jusbrasil.com.br
12 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL XXXXX PR XXXXX-5 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 8 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

12ª Câmara Cível

Publicação

Julgamento

Relator

Desembargadora Rosana Amara Girardi Fachin
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE SUPRIMENTO JUDICIAL - REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA - DILIGÊNCIA REGISTRAL ESTABELECENDO UMA SÉRIE DE EXIGÊNCIAS A SEREM CUMPRIDAS PELOS AUTORES - PEDIDO DE SUPRIMENTO DO CONSENTIMENTO DA REQUERIDA PARA O REGISTRO DA COMPRA E VENDA RELATIVA A PARTE DO IMÓVEL SOBRE O QUAL INCIDE PENHORA - ARREMATAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL PENHORADA POR UMA DAS REQUERENTES - IMPOSSIBILIDADE DO SUPRIMENTO, MESMO ANTE O AFASTAMENTO DA INEFICÁCIA DA ARREMATAÇÃO, POR FRAUDE CONTRA CREDORES, PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - IMPOSSIBILIDADE DA DETERMINAÇÃO JUDICIAL DO REGISTRO, SEM QUE SEJAM CUMPRIDAS AS EXIGÊNCIAS DO REGISTRADOR - SENTENÇA MANTIDA.

1. Tratando-se de desmembramento de propriedade rural, não se revela possível a determinação judicial do registro de escritura pública em matrícula do imóvel, sem que sejam cumpridas todas as exigências previstas em lei e consignadas na diligência registral.
2. Quando a penhora incide sobre imóvel tido em regime condominial, a constrição não especifica a parte sobre a qual, concretamente, recai, dado que o bem, até a divisão, é objeto pro indiviso da titularidade.
3. Muito embora seja possível a alienação de imóvel onerado por penhora, não há como realizar a transferência da propriedade, no todo ou de parte ideal, sem que dela conste o gravame, suscetível de ser levantado apenas por extinção ou consentimento da parte credora.RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 12ª C.Cível - AC - 986645-5 - Nova Fátima - Rel.: Desembargadora Rosana Amara Girardi Fachin - Unânime - J. 23.10.2013)

Acórdão

Atenção: O texto abaixo representa a transcrição de Acórdão. Eventuais imagens serão suprimidas. Recomenda-se acessar o PDF assinado. APELAÇÃO CÍVEL Nº 986.645-5, DE NOVA FÁTIMA ­ VARA ÚNICA APELANTE: EDULY REGINATO ROSS E OUTROS APELADA : CANP ­ COMERCIAL AGRÍCOLA NORTE PROCOPENSE LTDA RELATORA: DESª. ROSANA AMARA GIRARDI FACHIN APELAÇÃO CÍVEL ­ AÇÃO DE SUPRIMENTO JUDICIAL ­ REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA ­ DILIGÊNCIA REGISTRAL ESTABELECENDO UMA SÉRIE DE EXIGÊNCIAS A SEREM CUMPRIDAS PELOS AUTORES ­ PEDIDO DE SUPRIMENTO DO CONSENTIMENTO DA REQUERIDA PARA O REGISTRO DA COMPRA E VENDA RELATIVA A PARTE DO IMÓVEL SOBRE O QUAL INCIDE PENHORA ­ ARREMATAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL PENHORADA POR UMA DAS REQUERENTES ­ IMPOSSIBILIDADE DO SUPRIMENTO, MESMO ANTE O AFASTAMENTO DA INEFICÁCIA DA ARREMATAÇÃO, POR FRAUDE CONTRA CREDORES, PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA ­ IMPOSSIBILIDADE DA DETERMINAÇÃO JUDICIAL DO REGISTRO, SEM QUE SEJAM CUMPRIDAS AS EXIGÊNCIAS DO REGISTRADOR ­ SENTENÇA MANTIDA. 1. Tratando-se de desmembramento de propriedade rural, não se revela possível a determinação judicial do registro de escritura pública em matrícula do imóvel, sem que sejam cumpridas todas as exigências previstas em lei e consignadas na diligência registral. 2. Quando a penhora incide sobre imóvel tido em regime condominial, a constrição não especifica a parte sobre a qual, concretamente, recai, dado que o bem, até a divisão, é objeto pro indiviso da titularidade. 3. Muito embora seja possível a alienação de imóvel onerado por penhora, não há como realizar a transferência da propriedade, no todo ou de parte ideal, sem que dela conste o gravame, suscetível de ser levantado apenas por extinção ou consentimento da parte credora. