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24 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação : APL 0000515-50.2019.8.16.0001 Curitiba 0000515-50.2019.8.16.0001 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 8 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
9ª Câmara Cível
Publicação
28/05/2021
Julgamento
20 de Maio de 2021
Relator
Domingos José Perfetto
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-PR_APL_00005155020198160001_353c5.pdf
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Ementa

APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL VIA APLICATIVO “AIRBNB” PELO AUTOR – VEDAÇÃO DE LOCAÇÃO DIÁRIA DETERMINADA PELO CONDOMÍNIO – REGIMENTO INTERNO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RIGOROSAMENTE RESIDENCIAL E FAMILIAR – LOCAÇÃO VIA “AIRBNB” QUE POSSUI FINALIDADE DE HOSPEDAGEM, RELACIONADA A TURISMO – FINALIDADE QUE DESTOA DAQUELA PREVISTA NO R[EGIMENTO INTERNO – SENTENÇA REFORMADARECURSO PROVIDO, PARA JULGAR IMPROCEDENTE A DEMANDA. (TJPR - 9ª C.

Cível - 0000515-50.2019.8.16.0001- Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 20.05.2021)

Acórdão

Por brevidade, adota-se o relatório exarado na r. sentença (mov. 83.1): “Trata-se de ação de anulação de decisão de assembleia c/c obrigação de não fazer com pedido de tutela de urgência ajuizada por Landes Pereira Porciúncula em face de Condomínio Botânica alegando em síntese que é proprietário da unidade 203 do condomínio requerido. Relata que vinha promovendo a locação do seu apartamento por temporada, através do aplicativo “AIRBNB”. Narra que, em 06/12/2018, através de assembleia geral extraordinária, houve a votação pela proibição de locações das unidades do condomínio por diária (temporada).Aduz que a vedação realizada em ata de assembleia é afronta ao direito de propriedade, bem como a locação por temporada é uma das espécies de locação residencial prevista pelo ordenamento jurídico, devendo a referida ata ser anulada. Pugnou em sede de tutela de urgência, pela suspensão dos efeitos da referida assembleia, bem como quaisquer medidas que inviabilizem a locação temporária.Recebida a petição inicial, a tutela de urgência foi deferida (seq. 12), determinando a suspensão dos efeitos da assembleia mencionada, bem como de aplicar sanções.Devidamente citada, a requerida apresentou manifestação noticiando a interposição de recurso de agravo de instrumento em face da decisão que concedeu a tutela de urgência, bem como apresentou contestação, alegando preliminarmente, a inépcia da petição inicial, ante a ausência de pedido certo.No mérito, sustenta a ausência de vícios na assembleia geral, bem como a vedação da utilização das unidades condominiais para fins comerciais, sendo o condomínio destinado à ocupação familiar, pugnando, ao final, pela improcedência da demanda.Em sede de impugnação a contestação, a autora refutou as teses da defesa e ratificou os termos da exordial.Intimados a informar as provas que pretendem produzir, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado do feito, tendo a requerida pugnado pela produção de prova testemunha e documental.No sequencial 52 restou noticiada a baixa dos autos da instância superior, referente ao recurso de agravo de instrumento interposto pelo condomínio réu, o qual revogou a tutela de urgência concedida na seq. 12.Conforme se vê da decisão supramencionada, este Juízo afastou a preliminar de inépcia da decisão inicial, indeferiu os pedidos de produção de prova oral e documental complementar, sendo determinado o julgamento antecipado do feito.Juntado novo documento pela parte autora (mov. 64.2) a parte ré se manifestou acerca deste (mov. 81.1).” Sobreveio a sentença, que julgou procedentes os pedidos iniciais, “para o fim de desconstituir a proibição de locação instituída no item 3 da ata da Assembleia Geral Extraordinária do dia 06/12/2018 (mov. 1.7), bem como determinar à ré que se abstenha de inviabilizar a locação temporária da unidade autônoma do autor (apto.203 – Torre Cedro).Por cautela, considerando a posição exarada em segundo grau e o alto grau de controvérsia relativo à matéria tratada nestes autos, mesmo com o julgamento de procedência, entendo que não é dado a este Juízo antecipar os efeitos da tutela pretendida.” Condenou o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). O réu opôs embargos de declaração (mov. 88.1), que foram rejeitados (mov. 92.1). Inconformado, o réu interpôs apelação (mov. 98.1), alegando, em resumo, que: a) a sentença é extra petita, pois o pedido inicial era apenas de suspensão da cláusula aprovada em assembleia acerca da locação por aplicativos, não tendo havido requerimento de nulidade; b) a exploração da unidade condominial para locação em aplicativos tem caráter comercial, no entanto, o condomínio é residencial e veda expressamente destinação diversa; c) “no caso em voga a locação efetuada pelo Apelado não se caracteriza, sequer, como por temporada, mas sim como locação fracionada, sendo grande a rotatividade de pessoas estranhas circulando nas dependências comuns”; d) “a vedação de locação fracionada, a princípio, não parece afrontar o direito de propriedade do condômino, ora Apelado, vez que este, ao adquirir a propriedade, já possuía conhecimento de sua finalidade estritamente residencial e da limitação