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14 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL XXXXX-48.2018.8.16.0160 Sarandi XXXXX-48.2018.8.16.0160 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 11 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

18ª Câmara Cível

Publicação

Julgamento

Relator

Denise Kruger Pereira

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-PR_APL_00077804820188160160_0863e.pdf
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Ementa

APELAÇÃO CÍVELAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUALSENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAISIRRESIGNAÇÃO DA INCORPORADORA REQUERIDA – PRETENSÃO DE QUE SOMENTE SEJAM RESSARCIDOS AO COMPRADOR VALORES DESPENDIDOS COM BENFEITORIAS QUE PERMANEÇAM ÍNTEGRAS NO IMÓVEL E CUJO GASTO SEJA COMPROVADO POR PROVA DOCUMENTAL – NÃO CONHECIDAAUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – SENTENÇA QUE APENAS RECONHECEU O DIREITO DE INDENIZAÇÃO PELA CONSTRUÇÃO DE BENFEITORIAS – MONTANTE QUE SERÁ APURADO EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇAVALOR TOTAL PAGO PELO REQUERENTEREFORMAPLEITO DE RETENÇÃO DO VALOR DAS ARRASNÃO ACOLHIDOIMPOSSIBILIDADEAUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO NO CONTRATOARRAS QUE EXERCERAM FUNÇÃO CONFIRMATÓRIA – ARGUIÇÃO DE QUE O AUTOR DEVERÁ ARCAR COM O PAGAMENTO DO IPTU E DOS SERVIÇOS ESSENCIAIS ATÉ A EFETIVA REINTEGRAÇÃO DA INCORPORADORA NA POSSE DO IMÓVEL – ACOLHIDA – POSSUIDOR DIRETO QUE DEVE ARCAR COM OS DÉBITOS RELATIVOS A IMPOSTOS E DESPESAS ATINENTES A SERVIÇOS ESSENCIAIS DESDE O INÍCIO DA SUA PERMANÊNCIA ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DO BEM – PEDIDO DE RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEMACOLHIDO – HIPÓTESE QUE SE AMOLDA AO TEMA Nº 938 DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – PLEITO DE APLICAÇÃO DE TAXA DE OCUPAÇÃOACOLHIDOINDENIZAÇÃO QUE DEVE SE DAR POR TODO O PERÍODO DA OCUPAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO (TJPR - 18ª C.

Cível - XXXXX-48.2018.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J. 20.09.2021)

Acórdão

RELATÓRIO:Trata-se de Recurso de Apelação (mov. 86.1) interposto em face de sentença (mov. 68.1) que, em autos de Ação de Rescisão Contratual proposta por Francisco da Silva contra Planollar Empreendimentos Imobiliários Ltda., julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para o fim de: (a) declarar a resilição do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes; (b) declarar a retenção, em favor da requerida, de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas adimplidas pelo autor; (c) condenar a requerida à devolução dos valores pagos pela parte autora, bem como das arras, excluindo-se o percentual de retenção; e (d) condenar a requerida ao pagamento de indenização pelas benfeitorias erigidas no imóvel.Ante a sucumbência recíproca, a requerida foi condenada ao pagamento de 70% (setenta) por cento das custas processuais e de honorários advocatícios em favor dos patronos da parte autora, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor do proveito econômico obtido, ficando o restante a cargo do requerente.A decisão contou com a seguinte fundamentação:2. Fundamentação O processo tramitou regularmente, inexistindo vícios passivos de nulidade seja porque não alegados em época oportuna, seja porque prejuízo algum é verificado (pas de nullite sans grief). Outrossim, as partes estão representadas e os pedidos da parte autora mostram-se juridicamente possíveis. O presente feito comporta julgamento no estado em que se encontra, na forma do artigo 355, I, do CPC, por se tratar de matéria estritamente de direito, de forma que os documentos colacionados aos autos são suficientes para a formação do convencimento deste magistrado.2.1. Rescisão Contratual A documentação que instrui a exordial confirma a existência da relação negocial estabelecida entre as partes (seq. 1.13), restando incontroverso o montante pago. A parte requerente imputa à requerida a culpa pelo término do contrato, afirmando que o contrato pactuado está eivado de cláusulas abusivas que tornaram a obrigação excessivamente onerosa. Observa-se do contrato entabulado que o valor do imóvel foi estipulado em R$381.177,00 (Trezentos e oitenta e um mil cento e setenta e sete reais), sendo: arras penitenciais no valor de R$25.411,80 (vinte e cinco mil quatrocentos e onze reais e oitenta centavos) – divididos em 12 parcelas; o restante, R$355.765,20 (trezentos e cinquenta e cinco mil setecentos e sessenta e cinco reais e vinte centavos), a ser pago em 168 parcelas de R$2.117,65 (dois mil cento e dezessete reais e sessenta e cinco centavos), cada parcela acrescida de juros de 1% ao mês e corrigida mensalmente pela TR. Inobstante a insurgência da parte requerente, da análise do contrato entabulado não se verifica abusividades. Ressalta-se