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 986.645-5, de Nova Fátima, Vara Única, em que são Apelantes Eduly Reginato Ross e Outros e Apelada CANP ­ Comercial Agrícola Norte Procopense Ltda. Trata-se de Ação de Suprimento Judicial (autos nº 314/2008) ajuizada por Eduly Reginato Ross e Outros em face de CANP ­ Comercial Agrícola Norte Procopense Ltda., com a pretensão de obter o registro de escritura pública de compra e venda de propriedade imóvel rural, em razão da falta de anuência da Requerida. Afirmam os Autores que são proprietários do imóvel matriculado sob o nº 2.299 do Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Fátima e que, conforme escritura pública de compra e venda lavrada em 16.10.2008, da propriedade dos Requerentes se destacou, para venda, uma área menor, de três alqueires paulistas, estabelecendo-se suas divisas e confrontações. Segundo alegam, nas averbações 3 e 4 da matrícula do imóvel, há duas penhoras incidentes sobre fração ideal correspondente a 8,33%, provenientes de execuções movidas em face de Sinval Leite Macedo, pela Primeira Requerente e pela Requerida, sendo que esta busca obter judicialmente a ineficácia da arrematação de tal percentual, pela Requerente. Nesse sentido, afirmam que a Requerida alegou fraude à execução e ainda não há decisão definitiva a respeito da questão, que é objeto de Recurso Especial ainda não julgado. Assim, afirmam que não obtiveram a anuência da Requerida para a realização do registro, o que configura abuso de direito, pois a área remanescente possui valor suficiente para a garantia da dívida junto à Requerida (alcançando o valor de mercado de, aproximadamente, R$ 6.000.000,00) e inexistem outros ônus incidentes sobre o imóvel. Por meio da sentença1, a i. Magistrada a quo julgou improcedente o pedido inicial, sob o fundamento de que a matéria é complexa, envolvendo outros feitos, não sendo possível o suprimento judicial, mesmo porque os Autores não se desincumbiram do ônus de demonstrar a veracidade de suas alegações, quanto ao valor atualizado da dívida e o valor da área remanescente do imóvel. Por fim, condenou os Autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do procurador da Requerida, arbitrados em R$ 800,00. Inconformados, Eduly Reginato Ross e Outros interpuseram Recurso de Apelação2, sustentando, em síntese, que: a) a área adquirida pelos Apelantes, por meio da escritura pública, corresponde a apenas 1,7% do imóvel em questão e não foi possível o seu registro porque o Cartório de Registro de Imóveis condicionou tal ato à anuência da Requerida, que se recusa a dar seu consentimento, injustamente; b) a Requerida possui penhora incidente sobre 8,333% do mesmo imóvel, estando pendente a discussão sobre fraude contra credores no Recurso Especial nº 1219093; c) os compradores têm ciência da penhora e de toda a discussão jurídica existente; d) os Apelantes apenas realizaram a venda do imóvel em razão da insistência dos compradores, inexistindo interesse dos Apelantes na venda do imóvel, por parcelas; e) a existência de penhora não impede alienação, conforme o consignado na sentença, razão pela qual a constrição não pode impedir a averbação da escritura pública de compra e venda; f) independentemente do valor atualizado da dívida de Sinval Leite Machado para com a Requerida, a penhora está limitada a uma fração ideal de 8,333% do imóvel, ao passo que a venda a ser averbada corresponde a 1,7% do imóvel, sendo irrisória diante da área remanescente, de 98,3% do total; g) na pior das hipóteses, os Apelantes teriam de adequar suas frações ideais no total do imóvel, a fim de resguardar a fração de 8,333%, sub judice; h) o valor atribuído ao imóvel depende de cotação, atribuída por hectare, de acordo com a localização e as benfeitorias, razão pela qual um simples cálculo aritmético permite apontar o valor aproximado do imóvel, sendo suficiente para demonstrar que a recusa da Requerida em anuir com a venda é injustificada; i) discordam da afirmação de que é possível