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5 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL 000XXXX-94.2019.8.16.0080 Engenheiro Beltrão 000XXXX-94.2019.8.16.0080 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

18ª Câmara Cível

Publicação

09/03/2021

Julgamento

8 de Março de 2021

Relator

Denise Kruger Pereira

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-PR_APL_00003549420198160080_3b8cd.pdf
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Ementa

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DO INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – AQUISIÇÃO DE TERRENO EM LOTEAMENTOSENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIADECLARAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – IINSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTESRECURSO DE APELAÇÃO 1 – IRRESIGNAÇÃO DOS AUTORES – PLEITO DE CONDENAÇÃO DA REQUERIDA AO PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL E LEGAL, DE ACORDO COM O § 5º DO ART. 35 DA LEI Nº 4.591/64 – NÃO ACOLHIDOOBJETO ILÍCITONEGÓCIO NULORETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTEPRECEDENTES DESTA CORTESENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO RECURSO DE APELAÇÃO 2 – PARTE REQUERIDA – INSURGÊNCIA QUE SE REFERE UNICAMENTE ÀS HIPÓTESES DE DESCARACTERIZAÇÃO DA IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO – INOVAÇÃO RECURSAL – QUESTÃO NÃO AVENTADA NA PEÇA DE DEFESA E CONSEQUENTEMENTE NÃO ENFRENTADA PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU – IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAR O TEMA EM SEDE RECURSAL, SOB PENA DE OFENSA AO PRINCÍPIO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO E DE MANIFESTA SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – RECURSO NÃO CONHECIDO (TJPR - 18ª C.

Cível - 0000354-94.2019.8.16.0080 - Engenheiro Beltrão - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J. 08.03.2021)

