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14 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL XXXXX-38.2019.8.16.0017 Maringá XXXXX-38.2019.8.16.0017 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 11 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

4ª Câmara Cível

Publicação

Julgamento

Relator

Hamilton Rafael Marins Schwartz

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-PR_APL_00306993820198160017_fbbcf.pdf
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Ementa

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGACOMPRA E VENDA DE IMÓVEL - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.APELAÇÃO CÍVEL 1 (RÉU) - DIREITO À RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS - SÚMULA 543 DO STJ - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR - RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS – PERCENTUAL RAZOÁVEL E PROPORCIONALIMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO - RETENÇÃO QUE SERVE PARA COBRIR AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COMO PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS - TAXA DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE PROVA DA AUTUAÇÃO DE CORRETOR OU PAGAMENTO DA CORRETAGEM - ENTENDIMENTO FIRMADO PELA CORTE SUPERIOR NO RECURSO REPETITIVO Nº 1.599.511/SP - DESPESAS DE PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A RETENÇÃO PREVIAMENTE CONCEDIDA, SOB PENA DE BIS IN IDEM –ALUGUEL POR FRUIÇÃOIMPOSSIBILIDADEPECULIARIDADE NA ESPÉCIELOTE DE TERRENO VAZIO - AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL POR PARTE DO COMPRADORRECURSO DESPROVIDO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, EM ATENÇÃO AO ARTIGO 85, § 11, CPC.APELAÇÃO CÍVEL 2 (AUTOR) - PAGAMENTO DO IPTU - RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR EM CASO DE POSSE OU FRUIÇÃO DO IMÓVEL - INOCORRÊNCIA - COMPRA DE TERRENO VAZIO - NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O BEM FOI USUFRUÍDO DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO – RESCISÃO DO CONTRATO DECRETADA NA SENTENÇAIMPOSSIBILIDADE DE CONSIDERAÇÃO DA DATA DO RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PELA VENDEDORA PARA TAL FIM – APRESENTAÇÃO DE CONTRANOTIFICAÇÃORECURSO PARCIALMENTE PROVIDOREDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. (TJPR - 4ª C.

Cível - XXXXX-38.2019.8.16.0017 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HAMILTON RAFAEL MARINS SCHWARTZ - J. 27.09.2021)

Acórdão

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº XXXXX-38.2019.8.16.0017, da 6ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de Região Metropolitana de Maringá, em que são Apelantes LOTEAMENTOS ORCELLO LTDA e MARCOS ERIC RAPASI e Apelados OS MESMOS.I – RELATÓRIOTrata-se de recursos de apelação interpostos por Loteamentos Orcello Ltda e Marcos Eric Rapasi contra os termos da sentença de mov. 59.1, proferida em sede de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga proposta, ajuizada pelo segundo Apelante em face do primeiro, pela qual a Magistrada singular julgou parcialmente procedente o pedido inicial para o fim de:a) decretar a rescisão do contrato de compra e venda, referente ao Lote nº 31, da Quadra nº 219, localizado no loteamento denominado “Jardim Dias II”, entabulado entre as partes na data de 22 de julho de 2013, e; b) determinar a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente segundo o INPC, a partir de cada pagamento pagamento, com retenção, pela ré, do percentual de 10% (dez por cento) a título de multa pela rescisão unilateral, além da dedução dos valores de IPTU. Os valores a serem restituídos deverão ser acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.Pela sucumbência recíproca, Autor e Réu foram condenados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico.Em suas razões recursais de mov. 64.1, Loteamento Orcello Ltda sustenta que a sentença deve ser reformada para autorizar a retenção de 25% sobre os valores pagos, e não de apenas 10%, eis que é devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, considerando as despesas com administração, corretagem, propagandas e outras suportadas pela empresa vendedora; que aluguel por fruição do imóvel é devido desde a imissão na posse pelos compromissários compradores, até a data da efetiva desocupação do imóvel, a fim de evitar enriquecimento ilícito; que, pelo princípio da causalidade, o Autor deve arcar integralmente com os ônus de sucumbência.Requer o provimento do recurso, a fim de reformar a