPROMISSÁRIO (S) COMPRADOR (ES), resultando na presente obrigação negocial mútua, declaram serviço de intermediação do negócio realizado, fazendo jus a AGILAR ­ Negócios Imobiliários, ao recebimento integral da comissão pela intermediação." Os pedidos iniciais, por sua vez, relacionam-se exclusivamente à rescisão do contrato de compra e venda; à anulação do distrato; à devolução dos valores pagos pelos autores a título de arras (R$10.000,00); ao ressarcimento dos valores gastos para obtenção das certidões necessárias à realização do negócio de compra e venda (R$300,00); e, por fim, à indenização por danos morais. Cabe avaliar, assim, se o fato de a imobiliária ré ter apenas servido de intermediadora do processo de venda do imóvel lhe confere legítima para responder a algum dos pedidos dos autores. II ­ Para tanto, faz-se necessária, inicialmente, a análise da natureza jurídica e eficácia do contrato de corretagem, que é, exatamente, o negócio jurídico que justifica a intermediação da imobiliária (corretora) na concretização da compra e venda realizada entre os autores (compradores) e a ré Maria de Lourdes Zati da Silva (vendedora). Conforme dispõem os arts. 722 a 729 do CCB, o contrato de corretagem é o negócio jurídico por meio do qual um sujeito contrata outro, com o qual não mantém qualquer relação de dependência, para que obtenha em seu favor um ou mais negócios, segundo as instruções recebidas daquele. Basicamente, por meio desse negócio jurídico, o comitente contrata o corretor para que este intermedeie negociações em seu favor e no seu interesse. Em virtude da configuração desse tipo de relação jurídica contratual, portanto, vê-se que se vincula o corretor a uma obrigação de meio, baseada na atuação diligente e prudente de buscar obter negócios que favoreçam TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ seu comitente, nos termos em que contratado. Dito de outro modo, o dever e a responsabilidade do corretor ­ no caso concreto, da imobiliária ré ­ se resumem ao exercício diligente das ações ordinariamente necessárias para a localização de possíveis pessoas dispostas a fazer negócios com o comitente nos termos por este indicados. De conseguinte, não podem ser imputados ao corretor a responsabilidade pelo conteúdo do negócio, seu adimplemento ou mesmo por eventuais vícios redibitórios nos bens negociados, os quais são de inteira responsabilidade das partes contratantes, exclusivas responsáveis pela oferta e pela aceitação do negócio jurídico, assim como por seus termos. O corretor, como já dito, possui uma obrigação de meio, respondendo tão somente pela prudência e diligência no exercício de suas atribuições, quer dizer, o modo pelo qual auxiliou ou intermediou a negociação em favor do comitente, não respondendo pelos termos, adimplemento ou proveito do negócio principal ­ pelo que, evidentemente, responderá somente a parte contratual a quem tais vícios forem imputáveis. Em igual sentido, leciona Flávio Tartuce: "O que o dispositivo consagra é a obrigação do corretor de executar o contrato com a diligência e prudência necessárias, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios (obrigação de meio ou diligência). O corretor deve, ainda, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou riscos do negócio, das alterações de valores e de tudo mais que em total sintonia com o princípio da boa-fé objetiva."2 Em resumo, a prestação devida pelo corretor é unicamente o exercício diligente das condutas necessárias a encontrar negociantes dispostos a firmar contratos com o comitente e intermediar as negociações. Nesses casos, o corretor responde apenas pelo modo que desempenhou suas funções (pois o objeto da prestação é justamente sua conduta), sendo que a diligência no desempenho delas é elemento intrínseco e indissociável da obrigação. Feito os apontamentos necessários, passa-se ao exame de como eles afetam cada um dos pedidos autorais, no que se refere à legitimidade da imobiliária ré. II.a) A começar pelos pedidos de rescisão do contrato de compra e venda e de anulação do distrato, com relação aos quais, evidentemente, é impossível reconhecer qualquer legitimidade relativa à ré, ora apelante. Afinal, como restou fixado anteriormente, a ré foi mera intermediadora dos negócios jurídicos mencionados, de modo que ela não responde pela rescisão da compra e venda e nem pela anulação do distrato, pois não foi