jusbrasil.com.br
20 de Outubro de 2021
2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Tribunal de Justiça do Paraná
mês passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
6ª Câmara Cível
Publicação
13/09/2021
Julgamento
10 de Setembro de 2021
Relator
Renato Lopes de Paiva
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-PR_APL_00059512720188160194_bac1d.pdf
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

I – RELATÓRIO:Trata-se de recursos de apelação cível interpostos, respectivamente, por Debora Montecchi dos Santos Rosa Barreto, Denis dos Santos Rosa, Eduardo Jose Rezende Albuquerque e Raphael Moura Andrade Michelato (Apelo 01 – mov. 187.1, autos de origem), Banco do Brasil S/A (Apelo 02 – mov. 200.1, autos de origem) e Gaston Empreendimentos Imobiliários S/A e Tha Realty II Empreendimentos Imobiliários S/A (Apelo 03 – mov. 213.1, autos de origem) em face da sentença (mov. 173.1, autos de origem) – proferida nos autos da nominada “ação de obrigação de fazer c/c declaratória, com pedido condenatório e requerimento liminar para concessão de tutela de urgência” nº 0005951-27.2018.8.16.0194 – do Dr. Juiz de Direto Rafael de Araújo Campelo, integrante da Força-Tarefa CGJ, que julgou parcialmente procedente a demanda, para o fim de (a) “confirmar a tutela de evidência deferida no mov. 27 e condenar as requeridas Banco do Brasil S.A. à liberação definitiva da hipoteca sobre os imóveis indicados na inicial, no prazo de 15 dias, sob pena de adjudicação compulsória, fixando multa diária de R$500,00 por descumprimento, limitada a R$50.000,00”; e (b) “condenar as requeridas Gaston Empreendimentos Imobiliários S/A e Thá Realty II Empreendimentos Imobiliários S/A ao pagamento, a título de multa contratual mensal, do valor equivalente a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor das unidades imobiliárias da presente lide, na forma da fundamentação, incidindo correção monetária pelo INPC e juros simples de 1% ao mês desde a data da verificação da mora.”No que toca às verbas de sucumbência, o Banco do Brasil S/A foi condenado “ao pagamento de 50% das custas processuais, bem como ao pagamento dos honorários que fixo, nos termos do artigo 85, §§ 2º e , do Código de Processo Civil, em R$10.000,00 (dez mil reais), observada a natureza da lide, o grau de zelo do profissional, o local da prestação do serviço e o tempo despendido na demanda”, enquanto “as requeridas Gaston Empreendimentos Imobiliários S/A e Thá Realty II Empreendimentos Imobiliários S/A [foram condenadas] ao pagamento de 50% das custas processuais, bem como ao pagamento dos honorários que fixo em 10% do valor da condenação pecuniária a ser por elas suportadas, nos termos da fundamentação, observada a natureza da lide, o grau de zelo do profissional, o local da prestação do serviço e o tempo despendido na demanda” (mov. 173.1, autos de origem).Em seu recurso de apelação, defendem os autores (Debora Montecchi dos Santos Rosa Barreto, Denis dos Santos Rosa, Eduardo Jose Rezende Albuquerque e Raphael Moura Andrade Michelato), em síntese, que (a) o percentual arbitrado a título de cláusula penal em sentença deve ser reajustado “para 10% (dez por cento) sobre o valor de venda dos imóveis adquiridos pelos recorrentes, o que se requer por aplicação analógica ao percentual mínimo fixado na oportunidade do julgamento do RESP 1.224.921/PR” e (b) sucessivamente, que “a cláusula penal equitativamente reduzida pelo Insigne Juízo a quo seja readequada para percentual a ser definido por esta C. Câmara, mas em patamar não inferior à 2% (dois por cento) sobre o valor da venda de cada um dos imóveis elencados na peça vestibular, mantendo-se, no mais, os termos iniciais para incidência de juros moratórios e correção monetária já fixados no vergastado decisum” (mov. 187.1, autos de origem). De outro lado, extrai-se do apelo interposto pelo réu Banco do Brasil S/A, resumidamente, que (a) os demandantes não detêm interesse de agir, visto que a instituição financeira “não deu causa, lesou ou ameaçou lesar quaisquer direitos da autora”, assim como “não infringiu qualquer norma ou praticou algum ato que lesasse o direito dos Autores, eis que atuou no estrito cumprimento da legislação em vigor, bem como observou todas as cláusulas pactuadas