sentença para que sejam fixados os alugueis, a retenção de 25% sobre os valores pagos e condenação do Apelado ao pagamento dos ônus sucumbenciais.Por sua vez, em seu apelo de mov. 67.1, Marcos Eric Rapasi alega que não pode ser responsabilizado pelo pagamento de IPTU sobre o imóvel, considerando que o Apelado não comprovou a sua quitação junto ao credor Tributário; que a obrigação de pagamento de IPTU é propter rem, ou seja, a responsabilidade de pagamento recai sobre o proprietário em cujo nome o imóvel está registrado, que no caso é o vendedor, ora Apelado; que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel; que a parte ré recebeu a notificação de distrato no dia 29/10/2019 (mov. 1.10), e desde então o Apelante disponibilizou a devolução do lote ao Apelado, que vem se recusando a retoma-lo; que o Apelado deve ser condenado ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.Pugna pelo provimento do recurso, para que: a) seja decretada a rescisão contratual por iniciativa dos compradores desde a data do recebimento da notificação pelo Apelado em 29/10/2019; b) seja declarada a responsabilidade do Apelado ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, ou, alternativamente, que a responsabilidade do Apelante seja limitada à data do recebimento da notificação pelo Apelado; c) sejam redistribuídos os ônus sucumbenciais, a fim de que o Apelado seja condenado a pagar integralmente as custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.Contrarrazões apresentadas ao mov. 73.1 e ao mov. 74.1.É o relatório. II – FUNDAMENTAÇÃOMarcos Eric Rapasi ajuizou ação de rescisão contratual com restituição de quantia paga em face de Loteamentos Orcello Ltda, visando, em síntese, a rescisão do Contrato Particular de Compra e Venda referente a 01 (um) lote do empreendimento denominado “Jardim Dias II”, firmado entre as partes em do 22/07/2013, por culpa da Ré, bem como a condenação desta última à devolução dos valores pagos, com retenção de somente 10% (dez por cento).Ao sentenciar, a Magistrada singular julgou parcialmente procedente o pedido inicial para o fim de:a) decretar a rescisão do contrato de compra e venda, referente ao Lote nº 31, da Quadra nº 219, localizado no loteamento denominado “Jardim Dias II”, entabulado entre as partes na data de 22 de julho de 2013, e; b) determinar a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente segundo o INPC, a partir de cada pagamento pagamento, com retenção, pela ré, do percentual de 10% (dez por cento) a título de multa pela rescisão unilateral, além da dedução dos valores de IPTU. Os valores a serem restituídos deverão ser acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.Inconformados com os termos da decisão, Loteamentos Orcello Ltda e Marcos Eric Rapasi interpuseram recursos de apelação cível, os quais merecem conhecimento, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade.RECURSO DE LOTEAMENTOS ORCELLO LTDA:A Apelante argumenta que a sentença deve ser reformada a fim de que seja autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, e não de 10% (dez por cento), eis que devem ser consideradas as despesas com administração, corretagem, propagandas e outras suportadas pela empresa vendedora. Contudo, razão não lhe assiste.No caso em análise, deve ser observada a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.A referida súmula garante ao promitente-comprador a restituição parcial dos valores por ele pagos, na hipótese de ser ele quem deu causa ao desfazimento do negócio.Quanto ao percentual, a jurisprudência do STJ tem considerado razoável a fixação entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Nesse sentido:AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses derescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior.3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada.4. Agravo interno não provido.( AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016). (destacou-se) Nesse contexto, importa destacar que o Código de Defesa do Consumidor excepcionalmente autoriza a modificação de cláusulas contratuais quando verificada excessiva onerosidade, o que, ademais, é compatível com o princípio da boa-fé, que deve integrar os negócios jurídicos. É o que se extrai dos artigos 6º, inciso V e 51, inciso IV da referida Lei, in verbis: Art. 6º São direitos básicos do consumidor: [...] V- a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;Dessa forma, depreende-se que a força obrigatória dos contratos é exceção, devendo prevalecer, máxime quando se trata de direito de consumidor, os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva. Pensar o contrário, isto é, admitir a aplicação do princípio do pacta sunt servanda como argumento para afastar a apreciação pelo Judiciário das cláusulas apontadas como abusivas, seria permitir arbitrariedades, de modo que os fornecedores poderiam estipular qualquer espécie de avença ilegal, ideia esta que não guarda compatibilidade com a legislação consumerista e a nova ordem constitucional. Diante dessas premissas, conclui-se que o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas, imposto pelo juízo singular, foi acertada, razoável e proporcional para ressarcir eventuais custos operacionais suportados pela Apelante. Nesse sentido, já julgou este Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO PROPOSTO PELO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL. MULTA PACTUADA QUE SE REVELA ABUSIVA. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO PARA 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE A QUANTIA ADIMPLIDA. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. DESPESAS DE CORRETAGEM. ENCARGO QUE, NO CASO CONCRETO, NÃO PODE SER REPASSADO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR. INEXISTÊNCIA, NO CONTRATO, DE INFORMAÇÃO ACERCA DO VALOR EXIGIDO A ESTE TÍTULO. ENTEDIMENTO FIRMADO PELA CORTE SUPERIOR NO RECURSO REPETITIVO N.o 1.599.511/SP. DESPESAS DE PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A RETENÇÃO PREVIAMENTE CONCEDIDA, SOB PENA DE BIS IN IDEM. AUSÊNCIA, ADEMAIS, DE ESPECIFICAÇÃO CONTRATUAL E COMPROVAÇÃO DE TAIS GASTOS. PRECEDENTES.RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 4a C.Cível - XXXXX-18.2019.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargador Abraham Lincoln Calixto - J. 14.03.2021) (destacou-se) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR ADIMPLIDO. VALORES RETIDOS QUE SERVEM PARA COBRIR AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM, PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Não há que se falar em retenção relativa à taxa de corretagem, publicidade e encargos tributários, tendo em vista que tais valores já estão compreendidos na multa estabelecida na cláusula penal de retenção de valores, de modo que nova retenção caracterizaria ‘bis in idem’. (TJPR - 4a C.Cível - XXXXX-84.2017.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: Desembargadora Regina Afonso Portes - J. 28.03.2021 - destacou-se). APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – TEMA 938 FIXADO PELO STJ NO RESP. 1.599.511-SP, JULGADO PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS – IMPOSSIBILIDADE, NO CASO – DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO CUMPRIDO – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – NÃO CUMULAÇÃO COM TAXA DE PUBLICIDADE – BIS IN IDEM – INCABÍVEL A COBRANÇA DE PIS, COFINS, IR E CSLL – ENCARGOS DEVIDOS PELA EMPREENDEDORA – HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO. (TJPR - 5a C.Cível - XXXXX-42.2018.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: Desembargador Renato Braga Bettega - J. 15.02.2021 - destacou-se). No presente caso, ainda há que se destacar que não há previsão contratual relativa à retenção de valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento), além de que a loteadora apelante poderia ter demonstrado a alegada insuficiência da retenção de 10% (dez por cento) estabelecida na sentença, comprovando que as suas despesas administrativas decorrentes do negócio tivessem sido superiores, o que não ocorreu.Desta feita, o recurso não merece guarida neste ponto, vez que a retenção no percentual de 10% se mostra suficiente para compensar as despesas decorrentes do negócio e reparar os danos proporcionados pela rescisão do contrato. Acerca da comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo, reconhece a possibilidade de transferência, ao comprador, da responsabilidade pelo pagamento. Todavia, condiciona tal legitimidade à expressa informação trazida no contrato:RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.II - CASO CONCRETO:2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. ( REsp 1.599.511/SP, 2ª. Seção, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 06/09/16). (destacou-se) Ocorre que tal entendimento não se aplica ao caso em tela.A Cláusula Terceira, § 2º, do instrumento de compra e venda sub judice prevê que: “em caso de cancelamento do Contrato pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, haverá