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4 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL 000XXXX-63.2018.8.16.0017 Maringá 000XXXX-63.2018.8.16.0017 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

9ª Câmara Cível

Publicação

17/03/2021

Julgamento

13 de Março de 2021

Relator

Domingos José Perfetto

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-PR_APL_00015226320188160017_a9909.pdf
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Ementa

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C DANOS MORAISSENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIAPROPRIETÁRIOS DO TERRENOPARTES LEGÍTIMAS - RESPONSABILIDADE CIVIL DO LOTEADOR - TITULAR DE DIREITOS SOBRE O TERRENO CONTRATANTE DA CONSTRUTORA QUE AUTORIZOU A VENDA DOS LOTES - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - RESCISÃO CONTRATUALCOMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEPOSSIBILIDADE - LOTEAMENTO IRREGULARAUSÊNCIA DE REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 37 DA LEI 6.766/79 – NEGÓCIO JURÍDICO NULOMULTA COMPENSATÓRIA DEVIDADANOS MORAISFIXAÇÃOINVERSÃO ÔNUS SUCUMBENCIALRESPONSABILIDADE DOS RÉUS - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E PROVIDO - RECURSO DA RÉ PREJUDICADO. (TJPR - 9ª C.

Cível - 0001522-63.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 13.03.2021)

Acórdão

Por brevidade, adota-se o relatório consignado no mov. 182.1: “Consta da petição inicial: a) as partes firmaram compromisso particular de compra e venda de imóvel, em 23.05.2015, tendo por objeto o lote de terras nº 25, quadra J, do loteamento Estância Mandijuba do Ivaí, em Engenheiro Beltrão/PR; b) o valor total do contrato foi de R$ 102.000,00, que seria pago em 204 parcelas mensais de R$ 500,00; c) a requerida utilizou o método da Tabela Price para o cálculo dos juros sobre as parcelas; d) o imóvel foi adimplido sem registro no cartório de registro de imóveis, o que impossibilita o registro do contrato; e) não há autorização para o loteamento implantado pela requerida, motivo pelo qual o objeto do contrato é ilícito; f) aplicação do CDC e inversão do ônus da prova; g) as obras de infraestrutura não foram concluídas; h) como o loteamento não foi aprovado, o negócio jurídico simulado deve ser declarado nulo; i) ausência de informação clara e adequada aos adquirentes; j) a requerida cobrou juros remuneratórios sem previsão contratual; k) há cláusulas abusivas no contrato, que devem ser declaradas nulas; l) o contrato deve ser rescindido, por culpa exclusiva dos requeridos, devendo ser restituído a integralidade dos valores pagos, acrescidos do valor correspondente à cláusula penal; m) alternativamente, o contrato deve ser declarado rescindido por iniciativa dos autores, no entanto, os valores pagos devem ser ressarcidos, permitida a retenção de apenas 10% dos valores adimplidos; n) sofreram danos morais. Pugnam, liminarmente, pela averbação da existência da presente ação junto à matrícula do imóvel litigado. Ao final, pedem: 1) a declaração de nulidade do contrato entabulado entre as partes, haja vista a irregularidade do loteamento; 2) a condenação dos requeridos à restituição da integralidade dos valores pagos, devidamente atualizados, cumulados com cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato; 3) a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que apontam abusivas; 4) alternativamente, a decretação de rescisão contratual por iniciativa dos requerentes, com a condenação dos requeridos à restituição dos valores pagos, sendo autorizada a retenção de apenas 10% dos valores adimplidos a título de cláusula penal.A liminar foi deferida através da decisão de mov. 6.1. Em sua contestação, sustentam os requeridos Wellingthon Ricardo Tironi e Willian Renan Tironi: a) incompetência relativa em razão do lugar; b) ausência de procuração válida; c) ilegitimidade ativa da requerente Daiane; c) ilegitimidade passiva dos requeridos Wellingthon e Willian; d) inépcia da