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19 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL 0054483-53.2019.8.16.0014 Londrina 0054483-53.2019.8.16.0014 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
ano passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
4ª Câmara Cível
Publicação
17/05/2021
Julgamento
11 de Maio de 2021
Relator
Abraham Lincoln Merheb Calixto
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-PR_APL_00544835320198160014_a2c3f.pdf
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Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. PRETENSÃO QUE NÃO FOI SOLUCIONADA PELO ACORDO FIRMADO COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PERDA DO OBJETO NÃO CONSTATADA. PROMITENTE VENDEDORA QUE DESCUMPRIU COM O COMPROMISSO CONTRATUAL DE PROMOVER A OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA, NO PRAZO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS, APÓS O PAGAMENTO DO PREÇO AJUSTADO. CUMPRIMENTO DA ALUDIDA OBRIGAÇÃO QUE DEVE SER IMPOSTO ÀS APELADAS, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA. PRECEDENTES DESTA CORTE.RECURSO PROVIDO. (TJPR - 4ª C.

Cível - 0054483-53.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ABRAHAM LINCOLN MERHEB CALIXTO - J. 11.05.2021)

Acórdão

I. RELATÓRIO 1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto por LUCIANA RIBEIRO MACEDO contra a respeitável sentença de mov. 112.1, proferida em sede de Ação de Obrigação de Fazer, cumulada com Perdas e Danos ajuizada em face de SÃO FIDELIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e SÃO RAMIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., que julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. 2. Opostos embargos de declaração pela autora (Ref. mov. 119.1), foram eles, após resposta (Ref. mov. 131.1), rejeitados (Ref. mov. 136.1). 3. Em suas razões recursais (Ref. mov. 143.1), a apelante requer a reforma do decisum, alegando que, entre as obrigações de fazer requeridas na exordial, apenas foi cumprida a baixa da hipoteca vinculada ao imóvel discutido na demanda, mediante homologação de acordo com o Itaú Unibanco S.A., o qual, até então, figurava como réu.Sustenta que o pleito pertinente à outorga da escritura pública, embora deferido em tutela de urgência, não foi atendido pelas demais requeridas, a quem competia tal diligência, conforme disposição contratual.Afirma que, ao contrário do que constou na sentença, a obrigação não cumprida não está abrangida pelo acordo que firmou com a instituição financeira, até porque não tem ela legitimidade para realizar a outorga da escritura pública.Invoca os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, “(...) segundo os quais a Apelante possui direito real à aquisição do imóvel e pode exigir a outorga da escritura definitiva ou a adjudicação, havendo recusa, inclusive por já possuir o termo para baixa da hipoteca”.Ressalta que o caso comporta adjudicação compulsória, na forma do artigo 501 do Código de Processo Civil/15.Por fim, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso. 4. Embora intimadas, as apeladas não apresentaram contrarrazões, conforme certificado ao Ref. mov. 150.0. 5. Regularmente processados, vieram os autos a esta Corte para julgamento. É o relatório. II. VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO 1. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto. 2. Em análise aos autos, tem-se que o apelo merece o almejado provimento, a fim de se impor às apeladas a obrigação de realizar, no que lhes couber, as diligências necessárias para outorga, em favor da apelante, da escritura definitiva do imóvel discutido nos autos, no prazo de 30 (trinta) dias após a publicação deste v. Acórdão, sob pena de multa diária de R$1.000,00 (mil reais), até o limite de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). 3. Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se é possível impor aos ora apelados a obrigação de realizar a outorga, em favor da apelante, escritura definitiva referente ao imóvel descrito na exordial.Consoante se denota dos autos, em sede de embargos de declaração opostos em face da sentença, o douto Magistrado a quo registrou que o aludido pleito perdeu seu objeto, pois foi solucionado após a homologação de acordo com o ITAÚ UNIBANCO S.A., firmado durante o curso do processo (Ref. mov. 136.1), verbis: “[...]Sustentou o Autor, nestes aclaratórios, que a decisão atacada incorreu em omissão quanto à outorga da escritura e quanto à indenização por perdas e danos. Pois bem. Notoriamente, razão não assiste à parte.No que tange ao acordo realizado entre a Autora e o ITAÚ UNIBANCO S/A, denota-se que o mesmo tange à baixa da hipoteca para permitir a outorga da escritura pública do bem imóvel já quitado pelas partes. Realizada a devida baixa da hipoteca, fica possível outorgar a escritura, não havendo que se falar também em perdas e danos, sendo assim, razão não assiste a parte,[...]”