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4 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Apelação: APL 002XXXX-16.2017.8.16.0017 PR 002XXXX-16.2017.8.16.0017 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 3 anos

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

6ª Câmara Cível

Publicação

04/11/2019

Julgamento

4 de Novembro de 2019

Relator

Desembargador Prestes Mattar
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Ementa

APELAÇÃO CÍVELAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTORESCISÃO CONTRATUALCOMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONDOMINIALCOMPETÊNCIA ABSOLUTACÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDORRESCISÃO DA AVENÇAPOSSIBILIDADE - LOTEAMENTO IRREGULARAUSÊNCIA DE REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 37 DA LEI 6.766/79 - HONORÁRIOS RECURSAIS – ARTIGO 85, §§ 1º E 11 DO CPC - SENTENÇA MANTIDARECURSO NÃO PROVIDO.

Como a lei proíbe a venda de lotes de loteamento sem registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 37, Lei Federal no. 6.766/79), os negócios jurídicos de compra e venda de frações ideais ou lotes do loteamento celebrados expressamente contra vedação legal, são atos jurídicos nulos, vez que possuem objeto ilícito (art. 145, II, Código Civil). (TJPR - 6ª C.Cível - 0023430-16.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargador Prestes Mattar - J. 04.11.2019)

Acórdão

Atenção: O texto abaixo representa a transcrição de Acórdão. Eventuais imagens serão suprimidas. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 6ª Câmara Cível Autos nº. 0023430-16.2017.8.16.0017 Recurso: 0023430-16.2017.8.16.0017 Classe Processual: Apelação Cível Assunto Principal: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Apelante (s): SÓ RIOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Apelado (s): VIVIANE MARGARETE CANOVA PAULO DE OLIVEIRA DE JESUS APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONDOMINIAL – COMPETÊNCIA ABSOLUTA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESCISÃO DA AVENÇA – POSSIBILIDADE - LOTEAMENTO IRREGULAR – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 37 DA LEI 6.766/79 - HONORÁRIOS RECURSAIS – ARTIGO 85, §§ 1º E 11 DO CPC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Como a lei proíbe a venda de lotes de loteamento sem registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 37, Lei Federal no. 6.766/79), os negócios jurídicos de compra e venda de frações ideais ou lotes do loteamento celebrados expressamente contra vedação legal, são atos jurídicos nulos, vez que possuem objeto ilícito (art. 145, II, Código Civil). VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0023430-16.2017.8.16.0017, Comarca da Região Metropolitana de Maringá - Foro Central de Maringá – 4ª Vara Cível, tendo como apelante SÓ sendo apelados RIOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. PAULO DE OLIVEIRA DE JESUS E VIVIANE MARGARETE CANOVA. Trata-se de recurso de apelação, interposto por Só Rios Empreendimentos Imobiliários Ltda., contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação ordinária de rescisão contratual c/c com restituição de valores pagos e danos morais com tutela de urgência (mov. 119.1), proposta por Paulo de Oliveira de Jesus e outra, face o entendimento do Magistrado monocrático, inicialmente, que o registro do loteamento na matrícula do bem é essencial para a validade do contrato, isso porque, se não é realizado, o objeto do contrato é ilícito; que se o objeto é ilícito, o contrato é nulo; que a ausência de registro do loteamento na matrícula do imóvel é suficiente para resultar na rescisão do contrato, em razão de sua nulidade; que é incontroverso que a parte ré não cumpriu com o necessário, deixando de realizar o registro do loteamento na matrícula no prazo previsto em lei; que é cristalina, pois, a nulidade do contrato e, por via de consequência, o direito da parte autora de receber de volta os valores entregues à parte ré, retornando ao ; que não procede, o argumento da parte ré de quem tem direito à retenção de parte dosstatus quo ante valores ou da cobrança de valores atrasados, já que deu causa à nulidade do contrato e, portanto, deve restituir os valores adiantados pela parte autora; que o mero descumprimento contratual, não gera o direito à indenização por danos morais; que incidiu na hipótese de incidência prevista na cláusula trigésima, razão pela qual deve a requerida/reconvinte responder por multa de 20% sobre o valor total do contrato e que, sendo o caso de nulidade do contrato e sua respectiva extinção em razão de rescisão por culpa da