proceder à divisão do imóvel entre os condôminos, pois tal cisão é complexa e onerosa, sendo extremamente prejudicial aos Apelantes. Com base em tais argumentos, pedem o conhecimento e o provimento do recurso, com a reforma da sentença hostilizada, para o fim de determinar que o Cartório do Registro Imobiliário de Nova Fátima proceda ao registro da escritura pública de compra e venda de propriedade imóvel rural na matrícula nº 2.299. Por fim, pedem a inversão dos ônus de sucumbência. O recurso de Apelação foi recebido, em seu duplo efeito3, pelo i. Magistrado a quo. Com as Contrarrazões4, os autos subiram a este Tribunal, onde foi juntada cópia da decisão final exarada pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 12190935. Embora intimadas6 a se manifestar sobre o decisum, não houve manifestação das partes. Após, vieram os autos conclusos. É o relatório. Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do presente Recurso de Apelação. No mérito, entendo que o recurso não merece provimento, consoante fundamentação que segue. Insurgem-se os Apelantes em face da sentença hostilizada, aduzindo, em breve síntese, que a Requerida recusa-se injustamente a consentir com o registro da escritura pública de compra e venda celebrado pelos Apelantes com terceiros, sobre fração ideal de imóvel de sua propriedade. Segundo afirmam, muito embora fração ideal do imóvel tenha sido objeto de penhora em execução movida pela Apelada em face de Sinval Leite Macedo, ainda remanesce área suficiente para garantir o seu débito, motivo pelo qual não há qualquer óbice para o registro da transferência da propriedade de parte do imóvel, em que pese a discussão judicial a respeito da arrematação. Por outro lado, asseveram que a existência de penhora não impede a alienação do imóvel e que os compradores possuíam plena ciência da existência da constrição, conforme constou da própria escritura pública de compra e venda. Por fim, afirmam a necessidade de suprimento judicial da anuência da Requerida, com a determinação da realização do registro da referida escritura pública. Razão não assiste aos Apelantes. Primeiramente, a fim de facilitar a compreensão a respeito da lide, entendo ser necessária a elaboração de um breve retrospecto fático. A matrícula7 imobiliária acostada aos autos permite verificar que o imóvel em questão é um terreno rural, correspondente a 175.590 alqueires paulistas, cuja propriedade era dividida, originariamente, na proporção de 50% para a Requerente Eduly Reginato Ross e de 8,333% para cada um dos demais condôminos ­ percentual atribuído, também, a Maria Alice Ross Leite Macedo e seu marido Sinval Leite Macedo. Na averbação 3-2.2998, lavrada em 10.09.2001, consta a incidência de penhora da fração ideal de 8,333% do imóvel, pertencente a Sinval Leite Macedo e Maria Alice Ross Macedo, em favor de Eduly Reginato Ross, por determinação judicial proferida nos autos nº 700/2000, de Ação de Título Executivo Extrajudicial, nos termos de ofício datado de 2.10.2000. Já na Averbação nº 4-2.2999, lavrada em 10.09.2001, consta a averbação de penhora de 50% da fração ideal equivalente a 8,333%, de propriedade de Sinval Leite Macedo, em favor da Requerida CANP ­ Comercial Agrícola Norte Procopense Ltda., por determinação judicial proferida nos autos de Execução de Título Extrajudicial nº 426/1999, em carta precatória extraída em 29.06.2001. Na continuação da matrícula, foi registrado, em 12.12.2001, Formal de Partilha extraído dos autos de Divórcio Consensual, estabelecendo que a fração ideal pertencente a Sinval Leite Macedo e Maria Alice Ross Macedo, coube integralmente a Sinval Leite Macedo10. Logo em seguida, na anotação R. 6-2.29911, há o registro da Carta de Arrematação, extraída em 30.10.2001, oriunda dos autos nº 700/2000 de Execução de Título Extrajudicial, por meio da qual a Requerente Eduly Reginato Ross arrematou judicialmente a fração