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14 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná
há 4 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

18ª Câmara Cível

Publicação

Julgamento

Relator

Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira
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Inteiro Teor


Íntegra do Acórdão
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Atenção: O texto abaixo representa a transcrição de Acórdão. Eventuais imagens serão suprimidas.

Agravo de Instrumento nº XXXXX-39.2018.8.16.0000
NPU XXXXX-27.2017.8.16.0194
12ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de Curitiba
Agravante: Banco Mercantil do Brasil S/A
Agravado: Buzza Consultoria Empresarial Ltda.
Relator: Péricles Bellusci de Batista Pereira
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO
DE FAZER. TUTELA DE EVIDÊNCIA. BAIXA DE HIPO-
TECA. TERRENO E FUTURA EDIFICAÇÃO HIPOTECA-
DOS EM FAVOR DA INSTITUÇÃO QUE FINANCIOU O
EMPREENDIMENTO. UNIDADES IMOBILIÁRIAS
TRANSFERIDAS AO PROPRIETÁRIO DO TERRENO A
TÍTULO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE
RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELO INADIM-
PLEMENTO DA CONSTRUTORA PERANTE A INSTI-
TUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308 DO STJ. APLICA-
BILIDADE. TUTELA DE EVIDÊNCIA CONFIRMADA.
RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Diante de evidências no sentido de que as unidades imobi-
liárias foram transferidas à parte como contrapartida ao
terreno sobre o qual foi edificado o empreendimento, pos-
sível se torna a baixa das hipotecas realizadas pela cons-
trutora em favor da instituição que financiou a obra.
2. Eventuais débitos da construtora perante a instituição fi-
nanceira não podem afetar a esfera de direitos dos adqui-
rentes, aplicando-se ao caso a súmula 308 do STJ.
Agravo de Instrumento nº XXXXX-39.2018.8.16.0000

3. Presente a probabilidade do direito, possível se torna o de-
ferimento da tutela de evidência.
Recurso não provido.
Vistos, etc.
I – Relatório.
Banco Mercantil do Brasil S/A (réu) agrava da decisão exara-
da nos autos de ação de obrigação de fazer proposta por Buzza Consultoria Empre-
sarial Ltda. (autora), pela qual o Juízo de origem deferiu o pedido de tutela de evi-
dência consistente na baixa de gravame hipotecário no prazo de 10 dias sob pena de
multa diária no valor de R$ 3.000,00, limitada a R$ 100.000,00, o que fez com base
nos seguintes fundamentos:
“De acordo com a análise das matrículas acostadas aos movs.
1.3/1.13 é possível constatar que a Requerente é proprietária dos
imóveis em comento nos autos, em virtude da cisão parcial da em-
presa Bueno Empreendimentos e Participações LTDA, a qual deti-
nha a propriedade das unidades autônomas do empreendimento fei-
to pela Construtora ENCOL.
Ainda, verifica-se que em todas as matrículas está averbado o gra-
vame hipotecário em favor do Requerido, o qual foi instituído exclu-
sivamente entre o banco Requerida e a Construtora ENCOL, em de-
corrência do financiamento da obra, não podendo a Requerente so-
frer os efeitos do ônus hipotecário que não instituiu.
Portanto, o lastro probatório existente nos autos possibilita a con-
clusão de probabilidade do direito invocado pelo Requerente neste
momento processual.
Aliás, assim, dispõe a Súmula 308 do STJ, que reza, “a hipoteca
firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou poste-
Agravo de Instrumento nº XXXXX-39.2018.8.16.0000