petição inicial, pois não há causa de pedir e pedidos que condicionem a inclusão dos requeridos na demanda; e) impugnação ao benefício da justiça gratuita concedido aos requerentes; f) todas as normas legais e contratuais pertinentes ao empreendimento foram rigorosamente cumpridas; g) as obras de infraestrutura do loteamento foram concluídas; h) o contrato não foi assinado por duas testemunhas; i) não há relação de consumo; j) não sofreram danos morais; k) os requerentes são litigantes de má-fé.Oportunizada a impugnação.Após a dispensa de provas pelas partes e anúncio do julgamento antecipado da lide, a requerida Só Rios Empreendimentos Imobiliários apresentou contestação intempestiva (mov. 169).É o relatório.” Sobreveio a sentença (mov. 182.1), que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e parcialmente procedente o reconvencional para: “a) decretar a dissolução do contrato entabulado entre as partes; b) determinar a restituição do valor pago, com as deduções, correção e juros especificados no tópico “considerações finais” supra.” Por fim, fixou o ônus sucumbencial da seguinte forma: “Decaindo os requerentes de maior parte, condeno-os ao pagamento de 80% das custas processuais e dos honorários do patrono da requerida Só Rios. Condeno a requerida, por sua vez, ao pagamento de 20% das custas processuais e dos honorários do patrono dos requerentes. Também condeno os requerentes ao pagamento de 100% dos honorários do patrono dos requeridos Wellingthon e Willian. Fixo a verba honorária em 10% do valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do CPC).Observe-se a condição dos requerentes de beneficiários da justiça gratuita.” Inconformada, a empreendedora ré interpôs recurso de apelação (mov. 199.1), alegando, em suma, que: a) não há justificativa legal para a redução da multa prevista em cláusula penal de 20% do valor do contrato para 20% sobre o valor das parcelas pagas, devendo prevalecer o que foi contratado em homenagem ao princípio pacta sunt servanda; b) no caso de manutenção do entendimento de necessidade de redução da multa, deve se dar em percentual não inferior à 10% sobre o valor do contrato; c) é correta a retenção da comissão de corretagem fixada em 6% sobre o valor do contrato e dos tributos que incidiram sobre as parcelas pagas, pois se tratam de prejuízos decorrentes da rescisão contratual causada pelos compradores; e d) com a reforma do decisum, deve ocorrer a inversão do ônus sucumbencial. Os autores também interpuseram recurso de apelação ao mov. 201.1, aduzindo, em síntese, que: a) a ré efetuou a venda do lote aos autores sem que o tivesse registrado perante o cartório de imóveis, de modo que o contrato é nulo por ausência de objeto lícito; b) a ré não é a legítima proprietária do lote vendido, pois consta da matrícula o registro da propriedade na titularidade de Wellingthon Ricardo Tironi e Willian Renan Tironi, estranhos ao negócio firmado; c) ademais, as obras de infraestrutura do loteamento deveriam ter sido concluídas no prazo de 48 meses a contar da assinatura do contrato, que ocorreu em 23/05/2015, findando o prazo em 23/05/2019 sem a referida conclusão; d) considerando a culpa da ré quanto à rescisão contratual, deverá ser compelida ao pagamento da multa compensatória no percentual de 20% do valor do contrato prevista na cláusula trigésima do contrato celebrado entre as partes; e) os proprietários do imóvel, Wellingthon Ricardo Tironi e Willian Renan Tironi devem ser mantidos no polo passivo da demanda assim como decretada sua responsabilidade solidária com a empresa ré, haja vista terem se beneficiado dos pagamentos realizados pelos promissários compradores, considerando o contido no contrato de prestação de serviços para implantação do empreendimento (mov.1.33), celebrado entre os proprietários do imóvel e a loteadora somado ao fato de terem praticado atos administrativos para dar início à implantação do empreendimento imobiliário, obrigações próprias do