jusbrasil.com.br
2 de Julho de 2022
  • 2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Tribunal de Justiça do Paraná
há 3 meses

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

6ª Câmara Cível

Publicação

07/04/2022

Julgamento

4 de Abril de 2022

Relator

Lilian Romero

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-PR_APL_00068915520198160194_47126.pdf
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

I. Relatório
Os requeridos recorreram da sentença (M. 108.1), parcialmente modificada em sede de embargos de declaração (Ms. 146.1 e 171.1), que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer c.c. danos morais, nos seguintes termos:
“Diante do exposto, e mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, para o fim de: a) determinar que o réu BANCO SANTANDER BRASIL LTDA promova o cancelamento da hipoteca existente na matrícula dos imóveis indicados na inicial, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da intimação desta sentença, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais); b) determinar que as rés TAURANGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e BELINDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA outorguem a escritura pública de compra e venda das unidades adquiridas pelos autores, no prazo de 15 (quinze) dias, prazo este que se iniciará a partir do cancelamento da hipoteca, conforme determinado no parágrafo acima, sob pena de incidência de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) limitada ao valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais)” – M. 146.1.
“No que diz respeito à sucumbência, é de se notar que, não obstante a alegação dos réus de que não houve pretensão resistida, tal argumento não merece prosperar. Isso porque, conforme se verifica dos documentos juntados à inicial, os autores notificaram extrajudicialmente os réus e buscaram obter, pela via administrativa, a baixa das hipotecas e outorgas das escrituras sem, contudo, lograr êxito.Diante de tal circunstância e considerando a sucumbência recíproca, condeno cada um dos réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios da parte autora, os quais fixo em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), valor que se mostra adequado para remunerar o trabalho e o zelo desempenhados pelo Nobre Causídico, uma vez que o arbitramento na cifra mínima sobre o valor da causa se mostra desproporcional à pouca complexidade da causa e ao tempo de trabalho exigido do respectivo procurador (art. 85, § 2o, I a IV, e § 8o, CPC)” – M. 108.1.
O banco apelante alegou em seu apelo (M. 125.3) que:os autores ajuizaram obrigação de fazer c.c. danos morais para obter a escritura definitiva do imóvel, sob o argumento de que compraram dois apartamentos (o de nº 1502-B e o de nº 1817-A) e, após o pagamento integral do preço (cf. recibo de quitação datado de 05.09.2016), verificaram que pendiam ônus sobre os imóveis, quais sejam: (i) hipoteca em 1º grau em favor do banco recorrente; (ii) cessão fiduciária e (iii) aditivo à hipoteca;a liminar requerida foi parcialmente deferida (M. 21.1), com determinação de
baixa das hipotecas constantes das matrículas de nºs 101.910 e 101.649, do 6º Registro de Imóveis de Curitiba;após regular instrução do feito, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes;entretanto, é parte ilegítima para responder pelo cancelamento da hipoteca, já que nos termos da cláusula 21ª do contrato, os compradores tinham conhecimento de que cabia às vendedoras Tauranga e Belinda obter a liberação da hipoteca junto ao credor hipotecário, razão pela qual sobre elas deve recair a obrigação de promover o cancelamento do ônus junto às matrículas, assim como arcar com as astreintes fixadas para o descumprimento da obrigação; a obrigação da instituição financeira está limitada à emissão dos termos de liberação das hipotecas, o que já foi feito (Ms. 44.5 e 44.6), não sendo possível imputar ao apelante obrigação de terceiros.Requereu, assim, o provimento do recurso para que os pedidos formulados contra si sejam julgados improcedentes.Por sua vez, Belinda Empreendimentos Imobiliários Ltda e Tauranga Empreendimentos Imobiliários Ltda argumentaram em suas razões recursais (M. 181.1) que:a outorga da escritura definitiva não é um ato a ser realizado de forma unilateral, exigindo a atuação e manifestação de vontade de ambas as partes para a sua conclusão (art. 215, § 1º, incs. III e IV, do CC e art. 176, § 1º, II, da LRP), sendo obrigação impossível de ser cumprida nos termos em que estabelecida em sentença;eventualmente, ao invés da determinação de outorga das escrituras definitivas, a sentença deve substituir a declaração de vontade não emitida (art. 501 do CPC); assim, deve ser expedido ofício ao cartório competente para a realização da transferência dos imóveis aos autores, que devem arcar com as custas correlatas ao ato;a multa é medida coercitiva para compelir a parte ao cumprimento da ordem judicial e deve ser fixada com proporcionalidade e razoabilidade; por isso, o valor de R$ 500,00/dia é excessivo e deve ser reduzido.Pugnaram, destarte, pelo provimento do recurso.Intimadas todas as partes, apenas os requerentes apresentaram contrarrazões aos recursos das rés (Ms. 143.1 e 201.1). Arguiram, preliminarmente, o não conhecimento do Banco Santander por violação ao princípio da dialeticidade recursal. No mérito, defenderam a manutenção da sentença recorrida.Na sequência, os autos foram remetidos a este Tribunal.


