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22 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Apelação: APL 0001356-02.2019.8.16.0080 PR 0001356-02.2019.8.16.0080 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 2 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
15ª Câmara Cível
Publicação
17/08/2020
Julgamento
17 de Agosto de 2020
Relator
Juiz Fabio Andre Santos Muniz
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Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO. IRREGULARIDADE NO LOTEAMENTO. VIOLAÇÃO À LEI N. 6.766/79. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. NECESSECIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA PELO ÓRGÃO MUNICIPAL. OBJETO ILÍCITO. NEGÓCIO NULO. PRECEDENTES DESTA CORTE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. POSSIBILIDADE DE RATEIO DAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ANTE A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Os projetos de loteamento e desmembramento devem ser previamente aprovados pela Prefeitura Municipal e, caso obtenham parecer positivo, devem ser submetidos a registro imobiliário no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade de aprovação, conforme preconiza os artigos 12 e 18 da Lei 6.766/79.
II. A lei proíbe a venda de lotes de loteamento sem registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 37, Lei Federal no. 6.766/79), os negócios jurídicos de compra e venda de frações ideais ou lotes do loteamento celebrados expressamente contra vedação legal, são atos jurídicos nulos, uma vez que possuem objeto ilícito (art. 166, II, Código Civil).
III. “Não havendo os requisitos legais de loteamento, “inviável se torna para o ente Municipal a aprovação do projeto em discussão, não podendo o Judiciário convalidar ato praticado de forma irregular” (Apelação Cível TJPR 125.157” (apelação nº 0002341-42.2014.8.16.0113, relator: des. Marcelo Gobbo Dalla Dea).
IV. É possível o rateio dos honorários advocatícios quando se vislumbrar a existência de sucumbência recíproca, como ocorreu na presente, conforme precedentes desta Câmara: TJPR - 15ª C.Cível - 0036797-90.2019.8.16.0000 - Colorado - Rel.: Desembargador Jucimar Novochadlo - J. 04.09.2019. (TJPR - 15ª C.Cível - 0001356-02.2019.8.16.0080 - Engenheiro Beltrão - Rel.: Juiz Fabio Andre Santos Muniz - J. 17.08.2020)

Acórdão

I. Trata-se de recurso de apelação em face da sentença que julgou procedente em parte a ação de rescisão contratual proposta pelo apelante em face do apelado (mov. 48.1), que determinou a rescisão contratual por culpa do comprador, bem como, a obrigação do requerido em proceder a devolução das parcelas pagas, abatido o percentual de 10%, relativo à cláusula penal que sofreu redução, tudo atualizado pelo índice INPC. Em face da sucumbência recíproca, condenou o autor ao pagamento de 40% das custas e honorários advocatícios e a ré ao percentual de 60%, estes fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, nos moldes do artigo 85, § 2º, do CPC.O apelante, em síntese, alega que: a) a nulidade do contrato em razão da ausência de registro do empreendimento na matrícula do imóvel, ofendendo, assim, o artigo 32 da Lei N. 4.591/64.; b) desta forma, o loteador/proprietário apenas poderia colocar à venda os lotes após o devido registro junto ao CRI; c) a apelada não seria a legítima proprietária do imóvel ; d) não houve a conclusão das obras de infraestrutura dentro do prazo acordado, em contraposição ao que previa a cláusula contratual 5ª, parágrafo único; e) o pacto foi firmado em 02/07/2015 e, ultrapassado o prazo contratual de 48 meses, ainda não há autorização municipal para construção das unidades condominiais; f) assim, pugna pelo reconhecimento de culpa exclusiva da vendedora pela rescisão contratual e requer a devolução integral das parcelas pagas; g) a condenação da requerida ao pagamento da cláusula penal; h) a necessidade de incidência da cláusula penal sobre os montantes pagos pelo consumidor e não sobre o valor total do contrato; i) a rescisão contratual a partir da data da notificação extrajudicial recebida pela requerida (04/02/2019) e, alternativamente, na data da citação; j) a necessidade de redistribuição dos honorários advocatícios, bem como, a impossibilidade de rateio dos honorários sucumbenciais, respeitado o mínimo de 10%, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. O apelado apresentou contrarrazões (mov. 60.1).