que, independente de uma eventual avaliação de quanto o terreno valia à época da contratação, é certo que o contratante tinham plena ciência do montante total que iria pagar e suas parcelas, bem como a incidência de juros e correção monetária sobre o valor, não havendo qualquer irregularidade ou falta de informações claras e adequadas. Dessa forma, a alegação de que a requerida deu causa à rescisão do contrato em razão de eventual onerosidade excessiva não merece prosperar. O que se verifica, em verdade, é que o consumidor desistiu da compra, seja por não mais poder honrar com o compromisso arcado, ou por não ter interesse no bem. Igualmente, a tese levantada pelo autor, da não entrega da infraestrutura do loteamento não procede, eis que a requerida juntou o alvará de licença da prefeitura, demonstrando a regularidade do empreendimento, conforme documentos anexados no evento 47. Em regra, a promessa de compra e venda é irretratável, conforme artigo 1.417 do Código Civil e artigo 25 da Lei 6.766/79, mas o artigo 473 do Código Civil autoriza a resilição unilateral, por meio de notificação da outra parte, nos casos em que a lei expressamente ou implicitamente permitir. Todavia, considerando que o promitente comprador não realizou a notificação extrajudicial da requerida, informando-lhe da sua vontade no desfazimento do negócio, a resilição unilateral se operará a partir da presente sentença. Como subsiste a intenção dos autores na dissolução da avença, e não houve oposição da requerida (até porque bastaria a intenção de uma única parte para viabilizar a dissolução), a rescisão do contrato é medida que se impõe, restando decidir sobre a devolução dos valores pagos pela requerente. 2.2. Retenção Observa-se dos autos que o compromisso de compra e venda mencionou expressamente que, no caso de rescisão contratual por desistência, o vendedor restituirá 50% do valor pago, portanto, uma retenção de 50%, retendo-se, ainda, multa contratual, comissão de corretagem, arras penitenciais, taxa de ocupação e despesas com publicidade (cláusula 5ª, § 1º - seq. 1.13, pág. 3). Sobre o assunto, prevê a Sumula 543, do STJ, in verbis:[...]Verifica-se que o contrato teria um prazo para cumprimento de 180 meses (considerando que as arras penitenciais seriam pagas em 12 parcelas), permanecendo o autor na posse do imóvel apenas por 26 meses. Nesse contexto, revela-se excessiva e desproporcional a retenção de 50% sobre o valor pago. Assim, a fim de evitar o enriquecimento ilícito da requerida, entendo por razoável a diminuição da penalidade para o percentual de 25% do valor total das parcelas pagas pela parte autora. Nesse sentido:[...]Diante das circunstâncias do caso em comento, relevando custos operacionais mínimos, os quais deveriam ter sido demonstrados pela ré e, ainda, a retomada do bem com valor de mercado notoriamente valorizado, justifica a fixação do percentual mínimo de retenção de 25%, devendo a requerida proceder a restituição de 75% das prestações efetivamente pagas. A correção monetária sobre as prestações quitadas deve incidir desde cada desembolso, tendo em vista que a finalidade desse instituto jurídico-econômico é de mero repositor inflacionário que garante a manutenção, ao longo do tempo, do poder de compra real de determinada soma pecuniária. Já os juros devem incidir desde o trânsito em julgado, sobretudo porque não há comando legal, contratual ou judicial que determine a devolução de quaisquer quantias aos promitentes-compradores. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece o trânsito em julgado como termo inicial dos juros incidentes sobre os valores a serem restituídos pela parte vendedora:[...]2.3. Arras No presente contrato a parte autora pagou a quantia de R$25.411,80 (vinte e cinco mil quatrocentos e onze reais e oitenta centavos) à requerida, a título de arras (ou sinal). As arras, como se sabe, podem ser confirmatórias ou penitenciais. Em que pesem estarem discriminadas no contrato como penitenciais, tratam-se verdadeiramente de arras confirmatórias, haja a vista a inexistência de cláusula de arrependimento. A finalidade das arras confirmatórias é de assegurar, confirmar a realização do negócio jurídico, sendo pacífica na jurisprudência a necessidade de sua restituição ao prestador nos contratos de promessa de compra e venda, mesmo na hipótese de resilição unilateral por culpa do comprador. Veja-se, a esse respeito, as decisões seguintes:[...]Com efeito, afasta-se a aplicação literal do artigo 418 do CC na hipótese, em razão de se tratar de contrato de execução diferida (parcelada). Explica-se: a retenção das arras por quem as recebe quando da inexecução contratual pela parte oposta, pode ser justificada em contratos de prestação imediata, sendo que, na hipótese de compromisso de compra e venda (cuja natureza, em regra, pressupõe a existência de parcelas futuras ao tempo da assinatura do instrumento), a