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1 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná
há 4 anos

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

11ª Câmara Cível

Publicação

01/03/2018

Julgamento

22 de Fevereiro de 2018

Relator

Desembargador Mario Nini Azzolini
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Inteiro Teor


Íntegra do Acórdão
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Atenção: O texto abaixo representa a transcrição de Acórdão. Eventuais imagens serão suprimidas.

1

Tribunal de Justiça do Estado do Paraná
Décima Primeira Câmara Cível

APELAÇÃO CÍVEL Nº 46651-08.2015.8.16.0014, DA 10ª
VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA
REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA
APELANTES: ALVEAR PARTICIPAÇÕES S/A e CONDOMÍNIO
DO CATUAÍ SHOPPING LONDRINA
APELADA: PERCORRER – PR ARTIGOS ESPORTIVOS LTDA.
RELATOR: DES. MARIO NINI AZZOLINI
APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DE LOJA INSTALADA EM
SHOPPING CENTER. SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA. RENOVAÇÃO DO CONTRATO PELO PRAZO
DE 5 ANOS, COM A FIXAÇÃO DE NOVO VALOR DE
ALUGUEL. INSURGÊNCIA DAS RÉS. ALEGADO
CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PERITO
QUE RESPONDEU OS QUESITOS COMPLEMENTARES
APRESENTADOS. DESNECESSIDADE DE SEU
COMPARECIMENTO EM AUDIÊNCIA. TRABALHO TÉCNICO
EXPOSTO MEDIANTE LAUDO. PRELIMINAR REJEITADA.
MÉRITO. ALEGAÇÃO DE QUE O VALOR DO ALUGUEL NÃO
PODERIA TER SIDO REDUZIDO DIANTE DA AUSÊNCIA DE
PEDIDO NESSE SENTIDO. NÃO ACOLHIMENTO. AUTORA
QUE PLEITEOU NA SUA INICIAL A RENOVAÇÃO DO
CONTRATO COM A READEQUAÇÃO DOS ALUGUEIS AO
VALOR DE MERCADO. TERMO INICIAL DO VALOR
REVISADO. CITAÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SUCUMBÊNCIA BEM
DISTRIBUÍDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM
PERCENTUAL SOBRE O VALOR DA CAUSA. RECURSO
DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS (ART.
85, § 11, DO CPC)
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de apelação cível
46651-08.2015.8.16.0014, da 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da
Região Metropolitana de Londrina, em que são apelantes ALVEAR
PARTICIPAÇÕES S/A e CONDOMÍNIO DO CATUAÍ SHOPPING LONDRINA e

Apelação Cível nº 46651-08.2015.8.16.0014

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Tribunal de Justiça do Estado do Paraná
Décima Primeira Câmara Cível

apelada PERCORRER – PR ARTIGOS ESPORTIVOS LTDA.

1. Trata-se de apelação interposta por ALVEAR
PARTICIPAÇÕES S/A e CONDOMÍNIO DO CATUAÍ SHOPPING LONDRINA contra
a sentença prolatada nesta “ação renovatória de locação” que, julgando
parcialmente procedentes os pedidos, determinou a renovação do contrato de
locação pelo prazo de cinco anos a contar de 31.12.2016, fixando o valor mensal do
aluguel em R$ 15.357,62, a partir da citação, mantendo todas as demais condições
e prazos contratuais.

Pela sucumbência recíproca, as Rés/Apelantes foram
condenadas ao pagamento de 90% das custas processuais e dos honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa e a Autora/Apelada
ao restante (seq. 173.1).

As Rés sustentam que foi cerceado seu direito de defesa, pois
pleitearam a designação de audiência para a oitiva do perito judicial para que
fossem esclarecidos vários pontos do laudo elaborado, tendo, inclusive, proposto
quesitos complementares, porém o juízo a quo indeferiu esse pedido considerando
já estar suficientemente esclarecida a controvérsia; que, no entanto, remanescem
vários pontos a serem melhor elucidados, como a escala adotada para a aferição do
valor locativo atual do imóvel e a idade do contrato como fator a ser considerado.