junto à Primeira Ré no contrato nº 340.402.438 (acostado aos autos no Seq. 78)”; (b) “o Banco cumpriu todas as cláusulas por meio das quais se obrigou junto à Incorporadora, no entanto está sendo impelido a levantar a garantia devidamente constituída, ou seja, sendo punido por ato praticado por terceiros”; (c) a instituição financeira não é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, dado que “não se obrigou junto aos adquirentes por meio dos compromissos de compra e venda ou por qualquer outro instrumento”, sendo certo, ainda, que “a construtora pactuou com a Apelante a obrigação de informar quanto ao repasse de valores ao Banco quando da quitação das unidades autônomas pelos compradores, o que não ocorreu em relação aos imóveis tratados nos autos”; (d) “a aplicação da Súmula 308 implica em anular e inviabilizar o instituto da hipoteca, direito real de garantia regularmente constituído pelo Apelante junto à Incorporadora, sem que haja qualquer amparo legal, razoável ou proporcional”, mostrando-se necessário, também, analisar o referido súmula “em conjunto com a previsão do artigo 55 da Lei 13.097/2015, a qual entrou em vigor após a edição do enunciado sumulado”; (e) “a orientação da Súmula encontra-se superada, já que a oneração que recai sobre as matrículas anteriormente à alienação do imóvel não pode ser objeto de ineficácia e o credor, no caso o Banco, subroga-se no preço do crédito imobiliário, ou seja, tem legitimidade para efetuar a cobrança e atos expropriatórios dela decorrentes”; (f) “os adquirentes poderão subrogar-se no direito do credor hipotecário, desde que efetue diretamente a ele o pagamento, nos moldes do artigo 346, II do Código de Processo Civil”, de sorte que, ocorrendo essa hipótese, poderão “ajuizar ação de indenização e/ou regressiva face à construtora, exercendo os direitos de que da evicção lhe resultar, acaso não pague, conforme at. 125, I do CPC”; (g) “pela redação do artigo 55 da Lei 13.097/2015, portanto, não é possível o afastamento da hipoteca anteriormente pactuada e devidamente registrada, como forma de dar publicidade e viabilizar a oposição a terceiros, características típicas do direito real sob comento, sob pena de descaracterização do instituto”; (h) “o instrumento que formalizou a hipoteca do imóvel pela primeira ré em favor do Banco é anterior aos compromissos de compra e venda, ou seja, a adquirente sequer pode alegar desconhecimento da existência do ônus real existente e dos termos do contrato de financiamento, diante do registro do gravame na matrícula”; e (i) “a existência da hígida hipoteca em favor do Banco em nada impede a outorga da escritura pública definitiva apta a transferir a propriedade aos Apelados, os quais poderão exercê-la em sua integralidade e, inclusive, alienar os imóveis, caso seja de seu interesse.” Com base em tais fundamentos, requer a instituição financeira “a reforma da decisão de primeiro grau no sentido de manter as hipotecas vinculadas aos imóveis, ainda que sejam outorgadas em favor dos Apelados as escrituras públicas definitivas de compra e venda” (mov. 200.1, autos de origem).Por fim, as outras duas rés (Gaston Empreendimentos Imobiliários S/A e Tha Realty II Empreendimentos Imobiliários S/A) sustentam em seu recurso de apelação, em suma, que (a) “ainda que o MM. Magistrado de piso acertadamente tenha aplicado o disposto no artigo 413 do Código Civil, o percentual fixado ainda configura em excesso em relação à natureza e a finalidade da obrigação”; e (b) “levando em consideração da obrigação de fazer no caso concreto, bem como, a obrigação principal (entrega das unidades) terem sido cumpridas, a aplicação da multa de 2% uma única vez é o suficiente”, em atenção a julgados do Tribunal de Justiça em casos semelhantes ao presente. Assim, requerem as recorrentes “seja a multa reduzida equitativamente levando em consideração o disposto no artigo 413 do Código Civil”, com a aplicação da penalidade uma única vez (mov. 213.1, autos de origem).Contrarrazões dos autores pelo desprovimento dos recursos interpostos pelas rés (mov. 210.1 e 222.1, autos de origem).Contrarrazões das rés Gaston Empreendimentos Imobiliários S/A e Tha Realty II Empreendimentos Imobiliários S/A pelo não provimento do apelo dos demandantes (mov. 211.1, autos de origem). Os autores, na sequência, desistiram do recurso por eles interposto e requereram a homologação da “citada desistência, com a conseguinte remessa tão somente dos demais recursos interpostos nestes autos pelos Réus” (mov. 223.1., autos de origem).