quem inadimpliu e nem quem se beneficiou da vontade viciada dos autores no momento do distrato. A propósito, vale destacar que o fato de, muito provavelmente, ter sido a própria imobiliária ré quem redigiu o contrato de compra e venda e o distrato havidos entre os autores e a ré Maria de Lourdes Zati da Silva 2 TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 3: Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 6ª ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2011, p. 547. TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ ­ frise-se, fato comum no ramo imobiliário ­ não afasta as conclusões acima expostas, pois os negócios foram firmados livremente entre as partes e não pela imobiliária, sendo a ela estranho. Basicamente, a imobiliária, como mera redatora do contrato, não se vincula aos contratos, respondendo simplesmente pela diligência na estipulação das cláusulas segundo a vontade das partes ­ o que não é objeto da presente demanda. A respeito desses dois pedidos, portanto, a legitimidade é exclusiva da ré Maria de Lourdes Zati da Silva. II.b) Quanto ao pedido de devolução dos valores pagos pelos autores a título de arras/sinal (R$10.000,00), da mesma forma, a legitimidade da ré, ora apelante, é manifesta. Isso porque, embora o recibo de mov. 1.19 confirme que os R$10.000,00 foram pagos à imobiliária Agilar, certo é que, ao receber tal montante, ela estava atuando como mera intermediária das negociações de compra e venda entre os contratantes. Isto é, tal quantia foi recebida em nome da ré Maria de Lourdes Zati da Silva, única proprietária e vendedora do imóvel, com base nos poderes concedidos pela cláusula décima quarta do contrato de compra e venda: "Cláusula Décima Quarta: Por este ato as partes outorgam à AGILAR Negócios Imobiliários, os poderes para receber importâncias em seu nome, emitir recibos relativos à transação ora pactuada e praticar todo e qualquer ato necessário para a viabilização do presente negócio, validando-os no ato de suas emissões, sendo que terá sua prestação de contas feita ao final, aos outorgantes."Em um negócio de compra e venda de bem imóvel não intuito de quitar parte do valor devido ao proprietário do bem posto à venda e é apenas com o fim de facilitar essa transação de valores que a imobiliária se dispõe a receber pagamentos em nome dos negociantes, como representante deles nos termos do art. 308 do CCB. Aliás, não é por outro motivo senão os acima expostos que os autores narraram em sua inicial que"em 23 de fevereiro de 2015 os Autores foram chamados na sede da segunda Requerida que os fez assinar um documento (DISTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL), documento em anexo, que fora assinado pelos Autores e pela primeira Requerida, onde houve a rescisão do contrato de compra e venda e a primeira Requerida se dispôs a devolver os R$10.000,00 quando da revenda do imóvel a terceiro". Ora, se a ré Maria de Lourdes Zati da Silva (vendedora) assumiu, no momento da realização do distrato, a obrigação de devolver o sinal, é evidente que a imobiliária recebeu o sinal em nome dela. Além disso, firme nesse entendimento, conclui-se, ainda, que a afirmação feita pela imobiliária de que "o dinheiro a título de sinal fora utilizado para legalização do bem imóvel, tendo em vista que não possuía Habite-se e Averbação da construção, bem como a título de comissão sobre a intermediação" pode ser interpretada de duas maneiras: ou houve uma autorização por parte da vendedora para que a imobiliária utilizasse o valor do sinal para tais fins; ou houve ato ilícito por parte da imobiliária, que utilizou os valores sem autorização e, por isso, pode vir a responder por descumprimento do contrato de corretagem ou, ainda, por abuso dos poderes de representante. Se houve autorização para utilização dos valores pela imobiliária, porém, é questão a ser debatida entre as rés em ação própria, pois diz respeito à execução do contrato de corretagem, sendo, pois, de todo irrelevante para a presente demanda. TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ Passando-se as coisas dessa maneira, ilegítima a imobiliária ré para responder pelo pedido de devolução do sinal/arras, uma vez que, ao receber esse valor, atuava em nome da ré Maria de Lourdes Zati da Silva, única pessoa que pode responder por sua devolução. II.c) Relativamente ao pleito de ressarcimento dos valores gastos para