contenção das arras, somadas à parte das parcelas pagas implicaria, inevitavelmente, em enriquecimento ilícito, na forma do art. 884 do CC. Assim, diante da natureza do contrato firmado entre as partes, bem como em atenção ao entendimento jurisprudencial pacífico, considera-se abusiva a cláusula contratual que estabelece a retenção de arras prestadas em contrato de promessa de compra e venda, cumulada, ainda, com a retenção de percentagem das parcelas pagas, sendo devida, no caso em tela, a restituição integral do valor de R$25.411,80 (vinte e cinco mil quatrocentos e onze reais e oitenta centavos), pagos a título de arras, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso, uma vez que pagamento se deu de forma parcelada. 2.4. Das despesas tributárias O STJ já pacificou entendimento no sentido de que tanto o proprietário do imóvel quanto o promitente comprador são responsáveis pelo pagamento do IPTU do imóvel. Assim, assumiu a obrigação sobre o pagamento do referido imposto, não havendo cláusula expressa determinando que o IPTU do imóvel será pago pelo promitente comprador, enquanto durou o contrato o autor abusividade na referida cláusula (cláusula 8ª). Entretanto, considerando que a rescisão do contrato se dará a partir desta sentença, diante da ausência de notificação extrajudicial à requerida, dessa forma, a partir desta data, o promitente comprador se desobriga da quitação das taxas e impostos que recaem sobre o imóvel, passando a ser de responsabilidade do proprietário do bem, ora requerida, o pagamento do IPTU do imóvel. Da mesma forma, as taxas municipais e serviços (água, luz) permanecem de responsabilidade da parte autora, durante o período de vigência do contrato, qual seja, desde a data da celebração até a data a presente rescisão. 2.5. Despesas de corretagem e publicidade Entendo que tal incumbência deve ficar a cargo da parte que efetivamente contratou o serviço de intermediação, restringindo-se a análise a cada caso concreto. Como se sabe, o contrato de corretagem é caracterizado pelo trabalho voltado à aproximação das partes para a celebração de determinado negócio, por isso recebe o corretor, a título de remuneração, uma comissão, devida somente quando evidenciada a efetiva atividade de intermediação. Consoante dispõe o artigo 722 do Código Civil, o profissional contratado não pode ter vínculo resultante de mandato, prestação de serviços ou qualquer relação de dependência. Assim, evidenciada a atuação do corretor sob o serviço e instruções da requerida (já que não há prova do contrário), visando angariar clientes e divulgar seus produtos, não pode haver a transferência deste encargo para o comprador do imóvel, porquanto a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é de quem contrata o serviço de intermediação. Ademais, o serviço de intermediação foi prestado em benefício da requerida, razão pela qual não pode transferir seus custos para quem não contratou, por contrariar a boa-fé objetiva e equidade. É de se ressaltar, por fim, que o mesmo raciocínio deve ser estendido para as despesas relativas à publicidade, não havendo que se falar em retenção. 2.6. Multa contratual O contrato em tela ainda revê multa contratual de 10% sob o valor do contrato, à “parte que descumprir ou dificultar o fiel cumprimento de qualquer uma de suas cláusulas e condições (...)”. Nessa seara, verifica-se, inicialmente, que não houve “descumprimento” dos termos contratuais pela parte autora propriamente dito, tão somente o desinteresse na continuidade do pacto. Ainda, a cumulação da multa contratual com a retenção prevista em contrato, com as devidas adequações conforme item 2.2, constitui verdadeira causa de enriquecimento ilícito da parte requerida, uma vez que ambas pretendem indenizar, duas vezes, a mesma causa primária, configurando bis in idem. Portanto, referido valor não pode ser igualmente retido pela requerida. 2.7. Das benfeitorias A condenação da rescisão contratual declarada em sentença que determina o retorno das partes ao seu statu quo ante, resta impossibilitada diante da notícia de realização de benfeitorias no imóvel discutido. Logo, na impossibilidade de retornar o negócio jurídico à sua origem, sem a existência das benfeitorias realizadas no bem imóvel, nada mais razoável que subsista o direito daquele que as realizou ser justamente indenizado por aquele que beneficiar-se-á com a reintegração na posse do imóvel. Cumpre ressaltar que a parte autora, promissária compradora, tomou posse do imóvel por força do Compromisso de Compra e Venda celebrado com a parte demandante e, entendeu por bem, construir benfeitorias no imóvel. A única ressalva quanto à construção no imóvel, diz respeito à cláusula sexta, parágrafo primeiro (fl. 5 do seq. 1.13), onde consta a autorização para construir somente a partir de 15% do contrato pago. Não demonstrada pela requerida de forma idônea e