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5 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná
há 4 anos

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

18ª Câmara Cível

Publicação

25/09/2018

Julgamento

19 de Setembro de 2018

Relator

Desembargadora Denise Kruger Pereira
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Inteiro Teor


Íntegra do Acórdão
Ocultar Acórdão
Atenção: O texto abaixo representa a transcrição de Acórdão. Eventuais imagens serão suprimidas.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
18ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI
RUA MAUÁ, 920 - ALTO DA GLORIA - Curitiba/PR - CEP: 80.030-901
Autos nº 0025434-43.2018.8.16.0000

Agravo de Instrumento nº 0025434-43.2018.8.16.0000
21ª Vara Cível de Curitiba
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.Agravante:
E.F.P. PARTICIPAÇÕES LTDAAgravado:
Relatora: DESª DENISE KRÜGER PEREIRA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – DECISÃO
AGRAVADA QUE DEFERIU O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – BAIXA
DA HIPOTECA – MANUTENÇÃO – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE –
NÃO CONHECIMENTO – AUSÊNCIA DE SUBMISSÃO DA MATÉRIA AO JUÍZO DE
ORIGEM – IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO NA VIA RECURSAL –
SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – TUTELA DE URGÊNCIA – PREENCHIMENTO
DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS – GARANTIA DECORRENTE DA RELAÇÃO
ENTRE BANCO E CONSTRUTORA PARA FINANCIAMENTO DO
EMPREENDIMENTO – QUITAÇÃO DO PREÇO PELO ADQUIRENTE DOS
IMÓVEIS – INEFICÁCIA DA HIPOTECA EM RELAÇÃO AOS NOVOS
PROPRIETÁRIOS – SÚMULA Nº 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –
RISCO DE DANO DECORRENTE DA IMPOSSIBILIDADE DE LIVRE USO E
DISPOSIÇÃO DO BEM – PRECEDENTES – RECURSO PARCIALMENTE
CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº
25434-43.2018.8.16.0000, da 21ª Vara Cível de Curitiba, em que é BANCOAgravante
E.F.P. PARTICIPAÇÕES LTDASANTANDER (BRASIL) S.A., Agravada .
RELATÓRIO:
Trata-se de Agravo de Instrumento (mov. 1.1 – AI) interposto em face de decisão
interlocutória proferida pelo juízo da 21ª Vara Cível de Curitiba que, em autos de Ação de
Obrigação de Fazer nº 4799-41.2018.8.16.0194, deferiu o pedido de antecipação de tutela para
determinar que sejam imediatamente desonerados do ônus da hipoteca os imóveis
mencionados na inicial.
Eis o teor da decisão agravada (mov. 19.1):
1.Cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com declaratória ajuizada por E.
F. P. PARTICIPAÇÕES LTDA em face de IRLANDA 01 SPE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA e BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, todos qualificados, na
qual sustenta ser “adimplente compromissária compradora do apartamento 801, da
torre 5, cobertura duplex, localizado no 8º. Pavimento e ático, e vagas de garagem
149 e do empreendimento residencial denominado Le Soleil, localizado na Rua Paulo
Gorski, nr. 1175, em Curitiba-PR, registrados atualmente respectivamente, sob as
matrículas 180.528, 180.635, 180.642 do Cartório de Registro de Imóveis da 8ª.
Circunscrição Imobiliária de Curitiba-PR”. Sustenta que após quitação do preço de
aquisição e aceita a proposta de recebimento da escritura de compra e venda, teve
conhecimento da existência de uma hipoteca de primeiro grau sobre as unidades
adquiridas. Argumenta que a ré IRLANDA 01 SPE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA se comprometeu a entregar o termo de liberação da hipoteca no
prazo de 180 (cento e oitenta) dias, findado em 19/03/2018, porém nenhuma
providência foi tomada, em que pese notificada extrajudicialmente em 11/05/2018.
Juntou documentos no mov. 1.2/.21.
2.Disciplina o artigo 300 do NCPC que são necessários dois requisitos para a
concessão da tutela de urgência. A probabilidade do direito e o perigo de dano ou o
risco ao resultado útil do processo.
A prova inequívoca da verossimilhança das alegações, que traduz a plausibilidade do
direito invocado pelo autor, encontra-se presente, visto que, em sede de cognição
sumária, houve a celebração de contrato de compra e venda do imóvel objeto da lide
entre as partes (mov. 1.5), assim como do fato de que o preço foi integralmente pago
(termo de quitação – mov. 1.9).
Outrossim, entendo estar presente a lesão grave de difícil reparação, pois não se
vislumbra a necessidade da parte autora ter que esperar o desfecho da lide para
reaver um imóvel já devidamente quitado, tendo sido embaraçados por motivo alheio
a vontade deste, visto que não teve participação no negócio e já cumpriu com todas
as obrigações que lhe incumbia.
Entendo também estar presente o fundamento relevante, pois já é de entendimento
sumulado pelo STJ, (súmula 308): "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não
tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".
Ante o exposto, presente os requisitos, DEFIRO o pedido de concessão de efeito ativo
para determinar que sejam imediatamente desonerados do ônus da hipoteca os
imóveis mencionados na inicial, expedindo-se, para isso, oficio ao Cartório
competente, para que proceda a respectiva baixa.
Inconformado, recorre o requerido com base nas seguintes considerações: que,(a)
preliminarmente, deve ser reconhecida a ilegitimidade do agravante para figurar no polo
passivo da demanda originária; que nada fez para ou contribuiu para o infortúnio narrado (b)
pelo agravado, não existindo qualquer relação entre as partes; que o contrato de compra e (c)
venda de imóvel fora firmado com o outro requerido, o qual, mesmo após a quitação, não
outorgou a escritura pública ao agravado, removendo a especialização; que todos os (d)
valores foram pagos pelo agravado à outra parte requerida; que não foram atendidos os (e)
requisitos básicos para o deferimento da liminar, uma vez que não demonstrou o agravado qual
o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; que o recorrido permanece com o (f)
bem, sem quaisquer problemas na posse desse, sendo discutido nos autos apenas aspectos
formais da propriedade; que a baixa do gravame é medida irreversível; que a decisão (g) (h)
agravada sequer foi fundamentada; que o agravante só tomou conhecimento acerca da (i)
situação do referido imóvel com o ajuizamento da presente demanda; que a hipoteca é(j)
oriunda do negócio jurídico firmado entre a construtora e o banco, sendo que a unidade fora
entregue como garantia pelo financiamento da obra; que a baixa da hipoteca coloca o (k)
agravante em situação vulnerável, pois o referido gravame é a garantia que possui para o caso
de inadimplência da construtora; que a incorporadora, quando da alienação das unidades,(l)
tem a obrigação de providenciar a substituição da garantia, para que não seja criado qualquer
dano aos adquirentes, caso a dívida ainda permaneça; que deve ser atribuído efeito (m)