Acórdão

RELATÓRIO:Trata-se de Recursos de Apelação (movs. 95.1 e 97.1) interpostos em face de sentença (mov. 88.1) que, em autos de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Repetição do Indébito e Indenização Por Danos Morais, ajuizada por Robson Nunes Medeiros e Aparecida Nunes Medeiros contra Só Rios Empreendimentos Imobiliários Ltda., julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para o fim de (a) declarar a nulidade do compromisso de compra e venda firmado entre as partes e a consequente rescisão contratual; (b) condenar a requerida na devolução integral das parcelas contratuais efetivamente pagas pelos requerentes, acrescidas de correção monetária, a contar do pagamento efetivo de cada parcela, bem como juros de mora de 1% ao mês, contados da citaçãoEm razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, distribuídos na porcentagem de 80% (oitenta por cento) à requerida e 20% (vinte por cento) aos autores, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pelos autores. O pagamento das verbas sucumbenciais pelos autores ficou suspenso, diante da gratuidade da justiça.A decisão contou com a seguinte fundamentação:FUNDAMENTAÇÃO Da impugnação à justiça gratuita O artigo 99, § 3º, do CPC estabelece que “presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural”. Na medida em que a afirmação é dotada de presunção, à parte contrária incumbe a prova da falta de sinceridade da postulação, demonstrando, por provas hábeis, a suficiência de recursos do assistido para o custeio do processo, o que não ocorreu. Assim, mantenho o benefício aos requerentes. Da nulidade do contrato Os autores suscitam a nulidade do contrato, tendo em vista que o loteamento foi comercializado sem o devido registro e sem a devida aprovação pelos agentes públicos. Sabe-se que são requisitos do contrato o agente capaz, o objeto lícito, possível, determinado ou determinável e a forma prescrita ou não defesa em leis ( CC, art. 166). Como cediço, o parcelamento de solo urbano dever ser feito mediante loteamentos ou desmembramentos, observados os requisitos legais de legislação especial. Deve o “incorporador” apresentar o respectivo projeto perante a municipalidade, sendo que esta última deverá aprová-lo (ou não) e somente após estes atos, proceder-se-á o registro em cartório, o qual observará as liberações devidas e adequadas (ambientais, administrativas, etc). Considerando a natureza do negócio jurídico (alienação de lote de terras em loteamento urbano), têm-se que a validade do contrato deve seguir as normativas previstas na Lei. 6.766/79. Cito, em especial, o art. 37 do referido codex, assim descrito: “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”. Entenda-se, registro no Cartório de Registro de Imóveis - CRI. In casu, a negociação realizada entre os autores e a requerida foi formalizada em 02 de novembro de 2015 (mov. 1.8). A aprovação pela Prefeitura desta Comarca somente ocorreu em 15 de julho de 2019 (mov. 76.2). As matrículas acostadas aos mov. 30 dão conta que, não obstante tenha ocorrido a unificação dos lotes em janeiro de 2016, até aquela data, ainda não havia sido registrado o parcelamento do solo (loteamento/condomínio). Assim, revendo o entendimento adotado por este magistrado em ações similares, verifica-se que o negócio é nulo, posto que entabulado anteriormente ao registro no Ofício de Imóveis. A teor do art. 166 do Código Civil, é nulo o negócio jurídico quando o objeto tratado for ilícito. Deste modo, considerando que o negócio formulado pelos litigantes não obedeceu ao contido no art. 37 da Lei. 6.766/79, tem-se que a nulificação deste é a solução adequada ao caso, com a devida rescisão contratual. Sobre o tema, cito aresto exemplar: (...) Destaco que o negócio jurídico é nulo, quando “a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção”. Sopesadas as considerações supra, imperiosa a rescisão contratual, posto que inválido seu objeto, visto que não registrado no CRI. Neste desiderato, admite-se, na hipótese, a restituição imediata do valor integral adimplido pelos autores, acrescido de correção monetária, a contar do pagamento efetivo de cada parcela, bem como juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. A pretensão de incidência da cláusula penal prevista no contrato, por sua vez, não possui respaldo, visto que o contrato é nulo, sendo inválidas todas as suas disposições, inclusive a que prevê a incidência de multa. A disposição prevista no § 5º, do art. 35 da Lei 4.591/1964 não se aplica ao caso, tendo em vista que versa sobre situações específicas envolvendo condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, ao passo que o caso em apreço diz respeito a objeto diverso, concernente a parcelamento do solo urbano mediante loteamento. Dos danos morais No que tange aos danos morais, é assente que para se caracterizar a responsabilidade de indenizar, necessário que fique provado, além do dano, a culpa, e que entre ambos se estabeleça uma relação causal. Discorrendo sobre o assunto, Caio Mário da