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20 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Apelação: APL 0007106-32.2011.8.16.0058 PR 0007106-32.2011.8.16.0058 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 3 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
7ª Câmara Cível
Publicação
27/11/2018
Julgamento
27 de Novembro de 2018
Relator
Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira
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Ementa

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ 7ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI Praça Nossa Senhora de Salette - Centro Cívico - 80.530-912 - Curitiba - PR Autos nº. 0007106-32.2011.8.16.0058 Apelação Cível nº 0007106-32.2011.8.16.0058 1ª Vara Cível de Campo Mourão ESTADO DO PARANÁ e JOSE PEREIRAApelante (s): SERGIO ISAMO MATSUGUMA e GREGORIO KRAVCHYCHYN NUNESApelado (s): Relator: Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C. C. RESTITUIÇÃO DE VALORES, COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO EM QUE AS PARTES CONVERGEM À CONSTRUÇÃO E À ALIENAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO DA NULIDADE DO CONTRATO. PESSOA FÍSICA TAMBÉM ADQUIRENTE DO IMÓVEL QUE NÃO ASSINOU O CONTRATO JUNTO COM AS PRESENTES PARTES. AUSÊNCIA DE OBSERVÂNCIA DE NORMAS IMPOSITIVAS DA LEI 4.591/64 SOBRE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. VÍCIOS INSANÁVEIS. ARTIGOS 166, 168 E 169, TODOS DO CÓDIGO CIVIL. JURISPRUDÊNCIA. PERSPECTIVA DE CONDUTAS CRIMINOSAS A SER APURADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA PARA AMBAS AS PARTES MEDIANTE RATEIO PELA METADE. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PREJUDICADO. INSURGÊNCIA DO ESTADO DO PARANÁ COMO TERCEIRO PREJUDICADO. REDUÇÃO DE VERBA HONORÁRIA A ADVOGADO DATIVO. INTELIGÊNCIA DA RESOLUÇÃO 3/16 PGE/SEFA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível 0007106-32.2011.8.16.0058, 1ª Vara Cível, Comarca de Campo Mourão, em que são apelantes JOSÉ PEREIRA e ESTADO DO PARANÁ, sendo apelados GREGORIO KRAVCHYCHYN NUNES e SERGIO ISAMO , além dos referidos apelantes.MATSUGUMA I – RELATÓRIO Apelações cíveis, no processo 0007106-32.2011.8.16.0058 de ação de resolução de contrato de “compromisso de cessão e transferência de direitos aquisitivos” c. c. restituição de valores, reintegração de posse de imóvel e cobrança de multa convencional, interpostas por réu e terceiro prejudicado contra a sentença de procedência parcial cujo dispositivo segue transcrito: Também foram rejeitados embargos de declaração interpostos por ambos os ora apelantes. Sustenta o réu-apelante, em resumo, que a sentença não considerou as teses apontadas na defesa, em especial a anterior existência de ação cautelar e de desfazimento do negócio com a consequente devolução dos valores ao espólio de Humberto José Fraga Dionísio; o autor-apelado adquiriu o imóvel (matrícula 16.227) perante o espólio de Humberto José Fraga Dionísio e contratou com o apelante, através do instrumento ora em questão, a construção e venda conjunta de apartamentos, mediante contribuições em rateio pela metade, de forma que os lucros e as despesas seriam repartidos entre ambos, depois de pago o preço pela aquisição do imóvel; após a conclusão do contrato e a venda de algumas unidades, o apelado deixou de incluir o apelante como adquirente do imóvel na respectiva escritura pública; o apelado recebeu 179 mil e 500 reais por parte do apelante, resultantes de venda de unidade: 110 mil reais do contrato com Anderson Marques Vieira, 2 mil reais pela venda de automóvel, 12 mil e 500 reais por cheque de terceiro da venda a Sebastião Lima dos Santos e 55 mil reais de Djalma Pereira; após repassar ao apelado tais valores, passou a ter dificuldades perante a obra, com embaraços e negativas do apelado, o que ensejou a adoção de medidas antes da distribuição da presente demanda, que é de 13.9.11, tais como interpelação extrajudicial em 9.5.11, ação cautelar de protesto em 30.6.11, na qual foi deferida medida liminar de averbação da lide à margem da matrícula 16.227, conforme depoimento pessoal do apelado; no contrato de empreitada o apelado se denomina único e exclusivo proprietário da obra, ignorando o contrato celebrado entre as partes em 10.2.11, sem anuência do apelante, que é condômino do imóvel e das construções na razão de 50%; esta ação foi ajuizada antes de vencido o prazo para quitação dos 300 mil reais, correspondentes a 50% do compromisso de cessão de direitos; o registro do inventário é condição suspensiva da obrigação, que inexistia até o ajuizamento desta ação, situação suficiente para conduzir à improcedência do pleito; o imóvel objeto de discussão foi em 28.8.13 devolvido aos promitentes cedentes por acordo homologado nos autos 0010456-91.2012.8.16.0058 diante do inadimplemento do apelado e de Cyntia Shigueoka, que consta como cessionária, ficando os cedentes com todas as benfeitorias realizadas, lesando os compradores dos apartamentos; o negócio já estava desfeito muito antes da declaração em sentença; ao devolver o imóvel objeto do contrato firmado com o apelante, o apelado deu causa à extinção do contrato; angariou fundos ao apelado sem nada receber em troca, não podendo ser condenado a restituir valores que nunca estiveram em sua posse; a fonte de renda do empreendimento era a celebração de vendas, o que foi impedido pelo próprio apelado que, além de reter valores, juntamente com Cyntia negociou o imóvel sem o consentimento do apelante; as provas documental e oral demonstram a ausência de culpa do apelante pela inadimplência do contrato; em depoimento pessoal o autor confessa o recebimento de quantias em razão de vendas efetuadas pelo réu-apelante; o apelado recebeu todos os valores arrecadados pelo apelante com a venda de unidades para continuar as obras; não se apropriou de valores, sendo corretor há mais de uma década; o apelado tem inúmeras ações por contratos de empreitada ou compra e venda não cumpridos; o apelado afirma ter vendido todas as unidades, mas não ter conseguido arcar com os 600 mil reais; os compradores não conseguiram a posse das unidades; a multa convencional, se incidente, deve incidir sobre 55 mil reais, e não sobre o valor do negócio; há culpa exclusiva do apelado pelo inadimplemento contratual; não cabe a condenação à multa; não se comprova a retenção de valores pelo apelante; devem ser invertidos os ônus da sucumbência. Pugna finalmente pelo provimento do recurso. Contrarrazões pela manutenção da sentença. Na condição de terceiro prejudicado, ESTADO DO PARANÁ aduz em suas razões recursais que foi condenado a pagar 3 mil reais a título de honorários ao curador especial nomeado para atuar como dativo em favor do autor; não se aplicou o critério da Resolução Conjunta 13/2016 PGE/SEFA para arbitrar a verba devida; cabe considerar a Lei Estadual 18.664/15 e a tabela da PGE para aplicar a verba; a verba não poderia ultrapassar 1 mil reais ou no máximo 1 mil e 500 reais; anexa manifestação da CGJ em seu favor e precedente desta Corte. Pugna finalmente pela redução da verba e provimento do recurso. Contrarrazões pela manutenção da sentença. II – VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se dos recursos. APELAÇÃO DO AUTOR O recurso está prejudicado ante o reconhecimento de ofício da nulidade do contrato. Consta da inicial, ajuizada em 12.9.11, em suma que o autor, SERGIO MATSUGUMA, ainda casado em comunhão parcial com Cyntia Shigueoka, da qual se divorciou conforme averbação de 14.2.11, celebrou em 8.12.10, com a viúva Osmarine Dionisio e os demais herdeiros de Humberto Dionisio, contrato de compromisso de cessão de meação e direitos hereditários envolvendo 100% do imóvel urbano de matrícula 16.227 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Campo Mourão; de dezembro de 2010 a janeiro de 2011 autor e réu, JOSE PEREIRA, realizaram tratativas verbais para construção de 12 unidades imobiliárias no imóvel aludido, a fim de partilharem o lucro decorrente da comercialização; autor e réu firmaram em 7.2.11 contrato com compra e venda de 1 unidade com Djalma Pereira pelo preço de 165 mil reais e entrega prevista para 20.5.11; Djalma entregou 60 mil reais para o réu, mas este repassou apenas 55 mil reais ao autor, investidos na construção das unidades; em 10.2.11 autor e réu celebraram contrato de