imposta para locações e exploração da unidade autônoma”. Contrarrazões no mov. 103.1. É o relatório. Presentes os pressupostos de admissibilidade exigidos, conhece-se do recurso interposto. Desde logo cumpre afastar a alegação do apelante de que a sentença padece de vícios, por ser extra petita. Isso porque, embora não conste expressamente entre os pedidos iniciais a anulação da ata da assembleia que aprovou cláusula limitando a locação por aplicativos das unidades condominiais, a interpretação da causa de pedir leva à conclusão de que era essa a pretensão do autor, tanto é assim que nomeou a ação como “anulação de decisão assemblear”. E, de acordo com o art. 322, § 2º, do CPC: “Art. 322. § 2º A interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.” Com isso, a sentença não incorreu em vícios, sendo que a anulação da decisão assemblear encontra-se dentro do âmbito do pedido externado pelo autor. Passa-se à análise do mérito. O apelante insurgiu-se contra a sentença que anulou assembleia condominial, sob o argumento de que não havia qualquer descumprimento de formalidade, além de que o autor vinha desrespeitando as regras do condomínio, que proíbem destinação comercial da unidade. Restou deliberado na Assembleia Geral Extraordinária do dia 06/12/2018: "Apreciação, discussão e votação sobre a proibição de locação por diária das unidades autônomas: A síndica explica que este item foi trazido à assembleia devido a demanda de solicitações dos condôminos para a administração. Convida o Dr. Leudi, advogado do condomínio, para das aos presentes uma explicação jurídica sobre o assunto. O Dr. ainda explica que, caso esse sistema de locação por diárias seja aprovado, a fiscalização fica por conta do condomínio e administração. O condomínio teria que passar por uma adequação no sistema de segurança e de controle de acesso e uma possível alteração no Regimento Interno. Ainda declara que jurídico e a administração são completamente isentos de uma opinião sobre esse assunto. Aberto para perguntas, alguns moradores se manifestaram e apresentaram seus pontos de vista. Em seguida, aberto para votação, a pratica de locação por diária foi proibida com 92,2% dos votos válidos.” (mov. 1.7 - sem desta que no original) O Condomínio aduziu que a decisão da Assembleia Geral é soberana e condiz com o previsto no Regimento Interno, no qual conta que sua finalidade é exclusivamente residencial. O Regimento Interno prevê que: “Art. 15 – Do Contrato de Locação/Alienação15.1 – Sendo o CONDOMÍNIO rigorosamente residencial e familiar, todos os condôminos ficam obrigados, em caso de alienação, locação ou empréstimo de seus apartamentos, a anexar cópia do presente Regimento, a inserir no respectivo contrato uma cláusula em que fique estipulado que o adquirente, locatário ou simples ocupante, recebeu um exemplar ou tem conhecimento deste Regimento Interno, ao qual se obriga a cumprir.Parágrafo púnico – O promitente comprador obriga-se a fornecer à Administração cópia da averbação no Registro de Imóveis de sua aquisição, ou do compromisso de compra e venda no caso de se tratar de venda a prazo, para que seja registrada sua titularidade perante o CONDOMÍNIO.(...) Art. 17 – Dos Deveres dos Moradores17.1 – Zelar pela moral e pelos bons costumes, mesmo dentro de suas unidades, de forma a não ferira decência, o pudor, a dignidade e o bem-estar dos demais moradores, nem prejudicar o valor e a categoria do CONDOMÍNIO.17.2 – .Não alugar ou ceder sua unidade autônoma a pessoas de maus costumes.17.3 – Não utilizar, alugar, ceder ou explorar sua unidade autônoma para fins que não sejam estritamente residenciais, mesmo que este seja somente para comprovação de endereço à pessoa física.17.4 – Não fracionar sua unidade autônoma para alienação, locação, ou sublocação de qualquer de suas dependências.(...) 21 – Dos Acessos21.1 – As entradas e saídas seguirão os procedimentos aprovados pelo CONDOMÍNIO, sendo que os moradores acessarão as dependências do CONDOMÍNIO através de TAG’s e/ou senhas numéricos, de uso personalíssimo e privado de cada morador cadastrado no sistema de segurança, sendo vedado o fornecimento das TAG’s ou das senhas a terceiros” Diante das disposições do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio, nota-se que a finalidade do Condomínio é rigorosamente residencial e familiar, sendo vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam estritamente residenciais. As atividades de locação de imóveis, via plataforma digital seguem a tendência da economia compartilhada. Por se tratar de um fenômeno relativamente novo, não existe regulamentação específica referente ao aplicativo Aibnb. A par da lacuna existente, tramitou no Senado Federal o Projeto de Lei n. 748/2015, que buscava alterar a Lei n. 8245/1991 com o objetivo de atualizar o regime de locação para temporada. A alteração pretendeu estabelecer que o oferecimento de imóveis residenciais para locação por meio de sítios eletrônicos ou aplicativos não descaracterizaria a locação para temporada. Porém, o referido projeto de lei foi arquivado ao final da legislatura passada, em 21 de dezembro de 2018. Quanto às alegações trazidas pela Apelante de que a locação via site airbnb se trata de modalidade de locação residencial por temporada, o que não poderia ser vedado, verifica-se não