É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:1. Recebimento e admissibilidade do recursoInicialmente, depreende-se dos autos que os autores/apelantes protocolaram pedido de desistência do recurso (mov. 223.1., autos de origem). Assim sendo, nos termos do art. 998, caput, do Código de processo Civil[1] e do art. 182, XVI, do Regimento Interno deste Tribunal[2], homologo o pedido de desistência formulado pelos requerentes.Quanto aos recursos interpostos pelos réus (Apelos 02 e 03), recebo os apelos apenas no efeito devolutivo, em razão da confirmação de tutela provisória em sentença, em atenção ao art. 1.012, § 1º, inciso V, do CPC[3].Desse modo, presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, legitimação, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), homologo a desistência do recurso dos autores (apelo 01) e conheço dos recursos dos réus (Apelos 02 e 03), analisando conjuntamente o mérito.2. Mérito Trata-se, na origem, de nominada “ação de obrigação de fazer c/c declaratória, com pedido condenatório e requerimento liminar para concessão de tutela de urgência” ajuizada por Debora Montecchi dos Santos Rosa Barreto, Denis dos Santos Rosa, Eduardo Jose Rezende Albuquerque e Raphael Moura Andrade Michelato em face do Banco do Brasil S/A, da Gaston Empreendimentos Imobiliários S/A e da Tha Realty II Empreendimentos Imobiliários S/A.Em resumo, extrai-se dos autos que cada um dos autores adquiriu uma unidade residencial, além de uma vaga de garagem, do empreendimento “Condomínio Green Center – Ala Residencial”, comercializado pela Gaston Empreendimentos Imobiliários S/A. Em que pese os demandantes já terem quitado os contratos de compra e venda que assinaram e se encontrarem devidamente imitidos nas posses dos imóveis, não conseguem eles efetivar o registro dos bens em seus nomes, pois o empreendimento foi hipotecado pela ré Gaston junto ao réu Banco do Brasil S/A, “conforme se depreende da leitura das averbações de referências R.2-49.534, R.3- 49.534, Av-47/49.534 e Av-48/49.534, todas realizadas à margem da matrícula mãe de n.º 49.534 do Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição de Curitiba” (mov. 1.1, autos de origem). Diante de tal cenário, os requerentes ajuizaram a presente demanda a fim de (i) compelir os requeridos a adotarem as medidas necessárias para promover a baixa das hipotecas que recaem sobre os imóveis indicados na inicial e (ii) condenar as rés Gaston e Thá ao pagamento de multa no percentual de 2% sobre o valor de cada imóvel adquirido, reincidente a cada trinta dias (mov. 1.1, autos de origem).Os pedidos iniciais, como visto, foram julgados procedentes em parte, para o fim de (i) “confirmar a tutela de evidência deferida no mov. 27 e condenar as requeridas Banco do Brasil S.A. à liberação definitiva da hipoteca sobre os imóveis indicados na inicial, no prazo de 15 dias, sob pena de adjudicação compulsória, fixando multa diária de R$500,00 por descumprimento, limitada a R$50.000,00”; e (ii) “condenar as requeridas Gaston Empreendimentos Imobiliários S/A e Thá Realty II Empreendimentos Imobiliários S/A ao pagamento, a título de multa contratual mensal, do valor equivalente a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor das unidades imobiliárias da presente lide, na forma da fundamentação, incidindo correção monetária pelo INPC e juros simples de 1% ao mês desde a data da verificação da mora” (mov. 173.1, autos de origem).Cinge-se a controvérsia, portanto, em saber (i) se as hipotecas instituídas em favor do réu Banco do Brasil S/A, em razão de negócio jurídico firmado por ele com a ré Gaston, que recaem sobre os imóveis adquiridos pelos autores devem prevalecer, mesmo após a quitação das obrigações dos consumidores/compradores, e (ii) se as multas fixadas em sentença em desfavor das rés Gaston e Thá devem ser readequadas, a fim de que incidam uma só vez e não a cada trinta dias. Antes, porém, necessário analisar as preliminares arguidas pela instituição financeira.