parte ré, é o caso de julgar improcedentes os pedidos reconvencionais feitos pela parte ré. Ante a sucumbência recíproca no feito principal, condenou a parte autora a pagar 50% das custas e despesas processuais, e a parte ré a pagar os 50% restantes; e condenou a parte autora a pagar ao procurador da parte ré honorários advocatícios fixados em 10% do proveito econômico que obteve (valor do pedido de indenização por danos morais), e a parte ré a pagar ao procurador da parte autora honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação. Com relação à reconvenção, condenou a parte reconvinte ao pagamento de todas as custas e outras despesas processuais dela oriundas e honorários advocatícios sucumbenciais fixados no valor de 10% do proveito econômico (correspondente ao valor pleiteado pela parte ré). Alega a apelante, pretendendo a reforma da decisão, que mesmo nos casos em que haja relação de consumo o STJ entende que a competência do domicilio do consumidor não é absoluta; que de acordo com o disposto na cláusula trigésima do referido contrato, restou pactuado entre as partes que o foro eleito para se dirimir quaisquer dúvidas sobre o contrato seria o da Comarca de Engenheiro Beltrão, que é onde o imóvel encontra-se localizado; que o foro eleito é o mesmo do lugar do contrato e o mesmo do lugar do imóvel, pelo que não há como deixar de reconhecer sua validade; que a existência do processo eletrônico e do sistema de protocolo integrado do Tribunal permitiria a realização de uma série de atos processuais à distância, sem a necessidade de deslocamento à comarca onde o processo tramita; que os Autores adquiriram um lote em condomínio de laser, e neste processo estão assistidos por advogados particulares, pelo que não há se falar em hipossuficiência econômica; que a cidade de Maringá encontra-se a 40 quilômetros da cidade de Engenheiro Beltrão, não podendo ser considerado motivo impeditivo ou dificultoso para que a Recorrida pudesse ingressar em Juízo; que inexiste nulidade do contrato por ausência do registro do loteamento junto ao CRI, vez que a documentação que acompanha a inicial da conta de que nada há de irregular no empreendimento e que o empreendimento é legal, não havendo nenhuma proibição com relação à sua venda; que o condomínio está com suas obras de infraestrutura praticamente prontos, bem antes do prazo previsto no contrato, já que este previa 48 meses para sua conclusão e em menos de 24 meses mais de 90% já está concluído; que todas as condições do negócio foram dispostas contratualmente, e a requerida não se afastou das obrigações contratadas; que, ao que consta da prova documental juntada com a inicial, mesmo a situação de suposta irregularidade do imóvel – antes do desmembramento – foi apresentada aos requerentes, com cláusula expressa no contrato dispondo sobre o assunto (cláusula 3) e que, se ainda assim, os requerentes optaram por contratar com a requerida, foi porque tal fator não se revelou um obstáculo no momento da vinculação, não podendo, igualmente, ser oposto nesse momento como se essa estivesse descumprindo suas obrigações. Contrarrazões no mov. 157.1. É, em síntese, o relatório. Conheço do recurso de apelação, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade. Trata-se de ação de rescisão de contrato na qual os requeridos ingressaram com ação de rescisão de contrato, cumulado com pedido de restituição de parcelas pagas e danos morais em face da ora apelante, sob a alegação de que não possuiriam mais interesse na continuidade do contrato, vez que, os autores teriam se divorciado e que, além disto, teriam descoberto que o loteamento, onde está situado o lote de terras adquirido, não está sequer está em nome da requerida – ora apelante, não havendo qualquer pedido de desmembramento dos supostos lotes. Aduziram os autores que tentaram a rescisão amigável da avença, o que foi repelido pela requerida, diante da existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade e que, além desta, existem várias cláusulas abusivas. Após o trâmite normal, foi o feito sentenciado parcialmente procedente, diante do entendimento do Magistrado monocrático de que o contrato seria nulo, diante da ausência de registro do loteamento na matrícula do imóvel, sendo tal situação suficiente para resultar na rescisão do contrato, tendo declarado o mesmo rescindido e determinado a devolução das parcelas pagas, o pagamento da cláusula penal, de 20% sobre o valor da avença, bem como verbas de sucumbência. Contra esta decisão é que se volta o presente recurso e entendo que não assiste razão à apelante. Inicialmente, no que se refere à validade da