No mérito, sustentam que o valor do aluguel não pode ser
reduzido, tendo em vista inexistir qualquer pedido revisional deduzido na inicial
nesse sentido; que, além do mais, é indevida a redução drástica do valor do aluguel,
pois o contrato iniciou sua vigência no dia 01/02/2011, com o aluguel mensal
mínimo de R$ 12.790,33 e quando distribuída esta ação, em julho de 2016, o valor
estava em R$ 19.534,96, perfazendo atualmente a quantia de R$ 25.164,44; que o
valor contratualmente previsto somente pode ser reduzido se demonstrada,
cabalmente, alteração do equilíbrio econômico do contrato em decorrência de
circunstâncias supervenientes, o que não ocorreu; que, caso se entenda pela
manutenção da sentença, o termo a quo do novo valor locatício, não pode ser a data
da citação e sim a partir do início do novo quinquênio, isto é, 01.02.2016; que a
sucumbência foi indevidamente distribuída, pois quem deu causa à instauração da
presente demanda foi a Apelada, que não concordou com os termo propostos para a
renovação amigável do contrato e porque o valor apontado pelo perito foi superior
ao indicado na inicial e que os honorários advocatícios devem ser fixados em valor

Apelação Cível nº 46651-08.2015.8.16.0014

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Décima Primeira Câmara Cível

certo, adequado à simplicidade da demanda, e não em percentual sobre o valor
dado à causa. Pedem, assim, a anulação da sentença pelo cerceamento de defesa
ou, no mérito, pela sua reforma (seq. 193.1).

A Autora apresentou contrarrazões (seq. 205.1).

É o relatório.

2. Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso
comporta conhecimento.

As Apelantes, preliminarmente, sustentam ter sido cerceado
seu direito de defesa, pois pleitearam a designação de audiência para a oitiva do
perito para que fossem esclarecidos vários pontos do laudo tendo, inclusive,
apresentado quesitos complementares à seq. 148 e que não foram respondidos,
porém o juízo a quo indeferiu esse pedido considerando já estar suficientemente
esclarecida a controvérsia, mas ainda remanescem vários pontos a serem melhor
elucidados, como a escala adotada para a aferição do valor locativo atual do imóvel
e a idade do contrato como fator a ser considerado.

Sem razão, porém.

Isso porque os quesitos complementares apresentados pelas
Apelantes foram respondidos pelo perito à seq. 140.1.

As Apelante sustentaram ainda que “a avaliação apresentada
pelo Expert, utilizou-se da variável fluxo em total desacordo com o estipulado pela
norma técnica NBR 14653-2/2011, haja vista se tratar de variável do tipo “Código
Alocado”. Este tipo de variável é definida pela mesma norma como: escala lógica
ordenada para diferenciar as características qualitativas dos imóveis. Assim, a
escala adotada pelo Perito está em total desacordo com a norma vigente”

E o perito assim respondeu ao questionamento:

“O método adotado no trabalho avaliatório deste Perito Judicial
foi o tratamento por fatores, que não corresponde a um modelo
de regressão linear, logo, inaplicável os parâmetros do item A.6
da NBR 14.653-2:2011. Os procedimentos aplicáveis ao método

Apelação Cível nº 46651-08.2015.8.16.0014

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utilizado por este Perito Judicial estão previstos no “Anexo B –
Procedimentos para utilização de tratamento por fatores” da
NBR 14.653-2:2011.
Concluindo, os Assistentes Técnicos da Requerida também se
equivocaram ao afirmar que a variável Fluxo do trabalho pericial
estaria em desacordo com o item A.6 da NBR 14.653-2:2011,
visto que este item não se aplica a variáveis de trabalhos
avaliatórios desenvolvidos com tratamento por fatores.
Causa espanto que os Assistentes Técnicos da Requerida –
profissionais especializados em Engenharia de Avaliações –
pretendam desqualificar o trabalho avaliatório deste Perito
Judicial a partir de afirmações tão claramente equivocadas, ou
seja:
- afirmando que a variável fluxo seria de característica
qualitativa, quando é evidentemente quantitativa;
- afirmando que seria aplicável uma regra de regressão linear
sobre o trabalho avaliatório do Perito, sendo evidente que este
foi elaborado com tratamento por fatores”.