incorporador; f) ainda que se mantenha o entendimento de que os autores deram causa à rescisão contratual ante a inadimplência, e de ser devida a retenção de percentual pela ré sobre os valores pagos a título de cláusula penal, este deve ser reduzido para 10% que mostra-se adequado ao restabelecimento do equilíbrio do contrato; g) os autores disponibilizaram o imóvel à ré em 28/06/2017, constituindo-a em mora através de notificação extrajudicial, devendo ser referida data considerada para fins de rescisão contratual; e h) deve ser invertido integralmente o ônus sucumbencial em desfavor da ré. Contrarrazões no mov. 243.1 e 245.1 (origem) e mov. 53.1 (TJ). Recebidos os autos nesta C. Câmara, as partes foram instadas a se manifestarem acerca do índice aplicável à correção monetária (mov. 25.1). É o relatório. Presentes os pressupostos de admissibilidade, forçoso o conhecimento dos recursos, os quais serão julgados conjuntamente. Inicialmente, deve ser reconhecida a responsabilidade solidária dos proprietários do imóvel com relação aos danos discutidos na presente ação. Isso porque, ao que se extrai do contrato acostado ao mov. 124.2, fora celebrado entre os réus e a empresa ré Só Rios Empreendimentos Imobiliários “Contrato Particular de Prestação de Serviços para Implantação de Condomínio Fechado”, onde os réus, na condição de legítimos possuidores do imóvel descrito à matrícula de mov. 124.7, contrataram a ré para implantação do empreendimento. Note-se que apesar de nominar o empreendimento de Condomínio Fechado, não há dúvida de que se trata de parcelamento solo, cuja forma de condomínio, à época, não era contemplada por lei. Aliás, esta modalidade de parcelamento do solo somente veio a ser incorporada ao ordenamento jurídico através da Lei número 13.465/2017, que deu nova redação à Lei 6.766/79 (Lei dos Loteamentos), ao seu artigo , acrescendo-lhe o § 7º (“O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes” e também deu nova redação ao artigo 1.358, do Código Civil, incorporando-lhe a letra A (Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”). De qualquer modo, quer como “condomínio fechado”, à época não previsto pela legislação, quer como loteamento urbano, do contrato constam o seguinte objeto e preço (mov. 124.2): “CLÁUSULA TERCEIRA: DO OBJETO DO CONTRATO: Os CONTRATANTES, possuindo os imóveis já descritos e especificados e pretendendo implantar sobre os mesmos um empreendimento destinado ao lazer e moradia, contratam os serviços da CONTRATADA para que esta promova com exclusividade a elaboração, aprovação, execução e comercialização do resultado da subdivisão dos imóveis antes qualificados, constituindo-os em um “Condomínio Residencial/Lazer”, incorporado no perímetro urbano do município de Engenheiro Beltrão-Pr., após efetivada a sua devida unificação, para posterior subdivisão. CLÁUSULA QUARTA: DO PREÇO DO PAGAMENTO DOS SERVIÇOS DA CONTRATADA: Pelos serviços prestados, os CONTRATANTES pagarão à CONTRATADA 60% (sessenta por cento) sobre a totalidade do empreendimento representado por frações dentro do próprio empreendimento. PARÁGRAFO ÚNICO: Após a definição do projeto arquitetônico do empreendimento, o valor e o prazo de pagamento de cada unidade a ser negociada, será determinado pelas partes contratantes em comum acordo, que constará em uma tabela de venda, e que será parte integrante do presente compromisso.” Como visto, apesar de o contrato rotular o empreendimento como condomínio residencial/lazer, na realidade, tratava-se do parcelamento do solo em área de urbanização específica, assim posteriormente reconhecida, do Município de Engenheiro Beltrão. Nos termos da Lei 6.766/79, somente poderiam ser loteadores os proprietários do imóvel. Diferentemente, caso a hipótese cuidasse de condomínio regrado pela Lei 4.591/64, haveria a figura do incorporador, que tanto poderia ser exercida pela Construtora, quanto pelo proprietário do imóvel. Os réus contrataram a empresa ré, especializada na área de