2.1. Preliminares de ilegitimidade passiva e ausência de interesse processual. Sustenta o Banco do Brasil, preliminarmente, os demandantes não detêm interesse de agir, visto que a instituição financeira “não deu causa, lesou ou ameaçou lesar quaisquer direitos da autora”, assim como “não infringiu qualquer norma ou praticou algum ato que lesasse o direito dos Autores, eis que atuou no estrito cumprimento da legislação em vigor, bem como observou todas as cláusulas pactuadas junto à Primeira Ré no contrato nº 340.402.438 (acostado aos autos no Seq. 78).” Ademais, diz ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, dado que “não se obrigou junto aos adquirentes por meio dos compromissos de compra e venda ou por qualquer outro instrumento”, sendo certo, ainda, que a construtora pactuou com a instituição financeira “a obrigação de informar quanto ao repasse de valores ao Banco quando da quitação das unidades autônomas pelos compradores, o que não ocorreu em relação aos imóveis tratados nos autos” (mov. 200.1, autos de origem). Sem razão, contudo. Do caso ora analisado, verifica-se que os demandantes pretendem que as hipotecas que recaem sobre os imóveis que adquiriram sejam levantadas. Logo, ainda que a participação da instituição financeira no empreendimento tenha se limitado à concessão de financiamento para sua realização, com a contratação de garantia que, em seu benefício, incide sobre o bem – inclusive sobre as unidades autônomas adquiridas pelos autores –, é certo que a pretensão de levantamento da garantia real de que o Banco do Brasil S/A é titular atinge sua esfera jurídica e é relação indivisível, é dizer, necessariamente tem de ser decidida de maneira uniforme para as incorporadoras rés e para a instituição financeira ré, havendo litisconsórcio passivo unitário. Daí a legitimidade do agente financeiro para figurar como requerido na presente demanda, bem como o interesse processual dos autores, que visam a baixa dos gravames hipotecários instituídos em favor do Banco do Brasil S/A e que recaem sobre os imóveis por eles adquiridos. É essa, inclusive, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e também do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná acerca do tema:“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA DE IMÓVEL EM BENEFÍCIO DO AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 308/STJ. 1. Nas ações em que se busca a baixa da hipoteca constituída pela construtora em benefício do agente financeiro, este é parte legítima para figurar no polo passivo da lide. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 3. Recurso especial a que se nega seguimento. [...] mostra-se cristalina a legitimidade passiva do credor hipotecário, uma vez tratar-se de litisconsorte necessário unitário, diante da possibilidade de a desconstituição da hipoteca atingir diretamente sua esfera jurídica” (STJ, 4ªT, REsp 1.011.616, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJE 11.09.2012 – Destaquei).
“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO E OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSOS DOS RÉUS. TEMAS DEBATIDOS: (a) DANOS MORAIS: NÃO CONHECIMENTO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. SENTENÇA AFASTOU TAL PRETENSÃO; (b) PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA: AFASTADA. RÉU QUE, SEGUNDO O AUTOR, DEVE SUPORTAR OS EFEITOS DA SENTENÇA, NO CASO, A BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO; [...]. APELAÇÃO DO BANCO SANTANDER S/A: DESPROVIDA NA PARTE CONHECIDA. APELAÇÃO DAS CONSTRUTORAS: DESPROVIDA.” (TJPR, 6ª C.Cível, 0020512-53.2018.8.16.0001, Rel.: Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau Horácio Ribas Teixeira, J. 31.05.2021 – Destaquei).
“APELAÇÃO CÍVEL. ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PRECEITO COMINATÓRIO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPATÓRIA. APELO 1 (DO RÉU BANCO DO BRASIL S/A). (1) ALEGAÇÕES PRELIMINARES REFERENTES AO VALOR DADO À CAUSA, À ILEGITIMIDADE PASSIVA E À FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. AFASTAMENTO. A MERA LEITURA DOS PEDIDOS INICIAIS DEMONSTRA QUE O VALOR DADO À CAUSA ESTÁ CORRETO, JÁ QUE SE TRATA DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL (ART. 292, II, DO CPC), E QUE O INTERESSE DO BANCO RÉU NA DEMANDA ESTÁ PRESENTE, POIS ELE É O CREDOR DAS HIPOTECAS QUE SE BUSCA CANCELAR. [...]..” (TJPR, 17ª C.Cíve,0006068-81.2019.8.16.0194, Rel.: Des. Fernando Paulino da Silva Wolff Filho,