compromisso de cessão e transferência de direitos hereditários (doc. 7), do qual não participou Cyntia Shigueoka, objetivando a construção das 12 unidades, no qual o autor cedeu ao réu 50% dos direitos relativos ao imóvel referido, transferiu-lhe a respectiva posse a título precário, o réu obrigou-se a pagar ao autor 300 mil reais em até 1 ano após o registro do inventário de Humberto Dionisio, as despesas do inventário seriam rateadas pela metade entre autor e réu, as despesas relativas ao imóvel seriam rateadas pela metade, foi estipulada multa de 20% sobre o valor do contrato; o réu não exerce a posse direta da metade ideal do imóvel desde que lhe foi transmitida a título precário em 10.2.11; o réu não edificou nem realizou as reformas nas benfeitorias que lhe cabiam, sendo todas efetuadas pelo autor; o réu não arcou com a metade das despesas referentes a edificação, tributos e demais encargos; apenas o autor arcou com as despesas de mão de obra pela construção do terceiro piso em favor de Valer Melo apuradas em ação trabalhista; apenas o autor figura como proprietário da obra em contrato de empreitada celebrado com Moises Oliveira; o réu não pagou a metade das despesas referentes ao inventário do ex-proprietário do imóvel, sendo todas arcadas pelo autor; interpelação extrajudicial de 9.5.11 do réu ao autor (doc. 11); contrainterpelação extrajudicial do autor ao réu em 18.5.11 (doc. 12); em 23.5.11 houve transferência direta do imóvel ao autor e a sua ex-exposa pelo inadimplemento do réu; autor e réu celebraram em 24.2.11 com Sueli da Silva contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com permuta, para entrega em 5 meses; réu não arcou com a metade das despesas referentes à negociação com Sueli, fato que motivou o atraso na entrega do imóvel e a revogação da procuração para negociar o imóvel dado em permuta; na revogação da procuração, Sueli fez constar que tal conduta se dava por conta do inadimplemento do ora réu; autor e réu celebraram em 22.3.11 com Sebastião Santos contrato de compromisso de compra e venda de imóvel c. c. permuta de imóveis, mas o réu inadimpliu com a metade que lhe cabia; para as obrigações sem termo o réu foi constituído em mora por contrainterpelação extrajudicial em 18.5.11 e para as obrigações com termo, como tributos, etc., entrou em mora desde cada vencimento; tal contrato tem cláusula resolutiva expressa (6ª); cabe indenização por perdas e danos com juros e correção; requer, ainda, devolução de valores no total de 55 mil reais, reintegração de posse do imóvel, multa convencional de 20% do valor do negócio, além da resolução contratual. Documentos que a acompanham: certidão de casamento, certidão de sentença de divórcio e de sua averbação; contrato de aquisição do imóvel; contrato celebrado pelas partes com Djalma Ferreira; contrato em questão celebrado entre as partes; ata de audiência no referido processo de ação trabalhista; recibos de valores em favor do autor; outros recibos; contrato de empreitada entre o autor e Moises Oliveira; notas fiscais de produtos e serviços em favor do autor e de sua ex-esposa; comprovantes de pagamento de boletos bancários, guias de previdência social e FGTS; comprovantes de pagamento de contas da COPEL, SANEPAR, de emolumentos de cartório e de tributos; interpelação e contrainterpelação extrajudiciais; escritura pública envolvendo a aquisição do imóvel; contrato com Sueli, bem como revogação da procuração e declaração públicas; contrato com Sebastião. Citado, o réu assim contestou, em suma: há conexão e prevenção por conta de medida cautelar de protesto contra alienação de imóvel, em trâmite perante a mesma 1ª Vara Cível; o pagamento de 300 mil reais ainda não é exigível, porque não decorreu um ano da assunção da obrigação e do registro do inventário, que nem foi efetuado; já pagou 179 mil e 500 reais ao autor, por conta de recebimento de valores no negócio com Sebastião; a culpa pelo inadimplemento contratual é do autor, porque não fez constar o réu na escritura pública de aquisição do imóvel, impediu o réu de ingressar no imóvel e acompanhar o desenvolvimento das obras, já recebeu de Sebastião 124 mil e 500 reais, mediante 12 mil e 500 reais de cheque de terceiro (Napoleão Camacho), 2 mil reais referentes a veículo dado em pagamento (Fusca 76), mais 110 mil reais relativos a imóvel dado em pagamento já vendido para Anderson Vieira conforme contrato em anexo, recebimento pelo autor de Djalma 55 mil reais; o réu não participa dos investimentos contratos pelo autor; o contrato em questão foi firmado quando o autor já estava divorciado por sentença, embora esta ainda não estivesse averbada, de modo que dispensável a outorga uxória; impugna a documentação apresentada com a inicial, porque além de unilaterais não comprovam a realização de despesas em favor das obras no imóvel; a nota fiscal de f. 54 é da empresa do pai do autor; a declaração de Sueli é unilateral e feita sem ela ter conhecimento pleno dos fatos; há negócio realizado unicamente pelo autor com Cesar Bronzel. Anexou certidão de casamento do autor e certidão de averbação da sentença de divórcio; contrato com Anderson Vieira. Em impugnação à contestação, o autor requer o indeferimento do pedido de reconhecimento de conexão e prevenção; refuta as alegações de adimplência parcial. Após especificação de provas, as partes compareceram em audiência de conciliação, que restou inexitosa. A ex-esposa do autor ingressou com oposição; a Juíza da 2ª Vara Cível reconheceu a existência de conexão desta ação com a oposição. O Juiz da 1ª Vara Cível recebeu o processo por entender que a Juíza da 2ª Vara Cível declinara na competência (p. 212). Delimitaram-se as questões de fato sobre as quais recairia a produção probatória: inadimplemento contratual, nexo causal, multa convencional, ressarcimento de 55 mil e reintegração de posse. Deferiu-se a produção de prova oral e indeferiu-se a pericial. Depoimento pessoal do autor, em suma: o réu indicou o imóvel adquirido e foi testemunha do contrato; naquele momento o réu afirmou que seu interesse não era ganhar comissão, mas ser sócio e lucrar com a empreitada; depois o réu também demonstrou interesse em constar como comprador do imóvel; o projeto original do prédio era construir 6 apartamentos, depois 12; o réu apresentou Djalma e também constou como vendedor da unidade para este, embora ainda não tivesse formalmente alcançado a situação de comprador do imóvel; Djalma repassou 60 mil reais e Pereira repassou 55 mil reais, alegando que ficou com 5 mil reais a título de comissão; quando da celebração do contrato com Pereira, a princípio não concordou com as cláusulas, porque só previam obrigações para ele, e nada para o réu, mas em seguida foram feitas correções no sentido da divisão de todas as despesas, encargos, etc.; a ex-esposa não assinou, porque não concordou com a inexistência de garantias oferecidas por Pereira; Pereira também apresentou Sueli e Sebastião; Pereira “pegou” uma chácara de 50 mil reais e só lhe repassou 12 mil e 500 reais; contratou pedreiro, inclusive Valter indicação de Pereira, que depois ingressou na Justiça Trabalhista somente contra o autor, ou seja, não considerando Pereira como dono da obra; a conta do inventário foi de 54 mil reais e o autor comunicou ao réu que não tinha tal dinheiro, porque tudo o que recebera fora investido na obra; quando Pereira foi levar os 54 mil reais ao autor, exigiu a assinatura da ex-esposa deste no contrato; houve discussão sobre os valores e ela não assinou; a ex-esposa então pagou as despesas do inventário; foram fazer a escritura e surgiu notificação extrajudicial de Pereira de que deveria constar da escritura; a insurgência do réu seria porque a escritura estava em nome apenas da ex-esposa, e não do autor também; então o autor contrainterpelou para que o réu pagasse os valores devidos; foi averbado protesto na matrícula do imóvel; o réu pagou 179 mil e 500 reais a ele com um imóvel; só entraram 55 mil reais mais 12 mil e 500 reais por parte do réu em dinheiro, valores insuficientes para enfrentar todas as despesas; as despesas incontestáveis por si só são suficientes para configurar a insuficiência do dinheiro repassado; ele não está cobrando os 300 mil reais, mas apenas as despesas; depois do processo vendeu todas as unidades, inclusive para Cesar Bronzel, mas