rior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel” (mov. 18.1).
A instituição financeira sustenta a inexistência do requisito ne-
cessário ao deferimento da tutela de evidência, qual seja, a probabilidade do direito.
A fim de ver sua tese acolhida, diz não haver prova nos autos de
que o terreno vendido pela Bueno (antecessora da agravada Buzza) seria pago por
meio de futura dação em pagamento consistente na transferência de unidades imobiliá-
rias do empreendimento cuja edificação foi assumida pela construtora ENCOL.
Enaltece o teor do registro da compra e venda relativa ao terre-
no, a qual foi realizada a preço certo, sem condições e quitada (R-1 da matrícula
24.610 – mov. 1.3).
Enfatiza, também, o registro da hipoteca, cujo teor denota que a
garantia recai sobre o imóvel com todos os melhoramentos construções, acessões e
instalações, sem antever o futuro fracionamento decorrente da edificação de condomí-
nio edilício (R-4 da matrícula 24.610 – mov. 1.3).
Alega que a agravada Buzza (sucessora da Bueno) não apresen-
tou qualquer documento por meio do qual fosse possível comprovar que a venda do
terreno estaria relacionada com a transferência de futuras unidades imobiliárias a título
de dação em pagamento.
Afirma que, em outros casos nos quais a ENCOL providenciou
o pagamento dos valores concernentes ao “desligamento da hipoteca”, sempre houve
a liberação da garantia e, em seguida, a transferência da respectiva unidade imobiliária
ao comprador.
Diz que tal conduta, embora prevista em contrato celebrado com
a ENCOL, não foi observada em relação aos imóveis transferidos à empresa agravada,
haja vista a ausência de pagamento dos referidos “valores de desligamento”.
Agravo de Instrumento nº XXXXX-39.2018.8.16.0000