cláusula de eleição de foro existente no contrato firmado entre as partes, certo é que a lei não veda a tal pactuação em contrato de adesão (art. 63, do CPC). Contudo, cuidando-se de ação que envolve relação de consumo, a competência deve observar o disposto no art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece que a ação pode ser proposta no domicílio do autor, sendo irrelevante a existência de cláusula de eleição de foro no instrumento de compra de venda de lote. Sobre o tema, em caso semelhante, já decidiu esta Corte: APELAÇÃO CÍVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE INCOMPENTÊNCIA RELATIVA EM RAZÃO DO LUGAR – AFASTADA – AÇÃO AJUIZADA NO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR E DA EMPRESA/RÉ – (...)” (TJPR - 6ª C.Cível - 0021249-42.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargador Roberto Portugal Bacellar - J. 28.11.2018) “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. DECISÃO QUE DETERMINOU A REMESSA DOS AUTOS PARA O JUÍZO DO FORO ELEITO PELAS PARTES NO CONTRATO. RELAÇÃO DE CONSUMO. COMPETÊNCIA TERRITORIAL ABSOLUTA. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL (S. 40). POSSIBILIDADE DE AJUZAMENTO DA AÇÃO NO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.” (TJPR - 17ª C.Cível - 0000917-37.2019.8.16.0000 - Sarandi - Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - J. 06.06.2019) Insta destacar, ainda, que a discussão em tela não envolve direito real sobre bem imóvel, mas sim, direito pessoal decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel loteado. Sendo assim, inaplicável o disposto no art. 47 do CPC, que prevê a competência absoluta do foro da situação da coisa. Portanto, correta a decisão recorrida, não merecendo reparos. Em relação ao mérito, a discussão reside na inexistência de nulidade do contrato por ausência do registro do loteamento na matrícula do imóvel, vez que nada haveria de irregular, não sendo o empreendimento ilícito, como entendido pelo Magistrado, além de que os autores tinham conhecimento expresso da situação do imóvel, em razão de tal fato constar no contrato firmado, cláusula 3ª. Não assiste razão à apelante. Insta salientar que parcelamento urbano regular, é aquele em que são atendidas todas as exigências administrativas do Poder Público e, depois de aprovado pelo Município, é registrado no Cartório da circunscrição onde se encontra a gleba fracionada, seguida da implementação urbanística (execução das obras de infraestrutura e correções ambientais). Não sendo cumpridas qualquer destas fases, o parcelamento passa a ser irregular, ou seja, em desacordo com a lei 6.799/79. Os projetos de loteamento e desmembramento devem ser aprovados pela Prefeitura Municipal e, caso obtenham parecer positivo, deverão ser submetidos a registro imobiliário no prazo de 180 (cento e oitenta dias), sob pena de caducidade da aprovação, nos termos do art. 12 e 18 da lei acima citada. Explica Marco Aurélio S. Viana: “Para parcelar o solo para fins urbanos o empresário está adstrito a um procedimento administrativo, que se inicia com a determinação das diretrizes a serem seguidas, ditadas pelo poder Público, até a aprovação por este do projeto; depois temos a fase do Registro Imobiliário, quando o loteador, atendidas as exigências legais, obtém o registro, passando o parcelamento ao campo jurídico. O loteamento só será regular quando obedecidas essas duas fases: se isto não ocorreu, ele é irregular, ou melhor dizendo: não basta apenas a aprovação, é indispensável o registro, para que se (Comentários à Lei sobre o Parcelamento do Solo Urbano, Ed.tenha a regularidade pretendida pela lei” Saraiva, 2ª ed., p. 121). Daí a norma cogente proibitiva disposta no art. 37 da Lei nº 6.766/79, : in verbis “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado” Ressalte-se, ainda, que para que o negócio jurídico possua validade, deve ser realizado por agente capaz e possuir objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei - nos termos do art. 104 do Código Civil, sendo nulo, portanto, aquele que possuir objeto ilícito, nos termos do art. 166, II, do mesmo diploma legal. Restou demonstrado nos autos, que o requerido prometeu à venda área supostamente integrante a um loteamento, o qual, até o momento não se encontra regularizado e a irregularidade no parcelamento do solo autoriza o adquirente a desfazer o negócio. Sobre o tema: “Desenham-se para o adquirente dois caminhos possíveis: ou desiste da compra, com direito de pleitear a nulidade do ato pelo qual aquela se perpetrou, nos termos do art. 152 do Código Civil (os autores se referem ao Código de 1916), com a possível