. Ocorre que, como pontuado pela apelante, tal entendimento revela-se equivocado.Note-se que na exordial, para restringir no que aqui importa, foram formulados dois pedidos de obrigação de fazer diversos.O primeiro foi dirigido ao ITAÚ UNIBANCO S.A., para que promovesse a baixa da hipoteca vinculada ao imóvel que deu origem ao litígio.O segundo, voltado contra as rés remanescentes, ora apeladas, foi de determinação para que realizem a outorga da escritura pública definitiva ou, subsidiariamente, que se promova a adjudicação compulsória.É que se extrai dos seguintes trechos da petição inicial (Ref. mov. 1.1, fl. 23), verbis: “[...]e) Seja julgada totalmente procedente a presente ação afim de que seja determinada a outorga da escritura pública definitiva do imóvel da Autora, como obrigação de fazer, da unidade nº 1603, da torre 2, e a vaga de garagem de nº 207, do empreendimento, já citado, Victoria Parque, situado na Rua Martinho Lutero, nº 77, Gleba Fazenda Palhano, CEP 86055-670, nesta comarca de Londrina-PR, e em caso de negativa da parte demandada, nos termos do art. 501 do CPC, seja declarada a sentença instrumento desta declaração de vontade pugnada;f) Não cumprida a obrigação de fazer determinada, tornando esta, portanto, inexequível, em caráter subsidiário, requer seja deferida a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA do imóvel, DECLARANDO a INEFICÁCIA em face da Autora da hipoteca lavrada em favor do Réu ITAU UNIBANCO determinando ao 1º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina que promova o registro de cancelamento desta Hipoteca permitindo a Autora que promova a transferência do registro de propriedade para o seu nome.;[...]”. O acordo entabulado com a instituição financeira alcançou apenas a primeira pretensão, como, aliás, se extrai da própria minuta da avença (Ref. mov. 56.1), verbis: Nem poderia ser diferente, já que, como mais a frente se verá, é das demais requeridas a responsabilidade pela outorga da escritura definitiva, não possuindo o agente financeiro influência nesse aspecto.Logo, e considerando que não se tem notícia de cumprimento voluntário, remanesce o interesse da parte autora em obter o provimento jurisdicional contido no segundo pedido acima citado.Feito esse esclarecimento, passo a apreciar o mérito da questão.Com efeito, as partes, firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel “Apartamento, unidade 1.603, Torre 02” e “vaga n.º 207”, localizados no empreendimento “Victoria Parque”. O preço ajustado foi de R$239.139,95 (duzentos e trinta e nove mil e cento e trinta e nove reais e noventa e cinco centavos), a ser pago à vista (Ref. movs. 1.5 e 1.6).Ainda, na cláusula 15.1 registrou-se o seguinte (Ref. mov. 1.6, fl. 07), verbis: Como se vê, a promitente vendedora se comprometeu a adotar as diligências necessárias para a outorga da escritura definitiva de transmissão da propriedade do imóvel dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias após o pagamento integral do valor ajustado.A promissária compradora, por sua vez, realizou o pagamento, sendo dada integral quitação pela credora na data de 28/06/19 (Ref. mov. 1.7).No entanto, até o momento – em que já se encontra superado o prazo acordado –, não se tem notícia de que a promitente vendedora cumpriu com a obrigação prevista na cláusula 15.1 do instrumento contratual.Acrescente-se, ainda, que não se desconhece que a outorga da escritura também depende de atos da promissária compradora, como, por exemplo, informar dados pessoais que eventualmente a promitente vendedora não possua ou, ainda, promover pagamento de eventuais despesas cartorárias (ex vi da cláusula 15.2 do instrumento contratual).No entanto, a autora, em momento algum, se furtou em cumprir com os deveres que lhes cabe, sendo evidente que sua pretensão alcança às diligências que competem às requeridas.Aliás, tal fato foi ressaltado por ocasião da impugnação à contestação (Ref. mov. 82.1, fl. 06), verbis: “[...]Os argumentos das Rés não possuem qualquer respaldo. Rememore-se que a unidade adquirida pela Autora foi quitada há mais de 01 (um) ano e meio!As Rés em nenhum momento procuraram a Autora, que mantém seu contato atualizado, conforme dados apresentados em contrato, para cumprirem com a sua parte no contrato.Pelo contrário, uma simples pesquisa junto as Varas e Juizados Cíveis de Londrina demonstrarão o quanto as Rés são inerte ante aos contratos celebrados com seus clientes. São dezenas de ações neste sentido, para cumprimento de contrato no que se refere a Outorga de Escritura.As Rés preferem alegar impossibilidade de cumprimento de contrato, ao invés de simplesmente propor no momento a outorga que a Autora pretende. Não o fazem por motivos desconhecidos, pois de alguma forma estão impossibilitas de Outorgarem por elas mesmo.