E, quanto à alegação de que o perito desconsiderou as idades
dos contratos para a avaliação do valor locatício, sendo que deveria ter utilizado
variável que representasse a data de negociação entre o shopping e os lojistas, é de
se ver que essa questão foi também respondida pelo perito à seq. 140.1:

Os Assistentes Técnicos da Requerida continuam a apresentar
raciocínio em ordem inversa, situação que lhes é favorável, ou
seja, na busca de tentar parecer razoável seu raciocínio de que
“quanto maior a quantidade de meses para o término do
contrato, maior o valor unitário, ou seja, contratos mais recentes
possuem valores unitários maiores”. Analisando assim, até
parece ter lógica esta variável.
Mas basta uma análise na ordem direta para demonstrar quão
ilógica e incoerente é o comportamento desta variável. Segundo
tal raciocínio quanto mais próximo do final do contrato menor
seria o valor do aluguel de uma loja. Desta forma, o aluguel de
uma loja no terceiro ano seria menor que o aluguel no segundo
ano, o aluguel no quarto ano seria menor do que o aluguel no
terceiro ano, e assim por diante. Ou seja, segundo a lógica

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desta variável, o aluguel das lojas do Catuaí Shopping seria
sempre regressivo ao longo da vigência do contrato.
Porém, a grande maioria das lojas satélites do Catuaí Shopping
(caso em análise) tem previsão contratual de reajuste real anual
de 5% acima da inflação. Desta forma, os aluguéis das lojas em
análise são crescentes ao longo da vigência do contrato, e não
decrescentes como considera a variável “Meses para término do
contrato” defendida pelos Assistentes Técnicos da Requerida.
Para um avaliador não há grau de significância que valide uma
variável que tem comportamento ilógico e incoerente em relação
ao respectivo mercado de locações”

E os quesitos complementares apresentados à seq. 148.2
foram respondidos pelo perito à seq. 152.1.

Sendo assim não há falar em cerceamento de defesa, pois os
quesitos apresentados foram apreciados pelo perito, sendo desnecessário, ademais,
o seu comparecimento em audiência, tendo em vista, além do que se disse, seu
trabalho ser meramente técnico e exposto mediante laudos.

No mérito, as Apelantes sustentam que o valor do aluguel não
pode ser reduzido, pois inexiste qualquer pedido revisional deduzido na inicial.

Sem razão, porém.

Esse inconformismo, tecnicamente, faz crer que a sentença
seria nula por ter sido extra petita.

No entanto, da leitura da inicial depreende-se que a
Apelada/Autora sustentou, claramente, que “o escopo desta Ação Renovatória, além
de prorrogar o novo período contratual, é o de trazer O VALOR LOCATIVO À
REALIDADE do mercado imobiliário ora vigente”, tendo, inclusive, proposto a
“REDUÇÃO do aluguel em 30% (trinta por cento), ofertando o valor de R$ 13.674,48
(treze mil seiscentos e setenta e quatro reais e quarenta e oito centavos), valor esse a
ser corrigido, por força da legislação em vigor, ANUALMENTE pelo índice contratual,
mantendo-se em vigor todas as demais cláusulas constantes do contrato de locação
vigente, renovando-se o prazo contratual por mais 5 (cinco) anos”.
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As Apelantes sustentam ser indevida a redução drástica do
valor do aluguel, pois o contrato iniciou sua vigência no dia 01/02/2011, com o
aluguel mensal mínimo de R$ 12.790,33 e quando distribuída esta ação, em julho
de 2016, o valor estava em R$ 19.534,96, perfazendo atualmente a quantia
atualizada de R$ 25.164,44, sendo que o valor contratualmente previsto somente
pode ser reduzido se demonstrada, cabalmente, alteração do equilíbrio econômico
do contrato em decorrência de circunstância superveniente, o que não ocorreu no
caso.

Ocorre que em uma interpretação conjugada dos artigos 18 e
19 da Lei do Inquilinato conclui-se que o objetivo do pleito revisional é adequar os
alugueis ao preço de mercado do imóvel, ou seja, busca justamente a manutenção
do equilíbrio econômico do contrato, sem onerar em demasia o locatário nem
contraprestar o locador em valor inferior ao de mercado.

Aliás, assim dispõem os artigos 18 e 19 da Lei do Inquilinato

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor
para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de
reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três
anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente
realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de
ajustá-lo ao preço de mercado”

E o termo a quo do novo valor do aluguel deve mesmo ser a
data da citação pois, conforme pacífico entendimento do Superior Tribunal de
Justiça, o “valor revisado do aluguel substitui por completo o originalmente
pactuado”.

“RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458, II E 535, II, DO CPC. NÃO
OCORRÊNCIA. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. IMÓVEL
COMERCIAL. CABIMENTO. ARTS. 18 E 19 DA LEI Nº
8.245/1991. ÚLTIMO AJUSTE CONTRATUAL. TRANSCURSO DE
MAIS DE TRÊS ANOS. VALOR REVISADO JUDICIALMENTE.
ALTERAÇÃO NA VIA ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº

Apelação Cível nº 46651-08.2015.8.16.0014

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7/STJ. PROVA EXCLUSIVAMENTE PERICIAL. SUFICIÊNCIA.
PROVA ORAL. INDEFERIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA.
NÃO CONFIGURAÇÃO. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR
PRAZO INDETERMINADO. ART. 56, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI
Nº 8.245/1991. VALOR REVISADO. INCIDÊNCIA ATÉ A
EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE
ULTERIOR REVISÃO POR CONVENÇÃO DAS PARTES OU POR
DECISÃO JUDICIAL EM AÇÃO RENOVATÓRIA.
1. (...)
7. O valor revisado do aluguel substitui por completo o
originalmente pactuado, sendo assim exigido desde a citação da
parte requerida até o termo final do contrato, considerado este
não apenas o expressamente avençado como tal, mas, sim, a
data da efetiva desocupação do imóvel no caso de eventual
prorrogação do contrato por prazo indeterminado (art. 56,
parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991).
8. A procedência do pedido autoral, com fixação de novo valor
do aluguel em patamar equidistante tanto da pretensão original
do locador quanto do valor defendido pelo locatário configura
hipótese de sucumbência recíproca, impondo que sejam entre
eles proporcionalmente distribuídos o ônus pelo pagamento das
custas processuais e da verba honorária advocatícia.
9. Recurso especial de REPEL RECIFE PESCADOS LTDA.
provido e recurso especial de TENDTUDO MATERIAIS PARA
CONSTRUÇÃO LTDA. parcialmente provido”
(STJ, 3ª Turma, REsp 1566231-PE, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas Cueva, j. em 01.03.2016)

E quanto à distribuição da sucumbência, as Apelantes alegam
que quem deu causa à instauração da presente demanda foi a Apelada, que não
concordou com os termos propostos para a renovação amigável do contrato e que o
valor apontado pelo perito foi superior ao indicado na inicial pela Apelada, sendo
dele, portanto, os ônus da sucumbência.

Ocorre que a discordância da Apelada quanto aos termos
propostos para a renovação do contrato de aluguel mostrou-se justificável, tanto
que sua ação foi julgada parcialmente procedente, tendo se readequado o valor dos
alugueis para R$ 15.357,62, ou seja, não é possível se concluir ter sido ela quem

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deu causa à propositura da presente demanda, além de o valor apontado ter sido
muito próximo ao que propôs na sua inicial (R$13.674,48).

E os honorários advocatícios, por fim, devem mesmo ser
fixados em percentual sobre o valor dado à causa, já que é essa a regra prevista no
Código de Processo Civil, somente excecionada somente “Nas causas em que for
inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for
muito baixo”, conforme previsto no artigo 85, § 8º, o que não é o caso.

Nesses termos, nega-se provimento ao recurso.

Por derradeiro, atento ao entendimento do C. STJ (EDcl no
AgInt no REsp nº 1.573.573-RJ), considerando que a sentença foi publicada após a
vigência do NCPC e havendo fixação da verba honorária em 1º grau, com o não
atingimento dos limites estabelecidos nos §§ 2º e do artigo 85 do NCPC, majoro
os honorários advocatícios para 15% sobre o valor dado à causa, diferença a ser
arcada unicamente pelas Apelantes.

3. Ante o exposto, ACORDAM os senhores os julgadores
integrantes da Décima Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do
Paraná, à unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso, nos termos do
voto do Relator.

O julgamento foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor
Desembargador FABIO HAICK DALLA VECCHIA, sem voto, e acompanharam o
voto do Relator o Excelentíssimo Senhor Desembargador RUY MUGGIATI e a
Excelentíssima Senhora Desembargadora LENICE BODSTEIN.

Curitiba, 21 de fevereiro de 2018.
Mario Nini Azzolini
Relator

Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/835186323/processo-civel-e-do-trabalho-recursos-apelacao-apl-466510820158160014-pr-0046651-0820158160014-acordao/inteiro-teor-835186328

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