reparação de perdas e danos, nos termos do art. 159 do mesmo Código, ou opta por ficar com o imóvel, acionando todos os dispositivos que a Lei nº 6.766/79 lhe coloca a disposição ....” [Toshio Mukai, Alaôr Café Alves e Paulo José Villela Lomar in “Loteamentos e Desmembramentos Urbanos, ed. Sugestões Literárias, p. 213]. O adquirente não está sujeito ao cumprimento do contrato que foi levado a efeito em violação da lei, obrigando-se ao pagamento das prestações (ou o depósito) até que o loteamento seja regularizado, o que é evento futuro e incerto. Tem direito o adquirente de voltar ao estado anterior em razão da ilicitude do negócio. Sobre o tema, já restou definido no Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO. 1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. 2. Ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda por disposições legais expressas da Lei n.º 6.766/79 (arts. 37 e 46) diante da ausência de regularização do loteamento sem registro ou aprovação pelo Poder Público. 3. Precedentes jurisprudenciais específicos desta Corte e dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Rio Grande do Sul. 4. A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc". 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. ( REsp 1304370/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2014, DJe 05/05/2014). Esta Corte segue no mesmo sentido, senão vejamos: AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. RECURSO DE APELAÇÃO DO RÉU: 1. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NULIDADE. LOTEAMENTO/OCUPAÇÃO IRREGULAR. ART. 37 DA LEI Nº 6.766/79. NEGÓCIO VEDADO PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. OBJETO ILÍCITO. PARTES QUE DEVEM RETORNAR AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. “A validade dos atos jurídicos depende de objeto lícito, de modo que a venda irregular de imóvel situado em loteamento não regularizado constitui ato jurídico com objeto ilícito, conforme afirmam a doutrina e a jurisprudência. Dessa forma, constatada a ilicitude do objeto do contrato em análise (promessa de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do respectivo parcelamento do solo urbano), deve-se concluir pela sua nulidade"( REsp 1304370/SP, Rel. Ministro Paulo De Tarso Sanseverino). (TJSC, Apelação Cível n. 0300308- 98.2016.8.24.0020, de Criciúma, rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 24-04-2018). (TJPR - 17ª C.Cível - 0001171-59.2016.8.16.0147 - Rio Branco do Sul - Rel.: Desembargador Lauri Caetano da Silva - J. 24.06.2019) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO ONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - INTERESSE DE AGIR - NECESSIDADE E ADEQUAÇÃO DEMONSTRADAS - AUTOR QUE BUSCA DESFAZER O NEGÓCIO JURÍDICO E A RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO - PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA - NULIDADE DO CONTRATO – ADOÇÃO PELO ORDENAMENTO PÁTRIO DA TEORIA DA SUBSTANCIAÇÃO - POSSIBILIDADE DE O JULGADOR CONFERIR NOVA QUALIFICAÇÃO JURÍDICA AOS FATOS (DA MIHI FACTUM DABO TIBI IUS) - ILICITUDE DO OBJETO - MATÉRIA QUE PODE SER RECONHECIDA DE OFÍCIO - LOTEAMENTO IRREGULAR - AUSÊNCIA DE REGISTRO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA - INTELIGÊNCIA DO ART. 37 DA LEI Nº 6.766/79. SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0001334-18.2016.8.16.0057 - Campina da Lagoa - Rel.: Juiz Fabian Schweitzer - J. 13.12.2018) Desta forma, não comporta provimento o apelo interposto, mantendo-se a sentença em sua totalidade. Considerando o que dispõe o artigo 85, §§ 1º e 11 do CPC, cumpre fixar os honorários recursais devidos que, sopesando o trabalho desenvolvido em grau de recurso, o valor da causa e a singeleza das questões ventiladas, que não demandaram exaustivo trabalho, entendo adequada a fixação dos honorários recursais em 2% sobre o valor da condenação, totalizando, portanto, em 12% do valor da condenação. Assim, voto no sentido de negar provimento ao recurso (239), mantendo-se a sentença tal qual prolatada, majorando os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação. Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 6ª Câmara Cível do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar CONHECIDO O RECURSO DE PARTE E NÃO-PROVIDO o recurso de SÓ RIOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador Irajá Romeo Hilgenberg Prestes Mattar (relator), com voto, e dele participaram Desembargador Robson Marques Cury e Desembargador Renato Lopes De Paiva. 01 de novembro de 2019 Desembargador Irajá Romeo Hilgenberg Prestes Mattar Relator 1
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