É o relatório. II. DO VOTO E DOS SEUS FUNDAMENTOSConheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade previstos pelos artigos 1.009 a 1.014 do Código de Processo Civil.Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição das parcelas pagas e indenização por danos materiais e morais movida por Egídio Souza Amorim e Elza Franchin Amorim em face de Só Rios Empreendimentos Imobiliários Ltda.Narrou o autor na inicial que em 02/07/2015 firmou o instrumento particular de compra e venda de 01 Unidade Condominial junto ao “Estância Mandijuba do Ivaí”, no valor de R$ 100.200,00 (cem mil e duzentos reais). Entretanto, “Não obstante o não cumprimento dos requisitos quanto á infraestrutura previstas em contrato, os Autores ao tentarem regularizar seu imóvel, descobriram que o Loteamento/condomínio em comento se encontra irregular, pois não há registro na matrícula do imóvel ou mesmo autorização dos órgãos públicos para a realização daquele”. Por esta razão, pugnou pela rescisão contratual e a respectiva devolução das parcelas pagas, bem como, pedido de indenização por perdas e danos.Sobreveio sentença que deu parcial procedência aos pedidos autorais.Pois bem.Da alegação de nulidade do contrato de compra e venda por ausência de registro do empreendimento na matrícula do imóvelSustenta o recorrente a nulidade do pacto, pois alega que não houve o devido registro do empreendimento na matrícula do imóvel nº 17.668 antes da venda, ofendendo, assim, o artigo 32 da Lei N. 4.591/64.Com razão.Dispõe o artigo Art. 37 da Lei Nº 6.766/79: É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.Além disso, o artigo Art. 12 da mencionada Lei prescreve: O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. e desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.Os projetos de loteamento e desmembramento devem ser aprovados pela Prefeitura Municipal e após devem ser submetidos a registro imobiliário no prazo de 180 dias, nos exatos limites dos termos dos artigos 12 e 18 da Lei 6.766/79.Ou seja, o descumprimento de tais requisitos enseja a irregularidade do loteamento.No caso em discussão, o contrato particular de compra e venda diz respeito à unidade condominial nº 04 da Quadra I, com área de 415,73 m² da “Estância Mandirituba do Ivaí”, conforme cláusula 3.0 (mov. 1.13 – pág. 01).Contudo, da análise da matrícula do imóvel nº 17.668 (mov. 1.24), não se vislumbra o registro do loteamento/condomínio na matrícula do imóvel no momento do ajuizamento da demanda. Tal circunstância, por entrar em conflito com regra cogente (Lei nº 6.766/79), torna ilícita a venda da unidade condominial, objeto do contrato, e, portanto, implica a nulidade a contratação, nos termos dos artigos 166, II e 169, do Código Civil.Sobre o tema, confira-se o precedente do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO. 1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra evenda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. 2. Ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda por disposições legais expressas da Lei n. 6.766/79 (arts. 37 e 46) diante da ausência de regularização do loteamento sem registro ou aprovação pelo Poder Público. 3. Precedentes jurisprudenciais específicos desta Corte e dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Rio Grande do Sul. 4. A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc". ( REsp 1304370/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2014, DJe 05/05/2014).Na mesma linha, já decidiu esta Corte: AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICOCUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. RECURSO DE APELAÇÃO DO RÉU: (...) CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NULIDADE. LOTEAMENTO/OCUPAÇÃO IRREGULAR. ART. 37 DA LEI Nº 6.766/79. NEGÓCIO VEDADO PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. OBJETO ILÍCITO. PARTES QUE DEVEM RETORNAR AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR, AC 0001171-59.2016.8.16.0147, 17ª C. Cível, Rel.: Des. Lauri Caetano da Silva, j. 19.06.2019) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.APELAÇÃO DA PARTE AUTORA. NULIDADE DO CONTRATO. IRREGULARIDADE NO LOTEAMENTO. VIOLAÇÃO A LEI 6.766/79. AUSÊNCIA DE REGISTRO. OBJETO ILÍCITO. NEGÓCIO NULO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. SÚMULA 543 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS CONSUBSTANCIADA NA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. IMPOSTOS PAGOS. ABARCADOS PELA CLÁUSULA PENAL. NATUREZA DO NEGÓCIO. PRECEDENTES. DEMAIS PEDIDO PREJUDICADOS, EIS QUE SUCESSIVOS. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA. PARTE RÉ DEVERÁ ARCAR COM O ÔNUS SUCUMBENCIAL. HONORÁRIOS EM 12% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.1. Os projetos de loteamento e desmembramento devem ser aprovados pela Prefeitura Municipal e, caso obtenham parecer positivo, devem ser submetidos a registro imobiliário no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade de aprovação, conforme preconiza os artigos 12 e 18 da Lei 6.766/79.2. No caso dos autos, nota-se da documentação juntada que o imóvel vendido está inserido em um loteamento, o qual, até o momento do ajuizamento da ação, não se encontrava regularizado. Afinal, conforme se verifica da matrícula juntada no Mov. 31.2, consta como proprietários do imóvel os Srs. Wellingthon Ricardo Torini e Willian Renan Torini e não a ré.3. Desta forma, é inequívoca a ilegalidade cometida pela ré, com a evidente infração ao que dispõe o art. 37 da Lei 6.766/79. Assim, o objeto do contrato é ilícito e se é ilícito, o contrato é nulo.4. Conforme determina a Súmula n. 543 do STJ, ocorrendo culpa exclusiva do promitente vendedor, deverá haver a imediata e integral devolução dos valores pagos pelo compromissário vendedor, que neste caso é o montante de R$ 5.208,67, devidamente corrigido pela média no INPC com o IGP-DI, com juros de mora de 1% ao mês a contar da data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.5. Diante da nulidade do contrato, a ré deu ensejo a rescisão contratual, razão pela qual cabível a aplicação da cláusula penal prevista na cláusula trigésima do contrato firmado entre as partes, devendo a ré, portanto, responder pela multa equivalente a 20% sobre o valor do contrato, até mesmo porque houve o inadimplemento absoluto de sua obrigação.6. Frisa-se, ainda, que em razão da exigência de impostos sobre o imóvel estar atrelada à própria natureza jurídica do contrato entabulado entre as partes, sendo inerente às obrigações principais ali contidas, tem-se que os danos eventualmente surgidos em razão do seu adimplemento restam abarcados pela cláusula penal, inviabilizando pedido de indenização suplementar para cobrir tais débitos. Precedentes.7. Tendo em vista o provimento do presente recurso para se declarar a rescisão contratual e a condenação da parte ré ao pagamento da cláusula penal, que já abarca eventuais danos sofridos pelo pagamento de impostos relativos ao imóvel, nota-se que os demais argumentos suscitados pela parte autora restam prejudicados, eis que apenas sucessivos, razão pela qual deixo de analisá-los.APELAÇÃO DA PARTE RÉ. ANTE A DECLARAÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO PELA ILICITUDE DO OBJETO HOUVE O RECONHECIMENTO DE CULPA DA PARTE RÉ. ASSIM, NÃO CABE A RÉ COBRAR DA AUTORA DE DESPESAS RELATIVAS AO CONTRATO. PORTANTO, ANTE OS FUNDAMENTOS ADOTADOS PARA SE DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA, O RECURSO DA RÉ RESTA PREJUDICADO.1. Apesar da insurgência da parte ré, nota-se que sua pretensão resta prejudicada em razão da declaração de nulidade do contrato firmado entre as partes por sua própria culpa. Afinal, em razão do contrato ter sido declarado nulo pela ilicitude do objeto fornecido pela parte ré, não há como obrigar a parte autora a arcar com qualquer despesa atinente à celebração do próprio contrato, sendo inviável, inclusive, a retenção de valores, nos termos da Súmula 543 do STJ, já referida anteriormente.2. Em suma, ante os fundamentos adotados para se dar parcial provimento ao recurso da parte autora, julgo prejudicado o recurso da parte ré. (TJPR - 18ª C.Cível - 0012155-70.