incorporação, parcelamento de solo, construção e comercialização de imóveis para desenvolvimento do empreendimento, coordenando e levando a termo, não se podendo enquadrá-la como incorporadora do empreendimento (visto que não se tratava de condomínio de lotes, ainda sem previsão legal, e muito menos como loteadora, por não ser proprietária do terreno). Como citado, verifica-se, do contrato celebrado entre as partes, que os proprietários do terreno contrataram a segunda ré para implantar o empreendimento pagando-lhes 60% da totalidade do empreendimento. Veja-se, pela Lei 6.766/79, os lotes somente poderiam ser prometidos à venda pelos loteadores, entretanto estes, tacitamente, permitiram que a empresa com quem contrataram, os fizesse, em nome dela. Ao assim agirem, proprietários do imóvel e empresa contratada, tornaram-se solidariamente responsáveis pelos lotes colocados à venda no mercado. Com isso, proprietários e empresa com quem contrataram são partes legítimas para figurarem no polo passivo da presente ação, devendo responder solidariamente pelos prejuízos advindos da rescisão do negócio. Ademais, além de o contrato celebrado entre os réus deixar claro que os senhores William e Wellingthon Tironi são os contratantes e, portanto, responsáveis pelo empreendimento imobiliário que deveria ser entregue aos autores, constata-se dos autos que praticaram diversos atos condizentes com a relação jurídica de loteadores, a exemplo dos documentos colacionados aos movs.169.15, 169.17 e 169.19. Desse modo, os réus Wellingthon Ricardo Tironi e Willian Renan Tironi devem ser responsabilizados solidariamente, juntamente com a empresa Só Rios Empreendimentos Imobiliários Ltda., pelos danos causados aos autores. Por fim, ainda que se pudesse tratar de incorporação imobiliária – o se admite apenas para efeito de argumentação - é de se verificar que tanto os proprietários, quanto empreendedora se beneficiaram com a venda realizada, eis que aos primeiros foram destinados 40% das vendas e à segunda 60%. Ambos – proprietários e empreendedora – são responsáveis solidários pelos eventuais danos causados, visto integrarem a cadeia produtiva. Prosseguindo-se à análise recursal, extrai-se dos autos que as partes celebraram compromisso particular de compra e venda de imóvel em 23/05/2015, tendo por objeto o lote de terras nº 25, quadra J, do loteamento “Estância Mandijuba do Ivaí”, em Engenheiro Beltrão/PR. Os autores aduziram que ao buscarem o registro da promessa de venda e compra do imóvel perante o Cartório do Registro de Imóveis de Engenheiro Beltrão/PR verificaram que havia irregularidade, visto que o loteamento não estava devidamente registrado, com a abertura de matrícula para o imóvel prometido à venda. Com isso, argumentam que o contrato celebrado é nulo, uma vez que não há objeto lícito. Com razão. Apesar de ter sido observado no decisum recorrido que “o projeto de loteamento foi aprovado pela Prefeitura de Engenheiro Beltrão/PR (movs. 124.4 a 124.6)”, não se vislumbra o registro do loteamento e muito menos a matrícula individualizada do imóvel prometido à venda. Com efeito, a certidão acostada ao mov. 1.35 que nada se assemelha ao registro do loteamento. Em que pese o contrato de compra e venda ter sido celebrado em 23/05/2015, quando da propositura da ação, em 26/01/2018, o loteamento ainda não havia sido registrado junto ao Ofício de Imóveis, com a abertura de matrícula individualizada do imóvel prometido à venda, restando inequívoca a conduta ilegal dos réus em comercializar imóvel loteado sem o devido registro do loteamento (v. mov. 1.35). Pondere-se que em 2.018, já com a alteração havida no artigo , da Lei 6.766/79 e do 1.358, do Código Civil, já se permitia o loteamento sob forma condomínio de lotes. De qualquer modo, quando da celebração do contrato de compra e venda com os autores, tal modalidade de parcelamento do solo não possuía regramento em nosso ordenamento jurídico. Dispõe o art. 18, caput, da Lei Federal nº 6.766, de 