ideal de 8,333% do imóvel, de propriedade de Sinval Leite Macedo, passando a ser proprietária de fração correspondente a 58,333% do total do imóvel. Ainda, consta dos autos que a Requerente Eduly Reginato Ross e demais proprietários alienaram parte do imóvel a terceiros, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda de Propriedade Rural12, lavrada em 16.10.2008. Em referido documento público, constou ter sido destacada da propriedade rural uma área menor, com três alqueires paulistas, correspondentes a 7,26 hectares, dos quais 1,75 alqueires seriam pertencentes a Eduly Reginato Ross e o restante corresponderia a 0,25 alqueires da propriedade de cada um dos demais outorgantes vendedores. Solicitado o registro da referida escritura pública, o Registrador do Serviço Registral de Imóveis e Anexos da Comarca de Nova Fátima apresentou Diligência Registral nº 0072008, solicitando a satisfação das exigências, nos termos do art. 19813 da Lei 6.015/1973. "(...) 1.1. ­ EXIGÊNCIAS: - Anuência Prévia do IAP em relação ao desmembramento; - Termo de Compromisso de Conservação da Reserva a CEDER; - Termo de Compromisso de Conservação de Reserva a RECEBER; - ART do CREA em razão do trabalho do profissional habilitado. 2. Sobre as PENHORAS: - Como é do conhecimento das partes envolvidas no negócio, sobre ao imóvel da Matrícula nº. 2.299, RECAEM as seguintes PENHORAS: - Conforme Av-3/M-2.299: Favorecida: Eduly Reginato Ross; Objeto: Uma parte ideal de 8,333% do total do imóvel. Autos: 700/2000 de Execução de Título Extrajudicail ­ 11ª Vara Cível da Comarca de Curitiba-PR; Registro Anterior: R-16/M-2.067. - Conforme Av-4/M-2.299: Favorecida: CANP ­ Comercial Agrícola Norte Procopense Ltda.; Objeto: 50% (cinquenta por cento) de uma parte ideal de 8,333% do total do imóvel; Autos: 426/1999 de Execução de Título Extrajudicial ­ Vara Cível da Comarca de Cornélio Procópio-PR; Registro Anterior: R-17/M-2.067. - Na escritura ficou pactuado entre vendedores e compradores, que a área desmembrada e vendida ficaria LIVRE DE ÔNUS, por entenderem que: - Uma parte ideal de 8,333% que garante a credora e também vendedora EDULY REGINATO ROSS, já foi arrematada por esta última e, também: - O remanescente do imóvel é suficiente para a garantia da dívida que tem como credora CANP ­ Comercial Agrícola Norte Procopense Ltda. nos Autos nº 426/1999 de Execução de Título Extrajudicial, que tramita pela Vara Cível da Comarca de Cornélio Procópio-PR. - Ocorre que tanto o ônus constante da AV-3, quanto o constante da AV-4 são constrições judiciais, e entende este registrador que não depende somente da vontade dos vendedores e compradores para que sejam levantadas as penhoras em relação à área desmembrada e vendida. 2.1-EXIGÊNCIAS: - Autorização Judicial para levantamento, total ou parcial, da penhora existente, conforme AV-3/M-2.299. (...) - Autorização Judicial para levantamento, total e parcial, da penhora existente, conforme AV-4/M-2.299 9. 2.2 OBSERVAÇÃO: - Para o caso de não serem apresentadas as autorizações judiciais exigidas, nem ser retificada a escritura quanto ao item das penhoras, serão mantidos os ônus, tanto no imóvel desmembrado e vendido, quanto no imóvel remanescente, por analogia ao item 16.4.4 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Paraná: (...) 3 ­ Sobre o cadastro do imóvel no INCRA; - O CCIR é documento indispensável para desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial"sucessão causa mortis", de acordo com os parágrafos primeiro e segundodo artigoo vinte e dois da Lei nº 4.947, de 06.04.1966. (...) 