Silva Pereira elucida: (...) Estabelece o artigo 186, do Código Civil que: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Ainda, o artigo 927, do CC:“Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Dessume-se, portanto, que a reparação civil, seja de ordem material ou moral, pressupõe a existência de um ato ilícito, assim entendido como ação ou omissão antijurídica causadora de dano, a culpa do agente e o nexo causal entre o dano e a conduta ilícita. No caso dos autos, embora haja ilícito imputável à ré, quanto à comercialização irregular de loteamento, não se está diante de dano moral in re ipsa. A indenização decorrente do dano moral consiste na lesão de um direito causado por um ato ilícito que fere o sentimento mais íntimo da pessoa, abalam a sua honra, a sua personalidade, de modo que para a comprovação do dano moral, é imprescindível a presença de condições nas quais ocorreu a ofensa à moral, à honra, à personalidade, à dignidade do ofendido. Há uma narrativa genérica do abalo moral sofrido pela parte autora, de tal sorte que não se pode presumir que a aquisição de imóvel irregular tenha gerado abalo à honra, à personalidade, à dignidade e, na sua ausência, os fatos narrados, não ultrapassam o mero dissabor da vida cotidiana. Não há, pois, comprovação de fato constitutivo do direito dos autores, nos termos do artigo 373, I, CPC, que comprove que o abalo sofrido pela contratação firmada com a ré tenha ultrapassado o mero dissabor cotidiano. Afasto, pois, o pedido de condenação em danos morais.Inconformados, recorrem os autores sustentando, em síntese, que: (a) em que pese o reconhecimento da nulidade do contrato pela venda de lote em loteamento sem as autorizações dos órgãos competentes, o magistrado a quo entendeu que não seria uma das situações em que se aplica as sanções legais pela venda de loteamento irregular, bem como entendeu que não seria possível aplicar a cláusula penal, pois o contrato, por ser tido como nulo, referida nulidade afetaria todas suas disposições; (b) as sanções contratuais penais devem ser aplicadas na presente situação, haja vista que a requerida dolosamente promoveu a venda irregular de lotes em loteamento que não havia as devidas autorizações legais para sua negociação; (c) no que diz respeito à aplicação da multa de 50% do art. 35, § 5º, da Lei 4.591/1964, a situação se amolda perfeitamente ao que prevê o texto legal, haja vista que do próprio ofício juntado ao processo, o qual atestava a irregularidade do empreendimento, tem-se que de fato o loteamento teria sua destinação para implantação de condomínio, e, assim, havendo total subsunção do fato à norma, haja vista que o lote que incorpora um condomínio constituído irregularmente; (d) a notificação recebida pela requerida em 27.08.2018 previa o interesse dos apelantes na resolução do contrato, diante a impossibilidade de continuar com o pagamento das parcelas, devido à sua situação econômica vivenciada; (e) não havia óbice para os autores exercerem seu direito de resolver a relação jurídica extrajudicialmente, entretanto, mesmo tendo recebido a notificação, a parte requerida não se manifestou em relação à rescisão amigável, fato que culminou na propositura da ação; (f) considerando que os apelantes adquiriram o imóvel em 02.11.2015 e que o ofício da prefeitura foi emitido em 04.09.2017, verifica-se que a apelada alienou o imóvel aos apelantes sem possuir sequer autorização do Poder Público para fazer o loteamento e construir o condomínio, razão pela qual também não havia o necessário registro no cartório competente; (g) a situação dos autos configura violação do direito de informação insculpido no Código de Defesa do Consumidor e publicidade enganosa, também prevista no mesmo diploma legal; (h) no que concerne às incorporações imobiliárias, que se amolda também no presente caso, o art. 35 da Lei 4.591/1964 é plenamente aplicável; (i) considerando que a referida lei também prevê a necessidade da venda de imóvel regularizado em condomínio ou por incorporadora, é aplicável a multa prevista no § 5º do art. 35 da lei; (j) no que tange à sucumbência, os pedidos iniciais dos autores foram julgados procedentes em sua maioria, de modo que apenas o pedido de danos morais foi afastado; (k) portanto, requer a condenação da requerida ao pagamento integral do ônus sucumbencial, uma vez que se trata de sucumbência mínima.Igualmente insatisfeita, recorre a requerida sustentando, em resumo, que: (a) constou do compromisso de compra e venda que o condomínio ainda não estava subdividido, de modo que a referida medida estava sendo providenciada pela requerida; (b) as demais exigências legais, tais como alvará da prefeitura local e licença ambiental estavam condizentes com as determinações, sendo que a subdivisão deixou de ocorrer naquela época por motivos alheios à vontade da requerida, notadamente em razão da existência de uma penhora não baixada sobre o imóvel; (c) a controvérsia foi solucionada, notadamente em razão da documentação acostada aos autos, com solicitação