não conseguiu terminar nem entregar a obra; não arcou com os 600 mil reais, porque não foi possível; devolveu todo o prédio aos vendedores, por acordo homologado em juízo; Pereira não repassou nada do “bolso dele”, apenas 55 mil reais mais 12 mil e 500 reais resultantes dos negócios; os dois podiam negociar unidades e cuidar da obra; depois do suposto impedimento do réu entrar na obra foram feitos outros negócios. Depoimento pessoal do réu, em suma: nunca esteve na posse do imóvel; quem sempre negociou foi o autor; apresentou o prédio ao autor; nos 3 primeiros negócios, com Djalma, Sueli e Sebastião, assina os contratos e, após, as vendas foram sem sua participação; o réu venderia os imóveis e o autor trabalharia na obra; o próprio imóvel iria se pagar, ou seja, as obras seriam custeadas pelas vendas; ambos não tinham dinheiro; 3 unidades foram vendidas em 3 meses; com o dinheiro das vendas pretendiam pagar o preço pela compra do imóvel e as despesas das obras; sabia o que estava fazendo e previa lucro de mais de 500 mil reais; perguntado porque não comprou o imóvel se não precisava de investimento inicial, disse que a vendedora optou por vender ao “japonês” por confiar nele, mas ele enganou todo mundo; deu oportunidade para o autor ganhar dinheiro; quando foi proibido de entrar na obra cancelou a procuração de Sueli dada ao autor, mas este foi conversar com ela e conseguiu nova procuração e cancelar aquela dada ao réu; o autor sumiu com o dinheiro; recebeu de Djalma e repassou, assim como de Sebastião; não repassou 25 mil reais de Sebastião, mas não se lembra do valor total; ficou com 5 mil reais para pagar corretor; não sabe quanto tempo a obra foi tocada, mas mais de ano; quando foi para pagar o preço do imóvel, 600 mil reais, o réu já havia vendido 3 unidades e o autor várias outras; não investiu nada; não sabe direito, mas o autor desviou dinheiro; revendeu imóvel de Djalma e não repassou dinheiro a este; ele não tinha comissão; o autor tinha dinheiro para enfrentar as despesas, porque recebeu valores das vendas realizadas por ele e pelo réu; o autor não terminou a obra, porque desviou dinheiro; não vendeu mais unidades após ser proibido de entrar na obra; era para dar mais de milhão de lucro; o dinheiro das vendas dava para pagar o preço do imóvel e obter lucro; quem administrava o dinheiro era o autor. Testemunha José Dirlei Vicente, compromissada, declarou em suma que: os dois estavam vendendo apartamentos no prédio; estavam fazendo a obra com demolições; ouviu dizer que os dois eram sócios, mas não sabia os detalhes; parece que os dois não entraram com nada para investimento; vendeu uma sala comercial e um apartamento, não lembrando o valor total; recebeu comissão pelas vendas; o dinheiro das vendas foi para o autor; não foi corretor da venda para Djalma nem para Anderson Vieira; recebeu comissão quanto à chácara de Sebastião; não teve problema com entrada na obra por impedimento do Sergio; ouviu dizer de Pereira que um dia foi na obra e não deixaram ele ver, mas não foi atrás para saber se era verdade. Testemunha Djalma Ferreira, compromissada, declarou em suma que: comprador de uma unidade de 160 m2 por 165 mil reais por indicação de Pereira; não sabe condições da sociedade entre as partes; eles se apresentavam como sócios; deu entrada em dinheiro de 60 mil reais para Pereira mediante transferência bancária; o restante mediante habite-se para poder fazer empréstimo no banco; acompanhou a obra e permaneceu ativa por 4 ou 5 meses; não sabe a destinação final da obra; teve o desprazer de saber que o imóvel dele foi revendido para duas pessoas sucessivamente, William e Ivo; o autor parecia ser o dono da obra; o autor dizia que estava sozinho no projeto e Pereira não teria mais nada com a obra; não foi informado da revenda do seu apartamento; o autor lhe informou que estava revendendo para poder comprar-lhe outro imóvel; não tem ciência se Pereira foi impedido por Sergio de entrar na obra; não tinha corretor na sua negociação. Após detido exame do conjunto fático e probatório constante do processo, impõe-se o reconhecimento de questão de ofício a prejudicar o exame do recurso. Restou demonstrado no processo que autor e réu firmaram, concluíram e executaram, ainda que parcialmente, o contrato denominado “instrumento particular de compromisso de cessão e transferência de direitos aquisitivos”, no qual preconizaram a conjugação de esforços para construir e vender unidades autônomas em prédio que constitui condomínio edilício. Ocorre que graves vícios se divisam, de modo a nulificar o contrato. Primeiro, o fato de que o contrato celebrado entre as partes não foi assinado pela ex-esposa do autor, que junto com ele efetuou o negócio aquisitivo do imóvel perante os proprietários do qual decorreu a relação contratual ora em questão. Também, trata-se de negócio sujeito à Lei 4.591/64, que regula as incorporações imobiliárias; confiram-se dispositivos que são ora mais relevantes: Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO). Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser: a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32; b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62). c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador. § 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção. § 3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34. Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos. p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro. § 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas, serão também averbáveis à margem do registro de que trata êste artigo. § 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados". § 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada. § 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus. § 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis. § 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos. § 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata êste artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p dêste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro provisório. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 13. Na incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse registrada conforme item 36 do inciso I do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos mencionados nas alíneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar contrato de cessão de posse com os adquirentes das unidades autônomas, aplicando-se a regra prevista nos §§ 4º, e do art. 26 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação) Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea i, do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias) § 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar. § 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento. § 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidàriamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput dêste artigo. § 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente. § 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição. § 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham. Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos têrmos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, êstes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sôbre o total corrigido. Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação. Art. 38. Também constará, obrigatòriamente, dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação. Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro; Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados. Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo. Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. § 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sôbre a construção porventura existente. § 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular. § 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º. § 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes fôr devido, sòmente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo. Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: I - informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prossequir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste;
IV - e vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).
VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. § 1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante os adquirentes. § 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade. Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. § 1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão parte integrante e complementar do contrato; § 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação. Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das edificações. PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País. § 1º lncorrem na mesma pena: I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sôbre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sôbre a construção das edificações; II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados. § 2º O julgamento dêstes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951. § 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto dêste artigo, a prisão do indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951: I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências constantes desta Lei; lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei; III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus §§ 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio; IV - (VETADO). V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei; VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa. PENA - Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País. Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis. Do cotejo de tais dispositivos com o contrato celebrado entre as partes e os demais contratos juntados ao processo que provam a negociação de unidades autônomas por terceiros, infere-se que autor e réu não se submeteram a diversas normas do rigoroso regime de incorporações imobiliárias, causando prejuízos aos adquirentes mediante condutas cujo eventual conteúdo criminoso deve ser oportunamente apreciado pelo Ministério Público. Sobre a invalidade do negócio jurídico, o Código Civil de pertinente dispõe: Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; IV - não revestir a forma prescrita em lei; V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção. Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir. Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes. Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. Nessa razão, observa-se a ausência de parte obrigatória no contrato, a ilicitude do motivo determinante comum a ambas as partes, a ausência da forma prescrita em lei e a preterição de solenidade legal à validade do contrato, contexto que autoriza o pronunciamento de ofício da nulidade do contrato. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. MICROEMPRESÁRIOS DO RAMO DE CONFECÇÕES. PROJETO "GRANDE SÃO LUÍS". CONTRATO DE FINANCIAMENTO. VALORES NÃO DISPONIBILIZADOS AOS SUBSTITUÍDOS. INCLUSÃO EM ÓRGÃO DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO. DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. PRELIMINARES. EXAME PELO TRIBUNAL. POSSIBILIDADE. PREJUÍZO PARA A PARTE. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE OFÍCIO DO CONTRATO. PRINCÍPIO JURA NOVIT CURIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. Ação de indenização por danos morais e patrimoniais proposta pela Associação de Defesa dos Microempresários de Confecções do Estado do Maranhão - ADEMECEMA contra o Banco do Nordeste do Brasil S.A. - BNB e outras três empresas sob a alegação de que seus substituídos, microempresários do ramo de confecções, embora tenham firmado contratos de financiamento com a instituição financeira, a fim de participarem do projeto denominado "Grande São Luís", não receberam os recursos prometidos, mas estavam sendo regularmente cobrados. 2. A ausência de efetiva disponibilização dos recursos aos microempresários, nos termos dos contratos de financiamento firmados com o BNB, e as indevidas cobranças e a inscrição de seus nomes em órgão de proteção ao crédito determinam a indenização por dano moral. 3. Se o tribunal examina as preliminares não apreciadas na sentença, não há falar em nulidade por omissão ( REsp 434.294/BA, Rel. Ministro Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 27/9/2005, DJ 7/11/2005). 4. O tribunal de origem invocou de forma equivocada a regra do art. 515, § 3º, do Código de Processo Civil para examinar as preliminares. Em observância aos princípios da instrumentalidade das formas e do aproveitamento racional dos atos processuais, a decretação de nulidade demanda a concreta demonstração de prejuízo para a parte, o que não se constata na hipótese. 5. A alegação de que alguns dos microempresários se beneficiaram dos valores do financiamento se contrapõe ao que foi constatado pelas instâncias ordinárias. Rever esse entendimento demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório, procedimento vedado pela Súmula nº 7/STJ. 6. Inexistência de dano material indenizável. Os lucros cessantes devem corresponder a tudo aquilo que o lesado deixou de lucrar, de forma razoável, em decorrência do dano causado pelo devedor. Todavia, esse dano deve ser efetivo, certo, atual e subsistente. Não pode depender de uma grande carga de probabilidade, de meras presunções, de fatores indiretos e hipotéticos. 7. A declaração de ofício de nulidade do contrato pelas instâncias ordinárias encontra amparo no princípio jura novit curia, segundo o qual cabe ao juiz apreciar livremente o pedido, não estando vinculado aos argumentos apresentados pelas partes.
8. O BNB exerceu papel central nos prejuízos causados aos associados da parte autora, de modo que se mostra plenamente justificada sua condenação ao pagamento de danos morais em maior extensão.
9. Os autos revelam que tanto o BNB quanto as empresas por ele contratadas a título de consultoria concorreram para os atos praticados contra os associados da ADEMECEMA, impondo-se ser reconhecida a responsabilidade solidária dos envolvidos, nos termos do art. 942 do Código Civil.
10. Recurso especial do Banco do Nordeste do Brasil S.A não provido. Agravo da ADEMECENA conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial. ( REsp 1350267/MA, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/03/2015, DJe 07/04/2015) RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO. 1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. 2. Ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda por disposições legais expressas da Lei n.º 6.766/79 (arts. 37 e 46) diante da ausência de regularização do loteamento sem registro ou aprovação pelo Poder Público. 3. Precedentes jurisprudenciais específicos desta Corte e dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Rio Grande do Sul. 4. A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc". 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. ( REsp 1304370/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2014, DJe 05/05/2014) Reconhecida de ofício a nulidade do contrato, cogita-se de restituição das partes ao e de vedação ao enriquecimento semstatus quo ante causa; porém, ante as delimitações impostas pelo pedido, pela causa de pedir e pelo conjunto probatório produzido, não é possível nesta sede veicular os adequados desdobramentos. Estão prejudicados os pedidos de resolução contratual, porque o contrato foi nulificado; de devolução de pagamentos de terceiros recebidos pelo réu, porque esses pagamentos devem a princípio ser devolvidos aos adquirentes; de pagamento da multa contratual, porque o contrato restou nulificado; de reintegração de posse, porque não subsiste nem perspectiva futura de aquisição do imóvel pelo autor e sua ex-esposa, já que anteriormente, em processo de execução de título extrajudicial, devolveram o imóvel aos adquirentes mediante acordo homologado pelo juízo da mesma vara. Dê-se ciência deste acórdão à douta Procuradoria-Geral de Justiça, para apuração de eventuais condutas criminosas, franqueando-lhe pleno acesso a este processo pelo sistema PROJUDI. Considerando que na espécie a declaração de nulidade de ofício do contrato alcança igualmente ambas as partes, determino que os ônus da sucumbência sejam por elas suportados em rateio pela metade, inclusive quanto aos honorários advocatícios. Ocorre que, ante a redistribuição das verbas de sucumbência, mostra-se necessária a readequação da verba honorária que, conforme art. 85, § 2º, NCPC, resta fixada em 10% do valor atualizado da causa. Assim, o autor fica condenado ao pagamento de honorários de 5% do valor atualizado da causa aos advogados do réu; o réu fica condenado ao pagamento do valor máximo da tabela devida à advocacia dativa (Advogado Gregorio Kravchychym Nunes, OAB/PR 76.234), ou seja, 2 mil reais, considerando o trabalho desenvolvido, o tempo dedicado e a natureza da causa; o réu também fica condenado ao pagamento de 1% do valor atualizado da causa ao Advogado Sidney Kendy Matsuguma, OAB/PR 56.500, primeiro procurador constituído no processo. Assim, declara-se de ofício a nulidade do contrato, com redistribuição das verbas de sucumbência, restando prejudicado o recurso do autor. APELAÇÃO DO ESTADO DO PARANÁ Assiste parcial razão ao terceiro prejudicado. Após renúncia do procurador do autor, o Juiz da causa nomeou-lhe defensor público para atuar como curador especial e, na sentença, fixou a este verba honorária de 3 mil reais. Conforme a tabela da advocacia dativa vigente à época da sentença, o valor máximo devido ao Advogado em ação pelo rito ordinário é de 2 mil reais, que se mostra condizente com a atuação do Advogado. Assim, dá-se parcial provimento ao recurso do ESTADO DO PARANÁ. CONCLUSÃO Em conclusão, o voto pelo reconhecimento de ofício da nulidade do contrato, com redistribuição dos ônus da sucumbência para ambas as partes mediante rateio pela metade, restando prejudicado o recurso do autor; pelo conhecimento e parcial provimento do recurso do terceiro prejudicado, ESTADO DO PARANÁ. Fica o autor condenado ao pagamento de metade das custas e despesas processuais e de 5% do valor atualizado da causa a título de honorários devidos aos advogados do réu; fica o réu condenado ao pagamento de metade das custas e despesas processuais, de R$ 2.000,00 de honorários ao Advogado Gregorio Kravchychyn Nunes e de 1% do valor atualizado da causa ao Advogado Sidney Kendy Matsuguma. Dê-se ciência à douta Procuradoria-Geral de Justiça para apuração, franqueando-lhe pleno acesso ao PROJUDI. Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 7ª Câmara Cível do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar pelo (a) Recurso prejudicado do recurso de JOSE PEREIRA, por unanimidade de votos, em julgar pelo (a) Provimento em Parte do recurso de ESTADO DO PARANÁ. O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador Francisco Luiz Macedo Junior, com voto, e dele participaram Desembargador Ramon De Medeiros Nogueira (relator) e Desembargadora Joeci Machado Camargo. 27 de novembro de 2018 Des. Ramon de Medeiros Nogueira Relator 71 (TJPR - 7ª C.Cível - 0007106-32.2011.8.16.0058 - Campo Mourão - Rel.: Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira - J.