J. 08.02.2021 – Destaquei).
“ APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – SENTENÇA PROCEDENTE. APELO – PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO – IMPOSSIBILIDADE – INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE, MESMO NÃO PARTICIPANDO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, SOFRE OS EFEITOS DA BAIXA DA HIPOTECA DO IMÓVEL [...]. RECURSO NÃO PROVIDO. APLICAÇÃO, DE OFÍCIO, DE HONORÁRIOS RECURSAIS.” (TJPR, 6ª C.Cível, 0014313-52.2017.8.16.0194, Rel.: Des. IRaja Romeo Hilgenberg Prestes Mattar, J. 14.05.2019 – Destaquei).Ante o exposto, rejeitam-se as preliminares apresentadas.2.2. Hipoteca. Defende o Banco do Brasil S/A que “a aplicação da Súmula 308 implica em anular e inviabilizar o instituto da hipoteca, direito real de garantia regularmente constituído pelo Apelante junto à Incorporadora, sem que haja qualquer amparo legal, razoável ou proporcional”, mostrando-se necessário, também, analisar a referido súmula “em conjunto com a previsão do artigo 55 da Lei 13.097/2015, a qual entrou em vigor após a edição do enunciado sumulado.” Nesse sentido, argumenta que “o instrumento que formalizou a hipoteca do imóvel pela primeira ré em favor do Banco é anterior aos compromissos de compra e venda, ou seja, a adquirente sequer pode alegar desconhecimento da existência do ônus real existente e dos termos do contrato de financiamento, diante do registro do gravame na matrícula”, e que “a existência da hígida hipoteca em favor do Banco em nada impede a outorga da escritura pública definitiva apta a transferir a propriedade aos Apelados, os quais poderão exercê-la em sua integralidade e, inclusive, alienar os imóveis, caso seja de seu interesse” (mov. 200.1, autos de origem).Novamente sem razão a instituição financeira recorrente.Conforme visto, a pretensão deduzida em juízo se concentra no cancelamento das hipotecas que recaíam sobre os imóveis negociados entre as os autores e a construtora. E, nessa conjectura, ganha relevo o instrumento contratual, notadamente as cláusulas oitava (no caso do autor Eduardo) e décima primeira (no caso dos autores Raphael, Denis e Débora), as quais estabelecem que, quitado o valor ajustado para o negócio jurídico, o bem seria transferido aos compradores livre de qualquer ônus.Confira-se (mov. 1.6, fls. 6/7; mov. 1.7, fl. 6; mov. 1.9, fls. 6/7; mov. 1.10, fls. 6/7; e mov. 1.11, fls. 6/7, dos autos de origem):“O (s) COMPROMISSÁRIOS (S) COMPRADOR (ES) fica (m) ciente (s) de que a COMPROMITENTE VENDEDORA, para a construção do empreendimento em mencionado na cláusula segunda deste, também poderá assinar contratos de financiamento junto aos agentes financeiros integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, bem como contratos adicionais de cessão ou caução, total ou parcial, dos créditos decorrentes do presente instrumento em favor de terceiros, inclusive por meio de Securitização ou do Sistema de Financiamento Imobiliários – SFI, SFH ou SH, com a emissão de Cédula de Crédito Imobiliário. Em consequência disto, os imóveis objeto do presente e suas benfeitorias poderão ser onerados mediante garantia hipotecária/alienação fiduciária em função do empréstimo destinado à construção e produção do imóvel objeto do presente. Parágrafo Primeiros. O (s) COMPROMISSÁRIOS (S) COMPRADOR (ES) autoriza (m) desde já a COMPROMITENTE VENDEDORA a proceder às operações acima mencionadas, independentemente de posterior notificação.Parágrafo Segundo: Na hipótese revista nesta cláusula, a COMPROMITENTE VENDEDORA, sem se eximir de nenhuma das obrigações assumidas no presente instrumento, informará ao (s) COMPROMISSÁRIO (S) COMPRADOR (ES) a quem deverão ser pagas as parcelas do preço, se for o caso. Parágrafo Terceiro: Para a hipótese prevista no caput desta cláusula e após a conclusão do Edifício, e o mesmo sendo entregue à administração do Condomínio, as unidades imobiliárias já quitadas serão liberadas e entregues, totalmente desoneradas, aos respectivos adquirentes.”Como se observa, a transferência da propriedade para os promitentes compradores deveria ser realizada com a liberação de ônus que recaía sobre os imóveis adquiridos, valendo acrescentar, a propósito, ser incontroverso o pagamento integral pelos compradores dos valores fixados nos contratos (mov. 1.12 a 1.17, autos de origem). Tal quadro, caso mantido, importa transferir, sem razão jurídica justificante, a responsabilidade da dívida contraída pela construtora junto ao agente financeiro, aos compradores, que não são ou foram participantes desse negócio jurídico e que cumpriram com suas obrigações no contrato que efetivamente pactuaram. E nem se alegue que os autores concordaram com as cláusulas contratuais que davam ciência do gravame sobre o imóvel, uma vez que se está diante de contrato de adesão, o qual depende apenas de simples aceitação dos compradores, não se olvidando, ainda, estar-se diante de relação de consumo. Vale referir, ademais, que a instituição financeira não ignorava que os bens – que lhe foram oferecidos em garantia real – seriam objeto de venda a terceiros, cuja obrigação concernia apenas à dívida que assumiu com o negócio que pactuou e não ao débito da construtora. Por conseguinte, não há como a hipoteca instituída ter eficácia em relação a esses terceiros – no caso, aos autores. Acrescente-se, outrossim, que havendo transferência da propriedade imobiliária, por escritura pública de compra e venda, o crédito do agente financiador passará a incidir sobre os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado, nos exatos termos do art. 22, da Lei 4.864/65[4].Não por outra razão, o STJ editou a súmula 308, plenamente aplicável na hipótese em apreço: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Sobre o tema, aliás, diferentemente do que tenta fazer crer a instituição bancária recorrente, o entendimento consolidado na súmula acima citada não restou superado em virtude da edição da Lei n. 13.097/2015, em especial o art. 55, pois tal norma teve o condão justamente de reforçar o sistema de proteção voltado aos adquirentes de imóveis em construção nas incorporações imobiliárias, que se colocam como terceiros boa-fé. Nesse sentido, aliás, é bem de ver que o STJ tem reafirmado a validade da súmula 308 mesmo após a edição da referida lei – o que também se verifica em recentes julgados do TJPR:“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA. IMÓVEL RESIDENCIAL. SÚMULAS N. 83 E 308 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. A conclusão do Tribunal recorrido está em consonância com o entendimento do STJ, a atrair a Súmula n. 83 do STJ - aplicável tanto aos recursos interpostos com base na alínea c quanto àqueles fundamentados na alínea a do permissivo constitucional. 3. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.” (STJ, 4ªT, AgInt no AREsp 1706734/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, J. 12.04.2021 – Destaquei).