lhe assistir razão. O próprio site da empresa Airbnb menciona que sua finalidade é justamente oferecer hospedagem, indo de encontro às alegações da Apelante. Ao navegar pelos domínios do site “https://www.airbnb.com.br/”, observa-se que frequentemente é usado o termo “hospedagem” e “hóspede”, do que se extrai que o desígnio das locações não é meramente residencial, mas, em realidade, de hospedagem. Constam as seguintes informações: Reserve uma viagem. Hospede viajantes.” Tudo no Airbnb.”, “Encontre lugares para se hospedar e coisas para fazer” e, ainda: “Por que hospedar no Airbnb? Não importa que tipo de acomodação ou quarto você tenha para compartilhar, o Airbnb torna mais simples e seguro .hospedar viajantes Com o Airbnb, você tem controle total sobre sua disponibilidade, preços, regras da casa e como deseja interagir com os hóspedes.” A definição da empresa no Wikipedia da também evidencia o caráter de hospedagem do site Airbnb: “Traduzido do inglês-Airbnb, Inc., com sede em San Francisco, opera um mercado on-line global acessível através e serviço de hospitalidade de seus sites e aplicativos móveis. Os associados podem usar o serviço para organizar ou oferecer hospedagem, principalmente homestays, ou experiencias de turismo” (https://www.google.com/search?q=airbnb&rlz=1C1GCEA_enBR769BR769&oq=airbnb&aqs=chrome..69i57j0l5.4647j1j7&sourceid=chrome&ie=UTF-8> acesso em 04.07.2019 – sem destaque no original) Ante a definição da empresa e as informações constantes em seu próprio site, conclui-se que a finalidade das locações de imóveis via é, sobretudo, de hospedagem para turismo. Outrossim, o artigo 23, § 1º da Lei n. 11.771/08 (Lei do Turismo), estabelece: “Dos meios de hospedagem:Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviço de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.§ 1º Os empreendimentos ou estabelecimentos de hospedagem que explorem ou administrem, em condomínios residenciais, a prestação de serviço de hospedagem em unidades mobiliadas e equipadas, bem como outros serviços oferecidos a hóspedes, estão sujeitos ao cadastro de que trata este lei e ao seu regulamento” O caráter de hospedagem é incompatível com a finalidade residencial prevista no regimento interno do condomínio, motivo pelo qual não pode prosperar a sentença, que considerou que a decisão da assembleia violou desproporcionalmente os direitos do condômino, haja vista que o próprio regimento interno dispunha acerca da finalidade estritamente residencial das unidades. Ademais, os direitos inerentes à propriedade (usar, gozar e dispor) não foram afetados, pois o autor poderá continuar utilizando sua unidade da forma que lhe aprouver, com respeito, sempre, às regras de convivência estipuladas em regimento, inclusive quanto à vedação de utilização comercial. Até porque, note-se, tal vedação tem por base, evidentemente, a manutenção da segurança e tranquilidade do edifício, o que, sem dúvidas, justifica adequadamente a restrição ao uso comercial, inclusive no que concerne à hospedagem via aplicativos, já que nestas o controle de entrada e saída de pessoas é realizado tão somente pela empresa intermediadora, a qual não tem qualquer proximidade com o condomínio e tampouco com aqueles que utilizam da plataforma para reserva de diárias. Logo, a vedação de locação diária afronta o direito de propriedade do condômino, uma vez que este, ao adquirir a propriedade, já possuía conhecimento de sua finalidade estritamente residencial e da limitação imposta para locações e exploração da unidade autônoma. Esta Corte de Justiça já decidiu em caso análogo: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIADEFERIDA NA ORIGEM. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIALVIA APLICATIVO “AIRBNB” PELA AGRAVADA. VEDAÇÃOAFIRMADA EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO EREGIMENTO DO CONDOMÍNIO QUE PREVÊM DESTINAÇÃOEXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. TESE DE ABUSIVIDADE DALIMITAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO.DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 8ª C.Cível -0020236-25.2018.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Clayton de Albuquerque Maranhão - J. 18.10.2018) Por essas razões, a sentença deve ser reformada, para julgar improcedente a demanda, haja vista que a decisão assemblear de impedir a locação via Airbnb estava de acordo com o próprio regimento interno do Condomínio, não afetando, ademais, o direito de propriedade do autor de forma desproporcional. Diante disso, impõe-se a inversão do ônus da sucumbência, cabendo ao autor o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, mantido o valor fixado em sentença, agora em prol da parte adversa, em R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), tendo em vista o local da prestação do serviço (Curitiba), a natureza da demanda (ação anulatória), o tempo de trâmite (desde 2019) e a interposição de recurso, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC. Ante ao exposto, dá-se provimento ao recurso, para julgar improcedente a demanda, nos termos do voto. Reputa-se prequestionada toda a matéria debatida.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1250198684/apelacao-apl-5155020198160001-curitiba-0000515-5020198160001-acordao

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