27.11.2018)

Acórdão

Atenção: O texto abaixo representa a transcrição de Acórdão. Eventuais imagens serão suprimidas. PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ 7ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI Praça Nossa Senhora de Salette - Centro Cívico - 80.530-912 - Curitiba - PR Autos nº. 0007106-32.2011.8.16.0058 Apelação Cível nº 0007106-32.2011.8.16.0058 1ª Vara Cível de Campo Mourão ESTADO DO PARANÁ e JOSE PEREIRAApelante (s): SERGIO ISAMO MATSUGUMA e GREGORIO KRAVCHYCHYN NUNESApelado (s): Relator: Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C. C. RESTITUIÇÃO DE VALORES, COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO EM QUE AS PARTES CONVERGEM À CONSTRUÇÃO E À ALIENAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO DA NULIDADE DO CONTRATO. PESSOA FÍSICA TAMBÉM ADQUIRENTE DO IMÓVEL QUE NÃO ASSINOU O CONTRATO JUNTO COM AS PRESENTES PARTES. AUSÊNCIA DE OBSERVÂNCIA DE NORMAS IMPOSITIVAS DA LEI 4.591/64 SOBRE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. VÍCIOS INSANÁVEIS. ARTIGOS 166, 168 E 169, TODOS DO CÓDIGO CIVIL. JURISPRUDÊNCIA. PERSPECTIVA DE CONDUTAS CRIMINOSAS A SER APURADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA PARA AMBAS AS PARTES MEDIANTE RATEIO PELA METADE. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PREJUDICADO. INSURGÊNCIA DO ESTADO DO PARANÁ COMO TERCEIRO PREJUDICADO. REDUÇÃO DE VERBA HONORÁRIA A ADVOGADO DATIVO. INTELIGÊNCIA DA RESOLUÇÃO 3/16 PGE/SEFA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível 0007106-32.2011.8.16.0058, 1ª Vara Cível, Comarca de Campo Mourão, em que são apelantes JOSÉ PEREIRA e ESTADO DO PARANÁ, sendo apelados GREGORIO KRAVCHYCHYN NUNES e SERGIO ISAMO , além dos referidos apelantes.MATSUGUMA I – RELATÓRIO Apelações cíveis, no processo 0007106-32.2011.8.16.0058 de ação de resolução de contrato de “compromisso de cessão e transferência de direitos aquisitivos” c. c. restituição de valores, reintegração de posse de imóvel e cobrança de multa convencional, interpostas por réu e terceiro prejudicado contra a sentença de procedência parcial cujo dispositivo segue transcrito: Também foram rejeitados embargos de declaração interpostos por ambos os ora apelantes. Sustenta o réu-apelante, em resumo, que a sentença não considerou as teses apontadas na defesa, em especial a anterior existência de ação cautelar e de desfazimento do negócio com a consequente devolução dos valores ao espólio de Humberto José Fraga Dionísio; o autor-apelado adquiriu o imóvel (matrícula 16.227) perante o espólio de Humberto José Fraga Dionísio e contratou com o apelante, através do instrumento ora em questão, a construção e venda conjunta de apartamentos, mediante contribuições em rateio pela metade, de forma que os lucros e as despesas seriam repartidos entre ambos, depois de pago o preço pela aquisição do imóvel; após a conclusão do contrato e a venda de algumas unidades, o apelado deixou de incluir o apelante como adquirente do imóvel na respectiva escritura pública; o apelado recebeu 179 mil e 500 reais por parte do apelante, resultantes de venda de unidade: 110 mil reais do contrato com Anderson Marques Vieira, 2 mil reais pela venda de automóvel, 12 mil e 500 reais por cheque de terceiro da venda a Sebastião Lima dos Santos e 55 mil reais de Djalma Pereira; após repassar ao apelado tais valores, passou a ter dificuldades perante a obra, com embaraços e negativas do apelado, o que ensejou a adoção de medidas antes da distribuição da presente demanda, que é de 13.9.11, tais como interpelação extrajudicial em 9.5.11, ação cautelar de protesto em 30.6.11, na qual foi deferida medida liminar de averbação da lide à margem da matrícula 16.227, conforme depoimento pessoal do apelado; no contrato de empreitada o apelado se denomina único e exclusivo proprietário da obra, ignorando o contrato celebrado entre as partes em 10.2.11, sem anuência do apelante, que é condômino do imóvel e das construções na razão de 50%; esta ação foi ajuizada antes de vencido o prazo para quitação dos 300 mil reais, correspondentes a 50% do compromisso de cessão de direitos; o registro do inventário é condição suspensiva da obrigação, que inexistia até o ajuizamento desta ação, situação suficiente para conduzir à improcedência do pleito; o imóvel objeto de discussão foi em 28.8.13 devolvido aos promitentes cedentes por acordo homologado nos autos 0010456-91.2012.8.16.0058 diante do inadimplemento do apelado e de Cyntia Shigueoka, que consta como cessionária, ficando os cedentes com todas as benfeitorias realizadas, lesando os compradores dos apartamentos; o negócio já estava desfeito muito antes da declaração em sentença; ao devolver o imóvel objeto do contrato firmado com o apelante, o apelado deu causa à extinção do contrato; angariou fundos ao apelado sem nada receber em troca, não podendo ser condenado a restituir valores que nunca estiveram em sua posse; a fonte de renda do empreendimento era a celebração de vendas, o que foi impedido pelo próprio apelado que, além de reter valores, juntamente com Cyntia negociou o imóvel sem o consentimento do apelante; as provas documental e oral demonstram a ausência de culpa do apelante pela inadimplência do contrato; em depoimento pessoal o autor confessa o recebimento de quantias em razão de vendas efetuadas pelo réu-apelante; o apelado recebeu todos os valores arrecadados pelo apelante com a venda de unidades para continuar as obras; não se apropriou de valores, sendo corretor há mais de uma década; o apelado tem inúmeras ações por contratos de empreitada ou compra e venda não cumpridos; o apelado afirma ter vendido todas as unidades, mas não ter conseguido arcar com os 600 mil reais; os compradores não conseguiram a posse das unidades; a multa convencional, se incidente, deve incidir sobre 55 mil reais, e não sobre o valor do negócio; há culpa exclusiva do apelado pelo inadimplemento contratual; não cabe a condenação à multa; não se comprova a retenção de valores pelo apelante; devem ser invertidos os ônus da sucumbência. Pugna finalmente pelo provimento do recurso. Contrarrazões pela manutenção da sentença. Na condição de terceiro prejudicado, ESTADO DO PARANÁ aduz em suas razões recursais que foi condenado a pagar 3 mil reais a título de honorários ao curador especial nomeado para atuar como dativo em favor do autor; não se aplicou o critério da Resolução Conjunta 13/2016 PGE/SEFA para arbitrar a verba devida; cabe considerar a Lei Estadual 18.664/15 e a tabela da PGE para aplicar a verba; a verba não poderia ultrapassar 1 mil reais ou no máximo 1 mil e 500 reais; anexa manifestação da CGJ em seu favor e precedente desta Corte. Pugna finalmente pela redução da verba e provimento do recurso. Contrarrazões pela manutenção da sentença. II – VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se dos recursos. APELAÇÃO DO AUTOR O recurso está prejudicado ante o reconhecimento de ofício da nulidade do contrato. Consta da inicial, ajuizada em 12.9.11, em suma que o autor, SERGIO MATSUGUMA, ainda casado em comunhão parcial com Cyntia Shigueoka, da qual se divorciou conforme averbação de 14.2.11, celebrou em 8.12.10, com a viúva Osmarine Dionisio e os demais herdeiros de Humberto Dionisio, contrato de compromisso de cessão de meação e direitos hereditários envolvendo 100% do imóvel urbano de matrícula 16.227 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Campo Mourão; de dezembro de 2010 a janeiro de 2011 autor e réu, JOSE PEREIRA, realizaram tratativas verbais para construção de 12 unidades imobiliárias no imóvel aludido, a fim de partilharem o lucro decorrente da comercialização; autor e réu firmaram em 7.2.11 contrato com compra e venda de 1 unidade com Djalma Pereira pelo preço de 165 mil reais e entrega prevista para 20.5.11; Djalma entregou 60 mil reais para o réu, mas este repassou apenas 55 mil reais ao autor, investidos na construção das unidades; em 10.2.11 autor e réu celebraram contrato de compromisso de cessão e transferência de direitos hereditários (doc. 7), do qual não participou Cyntia Shigueoka, objetivando a construção das 12 unidades, no qual o autor cedeu ao réu 50% dos direitos relativos ao imóvel referido, transferiu-lhe a respectiva posse a título precário, o réu obrigou-se a pagar ao autor 300 mil reais em até 1 ano após o registro do inventário de Humberto Dionisio, as despesas do inventário seriam rateadas pela metade entre autor e réu, as despesas relativas ao imóvel seriam rateadas pela metade, foi estipulada multa de 20% sobre o valor do contrato; o réu não exerce a posse direta da metade ideal do imóvel desde que lhe foi transmitida a título precário em 10.2.11; o réu não edificou nem realizou as reformas nas benfeitorias que lhe cabiam, sendo todas efetuadas pelo autor; o réu não arcou com a metade das despesas referentes a edificação, tributos e demais encargos; apenas o autor arcou com as despesas de mão de obra pela construção do terceiro piso em favor de Valer Melo apuradas em ação trabalhista; apenas o autor