3.1. EXIGÊNCIA: - Deve ser apresentado o CCIR relativo ao exercício 200/2001/2002. - Tal exigência segue orientação dada pelo item 16.2.9 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Paraná. (...)"14 Verifica-se, assim, que os Requerentes, ora Apelantes, se insurgiram em face das exigências contidas no item 2.1 da Diligência Registral, ao ajuizarem a demanda pedindo o suprimento do consentimento da Requerida, com a expedição de ofício ao Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Nova Fátima, para que proceda, na Matrícula do imóvel, ao registro da escritura pública de compra e venda. Contudo, a simples leitura da Diligência Registral, acima transcrita, permite verificar que a anuência da Requerida é apenas um dos requisitos a serem preenchidos para que seja possível o registro da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel. Com efeito, o Registrador do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Fátima, estabeleceu ser necessária, para além da anuência da Requerida, a apresentação de: Anuência prévia do IAP em relação ao desmembramento; Termo de Compromisso de Conservação da Reserva a CEDER; Termo de Compromisso de Conservação de Reserva a RECEBER; Anotação de Responsabilidade Técnica ­ ART , do CREA, em razão do trabalho do profissional habilitado; e CCIR relativo ao exercício 200/2001/2002. Observe-se que a área objeto da escritura pública de compra e venda foi devidamente delimitada e individualizada, a fim de possibilitar sua alienação como unidade autônoma, que não mais se confundiria com a propriedade rural dos Requerentes. Tanto é assim que as Requerentes também instruíram sua inicial com levantamento topográfico do imóvel registrado sob a matrícula nº 2.299, com a demarcação da área total do imóvel e da área destacada, objeto da escritura pública de compra e venda em questão15, demonstrando claramente que a venda não se deu sobre fração ideal do imóvel, mas sim sobre área específica e, inclusive, demarcada. Nesse sentido, haja vista a individualização da área a ser alienada, é possível vislumbrar a pretensão de desmembramento do imóvel originário, o que justifica as exigências formuladas pelo Registrador do Serviço Registral de Imóveis e Anexos da Comarca de Nova Fátima. Com efeito, o Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça desta Corte trata do desmembramento de imóveis rurais, e dos ônus sobre eles incidentes, conforme se vê nos seguinte item, in verbis: "16.4.4 - No desmembramento ou divisão de imóvel, será aberta matrícula para cada uma das partes resultantes, e, em cada matrícula, será registrado o título da divisão. Na originária será averbado o encerramento, com a transferência dos ônus existentes."A Lei de Registros Publicos também trata do tema, estabelecendo, em seu art. 235, § 1º, que:"Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, juntamente com os ônus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferência de 1 (uma) ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao que estipula o inciso II do art. 233."Além disso, o § 3º do art. 176 da referida lei dispõe que:"Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso IIdo § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica ­ ART , contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais."Verifica-se, portanto, que as exigências formuladas pelo registrador estão de acordo não apenas com o disposto no Código de Normas da Corregedoria, como também com o previsto na Lei nº 6.015/1973. Nesse sentido, considerando-se que as determinações a serem cumpridas pelos Apelantes não se limitam à anuência da Requerida com o registro da escritura pública, ainda que fosse possível o seu suprimento, não seria admissível o provimento do pedido formulado pelos Requerentes, para "determinar que o Cartório de Registro Imobiliário da Comarca de Nova Fátima ­ PR, proceda na matrícula nª 2.299, a averbação da escritura pública de venda e compra de propriedade imóvel rural, lavrada em 16/10/2008, no Livro 410, folha 001, do Ofício de Notas da Comarca de Cornélio Procópio ­ PR"16. Com efeito, tal somente seria possível se houvessem sido cumpridas todas as exigências formuladas pelo Registrador, o que não ocorre no presente caso. De