irretorquível a inexistência de benfeitorias, nem tampouco, a má-fé da parte demandada, possuidora do imóvel, matérias estas que competiam àquela a prova, é, portanto, devida a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias construídas sobre o mesmo, nos termos do artigo 34, parágrafo único, da Lei nº 6.766/79. Ainda que a cláusula quinta da avença, conste que o comprador não será indenizado das benfeitorias realizadas, à luz do Direito do Consumidor, a previsão contratual que implica na renúncia ao direito de retenção e indenização pelas benfeitorias se revela abusiva, portanto nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, I e XVI do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:[...]Isso porque não só a legislação específica que rege o contrato em exame admite o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, como também o Código Civil, em seu artigo 1.219, reserva àquele que exerce a posse de boa-fé o direito de retenção e indenização por tais benfeitorias realizadas, a saber:[...]Portanto, deve ser assegurado o direito da parte autora à indenização pelas benfeitorias erigidas no imóvel, o qual será apurado em sede de liquidação de sentença. 2.8. Danos morais Não vislumbro no caso a caracterização do dano moral, isso porque, o desacordo ocorrido é mero dissabor da prática comercial. Ora, quando as partes celebram um contrato, o que se espera é que não ocorra divergência e que todos cumpram com o que lhe é devido, entretanto, situações adversas podem ocorrer, todavia, tais fatos, por si sós, sem ocasionar extraordinária angustia, não geram ofensa ao ponto de lesar os direitos da personalidade do requerente. Além disso, não há prova mínima de a problemática tenha implicado maiores reflexos nos seus direitos da personalidade, além dos transtornos usuais da vida cotidiana. Neste sentido:[...]Portanto, neste ponto o pedido dos autores não prospera.Inconformada, recorre a requerida argumentando, em síntese, que: (a) a restituição de valores, assim como a retenção sobre as parcelas pagas, deve espelhar o que efetiva e realmente o autor pagou; (b) o autor alega ter pago importância próxima a R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais), mas, conforme demonstrado pela apelante no mov. 36.3 e nos Embargos de Declaração, o montante efetivamente pago por ele foi de apenas R$ 41.137,89 (quarenta e um mil cento e trinta e sete reais e oitenta e nove centavos); (c) contudo, a sentença alega que restou incontroverso o montante pago pela documentação que instrui a exordial; (d) não restou incontroverso o valor pago, mas sim controvertido, visto que o apelado confessou o inadimplemento desde 10.06.2016; (e) além disso, as partes estipularam no contrato que, no caso de rescisão imotivada, seriam retidos os valores pagos a título de arras penitenciais; (f) no caso, a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do apelado, que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do contrato no tempo e espaço devidos, inclusive com reconhecimento judicial nesse sentido; (g) a retenção das arras penitenciais, nesse caso, deve ser aplicada, não havendo que se falar em ofensa aos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor; (h) necessária a reforma da sentença, ainda, para que o autor arque com as despesas de água, luz, IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel até a data efetiva de reintegração da posse do imóvel em favor da apelante; (i) no que diz respeito à retenção das despesas de corretagem e publicidade, conforme expresso Termo de Autorização de mov. 36.6, o apelado contratou o serviço de corretor de imóveis; (j) além disso, conforme a jurisprudência pacífica do C. Superior Tribunal de Justiça, amparada nos artigos 722 e 725 do Código Civil, é plenamente legítima a cobrança de comissão de corretagem em razão da intermediação de negócio de compra e venda efetivamente realizado; (k) no caso, o apelado foi devidamente assessorado por corretor durante a negociação junto à apelante, razão pela qual expressamente a autorizou a efetuar o pagamento equivalente a 6% (seis por cento) sobre o valor do lote adquirido, a título de comissão de corretagem; (l) uma vez assinado o contrato de promessa de compra e venda, a apelante repassou o valor da comissão de corretagem ao prestador de serviços contratado, ou seja, o pagamento da comissão é feito desde logo, e não ao final do pagamento das parcelas pecuniárias previstas no contrato; (m) assim, verificada a rescisão do contrato por culpa do apelado, que deixou de honrar com o pagamento das prestações mensais, deverá ser excluído do montante a ser-lhe restituído o valor pago a título de comissão de corretagem; (n) com relação à taxa de ocupação, esta matéria não foi abordada pelo juízo de origem, em que pese a requerida tenha pleiteado em peça de contestação a aplicação da previsão contratual disposta na cláusula 