II. Voto
Preliminarmente: da alegada violação ao princípio da dialeticidade recursal
Alegaram os requerentes que o recurso do banco não deve ser conhecido.Contudo, ainda que haja repetição parcial de trechos anteriores da contestação do banco (M. 58.1), as razões guardam relação com os fundamentos da sentença recorrida, o que permite o conhecimento do apelo, segundo entendimento do STJ:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. 1.INTEMPESTIVIDADE. INFORMAÇÕES PROCESSUAIS NO SITE DO TRIBUNAL. CONTAGEM DE PRAZO. BOA-FÉ. JUSTA CAUSA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. 2. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. 3. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. INTIMAÇÃO DA PARTE PARA DAR ANDAMENTO AO FEITO. DESNECESSIDADE. FORMALIDADE QUE APENAS SE IMPÕE NOS CASOS DE EXTINÇÃO DO FEITO POR ABANDONO DA CAUSA. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO TÃO SOMENTE PARA, EM RESPEITO AO CONTRADITÓRIO, DEMONSTRAR EVENTUAL EXISTÊNCIA DE CAUSA IMPEDITIVA. ENTENDIMENTO ASSENTADO NO JULGAMENTO DO IAC NO RESP N. 1.604.412/SC. 4. DIREITO SUBJETIVO AO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL VIGENTE À ÉPOCA DOS FATOS. NÃO CABIMENTO. 5.AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.(...) 2. Conforme jurisprudência desta Corte, ‘o formalismo na apreciação das razões de apelação não é tão acentuado, bastando, para seu conhecimento, que seja minimamente demonstrada a pretensão de reforma da sentença, com o ataque, mesmo genérico, dos fundamentos da sentença’ ( AgRg no REsp n. 1.107.956/PB, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 17/8/2012, sem grifo no original), como ocorreu no presente caso.
(AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1839668/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 28/10/2021 – destaquei)
Presentes, assim, os pressupostos de admissibilidade e regularidade formal, conheço de ambos os recursos.
Dos fatos e da sentença
Os requerentes compraram dois apartamentos (o de nº 1502-B e o de nº 1817-A), no empreendimento denominado Life Space, localizado na avenida Visconde de Guarapuava, nº 3806, nesta Capital.Eis as principais condições dos negócios (Ms. 1.3 e 1.4):