restituição apenas quando a quantia recebida for superior à 1/3 do preço ajustado, descontando-se desta, todas as despesas, inclusive taxas, impostos, comissões, direito de fruição, etc. (Art. 35, Lei 6.766/79)”.Apesar de mencionar a comissão, não há discriminação dos valores em tese devidos, apenas menção à eventual despesa, de modo que o caso não se adequa com as hipóteses previstas no REsp XXXXX/SP. Assim, não há no contrato qualquer informação acerca do que valor certo que foi pago a título da comissão de corretagem, o que é fundamental para que a regra contratual seja hígida, conforme o entendimento do STJ. Vale destacar que nem há notícia ou prova de que houve a atuação de corretor na transação. Ademais, fora fixado pelo juízo a retenção de 10% sobre os valores pagos, a qual tem o condão de indenizar o promitente vendedor pelas despesas administrativas, dentre elas, a corretagem, publicidade e encargos tributários advindos da rescisão. Ou seja, tais valores já estão compreendidos na multa estabelecida. Da análise da cláusula contratual que prevê a retenção da comissão de corretagem, despesas com publicidade e encargos tributários pode-se verificar a natureza sancionatória destas, vez que as cobranças estão condicionadas à rescisão contratual. Desta forma, considerando que as referidas cobranças têm natureza sancionatória, não há como autorizar sua cumulação com a multa de retenção já fixada, sob pena de configuração de bis in idem. A jurisprudência desta Corte de Justiça corrobora tal entendimento. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDAS E DANOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RESCISÃO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS. APELO QUE REQUER A APLICAÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS QUE PREVÊEM A TAXA DE CORRETAGEM DESPESAS COM PUBLICIDADE E ENCARGOS MORATÓRIOS. SUBSIDIARIAMENTE, MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25%. NÃO ACOLHIMENTO. RETENÇÃO DE 10% QUE SE DEMONSTRA RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. RETENÇÃO QUE SERVE PARA COBRIR AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COMO PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. MULTA PACTUADA ABUSIVA. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PREVENDO TAXA DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA DA AUTUAÇÃO DE CORRETOR OU PAGAMENTO DA CORRETAGEM. ENTENDIMENTO FIRMADO PELA CORTE SUPERIOR NO RECURSO REPETITIVO N.º 1.599.511/SP. DESPESAS DE PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A RETENÇÃO PREVIAMENTE CONCEDIDA, SOB PENA DE BIS IN IDEM. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 5ª C.Cível - XXXXX-31.2017.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: DESEMBARGADOR NILSON MIZUTA - J. 24.05.2021) APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS, COM A LIMITAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM 20% SOBRE O VALOR ADIMPLIDO PELOS PROMITENTES COMPRADORES – IRRESIGNAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA – PRETENSÃO DE RETENÇÃO DAS DESPESAS COM PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE – DESPESAS QUE ESTÃO INSERIDAS NA MULTA RESCISÓRIA – BIS IN IDEM - – ADEMAIS, NÃO COMPROVAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPLEMENTARES, CONFORME DISPOSTO NO ART. 416, PAR. ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL –COMISSÃO DE CORRETAGEM – REPASSE DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO AO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO CABIMENTO – AUSÊNCIA DE EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL – COMISSÃO PREVISTA NO CONTRATO APENAS EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL – NATUREZA DE SANÇÃO CONTRATUAL – INAPLICABILIDADE DO ENTENDIMENTO FIRMADO NO RESP. NO 1.599.511/SP –AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA DOS CASOS – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS EM SEDE RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. - (TJPR - 17a C.Cível - XXXXX-27.