5º, § 1º, V, e § 2º, I, II e III, que estabelece a dedução da taxa de ocupação mensal em 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato; (o) o apelado permanece no imóvel por quase 7 (sete) anos, sem qualquer tipo de contraprestação à apelante; (p) desse modo, quando da restituição das parcelas, deve-se observar o disposto no contrato quanto à restituição à apelante da taxa de ocupação pelo tempo em que o apelado detém exclusiva posse do imóvel; (q) tal invocação não se incompatibiliza com a pretensão da cláusula penal; (r) requer seja reconhecido o direito de ressarcimento ao apelado apenas das despesas apontadas em planilha que constem prova documental quanto aos valores invocados, e cujas benfeitorias permaneçam íntegras no imóvel quando do ressarcimento; (s) por fim, o apelado deve responder integralmente pelo ônus da sucumbência, ou, sucessivamente, deve tal ônus recair à proporção de 90% (noventa por cento) ao apelado e 10% (dez por cento) à apelante.Oportunizado o contraditório, o apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do apelo (mov. 90.1).É a breve exposição. VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:1. Juízo de admissibilidadeRequer a apelante, no item “7. Benfeitorias” de sua peça recursal, seja reconhecido o direito de ressarcimento ao requerente apenas das despesas apontadas em planilha que constem prova documental quanto aos valores invocados e cujas benfeitorias permaneçam íntegras no imóvel quando do ressarcimento.No entanto, importa observar que a sentença recorrida apenas garantiu ao requerente o direito de ser indenizado pelas benfeitorias que alega ter realizado no imóvel, tendo consignado que o valor despendido por ele será apurado em fase de liquidação de sentença. Veja-se:Não demonstrada pela requerida de forma idônea e irretorquível a inexistência de benfeitorias, nem tampouco, a má-fé da parte demandada, possuidora do imóvel, matérias estas que competiam àquela a prova, é, portanto, devida a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias construídas sobre o mesmo, nos termos do artigo 34, parágrafo único, da Lei nº 6.766/79.[...]Portanto, deve ser assegurado o direito da parte autora à indenização pelas benfeitorias erigidas no imóvel, o qual será apurado em sede de liquidação de sentença.Esta apuração, portanto, será realizada com base nas provas colacionadas aos autos, cabendo ao juiz valorá-las de acordo com sua própria razão, em momento oportuno, sendo que eventual impugnação só então poderá ser devidamente realizada.No mais, presentes os pressupostos intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal) de admissibilidade recursal, é de se conhecer do recurso.2. Valor pago pelo compradorInicialmente, sustenta a apelante que, em que pese o requerente alegue ter despendido importância próxima a R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais), teria restado demonstrado que o montante efetivamente pago por ele foi de apenas R$ 41.137,89 (quarenta e um mil cento e trinta e sete reais e oitenta e nove centavos).Argumenta que, ao revés, a sentença recorrida apontou que “a documentação que instrui a exordial confirma a existência da relação negocial estabelecida entre as partes (seq. 1.13), restando incontroverso o montante pago”.Contudo, de acordo com a requerida, o valor pago não restou incontroverso, mas sim controvertido, visto que o apelado confessou o inadimplemento desde 10 de junho de 2016, lesando a apelante, já que, ainda que inadimplente, aquele mantém a posse, uso, gozo e disposição do imóvel sem qualquer contraprestação por quase 7 (sete) anos.Requer, pois, seja reformada a sentença, para que seja considerado como valor pago pelo apelado o montante de R$ 41.137,89 (quarenta e um mil cento e trinta e sete reais e oitenta e nove centavos).Adianta-se que a hipótese é a de reforma da sentença quanto a este ponto. Senão, vejamos.Analisando-se a planilha de cálculo colacionada pela incorporadora requerida ao mov. 36.1, é possível observar que ela reconhece o pagamento, pelo autor, das parcelas referentes aos meses de outubro de 2014 a junho de 2016.Contudo, dos comprovantes anexados à inicial (movs. 1.14 e 1.15), é possível perceber que o requerente adimpliu, ainda, com as parcelas relativas aos meses de julho a outubro de 2016.Este fato foi admitido pela parte autora na petição inicial, em que pese ela tenha incluído em seu cálculo valores atinentes a novembro e dezembro de 2016: “o Requerente efetuou o pagamento de todo ‘ARRAS PENITENCIAL’, bem como, das parcelas que se vencera, até 10/10/2016”.Assim, a quantia a ser restituída pela apelante deve levar em consideração os valores das parcelas de outubro de 2014 a outubro de 2016.No que diz respeito às parcelas de julho de 2015 e de junho de 2016, haja vista a divergência entre os cálculos das partes com relação à aplicação, ou não, de desconto ou de juros e multa, leva-se em conta os valores que a parte requerida afirma ter recebido (R$ 2.384,75 e R$ 2.725,22, respectivamente), uma vez que não constam, dos comprovantes anexados pelo autor, as datas em que tais pagamentos foram realizados.Desse modo, tem-se que o valor total pago pelo requerente soma R$ 50.435,33 (cinquenta mil quatrocentos e trinta e cinco reais e trinta e três centavos). 