1979: “Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:(...)” Da leitura do referido artigo, compreende-se que os projetos de loteamento e desmembramento devem ser aprovados pela Prefeitura Municipal e, obtendo-se parecer positivo, dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias devem ser submetidos ao registro imobiliário da circunscrição onde se encontra a gleba fracionada. Caso não ocorra as duas fases tem-se que o loteamento será irregular, e a norma disposta no artigo 37 da Lei nº 6.766/79, é clara: “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado” E, no caso em tela, a matrícula de mov. 1.35 é capaz de, por si só, provar a ausência de registro do loteamento no registro imobiliário, e por consequência, traz à tona a conduta ilegal da ré em comercializar imóvel que, até onde se tem notícias nos autos, ainda está irregular (mov. 197). Tais elementos, em conjunto, autorizam os autores, adquirentes, a desfazer o negócio, voltando-se ao estado anterior em razão da ilicitude do negócio. O artigo 104 do Código Civil dita que para o negócio jurídico possuir validade, deve ser realizado por agente capaz, possuir objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e forma prescrita ou não defesa em lei, de modo que é nulo aquele que possuir objeto ilícito. Cita-se o artigo 166 do mesmo Códex: “Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: (...) II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;” O registro do loteamento, com a abertura de matrícula para cada lote, é essencial para a validade do contrato. E se não é realizado, o objeto do contrato é ilícito. Logo, se o objeto é ilícito, o contrato é nulo. Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “Recurso Especial. Civil e Processual Civil. Resolução de contrato de promessa de compra e venda. Imóvel loteado. Parcelamento irregular. Falta de registro. Nulidade do contrato. 1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. 2. Ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda por disposições legais expressas da Lei n.º 6.766/79 (arts. 37 e 46) diante da ausência de regularização do loteamento sem registro ou aprovação pelo Poder Público.3. Precedentes jurisprudenciais específicos desta Corte e dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Rio Grande do Sul.4. A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos ‘ex tunc’.5. Recurso especial provido” REsp 1304370/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/4/2014, DJe 5/5/2014. No mesmo sentido vem decidindo esse C. Tribunal de Justiça: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONDOMINIAL – COMPETÊNCIA ABSOLUTA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESCISÃO DA AVENÇA – POSSIBILIDADE - LOTEAMENTO IRREGULAR – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 37 DA LEI 6.766/79 - HONORÁRIOS RECURSAIS – ARTIGO 85, §§ 1º E 11 DO CPC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Como a lei proíbe a venda de lotes de loteamento sem registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 37, Lei Federal no. 6.766/79), os negócios jurídicos de compra e venda de frações ideais ou lotes do loteamento celebrados expressamente contra vedação legal, são atos jurídicos nulos, vez que possuem objeto ilícito (art. 145, II, Código Civil).”(TJPR - 6ª C.Cível - 0023430-16.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargador Prestes Mattar - J. 04.11.2019) “AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. RECURSO DE APELAÇÃO DO RÉU: 1. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NULIDADE. LOTEAMENTO/OCUPAÇÃO IRREGULAR. ART. 37 DA LEI Nº 6.766/79. NEGÓCIO VEDADO PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. OBJETO ILÍCITO. PARTES QUE DEVEM RETORNAR AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. “A validade dos atos jurídicos depende de objeto lícito, de modo que a venda irregular de imóvel situado em loteamento não regularizado constitui ato jurídico com objeto ilícito, conforme afirmam a doutrina e a jurisprudência. Dessa forma, constatada a ilicitude do objeto do contrato em análise (promessa de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do respectivo parcelamento do solo urbano), deve-se concluir pela sua nulidade"( REsp 1304370/SP, Rel. Ministro Paulo De Tarso Sanseverino). (TJSC, Apelação Cível n. 0300308-98.2016.8.24.0020, de Criciúma, rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 24-04-2018).”