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17 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná
ano passado
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
6ª Câmara Cível
Publicação
18/03/2021
Julgamento
15 de Março de 2021
Relator
Lilian Romero
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-PR_APL_00288891620198160021_1d6d9.pdf
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Inteiro Teor

I. RelatórioA ré interpôs recurso contra sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial da ação de rescisão contratual nos seguintes termos (M. 64.1):“Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor, para o fim de: a) confirmar a medida liminar concedida à seq. 20.1; b) declarar rescindidos os instrumentos contratuais (contratos de compra e venda e propostas); c) reintegrar a requerida na posse dos imóveis objetos dos autos, por ser consectário lógico do julgamento. que ora se profere, não se afigurando julgamento extra ou ultra petita; d) determinar à requerida a restituição ao autor, de uma só vez, do montante correspondente a 90% da quantia efetivamente paga por ele, ou seja, corrigido monetariamente pelo índice INPC e IGP-DI, a partir do efetivo desembolso, incidindo juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação; excluída, neste caso, a comissão de corretagem no valor de 6% do valor contratado.Diante da sucumbência recíproca e não equivalente, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 15% sobre o valor atualizado da causa (média aritmética simples dos índices INPC e IGP-DI), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da intimação para pagamento, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC, na proporção de 83% para o réu e 16,6% para o autor, nos termos do artigo 86, caput, do CPC.”A sentença foi integrada pela decisão de M. 79.1, proferida em sede de aclaratórios, que alterou o dispositivo para que os honorários advocatícios incidissem sobre a condenação.A empresa recorrente postula a reforma da sentença alegando em suas razões recursais (M. 86.1) que:trata-se de rescisão de contrato de concessão real de direito de uso, o qual tem por objeto a utilização compartilhada de unidade no empreendimento hoteleiro “My Mabu Happy Holyday Homes”, construído pela recorrente;o contrato foi firmado em 04.10.2018 com previsão de entrega em 30.11.2019;o empreendimento foi concluído a tempo, considerando o prazo de tolerância, estando apto a receber os concessionários;a partir do momento da entrega o concessionário tem direito de uso da unidade nos períodos estipulados no contrato;enquanto não havia sido entregue o empreendimento os concessionários já dispunham de benefícios na rede Mabu e em outras atrações do complexo hoteleiro;o direito de uso estende-se até 2065, com transferência para os herdeiros do cessionário;a cessão de uso de unidades hoteleiras é disciplinada no art. 23, § 2º, da Lei 11.771/2008;a legislação foi regulamentada pelo Decreto 7.381/2010 e recentemente pela Lei 13.777/2018, que trouxe importantes alterações à disciplina da matéria;conforme o art. 1.358-K do Código Civil equiparam-se aos multiproprietários os cessionários de direitos de uso de fração de tempo;o contrato firmado entre as partes se assemelha a um contrato imobiliário padrão;como em qualquer contrato imobiliário, a denúncia ou rescisão pleiteada por um adquirente afeta a saúde financeira do empreendimento inteiro, com reflexo para toda a coletividade de cessionários;a quebra de contrato implica em redução do capital da incorporação, atingindo o interesse comum subjacente a todos os envolvidos;tais circunstâncias devem ser levadas em conta na análise do presente caso;além do complexo My Mabu o cessionário tem direito a trocar seu tempo no empreendimento por tempo em outros hotéis e resorts pelo Brasil e exterior;o autor deve arcar com a totalidade dos encargos rescisórios previstos na cláusula 7.3.1 do contrato em lide;o art. 408 do CC prevê que é legal a cláusula penal quando, culposamente, deixar o devedor de cumprir com suas obrigações;o limite para a cláusula penal é estabelecido pelo art. 421 do CC, e não pode ultrapassar o valor da obrigação principal, sendo esta a única limitação;nem o CDC estabelece norma limitadora da multa contratual;o CDC inclusive prevê que eventual exagero deve ser analisado sob a óptica da natureza e conteúdo de cada contrato;o prazo para pagamento da multa contratual e da taxa administrativa pode ser diferido no tempo;além dos custos relacionados aos benefícios oferecidos aos cessionários, a recorrente ainda tem que arcar com custos de despesas administrativas, marketing, pós venda, estrutura física, entre outros;a fixação de encargos rescisórios em menores valores estimularia práticas reprováveis;no caso dos contratos imobiliários comuns é corrente que seja feito pagamento de larga monta como entrada;isso faz com que os encargos rescisórios incidam sobre parcela significativamente maior;ainda, no contrato imobiliário comum a incorporadora recebe 100% do valor da unidade no ato da venda;no caso em lide a situação é bastante diferente, as parcelas são lineares e mantidas mesmo após a disponibilização da unidade;a multa como prevista faz-se necessária para evitar abusos;a alteração da base de cálculo da cláusula penal resulta em um valor insuficiente para cobrir as perdas causadas à incorporadora;alternativamente, deve ser alterada a proporção da cláusula penal para 10% do valor do contrato;a taxa administrativa é lícita e alicerçada na legislação vigente, além de ter sido devidamente contratada e informada ao consumidor;não se trata nem de encargo penal nem de taxa de manutenção;tem a finalidade de ressarcir a apelante das despesas administrativas desembolsadas para a realização e formalização do negócio jurídico estabelecido entre as partes;a manutenção do imóvel é suportada pela taxa de manutenção, rubricas que não se confundem;é justa a cobrança da taxa administrativa, eis que há largo aparato necessário para o funcionamento do projeto, incluindo a prestação de serviços, gestão dos períodos de uso, agendamento de reservas, entre outros;são mais de 3000 concessionários ativos e adimplentes, pelo que a estrutura é necessária para organizar a gestão do empreendimento.A parte autora apresentou contrarrazões no M. 90.1.