3. Retenção das arras Sustenta a apelante, ainda, que as partes estipularam que, no caso de rescisão imotivada do contrato, seriam retidos pela incorporadora os valores pagos pelo promitente comprador a título de arras penitenciais.Assim, alega que, no caso dos autos, tendo a rescisão ocorrido por culpa exclusiva do apelado, que deixou de efetuar o pagamento das parcelas no tempo e espaço devidos, necessária a aplicação do disposto no art. 418 do Código Civil.Razão não lhe assiste, contudo.E assim porque, em que pese o contrato firmado pelas partes faça menção ao pagamento, pelo comprador, de arras penitenciais, é possível perceber que elas exercem, na verdade, função confirmatória. Explica-se.As arras confirmatórias, nas lições de Carlos Roberto Gonçalves[1], possuem a finalidade de “confirmar o contrato, que se torna obrigatório após a sua entrega”, de modo que a parte que decidir rescindi-lo responderá por perdas e danos, nos termos do art. 418 do Código Civil:Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.As arras penitenciais, por sua vez, garantem aos contratantes o direito de arrependimento, exercendo, assim, função unicamente indenizatória, consoante se depreende do art. 420 do Código Civil:Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.No caso dos autos, observa-se que o contrato celebrado pelas partes não prevê qualquer cláusula de arrependimento, razão pela qual o valor pago pelo autor a título de “arras penitenciais” teve a função, na verdade, de confirmar o negócio.Nesses casos, conforme a jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça, a retenção do sinal não é possível:PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. VERBA INDENIZATÓRIA SUPLEMENTAR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL APURADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, FATOS DE PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ.1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores.2. As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes.3. O reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas em recurso especial é inadmissível.4. Agravo interno não provido.(AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp XXXXX/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 25/06/2021) De rigor, portanto, a manutenção da sentença quanto a este ponto.4. Dever de pagamento do IPTU e serviços essenciaisPleiteia a apelante a reforma da sentença para que o requerente seja condenado a arcar com as despesas de água, luz, IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel até a data efetiva de reintegração da posse do imóvel pela incorporadora.Requer, ainda, a autorização para que eventuais débitos que o apelado possua a estes títulos possam ser abatidos do valor a ser restituído.Razão lhe assiste.Isso porque é dever do possuidor direto do imóvel o pagamento dos débitos relativos a impostos (como o IPTU) e das despesas atinentes aos serviços essenciais que utilizou enquanto estava na posse do bem (pois usados em próprio benefício), desde o início da sua permanência até a efetiva devolução.É o que consignou a Exma. Ministra Maria Isabel Gallotti quando do julgamento do Agravo Interno no Recurso Especial nº 1.859.573/SP:No tocante à responsabilidade pelo pagamento das taxas de ocupação, de IPTU e de condomínio, a jurisprudência desta Corte assinala que são devidas a partir da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador.No que diz respeito ao pedido para que eventuais débitos sejam compensados do valor a ser restituído pela apelante, tem-se que isso é possível, desde que comprovada a inadimplência e o pagamento pela parte requerida.Nesse sentido é a jurisprudência desta Câmara Cível:APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DO RÉU: JUSTIÇA GRATUITA. PEDIDO FORMULADO NO PRIMEIRO GRAU E NÃO ANALISADO. PRESUNÇÃO DE CONCESSÃO. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. NÃO CONHECIMENTO. PEDIDO JÁ CONCEDIDO PELO JUÍZO DE ORIGEM. VALORES, ENTRETANTO, QUE DEVERÃO SER RESTITUÍDOS EM UM ÚNICO ATO. IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO E SUAS CONSEQUÊNCIAS. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. PREJUDICIALIDADE DO JULGAMENTO DA DEMANDA EM RAZÃO DA AÇÃO CIVIL PÚBLICA Nº 1401/2002. INOCORRÊNCIA. MATÉRIA JÁ DECIDIDA PELO TRIBUNAL. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E NÃO DE COBRANÇA. DIREITO À NDENIZAÇÃO EM RAZÃO DA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. DECORRÊNCIA DO DESFAZIMENTO DO AJUSTE. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. ALEGAÇÕES GENÉRICAS DE COBRANÇA ABUSIVA. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CABIMENTO. CUMULAÇÃO DE SANÇÕES. NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DA OCUPAÇÃO DO IMOVEL. CABIMENTO. DIREITO DE RETENÇÃO QUE NÃO EXCLUI ESSA OBRIGAÇÃO. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE VERBAS ACESSÓRIAS (IPTU, ÁGUA E LUZ). AUSÊNCIA DE PROVA DE INADIMPLÊNCIA E TAMPOUCO DE PAGAMENTO PELA AUTORA. DIREITO A RETENÇÃO DO BEM ATÉ A INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, PARCIALMENTE PROVIDO. APELAÇÃO DA AUTORA: TERMO INICIAL PARA COBRANÇA DOS ALUGUERES. DATA DA OCUPAÇÃO. JUROS SOBRE O VALOR DAS PARCELAS A SEREM DEVOLVIDAS. CABIMENTO. DECISÃO JUDICIAL. TERMO INICIAL: TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR – AC XXXXX-76.2012.8.16.0001 – Rel. Des. Vitor Roberto Silva – 18ª C. Cível – Julgado em 26.06.2019) (grifou-se) Assim, a reforma da sentença quanto a este ponto, para que o autor arque com o pagamento do IPTU e serviços essenciais até a efetiva devolução do imóvel, ficando autorizada a compensação de eventuais débitos com relação a estes títulos, é medida que se impõe.5. Comissão de corretagemCom relação às despesas de corretagem e publicidade, argumenta a recorrente que a sua retenção é possível porque, primeiro, conforme Termo de Autorização de mov. 36.6, o apelado contratou o serviço de corretor de imóveis, e, segundo, porque a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende ser legítima a sua cobrança.Assim, sustenta que, tendo a rescisão do contrato ocorrido por culpa do requerente, que deixou de honrar com o pagamento das prestações mensais, deve ser excluído do montante a ser-lhe restituído o valor pago a título de comissão de corretagem.Novamente com razão.Partindo de uma premissa geral, tem-se que a terceirização da atividade de intermediação do negócio a profissionais da área de corretagem por parte da incorporadora sintetiza prática usual do mercado imobiliário brasileiro, o que não se configura como venda casada.Acerca do tema, o egrégio Superior Tribunal de Justiça, em recurso representativo de controvérsia — Tema nº 938 —, já sedimentou o entendimento de que é lícita tal prática, sendo também válida a cláusula de transferência da obrigação de pagamento do corretor ao consumidor interessado na celebração do negócio jurídico de compra e venda, desde que previamente informado.Observe-se, nesse sentido, a ementa do julgado:RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...) II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. (...) ( REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) (grifou-se) Conforme restou estabelecido pelo supramencionado Recurso Repetitivo, em que pese seja perfeitamente possível a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem para o promitente comprador, indispensável o destaque do valor, em respeito ao dever de informação ao consumidor.No caso em tela, da análise do instrumento contratual firmado pelas partes (mov. 1.13), observa-se que há menção expressa da transferência da comissão de corretagem ao requerente. In verbis:CLÁUSULA QUINTA: RESCISÃO CONTRATUAL.[...]Das parcelas pagas pelo COMPROMISSÁRIO COMPRADOR do referido imóvel adquirido, receberá na RESCISÃO CONTRATUAL restituição da metade dos referidos valore pago, dos quais serão deduzidos, por acordo e ciência das partes, as seguintes despesas abaixo relacionadas.[...]II) Dedução equivalente a 6% (seis por cento), calculado sobre o valor total atualizado da venda, no qual o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, fica ciente e concordado com os valores repassados aos corretores como comissão de venda, e autorizado conforme TERMO assinado.Já por meio do Termo de Autorização acostado ao mov. 36.6, devidamente assinado pelo requerente, houve o destaque do valor que seria pago, qual seja, R$ 22.870,62 (vinte e dois mil oitocentos e setenta reais e sessenta e dois centavos).À vista disso, não restam dúvidas de que houve expressa informação prévia ao requerente acerca do repasse dos valores a título de comissão de corretagem, com a indicação de seu montante, o que se adequa perfeitamente à hipótese do entendimento fixado pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça.Assim, a sentença deve ser reformada quanto a este ponto, para afastar a condenação da requerida à restituição dos valores pagos pelo autor a título de comissão de corretagem.6. Taxa de ocupaçãoSustenta a apelante que a sentença recorrida não se manifestou a respeito da taxa de ocupação pactuada pelas partes.Sobre o assunto, alega que o apelado utiliza o imóvel objeto do litígio há quase 7 (sete) anos, sem qualquer tipo de contraprestação.Por esse motivo, argumenta que, quando da restituição, pela requerida, do valor por ela devido, deve-se aplicar o disposto no contrato quanto à taxa