(TJPR - 17ª C.Cível - 0001171-59.2016.8.16.0147 - Rio Branco do Sul - Rel.: Desembargador Lauri Caetano da Silva - J. 24.06.2019) “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - INTERESSE DE AGIR - NECESSIDADE E ADEQUAÇÃO DEMONSTRADAS - AUTOR QUE BUSCA DESFAZER O NEGÓCIO JURÍDICO E A RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO - PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA - NULIDADE DO CONTRATO – ADOÇÃO PELO ORDENAMENTO PÁTRIO DA TEORIA DA SUBSTANCIAÇÃO - POSSIBILIDADE DE O JULGADOR CONFERIR NOVA QUALIFICAÇÃO JURÍDICA AOS FATOS (DA MIHI FACTUM DABO TIBI IUS) - ILICITUDE DO OBJETO - MATÉRIA QUE PODE SER RECONHECIDA DE OFÍCIO - LOTEAMENTO IRREGULAR - AUSÊNCIA DE REGISTRO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA - INTELIGÊNCIA DO ART. 37 DA LEI Nº 6.766/79. SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.”(TJPR - 17ª C.Cível - 0001334-18.2016.8.16.0057 - Campina da Lagoa - Rel.: Juiz Fabian Schweitzer - J. 13.12.2018) Assim, a ausência de registro do loteamento, com a abertura de matrícula própria para o imóvel prometido à venda é suficiente para resultar na rescisão do contrato por culpa dos réus, em razão de sua nulidade, merecendo provimento o recurso dos autores, devendo a sentença ser reformada para atribuir aos réus a causa da rescisão contratual e a responsabilização pelos danos daí decorrentes sofridos pelos autores. Ainda que se pudesse tratar de condomínio – o que se admite apenas em benefício da argumentação – de qualquer modo a unidade autônoma não poderia ser prometida à venda sem que, junto ao competente Ofício de Imóveis, houvesse o arquivamento da incorporação imobiliária, nos termos do artigo 32, da Lei 4.591/64. Vale a sua transcrição: Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.” Como visto, inexistia qualquer arquivamento ou registro de incorporação junto ao competente ofício de imóveis e, portanto, a unidade autônoma não poderia ter sido negociada pela pretensa incorporadora e pelos proprietários do terreno a ser incorporado. Assim, independente de se tratar de loteamento ou de condomínio de lotes urbanos (figura esta inexistente à época em que a unidade autônoma foi negociada), o certo é que o contrato é nulo. Quer como lote, quer como unidade autônoma de lote, jamais poderia ter sido comercializado por vedação expressa das respectivas leis de regência. Por consequência, é devido pelos réus aos autores a restituição integral das quantias adiantadas e comprovadas ao mov. 1.41, devidamente corrigidas desde o respectivo desembolso pela média dos índices INPC/IGP-DI acrescidas de juros legais de 1% ao mês desde a citação, além da quantia correspondente à multa compensatória de 20% sobre o valor total do contrato (v. cláusula trigésima, mov. 1.25), devidamente corrigido pelo mesmo índice, por terem dado causa à rescisão. Com a solução dada ao recurso dos autores resta prejudicada a análise do recurso dos réus, que visava a manutenção da penalidade contratual que havia sido imposta aos autores. Aos réus cabe também indenizar o dano de natureza moral que os autores experimentaram, sendo esse dano decorrente da frustação da justa expectativa criada em relação à aquisição de um imóvel que os réus sabidamente comercializaram ilicitamente. Dispõem os artigos 186 e 927 do Código Civil: Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. Estão presentes no presente caso os requisitos ensejadores da responsabilidade civil, quais sejam, dano, nexo causal e ato ilícito, sobre os quais leciona Maria Helena