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA Nº 282 DO STF. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...].
3. A Súmula nº 308 do STJ também incide em se tratando de alienação fiduciária, não sendo a diferença entre tal modalidade de garantia e a hipoteca suficiente para afastar o âmbito de aplicação do enunciado sumular, visto que a intenção da Corte ao editá-la foi a de proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço. Precedentes. 4. Agravo interno não provido.” (STJ, 3ªT, AgInt no AREsp 1581978/PE, Rel. Min. Moura Ribeiro, J. 01.12.2020 – Destaquei).
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO DOS IMÓVEIS. BAIXA DO GRAVAME DAS VAGAS DE GARAGEM COMERCIAIS. ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS QUE DETERMINAM QUE O ADQUIRENTE REALIZE O PAGAMENTO DIRETO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. BANCO QUE NÃO PARTICIPOU DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO FIRMADO ENTRE O BANCO DO BRASIL E A INCORPORADORA. BAIXA DA HIPOTECA DA UNIDADE HABITACIONAL E SUAS VAGAS DE GARAGEM. SÚMULA Nº 308 DO STJ – NÃO OPONIBILIDADE DA GARANTIA HIPOTECÁRIA DO MÚTUO CONTRATADO PELA INCORPORADORA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ QUE QUITOU O PREÇO. INOCORRÊNCIA DE SUPERAÇÃO DA SÚMULA PELA LEI Nº 13.097/2015. [...]..” (TJPR, 5ª C.Cível, 0009510-55.2019.8.16.0194, Rel.: Des. Carlos Mansur Arida -
J. 23.11.2020 – Destaquei).
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. MATÉRIA QUE NÃO FOI OBJETO DE DISCUSSÃO E DECISÃO EM PRIMEIRO GRAU. ANÁLISE POR ESTE TRIBUNAL QUE IMPORTARIA EM VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO, DO CONTRADITÓRIO E DO DEVIDO PROCESSO LEGAL. PARCIAL CONHECIMENTO DO RECURSO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO VALOR AVENÇADO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O BANCO QUE NÃO PODE SER OPONÍVEL À COMPRADORA. SÚMULA 308 DO STJ. ENTENDIMENTO QUE CONTINUA SENDO APLICADO, AINDA COM O ADVENTO DA LEI Nº 13.097/2015. [...].” (TJPR, 18ª C.Cível, 0005993-08.2019.8.16.0173, Rel.: Des. Espedito Reis do Amaral -
J. 20.07.2020 – Destaquei).
“AGRAVO INTERNO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – DECISÃO MONOCRÁTICA DE INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO PLEITEADO PARA OBSTAR OS EFEITOS DA TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA PARA DETERMINAR A BAIXA DAS HIPOTECAS GRAVADAS SOBRE AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS, COM FUNDAMENTO NA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – INSURGÊNCIA DO AGRAVANTE – ALEGADA SUPERAÇÃO DA SÚMULA PELO ART. 55 DA LEI 13.097/2015 – INOCORRÊNCIA – HIPOTECA FIRMADA ENTRE A INCORPORADORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DAS UNIDADES - DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJPR, 17ª C.Cível,
0049869-81.2018.8.16.0000, Rel.: Desa. Rosana Amara Girardi Fachin, J. 11.04.2019 – Destaquei).Tais considerações permitem concluir pelo acerto da sentença proferida, ao condenar o agente financeiro “à liberação definitiva da hipoteca sobre os imóveis indicados na inicial”.2.3. Multa contratual. Alegam as rés Gaston e Tha que, não obstante a aplicação, pelo d. magistrado de origem, do artigo 413 do Código Civil, o percentual fixado a título de multa contratual “ainda configura em excesso em relação à natureza e a finalidade da obrigação”, vez que o valor da multa aplicada totaliza o montante mensal de R$ 4.394,76, quando considerados todos os contratos firmados com os quatro demandantes. Requerem, assim, que penalidade seja readequada, a fim de que seja aplicada uma única vez, e não de mensalmente (mov. 213.1, autos de origem).Sem razão.