suspensivo ao recurso.
Os autos foram distribuídos por sorteio (mov. 3.1 – AI).
O pedido liminar foi deferido (mov. 5.1 – AI).
Contrarrazões apresentadas pela agravada E.F.P. Participações Ltda (mov. 14.1 – AI) e
pela interessada Irlanda 01 Spe Empreendimentos Imobiliários Ltda (mov. 16.1 – AI).
É a breve exposição.
VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
1. Da ilegitimidade passiva
Inicialmente, o recurso não merece ser conhecido na parte que se refere à alegação de
ilegitimidade da parte agravante para figurar no polo passivo da demanda de origem.
Afinal, a mencionada questão ainda não foi submetida ao crivo do juízo de origem, o que
ensejou a sua não apreciação na decisão agravada, impedindo assim que este e. Tribunal de
Justiça decida a respeito, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de
jurisdição.
2. Da antecipação de tutela
Presentes os pressupostos de admissibilidade quanto ao restante do recurso, passa-se à
sua análise.
Compulsando-se os autos, verifica-se que a parte agravada ajuizou Ação de Obrigação
de Fazer alegando, em síntese, que adquiriu imóvel junto à requerida Irlanda 01 Spe
Empreendimentos Imobiliários Ltda pelo valor de R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos
mil reais), integralmente quitado pela parte autora.
Afirma, no entanto, que no momento da outorga da escritura pública de compra e venda
tomou conhecimento de que ainda recaía sobre suas unidades uma hipoteca de primeiro grau,
constituída pela primeira requerida em favor do segundo requerido (banco financiador da obra).
Assim, convencionaram as partes no sentido de que a construtora se comprometia a
entregar o termo de liberação da hipoteca no prazo de 180 (cento e oitenta dias), isto é, até
19.03.2018. Todavia, nenhuma providência foi tomada pela construtora, o que ensejou o
encaminhamento de notificação extrajudicial em 11.05.2018. Diante da reiterada inércia da
requerida, a parte autora propôs a demanda de origem.
Ao analisar o pedido de antecipação de tutela, entendeu o magistrado de origem que a
probabilidade do direito decorre da celebração de contrato de compra e venda do imóvel objeto
da lide entre as partes (mov. 1.5), cujo preço foi integralmente pago (termo de quitação – mov.
1.9), sendo que a lesão grave deriva do fato de que a parte autora já cumpriu todas as
obrigações que lhe incumbiam e não tem necessidade de esperar o desfecho da lide para
reaver um imóvel embaraçado por motivo alheio à sua vontade.
Inconformado, o banco agravante sustenta que não foram atendidos os requisitos para o
deferimento da liminar, uma vez que não demonstrou o agravado qual o perigo de dano ou
risco ao resultado útil do processo, já que permanece sem problemas com o bem, sendo
discutido nos autos apenas aspectos formais da propriedade.
Acrescenta ainda que a baixa do gravame é medida irreversível e coloca o agravante em
situação vulnerável, pois a hipoteca é oriunda do negócio jurídico firmado entre a construtora e
o banco, sendo a garantia que possui para o caso de inadimplência.
Razão, porém, não lhe assiste.
Primeiramente, porque se mostra provável o direito da parte autora, ora agravada,
quanto à quitação da sua obrigação em relação à aquisição dos bens mencionados na inicial
(mov. 1.9), não parecendo justificável a manutenção de qualquer embaraço em relação a eles.
Não bastasse, o e. Superior Tribunal de Justiça (STJ), pacificando a discussão a respeito
do tema, editou o enunciado da Súmula nº 308, no sentido de que “a hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e
venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Dessa forma, não se vislumbra de que a forma a determinação de baixa da garantia
colocaria o banco agravante em situação vulnerável, tendo em vista que a garantia, na prática,
não mais subsiste, em razão de não possuir eficácia contra a adquirente do imóvel, ora
agravada.
Diante desse contexto, ainda que a garantia hipotecária seja proveniente de relação
jurídica alheia à parte autora, não há como negar que, a partir do momento em que a unidade
imobiliária é adquirida pelo consumidor, a instituição financeira não pode mais buscar a
execução da dívida com a construtora por meio da penhora de tal bem.
No que tange ao risco de dano grave ou de difícil reparação, não se olvida que este
decorre do fato de que a manutenção da hipoteca sobre os bens, mesmo após a sua integral
quitação, inviabiliza que a adquirente os utilize e deles disponha da forma que bem desejar,
não sendo razoável que se imponha a ela o ônus de aguardar o desfecho da demanda quando
há elementos suficientes para a antecipação da tutela.
Nesse sentido é firme a jurisprudência do STJ:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
BEM IMÓVEL. HIPOTECA ENTRE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E CONSTRUTORA.
SÚMULA 308/STJ.
1. Nos termos da Súmula 308/STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o
agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e
venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".
2. Em consonância com esse entendimento, o acórdão recorrido considerou que,
uma vez que a dívida em discussão envolve a incorporadora e a instituição
financeira, que recebeu o imóvel da primeira, em garantia hipotecária, prevalece o
direito dos promitentes compradores que quitaram o preço do imóvel.
3. Recurso especial desprovido.
(REsp 331.528/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em
11/10/2011, DJe 16/11/2011)
E também deste e. Tribunal de Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. TUTELA DE
EVIDÊNCIA. BAIXA DE HIPOTECA. TERRENO E FUTURA EDIFICAÇÃO
HIPOTECADOS EM FAVOR DA INSTITUÇÃO QUE FINANCIOU O
EMPREENDIMENTO. UNIDADES IMOBILIÁRIAS TRANSFERIDAS AO
PROPRIETÁRIO DO TERRENO A TÍTULO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO.
AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELO
INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA PERANTE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.
SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. TUTELA DE EVIDÊNCIA CONFIRMADA.
RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Diante de evidências no sentido de que as unidades imobiliárias foram
transferidas à parte como contrapartida ao terreno sobre o qual foi edificado o
empreendimento, possível se torna a baixa das hipotecas realizadas pela construtora
em favor da instituição que financiou a obra.
2. Eventuais débitos da construtora perante a instituição financeira não podem afetar
a esfera de direitos dos adquirentes, aplicando-se ao caso a súmula 308 do STJ.
3. Presente a probabilidade do direito, possível se torna o deferimento da tutela de
evidência.
Recurso não provido.
(TJPR - 18ª C.Cível - 0000072-39.2018.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Péricles Bellusci
de Batista Pereira - J. 04.04.2018)

OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL QUITADO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E
AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE (SÚMULA
308/STJ). TUTELA PROVISÓRIA. LEVANTAMENTO DA GARANTIA, LAVRATURA
DE ESCRITURA PÚBLICA E DESMEMBRAMENTO DA MATRÍCULA. REQUISITOS
PRESENTES. CONSTRUTORA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. IRRELEVÂNCIA.
EVENTUAL DÉBITO A SER INSCRITO NO PLANO RECUPERACIONAL.
RECURSO PROVIDO.
(TJPR - 18ª C.Cível - AI - 1644659-4 - Curitiba - Rel.: Vitor Roberto Silva - Unânime -
J. 21.02.2018)
Em razão do exposto, o voto é no sentido de conhecer parcialmente do Agravo de
Instrumento e, nessa extensão, negar-lhe provimento, mantendo-se integralmente a
decisão recorrida.
DECISÃO:
Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 18ª Câmara Cível do Tribunal de
Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer parcialmente e, na parte
conhecida, negar provimento ao recurso de BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A..
O julgamento foi presidido pelo Desembargador Espedito Reis Do Amaral, sem voto, e
dele participaram e acompanharam o voto da Desembargadora Relatora os Desembargadores
Vitor Roberto Silva e Péricles Bellusci De Batista Pereira.
Curitiba, 19 de setembro de 2018.

Desª Denise Krüger Pereira
Relatora

Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/835756790/processo-civel-e-do-trabalho-recursos-agravos-agravo-de-instrumento-ai-254344320188160000-pr-0025434-4320188160000-acordao/inteiro-teor-835756800