Diniz: “(...) a responsabilidade civil requer:a) Existência de uma ação, comissiva ou omissiva, qualificada juridicamente, isto é, que se apresenta como um ato ilícito ou lícito (...).b) Ocorrência de um dano moral ou patrimonial causado à vítima por ato comissivo ou omissivo do agente ou de terceiro por quem o imputado responde, ou por um fato de animal ou coisa a ele vinculada. Não pode haver responsabilidade civil sem dano, que deve ser certo, a um bem ou interesse jurídico, sendo necessária a prova real e concreta dessa lesão. (...).c) Nexo de causalidade entre o dano e a ação (fato gerador da responsabilidade), pois a responsabilidade civil não poderá existir sem o vínculo entre a ação e o dano. Se o lesado experimentar um dano, mas este não resultou da conduta do réu, o pedido de indenização será improcedente (...)” (“Curso de Direito Civil Brasileiro: Responsabilidade Civil”. Vol. 7. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 38-39). É inegável o dano sofrido pelos autores que ao tentarem registrar a promessa de venda e compra imóvel se depararam com a impossibilidade diante da irregularidade em decorrência da conduta ilícita praticada pelos réus em comercializar loteamento irregular. Certamente os fatos narrados saíram da esfera da normalidade e atingiram os direitos extrapatrimoniais dos autores, por infringir os princípios da confiança e da boa-fé objetiva, longe de se tratar apenas um aborrecimento corriqueiro. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXTINÇÃO DO PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. QUITAÇÃO DA OBRIGAÇÃO E NÃO OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. ACOLHIMENTO DA PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA. LOTEAMENTO IRREGULAR. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA. PRESCRIÇÃO. AJUIZAMENTO DA AÇÃO DEPOIS DO TRANSCURSO PRESCRICIONAL DE CINCO ANOS.ARTIGO 27, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.CONTAGEM DO PRAZO INICIAL. PAGAMENTO DA ÚLTIMA PRESTAÇÃO DA OBRIGAÇÃO. INÍCIO DO PRAZO. ARTIGO 189 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO GERAL AINDA MESMO QUANDO INCIDENTE AS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO GERAL.INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO ESPECÍFICA PARA A HIPÓTESE. LAPSO PRESCRICIONAL DE DEZ ANOS NÃO ATINGIDO.ARTIGO 515, § 3º, DO CPC/73. QUESTÕES ESPECÍFICAS E PREJULGADOS EM CASOS ASSEMELHADOS. DESNECESSIDADE DE PROVAS. PRINCÍPIOS DA ECONOMIA E CELERIDADE PROCESSUAIS. AQUISIÇÃO DE GLEBA PARA LOTEAMENTO. COMPRA DE LOTE CERTO E INDIVIDUALIZADO PELO ASSOCIADO. APLICAÇÃO DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EXPECTATIVA FRUSTADA. ARTIGOS E 12 DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CADEIA DE CONSUMO. CONDENAÇÃO POR DANOS MATERIAS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS, ACRESCIDOS DE JUROS DE MORA DE 1% DESDE A CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA. DIFERENÇA ENTRE O VALOR PAGO PARA AQUISIÇÃO DO LOTE E O VALOR ATUAL E DA MÉDIA DE MERCADO. IMPROCEDÊNCIA. DANO MORAL. CABIMENTO E ARBITRAMENTO. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. CONDENAÇÃO. RECURSO PROVIDO, COM AFASTAMENTO DA PRESCRIÇÃO E JULGAMENTO PELA CORTE. PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. TRIBUNAL DE JUSTIÇA.” (TJPR - 18ª C.Cível - AC - 1497759-2 - Jacarezinho - Rel.: Espedito Reis do Amaral - Unânime - J. 08.02.2017) (sem destaque no original) Cabe assim definir o valor dessa indenização. A questão relativa ao quantum indenizatório a ser arbitrado a título de dano moral é tormentosa, ante o elevado grau de subjetividade que detém o julgador em tal tarefa. Sobre o assunto, oportuna a lição de Maria Cândida do Amaral Kroetz: “considerando que se indeniza o dano moral não para recompor eventual prejuízo causado, mas para compensar pecuniariamente a dor ou mal sofrido pela violação de um direito, a avaliação do justo valor da indenização é bastante subjetiva” (KROETZ, Maria