toda maneira, revela-se necessário analisar o cerne de toda a controvérsia, que diz respeito à recusa da Requerida em anuir com o registro da escritura pública de compra e venda. Depreende-se que a negativa de autorização do levantamento da penhora não é injusta, razão pela qual não cabe suprimento. Nesse sentido, a exigência formulada pelo registrador em relação à anuência da Requerida ou autorização judicial decorre da afirmação constante da Escritura Pública de Compra e Venda, da qual consta: "Que, como possuem, eles outorgantes vendedores, a área destacada supra descrita e mencionada, completamente livre e desembaraçada de toda e qualquer servidão, dívida e ônus, inclusive hipotecas legais e convencionais, penhores, arrestos, sequestros, litígios, embargos, gravames, pendencias, ações, execuções, impostos em atraso, com exceção dos ônus que constam nas certidões negativas, no final transcritas, por esta escritura que outorgam e assinam, e na melhor forma de direito, vendem, como de fato vendida tem a área destacada (...)."17 E, ainda: "Que, eles outorgantes vendedores, declaram que a existência das penhoras das averbações três (3) e quatro (4) da matrícula dois mil duzentos e noventa e nove (2299) que oneram parte ideal da propriedade, SENDO QUE, a de numero três a favor da outorgante vendedora varoa Eduly Reginato Ross, foi arrematada pela mesma, como se vê do registro imobiliário, número 6/2.299 e a de número quatro, permanece em andamento judicial, prevalecendo toda a área remanescente, suficientemente para a garantia da suposta dívida de Sinval Leite Macedo, na proporção da penhora, em sua quota parte ideal da propriedade a qual foi arrematada nos termos dos autos de carta precatória número 056/2000, oriunda da Comarca de Curitiba, Capital deste Estado, referente aos autos de números 700/2000, de execução de título extrajudicial, ficando consequentemente, a área destacada, caracterizada com suas divisas e confrontações, livre e desembaraçada de quaisquer ônus."18 Por outro lado, e retomando a retrospectiva fática, a análise dos autos permite observar que a Requerida, inconformada com a arrematação da fração ideal do imóvel constrita, pela Requerente Eduly Reginato Ross, alegou a nulidade do ato por fraude contra credores, pedindo a anulação da carta de arrematação. Necessário dizer que até o julgamento da presente demanda pelo Juízo a quo, ainda se encontrava pendente de análise o Recurso Especial interposto pela Requerente em face da decisão proferida por esta Corte nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial por ela ajuizada, por meio da qual foi mantida a decisão interlocutória de primeiro grau que, por sua vez, anulara a arrematação. Pois bem. Deve-se destacar que a penhora realizada nos autos da Execução movida pela Requerida incidiu sobre 50% da fração ideal pertencente a Sinval Leite de Macedo e foi determinada após a constrição realizada na Execução proposta pela Requerente, razão pela qual esta teve preferência no recebimento do crédito, por meio da arrematação do imóvel. Nesse sentido, é possível dizer que a existência da penhora não acarreta, de fato, óbice para que os Requerentes realizem o registro da escritura pública de compra e venda. Contudo, a transmissão da propriedade não poderá ocorrer sem que conste na matrícula do imóvel o gravame relativo à penhora, como bem observado pelo Registrador nas exigências contidas em sua diligência registral. Observe-se, nesse sentido, que a penhora foi da fração ideal do imóvel, e, portanto, não corresponde a uma área específica e delimitada do terreno, resultando daí a impossibilidade de individualizar a constrição. Conforme já mencionado, a constrição atingiu fração ideal de imóvel cuja propriedade é condominial, ou seja, exercida conjuntamente por todos os Apelantes, sem que haja a possibilidade de se definir qual área do bem corresponde a cada um