Enaltece que, por ocasião da transferência das unidades imobili-
árias, a agravada manifestou ciência em relação à pré-existência da garantia hipotecá-
ria instituída em favor da instituição agravante (mov. 1.9 a 1.13).
Malgrado o teor da matrícula 33.927 evidencie que a transferên-
cia da unidade imobiliária decorre de dação em pagamento, a agravante enfatiza que
nada foi averbado acerca da origem de tal forma de pagamento, extraindo-se da respec-
tiva leitura apenas a informação sobre a existência de uma dívida da ENCOL perante a
Bueno, sem qualquer vínculo com o imóvel matriculado sob nº 24.610 e, ainda, a ciên-
cia desta acerca da garantia hipotecária concedida em favor da agravante.
Com base nesse contexto, alega que “não pode a Agravante
alegar que a hipoteca realizada entre a ENCOL S/A e esta Agravante não se estende
aos imóveis transferidos a mesma, pois, na matricula de todos os imóveis questiona-
dos, consta clara e evidente, que a parte Agravada anuiu com a transferência dos bens
junto com a hipoteca, não podendo agora a mesma tentar se desvencilhar do gravame
hipotecário, descrevendo os fatos de modo destorcido, desvirtuando a verdade, na
tentativa de liberar o gravame e posteriormente alienar os imóveis, atos estes que cau-
sariam a esta Agravante imenso prejuízo de difícil ou impossível reparação”.
Sustenta que a empresa agravada, na posição de pessoa jurídica,
não destina o imóvel para moradia própria, mas sim para locação, de modo que a Sú-
mula nº 308 não teria aplicabilidade ao caso. Invoca precedente oriundo do TRF nesse
sentido.
Diz, também, que referida súmula tem aplicabilidade restrita aos
casos em que o adquirente promove o integral pagamento do preço, e não para hipóte-
ses de dação em pagamento realizada com o propósito de solver a dívida da construto-
ra perante o proprietário do terreno.
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Sintetiza seus argumentos por meio da seguinte assertiva: “so-
mente se aplicaria a súmula 308 do STJ, caso a parte Agravada fosse parte adquirente
do imóvel e tivesse quitado integralmente os mesmos, todavia, frisa-se, os imóveis fo-
ram transferidos a parte Agravada por dação em pagamento, sem especificação da
origem das dividas, bem como a parte Agravada anuiu expressamente com a hipoteca
sobre os imóveis, não existindo hipótese de aplicação da súmula em questão”.
Pede a reforma da decisão que determinou a baixa das hipotecas
e, sucessivamente, a revogação ou minoração do valor da multa diária, reputando-a
excessiva.
Postulou a suspensão dos efeitos da decisão agravada e, por fim,
o provimento do recurso.
O pedido de efeito suspensivo foi deferido por ocasião do plan-
tão judiciário com base nos seguintes fundamentos:
“... com a devida vênia à interpretação conferida pelo juízo a quo,
não há nos autos provas bastantes a evidenciar a procedência, de
plano, das alegações contidas na inicial, no sentido de que os imó-
veis registrados sob as matrículas n. 33.929, n. 33.927, n. 33.932, n.
33.933, e n. 33.937 teriam sido entregues como dação em pagamen-
to, pela ENCOL S.A. à empresa BUENO EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES LTDA, em razão da alienação do terreno regis-
trado sob a matrícula 24.610. Isso porque, na escritura pública de
alienação do imóvel da matrícula n. 24.610 (R-1), há expressa men-
ção de que a aquisição pela ENCOL ocorreu mediante o pagamento
do valor descrito no documento, devidamente quitado, sem qualquer
observação de que seriam entregues unidades do empreendimento
que seria construído no local como forma de quitação. Não bastas-
se, também se constata em cada uma das escrituras públicas de da-
ção em pagamento dos imóveis registrados sob as matrículas n.
33.929, n. 33.927, n. 33.932, n. 33.933, e n. 33.937 (R-2), que estas
se realizaram como forma de pagamento de parte de uma dívida que
a ENCOL tinha para com a agravada, sem qualquer menção à muito
anterior negociação do terreno registrado na matrícula n. 24.610.
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Ou seja, não há qualquer elemento que vincule a ocorrência das da-
ções em pagamento, dos imóveis citados, à alienação do terreno pa-
ra construção do empreendimento. Por fim, cumpre consignar que
nas escrituras em que averbadas as dações em pagamento, a agra-
vada (ou a empresa da qual resultou sua cisão) deu-se ciente da
existência da garantia hipotecária em favor da parte agravante, não
constando qualquer advertência de que tais garantias seriam baixa-
das pela ENCOL junto à instituição financeira. Portanto, os elemen-
tos até então coligidos ao feito não autorizam a concessão da tutela
de evidência deferida pela decisão hostilizada, já que, ainda que a
agravada possa ter razão em relação às alegações deduzidas na ini-
cial, a sua pretensão necessita de dilação probatória. Presente, as-
sim, a probabilidade de provimento do presente agravo de instru-
mento. Quanto ao risco de dano grave, de difícil ou impossível repa-
ração, entende-se que ele decorre do fato de que, uma vez promovi-
da a baixa da garantia hipotecária, a parte agravada poderá alienar
livremente os imóveis, impondo à parte agravante o prejuízo de ficar
sem a garantia do seu crédito, o que confere à medida impugnada
um caráter de irreversibilidade. Por estas razões – e, frise-se, nada
obstando que o relator natural do presente recurso reveja este en-
tendimento oportunamente –, compreende-se que no momento, por
cautela, deve-se suspender a ordem de baixa da garantia hipotecá-
ria deferida pelo juízo a quo” (mov. 5.1).
A empresa agravada ofertou contrarrazões (mov. 14).
II – Voto.
Cinge-se a controvérsia em estabelecer se presente – ou não – a
probabilidade do direito e consequente possibilidade de deferimento da tutela de evi-
dência consistente na baixa de garantias hipotecárias.
E, ao que tudo indica, é bastante provável que a empresa agra-
vada (Buzza, sucessora da Bueno em virtude de cisão) venha a obter a baixa das hipo-
tecas em caráter definitivo.
A questão de fato consiste na venda de terreno sobre o qual foi
