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17 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL XXXXX-23.2019.8.16.0160 Sarandi XXXXX-23.2019.8.16.0160 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 10 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

7ª Câmara Cível

Publicação

Julgamento

Relator

Francisco Luiz Macedo Junior

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-PR_APL_00096032320198160160_4a2dc.pdf
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Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO E NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO DO CONTRATO MOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. RETENÇÃO DOS VALORES DEVIDOS À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL, CLARA E ESPECÍFICA, PERMITINDO A COBRANÇA DA TAXA DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. TAXA DE PUBLICIDADE. COBRANÇA ABUSIVA. DESPESA INERENTE AO NEGÓCIO DA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE AOS CONSUMIDORES. RETENÇÃO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE AS PARCELAS ADIMPLIDAS PELO PROMITENTE COMPRADOR. INOVAÇÃO RECURSAL. MATÉRIA NÃO VENTILADA EM PRIMEIRO GRAU DE JURISDIÇÃO. RECURSO DA RÉ NÃO CONHECIDO NESSE TOCANTE. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% A 25% DO VALOR PAGO PELOS COMPRADORES. CASO CONCRETO QUE RECOMENDA A RETENÇÃO DE 10%. AUSÊNCIA DE PROVAS DOS POTENCIAIS PREJUÍZOS DECORRENTES DA RESCISÃO. ÔNUS QUE INCUMBIA À LOTEADORA. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. POSSIBILIDADE. ARTIGO 85, § 11, DO CPC. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. (TJPR - 7ª C.

Cível - XXXXX-23.2019.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO LUIZ MACEDO JUNIOR - J. 01.10.2021)