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea - J. 04.03.2020) Transcreve-se trecho da fundamentação utilizada pelo Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea (relator do recurso de apelação nº 0012155-70.2017.8.16.0017): “Neste viés, tendo em vista a irregularidade da venda efetuada, sendo contrária ao texto expresso em lei, tem-se que o objeto do negócio jurídico entabulado entre as partes revela-se ilícito. O registro do loteamento na matrícula do bem é essencial para a validade do contrato. Assim, se não realizado, o objeto do contrato é ilícito e se é ilícito, o contrato é nulo. O documento de mov. 20.11, juntado em contestação, denota que a aprovação do condomínio pela prefeitura ocorreu somente em dezembro de 2016, corroborando ainda mais a ilicitude do objeto negociado.Sendo assim, reconhecida a nulidade do contrato, deve ser reformada a sentença.Dos efeitos da declaração de nulidade do negócio jurídicoNos termos do artigo 182, do Código Civil, após a anulação do contrato devem as partes retornar ao status originário, a propósito: Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.Neste contexto, sendo nulo o negócio jurídico celebrado entre os litigantes, em razão da ilicitude do objeto, tem-se que a culpa pelo inadimplemento contratual se deu por culpa da apelada/vendedora.Assim, de acordo com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.Portanto, deve a apelada restituir integralmente as parceladas pagas pelo consumidor, de forma atualizada pela média no INPC com o IGP-DI desde a data de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação de 1%, nos termos do art. 405 do Código Civil, tudo a ser apurado em sede de liquidação de sentença.Por sua vez, deve o apelante desocupar o imóvel, se ainda não o fez, e colocá-lo à disposição da apelada, sob pena de expedição do competente mandado de imissão na posse.Conclui-se que a sentença deve ser reformada neste aspecto, restando, então, prejudicados os demais pedidos do apelo visto que o reconhecimento da nulidade do contrato impede a aplicação da cláusula penal, já que constitui vício que afeta o plano da existência da relação jurídica, sendo devido somente o retorno das partes ao status quo ante.Da redistribuição do ônus de sucumbênciaEm virtude do parcial provimento do apelo, reconhecida a nulidade contratual, devem os encargos de sucumbência serem redistribuídos de acordo com o sucesso e derrota de cada litigante, nos termos do artigo 86, do CPC.Desta forma, o autor deve arcar com 20%, visto que sucumbiu no pedido referente à condenação da apelada em perdas e danos, enquanto o réu deve arcar com os 80% restantes das custas e honorários advocatícios, mantido o percentual de honorários fixados em sentença, observada a condição do autor de beneficiário da justiça gratuita.Por fim, ressalta-se que é possível o rateio dos honorários advocatícios quando se vislumbrar a existência de sucumbência recíproca, como ocorreu na presente, conforme já decidiu esta Câmara: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PLURALIDADE DE VENCEDORES. VERBA SUCUMBENCIAL QUE DEVE SER RATEADA PROPORCIONALMENTE ENTRE OS PROCURADORES. EXTINÇÃO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE. Havendo pluralidade de vencedores representados por distintos advogados, e inexistindo individualização do arbitramento dos honorários advocatícios, deve ocorrer o rateio do montante fixado, nos termos do artigo 23 do Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil. Agravo de instrumento não provido. (TJPR - 15ª C.Cível - 0036797-90.2019.8.16.0000 - Colorado - Rel.: Desembargador Jucimar Novochadlo - J. 04.09.2019) Logo, diante da sucumbência recíproca, ambos os procuradores foram vencedores em suas respectivas proporções, sendo, portanto, possível o rateio dos honorários advocatícios.Sendo assim, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao apelo, para o fim de reconhecer a nulidade do contrato e determinar o retorno das partes ao status quo ante, nos termos da fundamentação.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/923069896/processo-civel-e-do-trabalho-recursos-apelacao-apl-13560220198160080-pr-0001356-0220198160080-acordao

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