edificado um empreendimento, tendo a construtora (adquirente) se comprometido a
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entregar futuras unidades imobiliárias ao proprietário (vendedor) como forma de quitar
a dívida.
O empreendimento foi financiado pela instituição financeira, ora
agravante, a qual, em contrapartida, garantiu o pagamento da dívida mediante consti-
tuição de hipoteca das unidades imobiliárias, as quais, à medida que eram vendidas,
tinham a baixa da garantia averbadas junto à matrícula.
Em outras palavras, trata-se de um condomínio edilício, sendo
que a hipoteca surge na fase de obras, quando o construtor ou incorporador, necessi-
tando de financiamento, dá em garantia o terreno incorporado e a futura edificação.
A peculiaridade do caso presente recai sobre o fato de a empresa
agravada (Buzza) ter recebido as unidades imobiliárias não mediante entrega de di-
nheiro, mas sim por meio de dação em pagamento, eis que se trata da proprietária do
terreno vendido à construtora.
Embora a instituição financeira afirme inexistir evidências de
que a venda do terreno estaria relacionada com as unidades imobiliárias cuja proprie-
dade foi transferida à agravada, não é o que se extrai do contrato anexado ao mov.
14.4.
A unificação dos lotes descritos em tal documento deu ensejo ao
terreno descrito na matrícula mãe, cuja venda à construtora permitiu a celebração do
financiamento entre esta e a instituição financeira.
Se a construtora não promoveu o pagamento do “desligamento
da hipoteca” à instituição financeira, daí resulta um inadimplemento que não pode ser
imputado à empresa agravada (Buzza).
Aliás, a construtora ENCOL, como é de notório conhecimento,
teve sua falência decretada em razão do inadimplemento de diversas obrigações assu-
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midas não só perante clientes, mas também perante instituições financeiras, entre elas
os empréstimos tomados com o propósito de levantar prédios.
Muitos compradores de imóveis foram prejudicados pela falên-
cia de construtoras e obras inacabadas, sendo que muitos deles continuam sendo sur-
preendidos com a permanência da constrição mesmo depois de quitado o preço pelo
imóvel, tendo que recorrer ao Judiciário em razão da maneira como são afetados pelo
inadimplemento exclusivo da construtora.
Salvo algumas peculiaridades, o caso aqui não é diferente.
A instituição agravante afirma em suas razões recursais que a
construtora não teria promovido o pagamento do “valor mínimo de desligamento de
cada unidade”, e que apenas após a quitação do mesmo é que seria liberado o gravame
hipotecário da unidade imobiliária (p. 5 das razões recursais).
Tal obrigação, contudo, não pode afetar a esfera de direitos dos
adquirentes das unidades imobiliárias em questão, ainda que se trate de pessoa jurídica.
Não há senso de Justiça algum em limitar a aplicação da Súmula
308 às pessoas físicas, notadamente diante do caso presente, pois a tutela jurídica pos-
tulada pela instituição financeira tem por finalidade última assegurar seu propósito de
lucro, assim como toda e qualquer empresa, notadamente a agravada.
Em outras palavras, o lucro almejado pela instituição financeira
não requer maior ou melhor tutela do que aquela a ser conferida a outras pessoas jurí-
dicas que, assim como os Bancos, também merecem proteção.
Em síntese, independentemente da forma de cumprimento da
obrigação, seja ela entrega de dinheiro ou liberação de dívida anterior (especialmente
no caso em que, à evidência, referia-se à aquisição do terreno onde foi edificado o
condomínio), não é razoável que o adquirente, seja ele pessoa física ou jurídica, venha
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a ser afetado pelo inadimplemento exclusivo da construtora frente à instituição finan-
ceira.
Ademais, em nenhuma passagem das razões recursais a institui-
ção financeira alega que estaria exercendo o direito de cobrar a dívida inadimplida pela
construtora.
A hipoteca foi averbada em 1998 (mov. 1.3), ou seja, há mais de
20 anos, contexto que traz aos autos evidências de uma possível prescrição, sem olvi-
dar-se do usucapião que venha a ser arguida como defesa no caso de eventual execu-
ção hipotecária, bem como futuro direito de terceiros que venham a ocupar os imóveis.
Por fim, no que concerne à multa, melhor sorte não socorre à
agravante, a qual pode protocolar o pedido de baixa da hipoteca perante o Cartório de
Registro de Imóveis em curto espaço de tempo e, então, comprovar o requerimento
perante o Juízo de origem no prazo estabelecido, impedindo, assim, a incidência do
encargo.
Em suma, há fortes indícios de que o terreno descrito na matrí-
cula 24.610 (mov. 1.3) foi vendido pela empresa Buzza (antecedida pela Bueno) à
construtora Encol, tendo como contrapartida futura entrega de unidades imobiliárias
(mov. 14.4), ou seja, a dação em pagamento, de modo que a referida empresa faz jus à
tutela de evidência consistente na baixa das hipotecas, sem olvidar-se dos meios de que
dispõe a instituição financeira, ora agravante, para obter o adimplemento da obrigação
supostamente descumprida pela construtora caso a pretensão não se encontre fulmina-
da pela prescrição.
Nessas condições, nego provimento ao recurso e, por conse-
guinte, revogo a decisão que concedeu efeito suspensivo ao recurso (mov. 5), manten-
do-se a decisão agravada tal como foi exarada.
Agravo de Instrumento nº XXXXX-39.2018.8.16.0000

III – Decisão.
Diante do exposto, acordam os integrantes da 18ª Câmara Cível
do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em negar provimento ao recurso, nos
termos do voto do Relator.
Participaram do julgamento os Desembargadores Marcelo
Gobbo Dalla Dea e Espedito Reis do Amaral.
Curitiba, 04 de abril de 2018
Péricles Bellusci de Batista Pereira
Desembargador Relator

Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/835326017/processo-civel-e-do-trabalho-recursos-agravos-agravo-de-instrumento-ai-723920188160000-pr-0000072-3920188160000-acordao/inteiro-teor-835326024

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