de ocupação pelo tempo em que o requerente detém posse exclusiva sobre o bem.Razão lhe assiste também neste ponto.E assim porque, diante da rescisão do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, natural que o apelado indenize a apelante pelo período que utilizou o bem. Eventual desoneração seria o equivalente a permitir que o recorrido residisse graciosamente em imóvel alheio, o que não se pode admitir, por ensejar enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).Desse modo, a indenização deve se dar por todo o período da ocupação, consoante de depreende da jurisprudência desta Câmara Cível:RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE, INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA RESCINDIDO COM DETERMINAÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DA AUTORA NA POSSE DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO DA AUTORA À RESTITUIÇÃO DE TODO O VALOR PAGO PELOS REQUERIDOS E AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS CONSTRUÍDAS NO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO – GARANTIA DO DIREITO DE RETENÇÃO DO BEM PELOS REQUERIDOS/COMPRADORES – CONDENAÇÃO DOS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DE PERDAS E DANOS (VALORES RELATIVOS A IPTU, LUZ E ÁGUA) E DE ALUGUÉIS DURANTE TODO O PERÍODO QUE PERMANECERAM NA POSSE DO IMÓVEL – IRRESIGNAÇÃO DO REQUERIDO – CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA – POSSIBILIDADE – HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA COMPROVADA – RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR PARTE REVEL – CABIMENTO RESTRITO – POSSIBILIDADE DE ARGUMENTAR UNICAMENTE MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA OU AQUELAS JÁ ANALISADAS PELO JUÍZO SINGULAR – IMPOSSIBILIDADE DE ALEGAÇÃO DE MATÉRIA FÁTICA E ARGUMENTATIVA NOVA – TESE DA NECESSIDADE DE LHE SER GARANTIDO O DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL ATÉ QUE SEJA INDENIZADO PELAS BENFEITORIAS QUE REALIZOU – QUESTÃO JÁ DELIBERADA NESTE EXATO SENTIDO NA SENTENÇA – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – APELO NÃO CONHECIDO QUANTO AO PONTO – CERCEAMENTO DE DEFESA PELA NÃO REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL – INOCORRÊNCIA – PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE E IDÔNEA PARA O JULGAMENTO DA CAUSA – JUIZ QUE É O DESTINATÁRIO DA PROVA E, PARA A FORMAÇÃO DE SEU CONVENCIMENTO, PODE INDEFERIR AS PROVAS QUE REPUTAR DESNECESSÁRIAS – ARTIGOS 355, INCISOS I E II, E 370 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO – INOCORRÊNCIA – ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL – PRAZO DECENAL – OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO – TERMO INICIAL QUE SE DÁ COM O VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA ACORDADA – PRESCRIÇÃO EM RELAÇÃO À INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – INOCORRÊNCIA – PEDIDO DECORRENTE DA RESCISÃO DO CONTRATO – PRAZO QUE SE INICIA APENAS COM O RECONHECIMENTO DE TAL DIREITO – PRECEDENTES – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS RELATIVAS AO IPTU E SERVIÇOS ESSENCIAIS (LUZ E ÁGUA) – PREVISÃO CONTRATUAL – RESPONSABILIDADE DOS COMPRADORES – PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – IMPOSSIBILIDADE – QUANTIA DEVIDA COMO CONSEQUÊNCIA NATURAL DA RESCISÃO CONTRATUAL – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – CARACTERIZAÇÃO, POR CONSEQUÊNCIA, DE POSSE GRATUITA DE BEM DE TERCEIRO – ALUGUÉIS DEVIDOS DURANTE TODO O PERÍODO DA OCUPAÇÃO – PRECEDENTES – DIREITO DE RETENÇÃO QUE NÃO MODULA OS EFEITOS DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR – ALUGUEL MENSAL ARBITRADO EM 0,5% (MEIO POR CENTO) SOBRE O VALOR DO IMÓVEL – MANUTENÇÃO – SENTENÇA REFORMADA TÃO SOMENTE PARA CONCEDER AO REQUERIDO AS BENESSES DA JUSTIÇA GRATUITA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO (TJPR - 18ª C.Cível - XXXXX-41.2012.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J. 15.03.2021) (grifou-se) Ante o exposto, deve a sentença ser reformada também quanto a este ponto, para o fim de determinar a retenção, pela requerida, da taxa de ocupação de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês do valor atualizado do contrato, desde a data de imissão na posse até eventual desocupação.Desse modo, o voto é pelo parcial conhecimento e, nessa extensão, parcial provimento do Recurso de Apelação, nos termos da fundamentação.Ante o resultado do julgamento, redistribui-se o ônus sucumbencial, para que seja arcado na proporção de 60% (sessenta por cento) pela incorporadora requerida, ficando o restante a cargo da parte autora, ressalvada a exigibilidade em razão da concessão do benefício da assistência judiciária gratuita a esta última.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1285308815/apelacao-apl-77804820188160160-sarandi-0007780-4820188160160-acordao

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