II. VotoPresentes os pressupostos de admissibilidade e regularidade formal, os recursos devem ser conhecidos.Dos fatosO autor (ora recorrido) celebrou com a empresa requerida, em 08/10/2018, contrato de concessão real de direito de uso (M. 1.2 e 1.3), o qual lhe daria direito a um número estabelecido de diárias por ano em empreendimento hoteleiro da ré (My Mabu).Posteriormente, em 07/11/2018, divorciou-se e resolveu encerrar a relação contratual. É incontroversa a iniciativa da rescisão pelo autor.No M. 20.1 o juízo singular deferiu parcialmente a tutela de urgência pleiteada para inibir a inscrição do nome do autor em cadastros restritivos.Foi anunciado o julgamento antecipado da lide no M. 56.1 e seguiu-se a sentença recorrida, a qual julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para declarar rescindido o contrato, reintegrar a requerida na posse dos imóveis e condená-la à restituição de 90% dos valores pagos pelo autor, corrigida monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, exceptuada a comissão de corretagem de 6% sobre o valor do contrato.Pelos fundamentos expostos no relatório, o apelante postula a reforma da sentença. Ao exame das questões debatidas e relevantes.Do méritoA recorrente sustenta a legalidade da cobrança dos encargos rescisórios, cláusula penal (20% do valor do contrato) e taxa administrativa (10% do valor do contrato), tal como previstas no contrato.Para tanto, aduz que o empreendimento tem características próprias, mais arriscadas que o imobiliário comum, além de vantagens específicas que estimulariam a rescisão imotivada se a multa rescisória fosse reduzida, pelo que deve ser mantida nos termos do contrato.Pois bem.O contrato em tela, de concessão de uso periódico de unidade situada em empreendimento hoteleiro, consiste em condomínio em multipropriedade, regido pelos arts. 1358-B, 1358-C e seguintes do Código Civil. Reproduz-se os dois primeiros dispositivos:Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , e 8.078, de 11 de setembro de 1990 ( Código de Defesa do Consumidor).
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. O art. 1358-B do Código Civil expressamente previu a incidência, em caráter subsidiário, do CDC.