obtenção das certidões necessárias à realização do negócio de compra e venda (R$300,00), pelos mesmos motivos já expostos, não se verifica a legitimidade da imobiliária ré. Como já explicado, a corretora não pode ser culpada pelo inadimplemento do contrato de compra e venda, já que não atua nele como contratante, mas apenas como intermediadora, de modo que jamais lhe poderia ser imputado o dever de ressarcir as custas que o perecimento do negócio causou a uma das partes contratantes ­ no caso, os valores gastos com certidões. II.d) No que diz respeito, por fim, ao pedido de indenização por danos morais, deve-se iniciar pelo exame de quais fatos, segundo a narrativa inicial, teriam sido causadores de dano moral aos autores. Consta na petição inicial: "Em razão da quebra de relação contratual por parte das Requeridas na venda de produto (imóvel) com vício/defeito que impediu a obtenção do financiamento Junto à CAIXA ECONOMICA FEDERAL e aquisição do imóvel pelos Autores, e retenção de valores de arras no importe de R$10.000,00 cobrados antecipadamente pelos requeridos, sem a realização das reformas necessárias no imóvel para permitir a obtenção do financiamento e a celebração de posterior distrato sem devolução dos valores, que ocasionou inúmeros danos aos Adquirentes que com muito esforço pagaram reuniram a quantia em dinheiro, pretendiam adquirir o imóvel próprio, fato este que lhe causou inúmeras frustrações e angústias, sofrimento, dúvidas e descrédito na realização de sonhos. É evidente que as REQUERIDAS, por meio de ato ilícito (consistente na injustificada inexecução culposa do contrato), violou direitos extrapatrimoniais dos Requerentes. Ora, é óbvio que a demora a não realizaçao do negorico e recusa na devolução dos valores, causou- lhes frustrações, inseguranças, danos, incômodos, dissabores além do razoável, isto é, além daquilo que se convencionou chamar de `meros dissabores inerentes à vida em sociedade'." A partir do trecho acima, fácil delimitar que os danos morais sofridos pelos autores advieram de dois fatores: da inexecução injustificada do contrato de compra e venda e da demora/recusa na devolução do sinal. Acontece que, como já se viu, nem o inadimplemento da compra e venda nem a devolução do sinal podem ser imputados à imobiliária ré, de tal modo que, via de consequência, não é ela parte legítima para reparar os danos morais sofridos pelos autores em decorrência desses fatos. De todo modo, o pedido indenizatório foi julgado improcedente pela sentença, porção em que ela não foi recorrida, sendo desnecessário maiores discussões a seu respeito. III ­ Não é o caso, porém, de extinguir o feito sem julgamento de mérito com base na ilegitimidade passiva da ré (art. 485 VI do TRIBUNAL DE JUSTIÇA ESTADO DO PARANÁ NCPC), uma vez que já se exarou toda a atividade cognitiva a ser produzida no processo, devendo, assim, ser aplicada a teoria da asserção. O julgamento, portanto, deve ser de improcedência dos pedidos iniciais em face da ré Agilar Negócios Imobiliários, nos termos do art. 487 I do NCPC. Posto isso, voto no sentido de dar provimento ao apelo, para o fim de julgar improcedentes os pedidos iniciais em face da ré Agilar Negócios Imobiliários. Em função da reforma da sentença, a sucumbência deve ser redistribuída. No que toca às custas processuais, a ré Agilar Negócios Imobiliários deverá ser ressarcida de seus eventuais gastos integralmente pelos autores, enquanto que as demais despesas serão repartidas na proporção de 40% (quarenta por cento) pelos autores e de 60% (sessenta por cento) pela ré Maria de Lourdes Zati da Silva, seguindo o determinado na sentença. Já os honorários advocatícios, estes são devidos nos valores de R$900,00 (novecentos reais) para o advogado dos autores, R$600,00 (seiscentos reais) para o advogado da ré Maria de Lourdes Zati da Silva e R$1.500,00 (mil e quinhentos reais) para o advogado da ré Agilar Negócios Imobiliários. Lembrando que os honorários devidos ao advogado dos autores deverão ser pagos somente pela ré Maria de Lourdes Zati da Silva. Dispositivo Acordam os integrantes da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar provimento ao apelo, nos termos do voto do Relator. Silva (Presidente) e a Juíza Subst. 2 G. Luciane Bortoleto. Curitiba, 07 de junho de 2017. Des. Fernando Paulino da Silva Wolff Filho ­ Relator
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