Acórdão

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual com Declaração de Inexigibilidade de Débito e Nulidade de Cláusula Contratual c/c Pedido de Restituição de Valores, ajuizada por José Marcelo dos Santos contra Conquest – Administradora e Participações Ltda. O autor narrou, em sua petição inicial, que firmou contrato particular de compromisso de compra e venda com a requerida, cujo objeto era um terreno residencial no Jardim dos Ipês, na cidade de Sarandi, lote nº 23, quadra 17, com área de 300 m², registrado sob matrícula de nº 4687.Disse que assumiu a obrigação de pagar o valor total de R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais), em 150 (cento e cinquenta) parcelas de R$ 696,95 (seiscentos e noventa e seis reais e noventa e cinco centavos), cada uma. Aduziu que, como a requerida não estipulou um prazo para a entrega do imóvel, não se sentiu confiante para manter o contrato, razão pela qual procurou a requerida para efetuar a rescisão. Afirmou que a requerida fez uma proposta de devolução da quantia de R$ 2.203,38 (dois mil, trezentos e três reais e trinta e oito centavos), o que não aceitou, uma vez que já havia efetuado o pagamento de R$ 8.401,79 (oito mil, quatrocentos e um reais e setenta e nove centavos). Apontou a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso e a necessidade de inversão do ônus da prova em seu favor, nos termos do art. , VIII, da legislação consumerista.Sustentou a nulidade das cláusulas contratuais previstas no capítulo VII, do contrato, por ofensa ao previsto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Pediu, então, a rescisão do contrato, com a condenação da requerida à devolução da totalidade do que foi pago - R$ 8.401,79 (oito mil, quatrocentos e um reais e setenta e nove centavos).Requereu, ainda, a declaração da nulidade das cláusulas penais previstas no contrato e a declaração da inexigibilidade do débito a partir de agosto de 2019.Houve o julgamento antecipado do feito e, na sentença (mov. 37.1), a Magistrada julgou parcialmente procedentes os pedidos para: A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (seq. 1.10); B) DECLARAR a retenção em favor do requerido em 10% sobre o valor adimplido pelos requerentes; C) DECLARAR a nulidade da taxa de retenção de 2% a título das despesas com publicidade; D) CONDENAR a devolução dos valores já pagos pelos requerentes, corrigido monetariamente pela média do IPCA desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, excluindo o percentual constante no item “B.1”.Pela sucumbência, condenou a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitrou em 15% sobre o valor da causa. A requerida apresentou embargos de declaração (mov. 42.1), os quais foram rejeitados (mov. 50.1).Adiante, a requerida interpôs recurso de apelação (mov. 55.1), em cujas razões alegou, inicialmente, a validade das cláusulas avençadas, que estabelecem o ressarcimento de valores, em seu favor, em caso de resolução contratual motivada pelos compradores.Asseverou, nesse sentido, que a magistrada singular, ao reconhecer a nulidade parcial da cláusula sétima do instrumento contratual, violou a segurança jurídica das partes e o princípio do pacta sunt servanda.Argumentou que a rescisão se operou por iniciativa do autor, de modo que deve ser autorizada a retenção da comissão de corretagem, da taxa de publicidade, pactuada em 2% (dois por cento) do valor do negócio, assim como dos encargos tributários incidentes sobre o valor de cada parcela adimplida. Defendeu a obrigação do apelado em ressarcir o montante dos tributos incidentes sobre as parcelas adimplidas, uma vez que esses valores não foram vertidos em seu favor, mas sim à Administração Pública. Subsidiariamente, caso não seja reconhecida válida a retenção dos valores nos moldes contratados, pediu a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do total pago pelo apelado, conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça.Requereu, nesses termos, o conhecimento e o provimento do recurso, com a reforma da sentença nos tópicos acima discorridos e, por consequência, a redistribuição dos ônus sucumbenciais.O autor apresentou contrarrazões (mov. 59.1), pedindo a manutenção da sentença. É o breve relatório. VOTO:Conheço o recurso porque presentes os pressupostos, extrínsecos e intrínsecos, de admissibilidade, previstos no Código de Processo Civil de 2015. Princípio da pacta sunt servandaInicialmente, requer a ré, ora apelante, a retenção de todos os valores previstos na cláusula sétima do contrato, sob pena de violação ao princípio do pacta sunt servanda.Cumpre salientar que, muito embora o Código Civil Brasileiro garanta às partes a liberdade de contratar, a autonomia da vontade é princípio que deve andar em harmonia com demais preceitos que regem o ordenamento jurídico pátrio, sobretudo os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.Assim, a observância de tais preceitos na análise do contrato é medida que deve ser observada pelo julgador, uma vez que cabe também ao Judiciário zelar pelo equilíbrio e pelo bom andamento dos pactos firmados, de modo a garantir que nenhuma das partes se coloque em posição de extrema desvantagem em relação a outra.Destarte, conquanto a liberdade contratual seja a regra, diante de prestações extremamente onerosas ou abusivas cabe ao Judiciário corrigir as distorções, obstando que uma das partes aufira vantagens excessivas sobre a outra. Com efeito, o princípio da ordem pública deve prevalecer sobre o princípio pacta sunt servanda, a fim de que o equilíbrio contratual seja devidamente mantido.Não se pode olvidar, ainda, que nos termos do artigo , V, do Código de Defesa do Consumidor, legislação essa que se aplicável ao caso, é direito básico do consumidor a revisão e a modificação de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais e excessivamente onerosas.Ademais, a análise da presente controvérsia, enseja a observância dos artigos 47 e 51, §§ 1º e , ambos do CDC, que assim dispõem: Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...)§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:I. ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;II. restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;III. se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.§ 2º A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.Com efeito, existindo cláusulas contratuais ilegais ou abusivas, que estabeleçam prestações desproporcionais e/ou extremamente onerosas, as condições ajustadas para o negócio jurídico podem ser modificadas ou revistas pelo Poder Judiciário, em atendimento ao disposto nos artigos , XXXII e 170, V, da Constituição Federal, que elevam o direito dos consumidores à qualidade de direito fundamental.Nesse contexto, a despeito dos argumentos postos pela apelante, é possível a revisão de cláusulas contratuais, ainda que livremente pactuadas entre as partes, uma vez que, na espécie, a intervenção do Poder Judiciário exsurge como tentativa de dar efetividade às relações jurídicas, sanando abusos aos direitos e às garantias fundamentais assegurada pela Constituição Federal e pelo Código de Defesa do Consumidor.Pois bem. Em restando indiscutível a questão relativa a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, cinge-se a controvérsia, em verificar os valores que podem ser descontados pela promitente vendedora, ante a rescisão imotivada do contrato. Comissão de corretagemNo que diz respeito à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, pacificou o entendimento no sentido de reconhecer válida a cláusula contratual que transfere ao adquirente a obrigação pela quitação da comissão de corretagem, desde que informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão, in verbis:RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.( REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) – grifo nosso.Dessa forma, verifica-se que não há abusividade, a priori, no repasse dos valores referentes à comissão de corretagem ao promitente-comprador. Mas, para tanto, é preciso que haja expressa previsão contratual nesse sentido e que se indique, no instrumento, tanto o preço total da unidade autônoma, quanto o valor da taxa de intermediação. Todavia, da análise do contrato, infere-se que a conclusão da magistrada singular não merece ser alterada, ante a inexistência de cláusula expressa, tampouco destacada, do valor devido à título de comissão de corretagem.Nesse contexto, cumpre dizer que a previsão genérica da imposição das despesas de corretagem, constante na cláusula VII, alínea a, item 1 (mov. 1.6), realmente é insuficiente para autorizar o arbitramento de tal valor.Na verdade, para tanto, necessário seria que a loteadora tivesse estabelecido, em termos claros e específico, o valor da comissão de corretagem que seria de responsabilidade dos compradores, sendo inadmissível acolher a pretensão de cobrança somente com base na cláusula que fixa as penalidades decorrentes da resolução imotivada do contrato.Destarte, inexistindo, no instrumento contratual, estipulação específica a esse respeito, resta inviável o arbitramento de comissão de corretagem, até porque isso implicaria em violação ao dever de informação que precisa ser observado em qualquer relação negocial, especialmente naquelas regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, como é a questão. Taxa de publicidadeInsurge-se a apelante, também, contra a declaração de nulidade da cláusula que previu a cobrança da taxa de publicidade.Contudo, razão também não lhe assiste.É que, em relação à “taxa de publicidade”, os valores gastos pela construtora a esse título, a meu ver, são inerentes à atividade que realiza. Trata-se de meio de divulgação utilizado para atrair compradores, sendo, por isso, inadmissível o repasse dessa cobrança aos consumidores, por consistir em custos de atividade da fornecedora.Do mesmo modo, a cobrança da taxa de publicidade de 2% (dois por cento), mostra-se abusiva, pois, para o caso de rescisão contratual já há previsão de cláusula penal, cuja finalidade é justamente cobrir eventuais perdas e danos, de modo que permitir a dedução implicaria em dupla penalidade, incidindo em onerosidade excessiva aos autores/apelados. Por este motivo, a retenção integral da taxa de publicidade é descabida, preservando-se a sentença também neste capítulo. Encargos tributários sobre as parcelas efetivamente pagasNa sequência, a apelante aduz fazer jus ao recebimento dos encargos tributários incidentes sobre as parcelas efetivamente pagas pelos apelados. Alega que deve ser descontado, do montante a ser devolvido, os encargos tributários incidentes sobre cada parcela adimplida, correspondente a PIS, COFINS, IR e CSLL, totalizando 5,93%.Todavia, denota-se que o pedido de ressarcimento desta despesa tributária não foi argumentado na contestação, tampouco foi objeto de análise da sentença, possuindo nítido caráter de inovação recursal, de modo que a sua análise, diretamente por este Tribunal, ocasionaria não só supressão de instância, como também afronta ao contraditório. Com efeito, não tendo sido tal pedido efetuado no momento processual oportuno, não pode ser apreciada em sede de recurso de apelação, configurando, por isso, inadmissível inovação recursal.Logo, de se dizer que não é possível, neste momento, discutir matéria que não foi objeto de insurgência no momento processual adequado, sob pena de violação dos princípios do contraditório e da ampla defesa. Percentual de retençãoPor fim, pretende a apelante, em caráter subsidiário, a majoração do percentual arbitrado à título de cláusula penal, para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo autor.Argumenta que o percentual arbitrado na sentença (10% sobre os valores pagos) contraria o entendimento jurisprudencial e não corresponde aos prejuízos suportados pela requerida com o empreendimento imobiliário.No tocante ao percentual de retenção, cumpre salientar que, para hipóteses como a dos autos, o Superior Tribunal de Justiça entende aceitável sejam retidos entre 10% e 25% dos valores já pagos, de acordo com o caso concreto, in verbis:AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AÇÃO DECLARATÓRIA CC PEDIDO CONDENATÓRIO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" ( AgInt no AREsp n. 725.986 RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em XXXXX, DJe XXXXX).2. O recurso especial não comporta exame de questões (...). 3. O Tribunal de origem analisou (...). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no REsp XXXXX/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 26.04.2018) – grifo nosso. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BENFEITORIAS. ACÓRDÃO CONSIGNOU QUE AS BENFEITORIAS NÃO FORAM COMPROVADAS. FUNDAMENTO INATACADO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 283 E 284 DO STF. RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA PROMITENTE VENDEDORA. REVISÃO DO PERCENTUAL .DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA PERCENTUAL QUE OBSERVA A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. ALTERAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Quanto às benfeitorias, (...) 2. No recurso especial, não basta à parte sustentar (...) 3. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AG em REsp nº 1.255.233/SP – Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 05.09.2018) – grifo nosso.Como visto, o STJ recomenda aos julgadores que avaliem, no caso concreto, quais foram os prejuízos suportados pelo vendedor - para que se defina, dentro da margem indicada, o percentual de retenção mais adequado.No caso, contudo, a ré, ora apelante, não trouxe elementos e nem provas dos potenciais prejuízos decorrentes da rescisão. Nada trouxe com a contestação, e nada demonstrou posteriormente, limitando-se a afirmar que o percentual de retenção deveria ser fixado em 25% (vinte e cinco por cento), conforme limite imposto pelo Superior Tribunal de Justiça.Assim, muito embora se presuma a ocorrência de prejuízos pelo fim inesperado do negócio celebrado, inexiste qualquer demonstrativo dos mencionados custos administrativos pela loteadora.Neste contexto, em face da completa ausência de provas quanto a algum prejuízo da vendedora, mostra-se suficiente para ressarcir as despesas e prejuízos da apelante, fixar o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas, na medida em que atende aos limites fixados pelo STJ, guardando, tanto quanto possível, estreita relação com o que consta dos autos. Honorários recursaisPor fim, em virtude do desprovimento do recurso da requerida, a verba honorária fixada em seu desfavor na sentença deve ser majorada, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Então, levando-se em conta a matéria debatida, bem como a apresentação de contrarrazões, de se majorar os honorários advocatícios arbitrados para os procuradores dos autores em 2% (dois por cento), restando-lhe devido, portanto, o montante equivalente a 17% (dezessete por cento) do valor da condenação.Diante do exposto, VOTO por CONHECER PARCIALMENTE o recurso de apelação, em parte conhecida, NEGAR-LHE PROVIMENTO, majorando-se, em virtude disso, os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1291857686/apelacao-apl-96032320198160160-sarandi-0009603-2320198160160-acordao

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