A leitura do contrato (Ms. 1.2 e 1.3) evidencia que se trata de instrumento de adesão, em que as cláusulas e condições foram estabelecidas, elaboradas e pré-redigidas pela concedente apelante sem possibilitar a sua discussão pelo consumidor aderente (art. 54, caput do CDC).Portanto, sob estas premissas é que se aferirá a validade ou não das disposições penais contidas na cláusula debatida, que se reproduz: 7.2.5. Resolvido este contrato por ato do CONCESSIONÁRIO, a PRESTIGE lhe devolverá os valores até então pagos, atualizados pelo índice de correção, deduzindo as seguintes verbas: a) taxa administrativa no importe de 10% do valor do preço indicado na alínea “d.1, do Quadro Resumo, monetariamente atualizado pelo índice de correção; b) comissão de intermediação; c) encargos moratórios eventualmente pagos e/ou devidos até a data da resolução; d) cláusula penal à ordem de 20% do valor do preço indicado na alínea “d.1”. do quadro resumo, monetariamente atualizado pelo índice de correção; e) tributos incidentes sobre os valores pagos à Prestige; f) taxas de manutenção devidas até a data da resolução; g) taxa de fruição fixada de acordo com o abaixo disposto; h) valores necessários a reparação de danos e perdas eventualmente causados à Unidade e/ou seus acessórios pelo Concessionário, seus familiares, empregados, prepostos e/ou terceiros por ele autorizados a ocupar a unidade durante o período de utilização; i) custas, despesas judiciais e honorários advocatícios de 20%, eventualmente incorridos. (grifou-se) Como se vê, o contrato previu que tanto a taxa administrativa quanto a cláusula penal incidiriam sobre o valor contratado e não sobre o valor já pago.São claramente abusivas tais disposições.O preço total do contrato consignado na cláusula D.1, foi de R$ 82.478,52. Nele, segundo o disposto na cláusula, incluía-se a comissão de 6%, ou seja, R$ 4.948,71.O contrato foi firmado em 08/10/2018 e a ação de rescisão ajuizada em 01/08/2019, antes mesmo da inauguração do empreendimento, prevista para 30/11/2019, admitida uma tolerância de 180 dias. O autor narrou ter pago até o ajuizamento da ação cerca de R$ 11.450,00. Vale dizer, se aplicadas integralmente as disposições acima (10% do preço a título de taxa administrativa, mais 20% do preço como cláusula penal, além dos 6% de comissão) sobre o preço total, totalizando R$ 29.692,26, haveria a retenção total do preço pago pelo concessionário autor que, ainda, restaria devedor da incorporadora concedente sem sequer ter se utilizar de um dia sequer do empreendimento! É flagrante a onerosidade excessiva da disposição.O art. 53 do CDC veda expressamente a perda total das prestações pagas em benefício do fornecedor do produto/serviço mesmo na hipótese de a resolução do contrato decorrer de iniciativa do consumidor. Nestas circunstâncias, resulta evidente o abuso da cláusula contratual que fixou os encargos rescisórios calculados sobre o valor integral do contrato, sobretudo considerando que a apelante ainda não havia ainda concluído a construção e nem colocado o empreendimento em funcionamento à época do ajuizamento da ação.Diante de tal situação, impositiva era a readequação, mesmo de ofício[1], da cláusula, com fundamento no art. 413 do CC:Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.Mas há mais. O instrumento contratual previu tratamento flagrantemente desigual entre as partes no que concerne às penalidades, pois na hipótese de inadimplemento da concedente a cláusula penal incidiria apenas sobre as parcelas pagas.
Veja-se a cláusula 7.2.8 do contrato em exame:7.2.8. A PRESTIGE dará ensejo à resolução se não cumprir obrigação que lhe caiba em razão desta Concessão, após ser constituída em mora na forma e prazos estipulados neste instrumento e não purgar integralmente a mora. Caso a PRESTIGE não purgue a mora no prazo estipulado neste instrumento, a mesma será convertida em inadimplemento absoluto, podendo o CONCESSIONÁRIO considerar este Contrato resolvido, pleiteando o recebimento, em devolução, das quantias até então pagas, abatidas as deduções indicadas no subitem subsequente, acrescidas de cláusula penal de 20% (vinte por cento) sobre os valores até então pagos.Tal disparidade evidencia o desequilíbrio e o tratamento desigual das partes, sendo totalmente incompatível com o direito do consumidor.É abusiva e ilegal a cláusula penal tal como contratada, portanto. Assim, irrepreensível a sentença que a readequou, a fim de que a cláusula penal incidisse à razão de 10% sobre as parcelas pagas e não sobre o valor total do contrato.Quanto à taxa administrativa, no caso em tela ela consiste em