[...]”. (g.n) Diante disso, não há dúvidas de que assiste razão à requerente ao pleitear a obrigação de fazer em apreço.A fim de corroborar os fundamentos esposados, oportuno colacionar os seguintes precedentes desta Corte, verbis: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA, INDEPENDENTEMENTE DE ATOS DE TERCEIROS. QUITAÇÃO DO CONTRATO. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL INEFICAZ PERANTE ADQUIRENTES. SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ANUÊNCIA EXPRESSA E POR ESCRITO DO CREDOR HIPOTECÁRIO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO PELA PARTE A QUEM INTERESSAVA. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL QUE NÃO IMPEDE O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO IMPOSTA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. MINORAÇÃO. DESCABIMENTO. VERBA JÁ ARBITRADA EM MONTANTE DIMINUTO. PARÂMETROS DO § 2º DO ARTIGO 85 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL ATENDIDOS. VERBA MAJORADA EM GRAU RECURSAL.1. Incontroversa a quitação do contrato pelos autores, fazem jus à transferência da propriedade por meio da outorga da escritura pública respectiva, o que incumbe à ré nos termos acordados em contrato, considerando-se que, conforme orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, consagrada em sua súmula 308, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”;2 A hipoteca gravada sobre o imóvel não pode ser arguida como óbice à outorga da escritura de compra e venda em favor dos adquirentes. A outorga da escritura pública de compra e venda aos adquirentes é incumbência da construtora, por obrigação contratualmente pactuada. Se, para cumprir sua obrigação, a construtora necessita solucionar entraves com o Credor Fiduciário, tal solução igualmente lhe incumbe;[...]”.( Apelação Cível n.º 0008788-89.2017.8.16.0194, 18ª. Câmara Cível, Relatora Juíza Substituta em 2º. Grau ANGELA MARIA MACHADO COSTA, DJ 10/02/21, g.n). “PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. 1. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. CLÁUSULA EXPRESSA. 2. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO COM BASE NA EQUIDADE. ARBITRAMENTO DE ACORDO COM OS PARÂMETROS DO ARTIGO 85, § 2º, DO CPC. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.1. Não há que se falar em sentença ultra/extra petita que observa detidamente os limites dos pedidos realizados pelas partes.Cabe a vendedora promover a outorga da escritura definitiva do imóvel, na medida em que assumiu contratualmente a obrigação de entregar o bem livre e desonerado.[...]”.( Apelação Cível n.º 0010971-96.2018.8.16.0194, 15ª. Câmara Cível, Relator Desembargador JUCIMAR NOVOCHADLO, DJ 23/11/20, g.n). Portanto, entendo que o pleito em apreço deve ser provido, para que se determine às ora apeladas que, dentro do prazo de 30 (trinta) dias após a publicação desse v. Acórdão, promovam, no que lhes couber, as diligências necessárias para a outorga da escritura definitiva relativa ao imóvel acima descrito, sob pena de multa diária de R$1.000,00 (mil reais), até o limite de R$30.000,00 (trinta mil reais). 4. Em decorrência do resultado do julgamento, restou a autora vencedora quanto à maior parte de seus pedidos, sendo vencida apenas no tocante ao pleito de perdas e danos (que não foi objeto do recurso).Assim, e também tendo como norte o princípio da causalidade, ficam as rés, ora apeladas, responsáveis pelo pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios – estes mantidos em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa –, cabendo à autora os 30% (trinta por cento) restantes.Incabível a fixação de honorários recursais (artigo 85, § 11 do Diploma Processual Civil/15), porquanto a verba não é devida desde a origem (EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ). 5. Forte em tais fundamentos, voto no sentido de dar provimento ao recurso, a fim de impor às apeladas a obrigação de realizar, no que lhes couber, as diligências necessárias para outorga, em favor da apelante, da escritura definitiva do imóvel discutido nos autos, no prazo de 30 (trinta) dias após a publicação deste v. Acórdão, sob pena de multa diária de R$1.000,00 (mil reais), até o limite de R$ 30.000,00 (trinta mil reais); e em consequência, redistribuir os ônus sucumbenciais, na forma da fundamentação.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1250217739/apelacao-apl-544835320198160014-londrina-0054483-5320198160014-acordao

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