Inicialmente, tem-se que os demandantes almejaram a inversão de cláusula penal moratória assim redigida (mov. 1.6, fl. 10; mov. 1.7, fl. 10; mov. 1.9, fl. 10; mov. 1.10, fl. 10; e mov. 1.11, fl. 10, dos autos de origem):“Decorridos 180 (cento e oitenta) dias contados do início do prazo para fins de escrituração restará(ão) o (s) COMPROMISSÁRIO (S) COMPRADOR (ES) sujeito (s) à aplicação de multa equivalente a 2% (dois por cento) do valor da unidade imobiliária objeto do presente, multa esta que incidirá, consecutivamente, a cada 30 (trinta) dias de atraso no cumprimento da obrigação”.E, nesse tocante, cumpre registrar que este Relator adota o entendimento da doutrina segundo o qual a cláusula penal moratória tem natureza sancionatória e não indenizatória, configurando forma de coagir o contratante em mora a cumprir o contrato. Diferencia-se ela, assim, da cláusula penal compensatória, que incide nas hipóteses de inadimplemento completo e absoluto do contrato e tem por finalidade a reparação dos prejuízos suportados pela parte inocente.São as lições retiradas da doutrina:“Diz-se que a cláusula penal é moratória quando se aplica em virtude de mora do devedor e sem prejuízo da exigência da prestação principal. (...) À cláusula penal moratória em geral é imputada a finalidade de coagir ao cumprimento, como é característico da cláusula penal puramente coercitiva, pois em ambas a pena é acrescida à prestação principal, não tendo caráter substitutivo”. (MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao Novo Código Civil, Vol. V, Tomo II (Coordenador Sálvio de Figueiredo Teixeira). 2ª ed., p. 623) Ocorre que o STJ, ao julgar os Recursos Especiais nº 1.635.428/SC e 1.498.484/DF, adotou a compreensão de que a cláusula penal moratória teria natureza indenizatória – dando tratamento similar ao dispensado para a cláusula penal compensatória – concluindo que ela serviria para reparar os prejuízos que a parte inocente sofre com a mora do outro contratante (Tema 970).E, no mesmo julgamento, definiu que a cláusula penal moratória, quando incidir – seja por previsão expressa, seja pela inversão da cláusula estabelecida exclusivamente em favor da construtora (Tema 971) – afasta sua cumulação com lucros cessantes.Em síntese, o STJ firmou o entendimento de que: (i) havendo cláusula penal no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe cumulação posterior com lucros cessantes; (ii) em caso de inadimplemento (absoluto ou relativo), se houver omissão do contrato, cabe a inversão da cláusula penal (moratória ou compensatória) que prevê multa exclusivamente em benefício da promitente vendedora do imóvel; (iii) mostra-se abusiva a prática de estipular cláusula penal exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença; (iv) a obrigação da incorporadora é de fazer (consistente na entrega do imóvel
pronto para uso e gozo), enquanto que a do adquirente é de dar (pagar o valor remanescente do preço do imóvel, por ocasião da entrega). Somente haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora, a ser apurada em liquidação por arbitramento.