figura como proprietário da obra em contrato de empreitada celebrado com Moises Oliveira; o réu não pagou a metade das despesas referentes ao inventário do ex-proprietário do imóvel, sendo todas arcadas pelo autor; interpelação extrajudicial de 9.5.11 do réu ao autor (doc. 11); contrainterpelação extrajudicial do autor ao réu em 18.5.11 (doc. 12); em 23.5.11 houve transferência direta do imóvel ao autor e a sua ex-exposa pelo inadimplemento do réu; autor e réu celebraram em 24.2.11 com Sueli da Silva contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com permuta, para entrega em 5 meses; réu não arcou com a metade das despesas referentes à negociação com Sueli, fato que motivou o atraso na entrega do imóvel e a revogação da procuração para negociar o imóvel dado em permuta; na revogação da procuração, Sueli fez constar que tal conduta se dava por conta do inadimplemento do ora réu; autor e réu celebraram em 22.3.11 com Sebastião Santos contrato de compromisso de compra e venda de imóvel c. c. permuta de imóveis, mas o réu inadimpliu com a metade que lhe cabia; para as obrigações sem termo o réu foi constituído em mora por contrainterpelação extrajudicial em 18.5.11 e para as obrigações com termo, como tributos, etc., entrou em mora desde cada vencimento; tal contrato tem cláusula resolutiva expressa (6ª); cabe indenização por perdas e danos com juros e correção; requer, ainda, devolução de valores no total de 55 mil reais, reintegração de posse do imóvel, multa convencional de 20% do valor do negócio, além da resolução contratual. Documentos que a acompanham: certidão de casamento, certidão de sentença de divórcio e de sua averbação; contrato de aquisição do imóvel; contrato celebrado pelas partes com Djalma Ferreira; contrato em questão celebrado entre as partes; ata de audiência no referido processo de ação trabalhista; recibos de valores em favor do autor; outros recibos; contrato de empreitada entre o autor e Moises Oliveira; notas fiscais de produtos e serviços em favor do autor e de sua ex-esposa; comprovantes de pagamento de boletos bancários, guias de previdência social e FGTS; comprovantes de pagamento de contas da COPEL, SANEPAR, de emolumentos de cartório e de tributos; interpelação e contrainterpelação extrajudiciais; escritura pública envolvendo a aquisição do imóvel; contrato com Sueli, bem como revogação da procuração e declaração públicas; contrato com Sebastião. Citado, o réu assim contestou, em suma: há conexão e prevenção por conta de medida cautelar de protesto contra alienação de imóvel, em trâmite perante a mesma 1ª Vara Cível; o pagamento de 300 mil reais ainda não é exigível, porque não decorreu um ano da assunção da obrigação e do registro do inventário, que nem foi efetuado; já pagou 179 mil e 500 reais ao autor, por conta de recebimento de valores no negócio com Sebastião; a culpa pelo inadimplemento contratual é do autor, porque não fez constar o réu na escritura pública de aquisição do imóvel, impediu o réu de ingressar no imóvel e acompanhar o desenvolvimento das obras, já recebeu de Sebastião 124 mil e 500 reais, mediante 12 mil e 500 reais de cheque de terceiro (Napoleão Camacho), 2 mil reais referentes a veículo dado em pagamento (Fusca 76), mais 110 mil reais relativos a imóvel dado em pagamento já vendido para Anderson Vieira conforme contrato em anexo, recebimento pelo autor de Djalma 55 mil reais; o réu não participa dos investimentos contratos pelo autor; o contrato em questão foi firmado quando o autor já estava divorciado por sentença, embora esta ainda não estivesse averbada, de modo que dispensável a outorga uxória; impugna a documentação apresentada com a inicial, porque além de unilaterais não comprovam a realização de despesas em favor das obras no imóvel; a nota fiscal de f. 54 é da empresa do pai do autor; a declaração de Sueli é unilateral e feita sem ela ter conhecimento pleno dos fatos; há negócio realizado unicamente pelo autor com Cesar Bronzel. Anexou certidão de casamento do autor e certidão de averbação da sentença de divórcio; contrato com Anderson Vieira. Em impugnação à contestação, o autor requer o indeferimento do pedido de reconhecimento de conexão e prevenção; refuta as alegações de adimplência parcial. Após especificação de provas, as partes compareceram em audiência de conciliação, que restou inexitosa. A ex-esposa do autor ingressou com oposição; a Juíza da 2ª Vara Cível reconheceu a existência de conexão desta ação com a oposição. O Juiz da 1ª Vara Cível recebeu o processo por entender que a Juíza da 2ª Vara Cível declinara na competência (p. 212). Delimitaram-se as questões de fato sobre as quais recairia a produção probatória: inadimplemento contratual, nexo causal, multa convencional, ressarcimento de 55 mil e reintegração de posse. Deferiu-se a produção de prova oral e indeferiu-se a pericial. Depoimento pessoal do autor, em suma: o réu indicou o imóvel adquirido e foi testemunha do contrato; naquele momento o réu afirmou que seu interesse não era ganhar comissão, mas ser sócio e lucrar com a empreitada; depois o réu também demonstrou interesse em constar como comprador do imóvel; o projeto original do prédio era construir 6 apartamentos, depois 12; o réu apresentou Djalma e também constou como vendedor da unidade para este, embora ainda não tivesse formalmente alcançado a situação de comprador do imóvel; Djalma repassou 60 mil reais e Pereira repassou 55 mil reais, alegando que ficou com 5 mil reais a título de comissão; quando da celebração do contrato com Pereira, a princípio não concordou com as cláusulas, porque só previam obrigações para ele, e nada para o réu, mas em seguida foram feitas correções no sentido da divisão de todas as despesas, encargos, etc.; a ex-esposa não assinou, porque não concordou com a inexistência de garantias oferecidas por Pereira; Pereira também apresentou Sueli e Sebastião; Pereira “pegou” uma chácara de 50 mil reais e só lhe repassou 12 mil e 500 reais; contratou pedreiro, inclusive Valter indicação de Pereira, que depois ingressou na Justiça Trabalhista somente contra o autor, ou seja, não considerando Pereira como dono da obra; a conta do inventário foi de 54 mil reais e o autor comunicou ao réu que não tinha tal dinheiro, porque tudo o que recebera fora investido na obra; quando Pereira foi levar os 54 mil reais ao autor, exigiu a assinatura da ex-esposa deste no contrato; houve discussão sobre os valores e ela não assinou; a ex-esposa então pagou as despesas do inventário; foram fazer a escritura e surgiu notificação extrajudicial de Pereira de que deveria constar da escritura; a insurgência do réu seria porque a escritura estava em nome apenas da ex-esposa, e não do autor também; então o autor contrainterpelou para que o réu pagasse os valores devidos; foi averbado protesto na matrícula do imóvel; o réu pagou 179 mil e 500 reais a ele com um imóvel; só entraram 55 mil reais mais 12 mil e 500 reais por parte do réu em dinheiro, valores insuficientes para enfrentar todas as despesas; as despesas incontestáveis por si só são suficientes para configurar a insuficiência do dinheiro repassado; ele não está cobrando os 300 mil reais, mas apenas as despesas; depois do processo vendeu todas as unidades, inclusive para Cesar Bronzel, mas não conseguiu terminar nem entregar a obra; não arcou com os 600 mil reais, porque não foi possível; devolveu todo o prédio aos vendedores, por acordo homologado em juízo; Pereira não repassou nada do “bolso dele”, apenas 55 mil reais mais 12 mil e 500 reais resultantes dos negócios; os dois podiam negociar unidades e cuidar da obra; depois do suposto impedimento do réu entrar na obra foram feitos outros negócios. Depoimento pessoal do réu, em suma: nunca esteve na posse do imóvel; quem sempre negociou foi o autor; apresentou o prédio ao autor; nos 3 primeiros negócios, com Djalma, Sueli e Sebastião, assina os contratos e, após, as vendas foram sem sua participação; o réu venderia os imóveis e o autor trabalharia na obra; o próprio imóvel iria se pagar, ou seja, as obras seriam custeadas pelas vendas; ambos não tinham dinheiro; 3 unidades foram vendidas em 3 meses; com o dinheiro das vendas pretendiam pagar o preço pela compra do imóvel e as despesas das obras; sabia o que estava fazendo e previa lucro de mais de 500 mil reais; perguntado porque não comprou o imóvel se não precisava de investimento inicial, disse que a vendedora optou por vender ao “japonês” por confiar nele, mas ele enganou todo mundo; deu oportunidade para o autor ganhar dinheiro; quando foi proibido de entrar na obra cancelou a procuração de Sueli dada ao autor, mas este foi conversar com ela e conseguiu nova procuração e cancelar aquela dada ao réu; o autor sumiu com o dinheiro; recebeu de Djalma e repassou, assim como de Sebastião; não repassou 25 mil reais de Sebastião, mas não se lembra do valor total; ficou com 5 mil reais para pagar corretor; não sabe quanto tempo a obra foi tocada, mas mais de ano; quando foi para pagar o preço do imóvel, 