Cândida do Amaral. “Repensando Fundamentos do Direito Civil Brasileiro Contemporâneo”. Coord. Luiz Edson Fanchin. Renovar, 2000. p. 152). Entretanto, a evolução da jurisprudência acerca do tema tem fornecido parâmetros objetivos que facilitam a sua quantificação, especialmente no que tange a culpabilidade do agente e a gravidade do ato. Nestes termos, o Julgador deve se atentar para as condições da vítima e do ofensor, o grau de dolo ou culpa presente na espécie, bem como os prejuízos morais sofridos por aquela, tendo em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja: a) advertir o causador do dano, de forma a desestimulá-lo à prática futura de atos semelhantes e b) de compensar a parte inocente pelo sofrimento que lhe foi imposto, evitando, sempre, que o ressarcimento se transforme numa fonte de enriquecimento injustificado ou que seja inexpressivo ao ponto de não retribuir o mal causado pela ofensa. Igualmente, merecem relevância os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Ex vi: “O valor da indenização por dano moral sujeita-se ao controle do STJ, sendo certo que, na fixação da indenização a esse título, recomendável que o arbitramento seja feito com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível socioeconômico dos autores e, ainda, ao porte econômico dos réus, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso” (Cfr. REsps. nºs. 214.381-MG; 145.358-MG e 135.202-SP, Rel. Min. Sálvio Figueiredo Teixeira, respectivamente, 29.11.99, 01.03.99 e 03.08.98). Como existe o complicador de ser o dano moral abstrato, não comportando prejuízos materiais, na fixação do montante indenizatório “o que prevalece é o critério de atribuir ao Juiz o arbitramento da indenização” (Caio Mário da Silva Pereira, Responsabilidade Civil, 2ª ed., Forense, 1990). Dito isso, transportando tais ensinamentos para o caso concreto, observando principalmente que os autores criaram expectativas que restaram frustradas com a não concretização do negócio, realizado no ano de 2015 e que até o momento não foi regularizado perante o registro de imóveis pelos réus, fixa-se o valor da indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor. Tal montante é eficaz para compensar pecuniariamente a dor causada, bem como para coibir novas práticas nocivas pelos réus, além de estar em consonância com os parâmetros adotados por esta Câmara em casos análogos. Referido valor deverá ser acrescido de correção monetária pela média INPC/IGP-DI a partir desta decisão (Súmula nº 362 do STJ) e de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Como conclusão, tem-se que o provimento do recurso dos autores, com o reconhecimento da culpa dos réus quanto à rescisão do contrato, com imputação da responsabilidade de devolução total dos valores pagos, multa compensatória e indenização por danos morais implica por prejudicar a análise do recurso dos réus. Tendo em vista a solução conferida à lide, impõe-se a inversão do ônus da sucumbência, cabendo aos réus o pagamento integral das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios em favor do procurador dos autores, estes fixados em 20% sobre o valor atualizado da condenação, considerando-se a natureza da demanda, o local da prestação do serviço (Maringá), o tempo de trâmite da demanda (desde janeiro de 2018) e a interposição de recurso, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Pelos motivos expostos, resta prejudicada a análise do recurso de apelação 1, interposto pelos réus, em razão do provimento do recurso de apelação 2, dos autores, nos termos do voto. Encontram-se prequestionadas todas as matérias suscitadas. Diante da ilegalidade da conduta dos réus consistente na violação do artigo 37, da Lei nº 6.766/79, encaminhe-se cópia dos autos ao Ilmo. Representante do Ministério Público.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1249442347/apelacao-apl-15226320188160017-maringa-0001522-6320188160017-acordao

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