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Juiz Antonio Domingos Ramina Junior - J. 26.10.2020). Diante do exposto, neste ponto, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos. A Apelante sustenta, ainda, que deve ser reconhecida a obrigação do comprador em indenizá-la pelo período em que ocupou o bem, impedindo a sua utilização, razão pela qual pretende a fixação de alugueis por todo período de fruição do imóvel, desde a data da imissão na posse pelo comprador, até a data em que a Apelante for reintegrada na posse do imóvel. Porém, tal argumento não merece prosperar.Primeiramente, cumpre esclarecer que de acordo com jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos casos em que houver rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, será devido o pagamento de aluguel proporcional ao tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio.Segundo os precedentes da Corte Cidadã o pagamento de aluguéis não se enquadra na categoria de perdas e danos decorrentes do ilícito, mas decorrem de determinação legal, segundo a qual a ninguém é dado enriquecer-se sem causa à custa de outrem.Entretanto, referido valor é devido quando o promissário comprador efetivamente auferiu alguma renda com o imóvel, seja pela exploração comercial ou pelo recebimento de aluguel ou pelo fato de lhe servir de moradia. Ocorre, que no presente caso, trata-se de lote sem edificação, inexistindo, assim, proveito econômico pelos promissários compradores que justifique a imposição de pagamento de alugueis.Nesse sentido, é o entendimento deste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDOS LIMINARES. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO SUFICIENTE PARA ARCAR COM AS DESPESAS DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. PRECEDENTE DO STJ. FIXAÇÃO DE ALUGUEL. NÃO CABIMENTO. LOTE NÃO EDIFICADO. OBRIGAÇÃO DO APELADO ARCAR COM O IPTU E TAXAS INCIDENTES SOBRE OS IMÓVEIS. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA À RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PRETENSÃO ADMITIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 5ª C.Cível - XXXXX-25.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ MATEUS DE LIMA - J. 31.08.2020) (destacou-se) APELAÇÕES CÍVEIS –– AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO (01): ALEGAÇÃO DE LEGALIDADE DO PERCENTUAL PACTUADO À TÍTULO DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO – POSSIBILIDADE IN CASU – RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE DEU POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – CABÍVEL RETENÇÃO DE ATÉ 25% DOS VALORES PAGOS – INTUITO DE RECOMPOSIÇÃO DE EVENTUAIS PERDAS E CUSTOS INERENTES AO EMPREENDIMENTO - PRECEDENTES DO STJ E DESTA CÂMARA – ALEGAÇÃO DE APLICABILIDADE DA TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – PECULIARIDADE NA ESPÉCIE – LOTE DE TERRENO VAZIO - AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL POR PARTE DO COMPRADOR – TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E CLÁUSULA PENAL QUE SE PRESTAM À COMPENSAÇÃO POR EVENTUAIS PREJUÍZOS SOFRIDOS – SENTENÇA ESCORREITA NESTE PONTO – DESNECESSIDADE DE REFORMA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (...) (TJPR - 17ª C.Cível - XXXXX-64.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Juiz Fabian Schweitzer - J. 09.05.2019) (destacou-se) Portanto, conclui-se que no presente caso não há como se exigir o pagamento de alugueis da parte apelada.Por fim, sendo mantida a sentença, não deve ser alterada a condenação da parte ré ao pagamento dos ônus sucumbenciais.Feitas essas considerações, voto no sentido de negar provimento ao recurso de Loteamentos Orcello Ltda. Em atenção ao artigo 85, § 11, CPC, majoro os honorários advocatícios a serem pagos pelo Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor do proveito econômico.RECURSO DE MARCOS ERIC RAPASI:Em suas razões de apelação, Marcos Eric Rapasi alega, em síntese, que não pode ser responsabilizado pelo pagamento de IPTU sobre o imóvel.Da Cláusula Quinta do Contrato de Compra e Venda acostado ao mov. 1.8, infere-se que o pagamento de tributos é de responsabilidade do promitente comprador.Entretanto, no presente feito, não obstante o Autor, promitente comprador, tenha, em tese, a posse do imóvel, na prática o exercício dessa se mostrou inviável, eis que o imóvel em questão não apresentava condições de ser ocupado e usufruído, considerando não ter edificações e estar vazio.Extrai-se do contrato em análise:CLÁUSULA SEXTA: Fica compactuado entre as partes que são condições imprescindíveis e imperativas, para que o (a)(s) Compromissário (a)(s) Comprador (a)(s)(es) possa (m) dar início a alguma construção ou edificação de qualquer benfeitoria no imóvel:a. a prévia e formal comunicação a Compromitente Vendedora;b. estar com todas as prestações atualizadas;c. esteja (m) cumprindo todas as obrigações contratuais;d. esteja com a planta aprovada pelo poder público competente;Parágrafo único – O (a)(s) Compromissário (a)(s) Comprador (a)(s)(es) desobriga (m) a Compromitente Vendedora de efetuar impugnação ou embargo judicial, caso venha a construir sem a observância das condições acima expostas, e não ignora (m) que com o cancelamento do Contrato, não será(ão) ressarcido (a)(s) da quantia eventualmente dispendida, conforme dispõe o Artigo 1.255 do Código Civil Brasileiro.Assim, não há que se falar em pagamento do IPTU antes que o comprador pudesse de fato ter gozo do imóvel adquirido, devendo ser considerada inadequada e até abusiva tal imposição.Nesse sentido, julgou recentemente esta 4ª Câmara Cível:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PRELIMINAR. IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA. AFASTAMENTO. MÉRITO. PRETENSA READEQUAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA MULTA RESCISÓRIA PARA O VALOR DO CONTRATO. SENTENÇA QUE FIXOU O MONTANTE DAS PARCELAS PAGAS PELA COMPRADORA COMO BASE DE CÁLCULO. CRITÉRIO DE FIXAÇÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA PREVALENTE NO STJ. ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE. LOTE DE TERRENO VAZIO. SEM EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DE USO E GOZO DO IMÓVEL PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PAGAMENTO DO IPTU. RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR EM CASO DE POSSE OU FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. COMPRA DE TERRENO VAZIO. NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O BEM FOI USUFRUÍDO DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO. AFASTAMENTO DO DUTY TO MITIGATE THE LOSS (MITIGAÇÃO DA PERDA). APENAS O DECURSO DE LONGO ESPAÇO DE TEMPO NÃO É SUFICIENTE PARA QUE SE CARACTERIZE A VIOLAÇÃO DE TAL DEVER. DÉBITO QUE NÃO SE TORNA EXCESSIVO POR CULPA EXCLUSIVA DA DEMORA DO CREDOR EM AJUIZAR A AÇÃO, MAS, PRECÍPUAMENTE, EM DECORRÊNCIA DO INADIMPLEMENTO CONTÍNUO E CONSCIENTE DOS DEVEDORES. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 4ª C.Cível - XXXXX-73.2018.8.16.0075 - Cornélio Procópio - Rel.: DESEMBARGADORA ASTRID MARANHÃO DE CARVALHO RUTHES - J. 31.07.2021) (destacou-se) APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, CANCELAMENTO DE PROTESTO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO – CLÁUSULA PENAL – LIMITAÇÃO LEGAL – ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – ART. 52, § 1º, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – NECESSIDADE DE REDUÇÃO - CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 10% (DEZ POR CENTO) DO SALDO DO PREÇO PENDENTE DE PAGAMENTO NO MOMENTO DA RESCISÃO DO CONTRATO – DANO MORAL – PROTESTO DO TÍTULO DAS PARCELAS DO PREÇO CONTRATADO - EXERCÍCIO DE EXIGIBILIDADE – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - PAGAMENTO DO IPTU DO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO – PROMITENTE COMPRADOR IMPOSSIBILITADO DE EXERCER A POSSE DO IMÓVEL – AFASTAMENTO DA OBRIGAÇÃO - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RELATIVOS À RECONVENÇÃO – MANUTENÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 4ª C.Cível - XXXXX-12.2018.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARDOZO OLIVEIRA - J. 02.03.2021) (destacou-se) O Apelante argumenta, ainda, que deve ser decretada a rescisão contratual por iniciativa dos compradores desde a data do recebimento da notificação por Loteamentos Orcello Ltda em 29/10/2019. Sem razão.Após o recebimento da referida notificação extrajudicial (mov. 1.10), a empresa ré, ora Apelada, apresentou contranotificação (mov. 73.2), de modo que a relação contratual não foi extinta, inclusive sendo este um dos motivos que levou o Autor a buscar a declaração da rescisão contratual por meio desta ação judicial.Assim, não há como se considerar como data da rescisão do contrato a data do recebimento da notificação extrajudicial pela Apelada, mas sim a data de publicação da sentença.No que tange aos ônus de sucumbência, tendo sido a sentença modificada para desobrigar o Autor ao pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel, deve haver adequação, devendo o Autor arcar com 40% (quarenta por cento) e o Réu com 60% (sessenta por cento).Sendo assim, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso de Marcos Eric Rapasi, a fim de desobrigar o Apelante ao pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel, devendo a sentença ser modificada neste ponto.Considerando o parcial provimento do apelo, deixo de majorar a verba honorária nos termos do artigo 85, § 11, CPC.
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