Em 05.09.2016, os adquirentes receberam da vendedora Belinda Empreendimentos Imobiliários Ltda o recibo de quitação geral, alusivo às duas unidades (Ms. 1.7 e 1.11).Apesar das tentativas de obtenção das escrituras definitivas de compra e venda dos dois imóveis, os compradores não conseguiram obter o documento público que lhes permitisse efetuar o registro da propriedade imobiliária, conforme notificações extrajudiciais encaminhadas pelo 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos de Curitiba (Ms. 1.15/1.17).Assim, ajuizaram a presente ação de obrigação de fazer c.c. pedido de indenização por danos morais para compelir a instituição financeira a promover a baixa do gravame (garantia hipotecária) e as vendedoras à outorga da escritura definitiva.O juiz singular concedeu parcialmente a tutela antecipada (M. 21.1), ordenando que as requeridas promovessem a baixa das hipotecas constantes nas matrículas de números 101.910 e 101.649, ambas do 6º Registro de Imóveis de Curitiba-PR, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de incidência de multa no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia, limitado ao valor de R$ 45.000,00. Citados, os réus apresentaram suas defesas (Ms. 41.1 e 58.1), seguidas de réplicas (Ms. 68.1/69.1).O banco noticiou o cumprimento da liminar (m. 44.1), juntando os termos de liberação das hipotecas (Ms. 44.5 e 44.6).O magistrado anunciou o julgamento antecipado da lide (M.90.1) e, ato contínuo, prolatou a sentença recorrida (M. 108.1).Os primeiros embargos de declaração opostos pelas requeridas (M. 118.1) foram acolhidos, estabelecendo-se o teto para a multa diária de R$ 500,00, no valor máximo de R$ 30.000,00.À análise, pois, dos recursos.
a) Da legitimidade passiva ad causam do agente financeiro (credor hipotecário)
Conquanto a instituição financeira alegue não ser parte legítima para figurar no polo passivo da ação sob o argumento de que o cancelamento das hipotecas seria de responsabilidade das promitentes-vendedoras, por disposição contratual (cláusula 21ª, § único), razão não lhe assiste.No caso, a hipoteca consistiu em garantia dada pelo tomador do empréstimo (a construtora e a incorporadora, na época IP8 Empreendimentos Imobiliários Ltda.) em favor do agente financeiro, junto a quem obteve os recursos para construir o empreendimento imobiliário onde se situa o imóvel adquirido pela parte autora (cf. R-1 e AV-3 da matrícula nº 101.910, M. 1.5 e R-1 e AV-3 da
matrícula nº 101.649).É inequívoco que os adquirentes são pessoas estranhas à relação obrigacional estabelecida entre construtora devedora (tomadora do empréstimo para construção) e o agente financeiro (em favor de quem o mesmo imóvel foi dado como garantia, na modalidade hipoteca). Logo, em caso de inadimplemento da construtora devedora junto ao agente financeiro, não pode o adquirente que tenha cumprido integralmente sua obrigação de pagamento do preço junto à parte vendedora, ser prejudicado.Por isso, a jurisprudência assentou entendimento no sentido de que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Esta é a dicção da Súmula 308 do STJ.Por outro lado, a pretensão dos adquirentes afeta tanto a esfera jurídica das vendedoras como também do agente financeiro.Afinal, o cumprimento da obrigação assumida pela construtora vendedora, de outorgar a escritura definitiva do imóvel livre de ônus depende do levantamento da garantia dada ao banco, já realizado na espécie (cf. informou o banco – M. 44.1), pois o juiz concedeu liminarmente a tutela específica da obrigação (art. 497 do CPC).Assim, escorreito o ajuizamento da ação não apenas contra as vendedoras, mas também contra o agente financeiro, a quem incumbe expedir o termo para possibilitar o levantamento da hipoteca. Daí decorre a sua legitimação para a causa.Este é o entendimento do STJ:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO. DETERMINAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA LIVRE DE ÔNUS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA, A TEOR DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO (...) 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel ( Súmula nº 308 do STJ).
( AgInt no AREsp 1411290/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2020, DJe 04/06/2020)
Portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam deve ser rejeitada.