Confira-se: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.” (STJ, Segunda Seção, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, J. 22.05.2019 – Destaquei). De se aplicar, então, a cláusula penal – estabelecida em benefício da promitente vendedora – em seu desfavor, já que restou caracterizada a mora no cumprimento contratual, como bem pontuado em sentença.Ademais, para que se implemente efetivamente o reequilíbrio contratual entre as partes, a multa moratória deverá incidir a cada mês de atraso, conforme bem explicado pelo d. magistrado de origem, de sorte que sua evolução esteja diretamente vinculada à inação da vendedora em mora. É que, ao contrário do que defendem as rés, permitir a incidência isolada da multa em face da construtora morosa não teria o efeito indenizatório – segundo o entendimento do STJ – ou sancionador – como entende, com a devida vênia, este Relator – que se busca conferir à pena contratual, desvirtuando de sua finalidade. Necessário pontuar, ainda, que se revela razoável e correta a redução equitativa da multa contratual realizada pelo d. magistrado que, com base no art. 413 do Código Civil, determinou que a penalidade fosse aplicada em quantia correspondente a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor de cada unidade imobiliária – e não em 2,0% (dois por cento), como textualmente previsto nos instrumentos contratuais –, com incidência mensal a partir de 180 dias contados das respectivas datas de quitação. A fundamentação constante na sentença, aliás, merece literal transcrição, dada sua clareza e objetividade, integrando as razões de decidir do presente acórdão:“No presente caso, ambas as hipóteses legais para a redução equitativa da multa contratual se configuram, pois a obrigação principal (de entregar os imóveis) foi cumprida em parte pelas requeridas, bem como o valor da penalidade é manifestamente excessivo e pode gerar aos compradores enriquecimento ilícito com o quantum da forma como está arbitrado no contrato. Verificando que a incidência da multa iniciou, para o requerente Raphael, em abril de 2017 (180 dias após a quitação) até o presente momento, tem-se que a multa contratual chegou ao patamar de R$222.499,20, alcançando 80% do valor do próprio imóvel. O mesmo raciocínio se aplica aos demais requerentes, conforme já sublinhado, pois as datas de quitação se aproximam e a multa incide no mesmo percentual mensal. Contudo, apesar de manifestamente excessiva, não é coerente fixar o valor da multa em quantia certa (sem incidência mensal), pois se desvirtuaria a finalidade da multa contratual de, nesse caso, coagir a parte inadimplente a cumprir com suas obrigações – a qual não foi cumprida até o presente momento. Portanto, entendo prudente arbitrar o valor da multa na quantia correspondente a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor de cada unidade imobiliária, com incidência mensal a partir de 180 dias contados das respectivas datas de quitação, incidindo correção monetária pelo INPC e juros simples de 1% ao mês desde a data da verificação da mora” (mov. 173.1., fls. 17/18, autos de origem). Desse modo, no ponto, não há motivos para alterar a decisão recorrida.








3. SucumbênciaQuanto aos honorários recursais, o não provimento dos apelos manejado pelos réus importa majoração dos honorários advocatícios já fixados pelo juízo “a quo”, nos termos do § 11º do art. 85 do CPC/2015[5].Para a fixação da sucumbência recursal, faz-se necessário ater à complexidade quanto ao procedimento realizado em primeiro grau e tudo o que ele envolve. O parâmetro a ser utilizado em grau recursal não possui o mesmo valor econômico quanto aos honorários advocatícios fixados em sentença, embora de suma importância. Assim, sopesando, de um lado, o trabalho excedente realizado pelo patrono dos autores/apelados nesta fase, que apresentou contrarrazões aos recursos (mov. 210.1 e 222.1, autos de origem).1); e, de outro, as pretensões dos demandados, que reiteraram seus argumentos por meio de recurso, majoro (i) os honorários advocatícios devidos pelo Banco do Brasil em R$ 1.000,00 (mil reais) e (ii) os honorários advocatícios devidos por Gaston Empreendimentos Imobiliários S/A e Thá Realty II Empreendimentos Imobiliários S/A em dois pontos percentuais, com base no artigo 85, § 2º e 11, do Código de Processo Civil.4. Em conclusão, voto por:4.1. Homologar o pedido de desistência do recurso de apelação interposto pelos autores (Apelo 01), julgando-o prejudicado.
4.2. Conhecer e negar provimento ao recurso de apelação interposto pelo Banco do Brasil (Apelo 02), majorando os honorários recursais por ele devido em R$ 1.000,00 (mil reais).4.3. Conhecer e negar provimento ao recurso de apelação interposto por Gaston Empreendimentos Imobiliários S/A e Thá Realty II Empreendimentos Imobiliários S/A (Apelo 03), majorando os honorários recursais por elas devidos em dois pontos percentuais.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1280219793/apelacao-apl-59512720188160194-curitiba-0005951-2720188160194-acordao/inteiro-teor-1280220008

Informações relacionadas

Superior Tribunal de Justiça
Jurisprudênciahá 9 anos

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1011616 PB 2007/0287254-9

Tribunal de Justiça do Paraná
Jurisprudênciahá 5 meses

Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação : APL 0020512-53.2018.8.16.0001 Curitiba 0020512-53.2018.8.16.0001 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
Jurisprudênciahá 11 meses

Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Apelação : APL 0009510-55.2019.8.16.0194 PR 0009510-55.2019.8.16.0194 (Acórdão)