da baixa de penhora que havia sobre a totalidade dos lotes e sua restrição a um único lote do condomínio, o que demonstra a solicitação de registro do condomínio com a subdivisão dos lotes; (d) por outro lado, verifica-se que a requerida não foi notificada pelos autores, relativamente a essa questão, o que também invalida o pleito de declaração de nulidade do negócio; (e) registra-se, ainda, que no caso em apreço se trata de condomínio de lotes, não havendo exigência legal de que os mesmos estejam individualmente registrados para venda; (f) caso esta Corte entenda ser direito dos autores postular a rescisão do contrato por arrependimento, deverão arcar com o pagamento da multa contratual.Facultado o contraditório, manifestaram-se ambas as partes pugnando pelo desprovimento do recurso interposto pela parte adversa (mov. 105.1 e mov. 106.1).Remetidos os autos a este egrégio Tribunal, foram distribuídos a esta Relatora por sorteio (mov. 4.1 – AC).A parte Só Rios Empreendimentos Imobiliários Ltda. foi intimada para que se manifestasse a respeito da aparente inovação recursal em relação à irregularidade do loteamento por ausência de registro (mov. 17.1).A apelante, então, apresentou manifestação alegando a inocorrência de inovação recursal, sob o fundamento de que a matéria em questão tem por finalidade justificar os motivos pelos quais houve a demora no registro do loteamento perante o órgão competente (mov. 20.1).É a breve exposição. VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:Presentes os pressupostos intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo, sendo este último dispensado dos autores, por serem beneficiários da justiça gratuita) de admissibilidade recursal, é de se conhecer do apelo.1. Recurso de Apelação 1 – AutoresAplicação de multa contratual e legalOs apelantes pretendem a reforma da sentença, para o fim de condenar a requerida ao pagamento de multa prevista no contrato e no § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/64.Argumentam que a requerida praticou ato ilícito, uma vez que realizou a venda irregular de loteamento que não possuía as autorizações legais para negociação, motivo pelo qual a sentença recorrida reconheceu a nulidade do contrato de compra e venda.Afirmam que a cláusula penal prevista no contrato deve ser aplicada, bem como a multa de 50% (cinquenta por cento), levando-se em consideração que a controvérsia dos autos envolve condomínio com destinação de incorporação imobiliária.Sem razão.Da análise dos autos, tem-se que a sentença recorrida reconheceu a nulidade do contrato de compra e venda em relação à unidade condominal nº 12 (doze), da Quadra E, com área de 360,00 m², do empreendimento “Estância Madijuba do Ivaí”, no Município e Comarca de Engenheiro Beltrão-PR.A nulidade foi reconhecida em razão da ausência de registro da parcela de loteamento antes da venda realizada aos apelantes, de acordo com a previsão do art. 37 da Lei. 6.766/79. Diante da declaração de nulidade do negócio jurídico, cumpre considerar os efeitos de determinada medida. Nos termos do art. 182 do Código Civil, após a anulação do contrato devem as partes retornar ao status originário[1]. Nessa ordem de ideias, sendo nulo o negócio jurídico celebrado entre os litigantes, em razão da ilicitude do objeto, tem-se que o inadimplemento contratual se deu por culpa da requerida/vendedora. Assim, de acordo com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.Sobre este ponto, merece ser transcrita a fundamentação da decisão recorrida (mov. 88.1):Neste desiderato, admite-se, na hipótese, a restituição imediata do valor integral adimplido pelos autores, acrescido de correção monetária, a contar do pagamento efetivo de cada parcela, bem como juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.Portanto, não há que se falar em aplicação de multa prevista no § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/64. Ademais, restam prejudicados os demais pedidos do apelo visto que o reconhecimento da nulidade do contrato impede a aplicação da cláusula penal, já que constitui vício que afeta o plano da existência da relação jurídica, sendo devido somente o retorno das partes ao status quo ante.Nesse sentido:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO. IRREGULARIDADE NO LOTEAMENTO. VIOLAÇÃO À LEI N. 6.766/79. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. NECESSECIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA PELO ÓRGÃO MUNICIPAL. OBJETO ILÍCITO. NEGÓCIO NULO. PRECEDENTES DESTA CORTE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. POSSIBILIDADE DE RATEIO DAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ANTE A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Os projetos de loteamento e desmembramento devem ser previamente aprovados pela Prefeitura Municipal e, caso obtenham parecer positivo, devem ser submetidos a registro imobiliário no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade de aprovação, conforme preconiza os artigos 12 e 18 da Lei 6.766/79. II. A lei proíbe a venda de lotes de loteamento sem registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 37, Lei Federal no. 6.766/79), os negócios jurídicos de compra e venda de frações ideais ou lotes do loteamento celebrados expressamente contra vedação legal, são atos jurídicos nulos, uma vez que possuem objeto ilícito (art. 166, II, Código Civil). III. “Não havendo os requisitos legais de loteamento, “inviável se torna para o ente Municipal a aprovação do projeto em discussão, não podendo o Judiciário convalidar ato praticado de forma irregular” (Apelação Cível TJPR 125.157” (apelação nº 0002341-42.2014.8.16.0113, relator: des. Marcelo Gobbo Dalla Dea). IV. É possível o rateio dos honorários advocatícios quando se vislumbrar a existência de sucumbência recíproca, como ocorreu na presente, conforme precedentes desta Câmara: TJPR - 15ª C.Cível - 0036797-90.2019.8.16.0000 - Colorado - Rel.: Desembargador Jucimar Novochadlo - J. 04.09.2019. (TJPR – 15ª C. Cível - 1356-02.2019.8.16.0080 – Engenheiro Beltrão – Rel.: Juiz FÁBIO ANDRÉ SANTOS MUNIZ – J.: 17.08.2020) Assim, de rigor o desprovimento do Recurso de Apelação interposto pelos autores.2. Recurso de Apelação 2 – RequeridaO recurso interposto não comporta conhecimento.E assim porque na fundamentação apresentada há evidente inovação recursal. Senão vejamos.Dispõe o artigo 1.013, caput, § 1º e § 2º, do Código de Processo Civil ( CPC):Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.§ 1º Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado.§ 2º Quando o pedido ou a defesa tiver mais de um fundamento e o juiz acolher apenas um deles, a apelação devolverá ao tribunal o conhecimento dos demais.Portanto, como fica claro no dispositivo supra, somente serão objeto de análise pelo Tribunal as questões discutidas nos autos, ainda que não tenham sido solucionadas, ou os fundamentos que tenham embasado o pedido inicial e não tenham sido acolhidos pelo juiz.Ainda, da interpretação dos artigos 329 e 336 do CPC[2], extrai-se que os limites da lide são estabelecidos na petição inicial, pela parte autora, e na contestação, pela parte requerida.No caso dos autos, as razões recursais apresentadas pela apelante veiculam insurgências atinentes à comercialização irregular de loteamento. Mais especificamente, a recorrente alega a existência de elementos que justificam a ausência de registro do loteamento, com o intuito de afastar a declaração de nulidade do negócio. Ocorre que, da análise dos autos, verifica-se que essas questões não foram aventadas na peça de defesa apresentada (mov. 43.1). A ora recorrente, em sua contestação, deixou de tecer qualquer argumento quanto à irregularidade do loteamento. Por esses motivos, verifica-se que a questão relativa às supostas excludentes para o afastamento da previsão do art. 37 da Lei nº 6.766/79 sequer foi analisada pelo juízo a quo na sentença, o que revela que a matéria não integrou o debate em primeiro grau.Assim, não há como apreciar o tema em sede recursal, sob pena de ofensa ao princípio do duplo grau de jurisdição e de manifesta supressão de instância, o que é vedado no sistema processual pátrio.No mesmo sentido, confira-se a jurisprudência desta Corte:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DAS AUTORAS. 1. INDENIZAÇÃO, EM FAVOR DA PARTE RÉ, PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. PEDIDO DE REFORMA. INSUBSISTÊNCIA. DIREITO DECORRENTE DE LEI, COMO EFEITO DIRETO DO EXERCÍCIO DA POSSE. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 1219 E 1220, DO CÓDIGO CIVIL. APURAÇÃO DO VALOR RELEGADA À FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE QUE AS NOTAS FISCAIS E OS RECIBOS COLACIONADOS À CONTESTAÇÃO FORAM ADULTERADOS E NÃO SE REFEREM ÀS OBRAS REALIZADAS NO IMÓVEL. QUESTÃO NÃO SUSCITADA EM PRIMEIRO GRAU. FLAGRANTE INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO, NESSE PONTO. (...) - As alegações de que as notas fiscais e recibos colacionados à contestação foram adulterados e dizem respeito a obras estranhas ao imóvel objeto da lide, não foram suscitadas em primeiro grau de jurisdição e, portanto, consubstanciam flagrante inovação recursal, o que impede o conhecimento do recurso nesse ponto. (...) (TJPR - 18ª C.Cível - 0006999-86.2016.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 29.08.2018) Diante do narrado, o voto é pelo desprovimento do Recurso de Apelação 01, interposto pelos autores, bem como pelo não conhecimento do Recurso de Apelação 02, interposto pela requerida, mantendo-se incólume a sentença recorrida.Considerando a previsão do art. 85, § 11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios fixados em primeiro grau para 12% (doze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pelos autores, atendendo à proporção fixada em sentença, ressalvando-se a condição dos autores de beneficiários da justiça gratuita.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1249452283/apelacao-apl-3549420198160080-engenheiro-beltrao-0000354-9420198160080-acordao

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