b) Da autorização para o cancelamento da hipoteca: obrigação a cargo do credor hipotecário
Por mais que os compromissos particulares de compra e venda contenham previsão contratual (cláusula 21ª, § único) no sentido de que “a outorga da escritura livre de eventuais ônus hipotecário depende de quitação, por parte das vendedoras junto ao credor hipotecário, do valor da unidade objeto deste instrumento”, a obrigação de autorizar a liberação das hipotecas recai sobre o credor da garantia.Isto porque, o artigo 251, inc. I, da Lei nº 6.015/73 prevê que o cancelamento da hipoteca somente pode se dar mediante autorização expressa do credor:
Art. 251 - O cancelamento de hipoteca só pode ser feito: I - a vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular.
A par disso, ainda que o cancelamento em si do ônus hipotecário seja obrigação das promitentes-vendedoras, a liberação da hipoteca dependia de expressa autorização do credor hipotecário, o que já foi feito, pois a instituição financeira firmou os termos de liberação das garantias hipotecárias, além de ter dado autorização para cancelar as averbações da cessão fiduciária dos direitos
creditórios (AV-2) e aditamento da hipoteca (AV-3), conforme documento acostado aos Ms. 44.5 e 44.6.Portanto, neste ponto, o apelo da instituição financeira deve ser parcialmente provido para reconhecer que a obrigação do banco se restringe a autorizar a liberação da hipoteca, obrigação já cumprida, sublinhe-se. Logo, o cancelamento do ônus e o levantamento do gravame perante o 6º Ofício de Imóveis desta Capital compete às vendedoras.
c) Da pretensa impossibilidade de cumprir a obrigação de outorgar as escrituras definitivas
As vendedoras recorrentes sustentam a impossibilidade de cumprimento da obrigação de outorgar as escrituras definitivas, pois o ato dependeria da emissão da declaração de vontade dos compradores.Com efeito, a lavratura das escrituras pública depende da declaração de vontade de ambas as partes envolvidas no negócio jurídico de compra e venda.Não obstante, o óbice à obtenção do documento público deu-se em razão dos ônus que pendiam sobre os imóveis (pela não quitação da obrigação da devedora hipotecante) e à negativa das promitentes-vendedoras em outorgar as escrituras.Tanto é que após a expedição dos termos de liberação das hipotecas pela instituição financeira, foi possível lavrar o ato, com a subsequente transcrição na matrícula e transferência da propriedade aos compradores (cf. informado pelos apelados – M. 135.1).Portanto, não há que se falar em impossibilidade do cumprimento da obrigação pelas vendedoras, tampouco na necessidade de prolatar sentença com efeito substitutivo da declaração de vontade omitida (art. 501 do CPC).Em caso análogo, este Tribunal de Justiça já decidiu:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO REALIZADA. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO NO CURSO DA LIDE. OBRIGAÇÃO DA PARTE APELANTE NA QUALIDADE DE VENDEDORA, NO SENTIDO DE PROVIDENCIAR A OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA.INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO QUE ENSEJE A SUBSTITUIÇÃO DA VONTADE DAS APELANTES PELA DECISÃO JUDICIAL.SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJPR - 4ª C.Cível - 0040374-68.2018.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADORA MARIA APARECIDA BLANCO DE LIMA -
J. 04.05.2021)
Logo, neste aspecto, a sentença deve ser mantida.
d) Das astreintes
O banco sustenta que a multa deve recair exclusivamente sobre as promitentes-vendedoras, que tinham a obrigação contratual (cláusula 21ª, § único) de quitar obrigação perante o credor hipotecário[1].Ainda que a autorização para a liberação da hipoteca caiba ao credor hipotecário (art. 251, I, da Lei nº 6.015/73), é certo que não cabe a ele arcar com a multa fixada para o não cumprimento da obrigação do cancelamento da hipoteca.Isto porque a única obrigação do banco, em relação aos autores, era de expedir documento que permitisse o cancelamento da garantia, como visto acima, o que, aliás, já foi feito.Vale dizer, como ao banco cabia apenas autorizar o cancelamento da hipoteca, obrigação da qual já se desincumbiu, não é tarefa do credor hipotecário diligenciar junto ao registro imobiliário para o levantamento do gravame e muito menos arcar com a penalidade correlata ao descumprimento da ordem judicial do cancelamento da hipoteca em si.Diante de tal quadro, a multa por eventual descumprimento da ordem de cancelamento da hipoteca fica a cargo das vendedoras, a quem incumbia providenciar o cancelamento do ônus, após a devida autorização do banco.Quanto à pretensão de redução do valor da multa arbitrada, melhor sorte não está reservada às promitentes-vendedoras.Veja-se que a multa diária foi arbitrada em R$ 500,00, limitada ao teto máximo de R$ 30.000,00 (cf. decisão dos embargos de declaração de M. 146.1).A respeito do balizamento dos valores, o STJ tem entendido que:
“No tocante especificamente ao balizamento de seus valores, são dois os principais vetores de ponderação: a) efetividade da tutela prestada, para cuja realização as astreintes devem ser suficientemente persuasivas; e b) vedação ao enriquecimento sem causa do beneficiário, porquanto a multa não é, em si, um bem jurídico perseguido em juízo (...).O arbitramento da multa coercitiva e a definição de sua exigibilidade, bem como eventuais alterações do seu valor e/ou periodicidade, exige do magistrado, sempre dependendo das circunstâncias do caso concreto, tem como norte alguns parâmetros: i) valor da obrigação e importância do bem jurídico tutelado; ii) tempo para cumprimento (prazo razoável e periodicidade); iii) capacidade econômica e de resistência do devedor; iv) possibilidade de adoção de outros meios pelo magistrado e dever do credor de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate de loss (...).( AgInt no REsp 1733695/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021).
Diante de tais considerações, o valor diário das astreintes (R$ 500,00) não é excessivo, sobretudo porque a finalidade precípua da multa é agregar à decisão judicial um ingrediente de estímulo ao pronto cumprimento da ordem, ciente de que a recalcitrância da parte lhe acarretará sanção pecuniária.Veja-se que, inclusive, já foi estabelecido teto máximo da multa (R$ 30.000,00), valor razoável, proporcional e adequado, se levado em conta o valor contratual da compra e venda dos dois imóveis (R$ 192.700,00- do apartamento nº 1502-B e R$ R$ 197.400,00 – do apartamento nº 1817-A).Logo, o valor da multa diária e seu limite devem ser mantidos.
e) Dos honorários recursais
Não houve insurgência dos apelantes quanto ao critério de arbitramento dos honorários advocatícios.O recurso do banco foi parcialmente provido. Assim, não há que se falar em majoração dos honorários por ele devidos aos patronos dos requerentes (R$ 4.000,00).Já os honorários devidos pelas vendedoras aos advogados dos requerentes (R$ 4.000,00) ficam majorados para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em razão do desprovimento do recurso por elas interposto, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC.
Conclusão
Pelo exposto, voto no sentido de:conhecer do recurso do Banco Santander Brasil S/A, dando-lhe parcial provimento para reconhecer que sua obrigação estava adstrita a expedir o termo de liberação das hipotecas, e para afastar a multa cominada em desfavor do banco;conhecer e negar provimento ao recurso das vendedoras.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1454620693/apelacao-apl-68915520198160194-curitiba-0006891-5520198160194-acordao/inteiro-teor-1454620696

Informações relacionadas

Tribunal de Justiça de Minas Gerais
Jurisprudênciahá 7 anos

Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Agravo de Instrumento-Cv: AI 10035091632568001 MG

Superior Tribunal de Justiça
Jurisprudênciahá 2 meses

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1968909 RS 2021/0345127-2

Tribunal de Justiça do Paraná
Jurisprudênciahá 24 dias

Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL 000XXXX-36.2016.8.16.0048 Assis Chateaubriand 000XXXX-36.2016.8.16.0048 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
Jurisprudênciahá 2 meses

Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Agravo de Instrumento: AI 000XXXX-65.2021.8.16.0000 São João do Triunfo 000XXXX-65.2021.8.16.0000 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
Jurisprudênciahá 22 dias

Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Embargos de Declaração: ED 000XXXX-30.2016.8.16.0036 São José dos Pinhais 000XXXX-30.2016.8.16.0036 (Acórdão)