deles, pois, até a efetivação da divisão, o imóvel é um bem objeto pro indiviso das titularidades. Deve-se dizer, ainda, que a alienação parcial do bem imóvel, embora correspondente à parcela diminuta do total, não deixa de ser uma forma de divisão às avessas e muito menos onerosa para os alienantes, o que foi, inclusive, por eles confessado nas razões do apelo19. Por este motivo, ainda que a venda de parte delimitada do imóvel abranja apenas três alqueires paulistas de um total de 175,790, não há como afirmar, a priori, que a alienação não acarretará possíveis prejuízos à Requerida. Isso porque não há garantias de que a área objeto de alienação não corresponde, efetivamente, à área mais valiosa do bem. É bem verdade que, independentemente do valor atualizado da dívida e do valor do imóvel, a penhora realizada na execução movida pela Requerida jamais poderia ultrapassar a fração ideal de 8,333%, pois era exatamente esta proporção que pertencia ao devedor, Sinval Leite Macedo, e que foi adquirida pela Requerente Eduly R. Ross, por meio de arrematação. Todavia, o ônus das penhoras incide sobre toda a área condominial indivisa, o que impede a transferência da propriedade de parte do bem sem que se mantenham os gravames tanto no imóvel remanescente, como no imóvel desmembrado e objeto da alienação. Tanto é assim que o próprio Código de Normas da Corregedoria dispõe: "16.4.4 - No desmembramento ou divisão de imóvel, será aberta matrícula para cada uma das partes resultantes, e, em cada matrícula, será registrado o título da divisão. Na originária será averbado o encerramento, com a transferência dos ônus existentes." Com efeito, ainda que seja possível alienar o imóvel, cuja fração ideal foi penhorada, o ônus pendente também se transfere com a transmissão da propriedade, considerando-se que a penhora tem justamente finalidade de afetar o patrimônio do devedor vinculando-o ao cumprimento da obrigação. A respeito do tema, é oportuno citar um excerto da obra de Araken Assis, em que conceitua a penhora: "A penhora é o ato executivo que afeta determinado bem à execução, permitindo sua ulterior expropriação, e torna os atos de disposição do seu proprietário ineficazes em face do processo. (...)"20 Além disso, o Autor trata especificamente da ineficácia relativa dos atos de disposição de bens sobre os quais incide penhora: "Deve-se a Chiovenda a distinção entre a faculdade de dispor e o direito de que se dispõe. Expropriando, o Estado toma do executado o poder de alienar inerente ao domínio; penhorando, não paralisa nem enfraquece, o poder de dispor: ao contrário, mantém-no com o seu titular, agregando-lhe, porém, a consequência da ineficácia perante o processo. Em termos claros, a alienação da coisa penhorada pelo devedor no curso da execução, existe, vale e é eficaz inter partes. (...)"21 Assim, considerando-se a própria ineficácia relativa dos atos de alienação dos bens penhorados e a questão da eficácia da penhora perante terceiros, tratando-se de bem indivisível tal como o condominial, há de ser mantido o ônus incidente sobre o imóvel, ainda que transmitida a propriedade de pequena parcela do bem. Isso porque, conforme mencionado, o imóvel continua vinculado ao cumprimento da obrigação e, portanto, pode ser eventualmente utilizado para solver o crédito, devendo ser mantido o gravame até que seja extinta a penhora, quando será eliminado o efeito referido. A manutenção do ônus tem, inclusive, a função de preservar os interesses de terceiros que, eventualmente, venham a adquirir ou utilizar o imóvel. Importante salientar que, consoante consta da própria Escritura Pública de Compra e Venda, os Adquirentes estavam cientes da existência das penhoras, razão pela qual devem, agora, aguardar até que possam remover o gravame, uma vez que a transferência da propriedade não poderá ocorrer sem que conste da matrícula a existência dos ônus mencionados. Por