600 mil reais, o réu já havia vendido 3 unidades e o autor várias outras; não investiu nada; não sabe direito, mas o autor desviou dinheiro; revendeu imóvel de Djalma e não repassou dinheiro a este; ele não tinha comissão; o autor tinha dinheiro para enfrentar as despesas, porque recebeu valores das vendas realizadas por ele e pelo réu; o autor não terminou a obra, porque desviou dinheiro; não vendeu mais unidades após ser proibido de entrar na obra; era para dar mais de milhão de lucro; o dinheiro das vendas dava para pagar o preço do imóvel e obter lucro; quem administrava o dinheiro era o autor. Testemunha José Dirlei Vicente, compromissada, declarou em suma que: os dois estavam vendendo apartamentos no prédio; estavam fazendo a obra com demolições; ouviu dizer que os dois eram sócios, mas não sabia os detalhes; parece que os dois não entraram com nada para investimento; vendeu uma sala comercial e um apartamento, não lembrando o valor total; recebeu comissão pelas vendas; o dinheiro das vendas foi para o autor; não foi corretor da venda para Djalma nem para Anderson Vieira; recebeu comissão quanto à chácara de Sebastião; não teve problema com entrada na obra por impedimento do Sergio; ouviu dizer de Pereira que um dia foi na obra e não deixaram ele ver, mas não foi atrás para saber se era verdade. Testemunha Djalma Ferreira, compromissada, declarou em suma que: comprador de uma unidade de 160 m2 por 165 mil reais por indicação de Pereira; não sabe condições da sociedade entre as partes; eles se apresentavam como sócios; deu entrada em dinheiro de 60 mil reais para Pereira mediante transferência bancária; o restante mediante habite-se para poder fazer empréstimo no banco; acompanhou a obra e permaneceu ativa por 4 ou 5 meses; não sabe a destinação final da obra; teve o desprazer de saber que o imóvel dele foi revendido para duas pessoas sucessivamente, William e Ivo; o autor parecia ser o dono da obra; o autor dizia que estava sozinho no projeto e Pereira não teria mais nada com a obra; não foi informado da revenda do seu apartamento; o autor lhe informou que estava revendendo para poder comprar-lhe outro imóvel; não tem ciência se Pereira foi impedido por Sergio de entrar na obra; não tinha corretor na sua negociação. Após detido exame do conjunto fático e probatório constante do processo, impõe-se o reconhecimento de questão de ofício a prejudicar o exame do recurso. Restou demonstrado no processo que autor e réu firmaram, concluíram e executaram, ainda que parcialmente, o contrato denominado “instrumento particular de compromisso de cessão e transferência de direitos aquisitivos”, no qual preconizaram a conjugação de esforços para construir e vender unidades autônomas em prédio que constitui condomínio edilício. Ocorre que graves vícios se divisam, de modo a nulificar o contrato. Primeiro, o fato de que o contrato celebrado entre as partes não foi assinado pela ex-esposa do autor, que junto com ele efetuou o negócio aquisitivo do imóvel perante os proprietários do qual decorreu a relação contratual ora em questão. Também, trata-se de negócio sujeito à Lei 4.591/64, que regula as incorporações imobiliárias; confiram-se dispositivos que são ora mais relevantes: Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO). Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser: a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32; b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62). c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador. § 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção. § 3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34. Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos. p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro. § 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas, serão também averbáveis à margem do registro de que trata êste artigo. § 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados". § 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada. § 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus. § 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis. § 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos. § 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata êste artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p dêste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro provisório. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro definitivo. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 13. Na incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse registrada conforme item 36 do inciso I do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos mencionados nas alíneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar contrato de cessão de posse com os adquirentes das unidades autônomas, aplicando-se a regra prevista nos §§ 4º, e do art. 26 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação) Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea i, do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias) § 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar. § 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento. § 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidàriamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput dêste artigo. § 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente. § 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição. § 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham. Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos têrmos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, êstes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sôbre o total corrigido. Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação. Art. 38. Também constará, obrigatòriamente, dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação. Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro; Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados. Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo. Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. § 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sôbre a construção porventura existente. § 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular. § 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º. § 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes fôr devido, sòmente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo. Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: I - informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra; II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa; III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prossequir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste; IV - e vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal; V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas; VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO). VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. § 1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante os adquirentes. § 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade. Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. § 1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão parte integrante e complementar do contrato; § 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação. Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das edificações. PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País. § 1º lncorrem na mesma pena: I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sôbre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sôbre a construção das edificações; II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados. § 2º O julgamento dêstes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951. § 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto dêste artigo, a prisão do indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951: I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências constantes desta Lei; lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei; III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus §§ 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio; IV - (VETADO). V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei; VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa. PENA - Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País. Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis. Do cotejo de tais dispositivos com o contrato celebrado entre as partes e os demais contratos juntados ao processo que provam a negociação de unidades autônomas por terceiros, infere-se que autor e réu não se submeteram a diversas normas do rigoroso regime de incorporações imobiliárias, causando prejuízos aos adquirentes mediante condutas cujo eventual conteúdo criminoso deve ser oportunamente apreciado pelo Ministério Público. Sobre a invalidade do negócio jurídico, o Código Civil de pertinente dispõe: Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; IV - não revestir a forma prescrita em lei; V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção. Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir. Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes. Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. Nessa razão, observa-se a ausência de parte obrigatória no contrato, a ilicitude do motivo determinante comum a ambas as partes, a ausência da forma prescrita em lei e a preterição de solenidade legal à validade do contrato, contexto que autoriza o pronunciamento de ofício da nulidade do contrato. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. MICROEMPRESÁRIOS DO RAMO DE CONFECÇÕES. PROJETO "GRANDE SÃO LUÍS". CONTRATO DE FINANCIAMENTO. VALORES NÃO DISPONIBILIZADOS AOS SUBSTITUÍDOS. INCLUSÃO EM ÓRGÃO DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO. DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. PRELIMINARES. EXAME PELO TRIBUNAL. POSSIBILIDADE. PREJUÍZO PARA A PARTE. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE OFÍCIO DO CONTRATO. PRINCÍPIO JURA NOVIT CURIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. Ação de indenização por danos morais e patrimoniais proposta pela Associação de Defesa dos Microempresários de Confecções do Estado do Maranhão - ADEMECEMA contra o Banco do Nordeste do Brasil S.A. - BNB e outras três empresas sob a alegação de que seus substituídos, microempresários do ramo de confecções, embora tenham firmado contratos de financiamento com a instituição financeira, a fim de participarem do projeto denominado "Grande São Luís", não receberam os recursos prometidos, mas estavam sendo regularmente cobrados. 2. A ausência de efetiva disponibilização dos recursos aos microempresários, nos termos dos contratos de financiamento firmados com o BNB, e as indevidas cobranças e a inscrição de seus nomes em órgão de proteção ao crédito determinam a indenização por dano moral. 3. Se o tribunal examina as preliminares não apreciadas na sentença, não há falar em nulidade por omissão ( REsp 434.294/BA, Rel. Ministro Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 27/9/2005, DJ 7/11/2005). 4. O tribunal de origem invocou de forma equivocada a regra do art. 515, § 3º, do Código de Processo Civil para examinar as preliminares. Em observância aos princípios da instrumentalidade das formas e do aproveitamento racional dos atos processuais, a decretação de nulidade demanda a concreta demonstração de prejuízo para a parte, o que não se constata na hipótese. 5. A alegação de que alguns dos microempresários se beneficiaram dos valores do financiamento se contrapõe ao que foi constatado pelas instâncias ordinárias. Rever esse entendimento demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório, procedimento vedado pela Súmula nº 7/STJ. 6. Inexistência de dano material indenizável. Os lucros cessantes devem corresponder a tudo aquilo que o lesado deixou de lucrar, de forma razoável, em decorrência do dano causado pelo devedor. Todavia, esse dano deve ser efetivo, certo, atual e subsistente. Não pode depender de uma grande carga de probabilidade, de meras presunções, de fatores indiretos e hipotéticos. 7. A declaração de ofício de nulidade do contrato pelas instâncias ordinárias encontra amparo no princípio jura novit curia, segundo o qual cabe ao juiz apreciar livremente o pedido, não estando vinculado aos argumentos apresentados pelas partes. 8. O BNB exerceu papel central nos prejuízos causados aos associados da parte autora, de modo que se mostra plenamente justificada sua condenação ao pagamento de danos morais em maior extensão. 9. Os autos revelam que tanto o BNB quanto as empresas por ele contratadas a título de consultoria concorreram para os atos praticados contra os associados da ADEMECEMA, impondo-se ser reconhecida a responsabilidade solidária dos envolvidos, nos termos do art. 942 do Código Civil. 10. Recurso especial do Banco do Nordeste do Brasil S.A não provido. Agravo da ADEMECENA conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial. ( REsp 1350267/MA, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/03/2015, DJe 07/04/2015) RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO. 1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. 2. Ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda por disposições legais expressas da Lei n.º 6.766/79 (arts. 37 e 46) diante da ausência de regularização do loteamento sem registro ou aprovação pelo Poder Público. 3. Precedentes jurisprudenciais específicos desta Corte e dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Rio Grande do Sul. 4. A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc". 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. ( REsp 1304370/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2014, DJe 05/05/2014) Reconhecida de ofício a nulidade do contrato, cogita-se de restituição das partes ao e de vedação ao enriquecimento semstatus quo ante causa; porém, ante as delimitações impostas pelo pedido, pela causa de pedir e pelo conjunto probatório produzido, não é possível nesta sede veicular os adequados desdobramentos. Estão prejudicados os pedidos de resolução contratual, porque o contrato foi nulificado; de devolução de pagamentos de terceiros recebidos pelo réu, porque esses pagamentos devem a princípio ser devolvidos aos adquirentes; de pagamento da multa contratual, porque o contrato restou nulificado; de reintegração de posse, porque não subsiste nem perspectiva futura de aquisição do imóvel pelo autor e sua ex-esposa, já que anteriormente, em processo de execução de título extrajudicial, devolveram o imóvel aos adquirentes mediante acordo homologado pelo juízo da mesma vara. Dê-se ciência deste acórdão à douta Procuradoria-Geral de Justiça, para apuração de eventuais condutas criminosas, franqueando-lhe pleno acesso a este processo pelo sistema PROJUDI. Considerando que na espécie a declaração de nulidade de ofício do contrato alcança igualmente ambas as partes, determino que os ônus da sucumbência sejam por elas suportados em rateio pela metade, inclusive quanto aos honorários advocatícios. Ocorre que, ante a redistribuição das verbas de sucumbência, mostra-se necessária a readequação da verba honorária que, conforme art. 85, § 2º, NCPC, resta fixada em 10% do valor atualizado da causa. Assim, o autor fica condenado ao pagamento de honorários de 5% do valor atualizado da causa aos advogados do réu; o réu fica condenado ao pagamento do valor máximo da tabela devida à advocacia dativa (Advogado Gregorio Kravchychym Nunes, OAB/PR 76.234), ou seja, 2 mil reais, considerando o trabalho desenvolvido, o tempo dedicado e a natureza da causa; o réu também fica condenado ao pagamento de 1% do valor atualizado da causa ao Advogado Sidney Kendy Matsuguma, OAB/PR 56.500, primeiro procurador constituído no processo. Assim, declara-se de ofício a nulidade do contrato, com redistribuição das verbas de sucumbência, restando prejudicado o recurso do autor. APELAÇÃO DO ESTADO DO PARANÁ Assiste parcial razão ao terceiro prejudicado. Após renúncia do procurador do autor, o Juiz da causa nomeou-lhe defensor público para atuar como curador especial e, na sentença, fixou a este verba honorária de 3 mil reais. Conforme a tabela da advocacia dativa vigente à época da sentença, o valor máximo devido ao Advogado em ação pelo rito ordinário é de 2 mil reais, que se mostra condizente com a atuação do Advogado. Assim, dá-se parcial provimento ao recurso do ESTADO DO PARANÁ. CONCLUSÃO Em conclusão, o voto pelo reconhecimento de ofício da nulidade do contrato, com redistribuição dos ônus da sucumbência para ambas as partes mediante rateio pela metade, restando prejudicado o recurso do autor; pelo conhecimento e parcial provimento do recurso do terceiro prejudicado, ESTADO DO PARANÁ. Fica o autor condenado ao pagamento de metade das custas e despesas processuais e de 5% do valor atualizado da causa a título de honorários devidos aos advogados do réu; fica o réu condenado ao pagamento de metade das custas e despesas processuais, de R$ 2.000,00 de honorários ao Advogado Gregorio Kravchychyn Nunes e de 1% do valor atualizado da causa ao Advogado Sidney Kendy Matsuguma. Dê-se ciência à douta Procuradoria-Geral de Justiça para apuração, franqueando-lhe pleno acesso ao PROJUDI. Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 7ª Câmara Cível do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar pelo (a) Recurso prejudicado do recurso de JOSE PEREIRA, por unanimidade de votos, em julgar pelo (a) Provimento em Parte do recurso de ESTADO DO PARANÁ. O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador Francisco Luiz Macedo Junior, com voto, e dele participaram Desembargador Ramon De Medeiros Nogueira (relator) e Desembargadora Joeci Machado Camargo. 27 de novembro de 2018 Des. Ramon de Medeiros Nogueira Relator 71
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/835980789/processo-civel-e-do-trabalho-recursos-apelacao-apl-71063220118160058-pr-0007106-3220118160058-acordao

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