fim, cumpre mencionar que já foi acostada aos autos cópia da decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça nos Recurso Especial nº 121909322, interposto pela Requerente Eduly R. Ross em face do acordão desta Corte de Justiça, por meio do qual foi mantida a decisão interlocutória que acatou a alegação de fraude a execução, formulada pela Requerida, e declarou a ineficácia da arrematação. O acórdão da Corte Superior deu provimento ao Recurso Especial, para o fim de afastar a nulidade alegada, mantendo hígida a arrematação, sendo oportuna a transcrição de sua ementa: "RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. NEGATIVA DE P RESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO EM PROCESSO DISTINTO P OR MEIO DE SIMPLES PETIÇÃO. INVIABILIDADE. CARTA DE ARREMATAÇÃO EXPEDIDA. ANULAÇÃO. NECESSIDADE DE AÇÃO AUTÔNOMA. EXPROPRIAÇÃO SOB A TUTELA JURISDICIONAL. PRESUNÇÃO DE HIGIDEZ DA TITULAÇÃO DO ARREMATANTE. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Após a expedição da carta de arrematação, não pode a desconstituição da alienação ser feita nos próprios autos de execução, mas sim por meio de ação própria. 3. Tendo a expropriação sido efetivada sob a tutela jurisdicional, no curso de processo judicial, presume-se a higidez da titulação do arrematante. 4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, provido."23 Entretanto, ainda que o e. STJ tenha mantido hígida a arrematação da fração ideal do imóvel, pela Requerente, não foi determinado o levantamento da penhora realizada em favor da Requerida e, tampouco, realizada a partilha do imóvel, a fim de delimitar espacialmente a propriedade de cada um dos Apelantes. Por conseguinte, ante toda a fundamentação retro, impõe-se a manutenção da sentença hostilizada, considerando- se a impossibilidade de determinação judicial de referido registro sem que sejam cumpridos todos os requisitos estabelecidos pelo registrador do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Fátima, ressaltando-se, ainda, que a transferência da propriedade sem o gravame não poderá ocorrer sem que haja o consentimento da Requerida ou o levantamento judicial da penhora. Eis as razões pelas quais o voto é pelo conhecimento e não provimento do Recurso de Apelação, nos termos de toda a fundamentação desenvolvida. Ante o exposto, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Décima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao Recurso de Apelação, nos termos do voto acima relatado. O julgamento foi presidido pelo Senhor Desembargador JOÃO DOMINGOS KUSTER PUPPI, com voto, e dele participou o Senhor Desembargador MÁRIO HELTON JORGE. Curitiba, 23 de outubro de 2013. ROSANA AMARA GIRARDI FACHIN Desembargadora Relatora -- 1 Fls. 216/219 2 Fls. 223/229. -- 3 Fl. 246. 4 Fls. 248/254. 5 Fls. 265/276. 6 Fl. 280. -- 7 Fls. 49/52. 8 Fl. 50- verso. -- 9 Fl. 50-verso. 10 Fl. 51. 11 Fl. 50- verso. -- 12 Fls. 53/65. 13 "Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. (...)" -- 14 Fls. 69/72. -- 15 Fls. 66/68. -- 16 Fl. 228. -- 17 Fl. 55-verso. 18 Fl. 55-verso. -- 19 Fl. 128. -- 20 ASSIS, Araken. Manual da execução. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013, p. 697. -- 21 Idem., p. 699/700. -- 22 Fls. 265 -- 23 REsp XXXXX/PR, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/03/2012, DJe 10/04/2012.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/838689605/apelacao-apl-9866455-pr-986645-5-acordao

Informações relacionadas

Petição Inicial - TJSP - Ação Indenizatória de Locupletamento - Restituição de Fração Ideal de Imóvel Retido Indevidamente ou de seu Equivalente em Dinheiro

Petição (Outras) - TJSP - Ação Inventário e Partilha - Arrolamento Comum

Petição - TJSP - Ação Inventário e Partilha - Arrolamento Comum

Petição (Outras) - TJSP - Ação Inventário e Partilha - Arrolamento Comum

Petição (Outras) - TJSP - Ação Inventário e Partilha - Arrolamento Comum