um encargo rescisório genérico que por isso não se justifica e cujo afastamento deve ser confirmado.Taxas são parcelas que correspondem a serviços específicos e individualizados. Não há nada de específico na descrição recursal sobre a natureza da taxa de administração.Segundo as razões recursais, tal verba visaria a “ressarcir a Apelante das despesas administrativas desembolsadas para a realização e formalização do negócio jurídico estabelecido entre as partes”. Adiante, a apelante acresceu que a aludida taxa administrativa “visa a suportar custos decorrentes da manutenção de toda a estrutura administrativa de gestão dos serviços, de forma a possibilitar aos concessionários o gozo e fruição dos serviços que lhes são disponibilizados em razão dos contratos de cessão de uso”.Em primeiro lugar, eventuais custos para a realização e formalização do negócio, são inerentes à atividade da incorporadora concedente e por isso devem integrar o preço do produto. A resolução antecipada do negócio consiste em risco ínsito à atividade e a reparação pela parte desistente já está previamente estabelecida na cláusula penal, nada justificando um duplo apenamento do consumidor.Quanto ao segundo argumento, ele somente justifica a cobrança dos “custos decorrentes da manutenção de toda a estrutura administrativa de gestão dos serviços, de forma a possibilitar aos concessionários o gozo e fruição dos serviços que lhes são disponibilizados”
de quem efetivamente os utiliza ou em favor de quem eles ficam disponibilizados, e não de quem rescindiu o contrato antes mesmo de o empreendimento ser concluído. Insólita, portanto, a pretensão de se cobrar taxa para a continuidade de empreendimento de quem dele não mais participa.A toda prova, portanto, a taxa administrativa em questão tem a mesma finalidade da cláusula penal, devendo ser confirmada o seu afastamento, até para não se permitir bis in idem, ou seja, o duplo apenamento do concessionário aderente desistente.Irrepreensível, portanto, a sentença que reviu as disposições penais rescisórias, ao determinar que a apelante devolvesse 90% dos valores pagos pelo concessionário autor desistente, exceptuado o valor pago a título de comissão de intermediação (alínea b). Neste exato sentido vem julgando esta Corte em casos recentes envolvendo a recorrente:APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO DE USO DE UNIDADE HOTELEIRA. TIME-SHARING/MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO DO CONTRATO PELO NÃO CUMPRIMENTO DA OFERTA. IMPOSSIBILIDADE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DOLO. ERRO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE DOS VALORES EXIGIDOS PARA A HIPÓTESE DE RESCISÃO PELO CONCESSIONÁRIO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. INCIDÊNCIA DEVIDA. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. ABUSIVIDADE. EXPURGO NECESSÁRIO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE NA BASE DE CÁLCULO. ADEQUAÇÃO NECESSÁRIA. DANO MORAL. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Na hipótese em discussão, não é possível a rescisão do contrato pelo não cumprimento da oferta, nos termos do art. 35, III, do CDC, porquanto demonstrada a prévia informação ao contratante quanto às condições de uso do benefício e ausente qualquer indício de oferta em termos diversos. 2. A pretensão de anular negócio jurídico, fundada em erro ou dolo, exige a demonstração cabal dos vícios de consentimento alegados, o que não se verifica na hipótese dos autos. 3. De acordo com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp n.º 1.599.511/SP), é regular o repasse de comissão de corretagem ao consumidor, desde que devidamente previsto no contrato, firmado entre as partes. 4. Não consta do contrato, firmado entre as partes, qualquer cláusula que esclareça a finalidade da cobrança de taxa de administração, o que, por si, contraria o art. , III, do CDC. Demais disso, o Superior Tribunal de Justiça já manifestou pela “abusividade da cobrança (...) do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere” ( REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), sendo de rigor o seu afastamento, no caso dos autos. 5. Segundo entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de compromisso de compra e venda por iniciativa dos consumidores, admite-se a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, o que impõe a alteração da base de cálculo da multa penal exigida na hipótese em análise, que utilizou como parâmetro o valor total do contrato. 6. A mera cobrança de valor superior ao devido, por si só, não configura dano moral, uma vez que "Mero aborrecimento, dissabor, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral"(STJ - REsp 303396/PB, Quarta Turma, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ: 24/02/2003). APELAÇÃO 01 (RÉS) PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO 02 (AUTOR) NÃO PROVIDA.(TJPR - 15ª C.Cível - 0018746-72.2018.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: Desembargador Hayton Lee Swain Filho -
J. 29.07.2020) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO DE USO DE UNIDADE HOTELEIRA. TIME-SHARING/MULTIPROPRIEDADE. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DOS VÍCIOS DE CONSENTIMENTO DE ERRO E DOLO. ARTIGO 171 DO CÓDIGO CIVIL. INOCORRÊNCIA. TAXA DE INTERMEDIAÇÃO. PREVISÃO EXPRESSA EM CONTRATO. IDENTIFICAÇÃO DE ATIVIDADE DE APROXIMAÇÃO DOS INTERESSES DE COMPRADOR E VENDEDOR. ARREPENDIMENTO POSTERIOR DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE NÃO REFLETE QUALQUER EFEITO SOBRE O PAGAMENTO DA COMISSÃO. RETENÇÃO DE VALORES QUE DEVE OBEDECER OS PERCENTUAIS DE 10% E MÁXIMO DE 25% SOBRE O VALOR PAGO. PRECEDENTES DO STJ. NECESSÁRIA REDUÇÃO DA TAXA ADMINISTRATIVA E DA CLÁUSULA PENAL. CONTRATO QUE FOI RESOLVIDO EM MENOS DE DOIS MESES APÓS A SUA CELEBRAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. A pretensão de anular negócio jurídico fundada em erro ou dolo, exige a demonstração cabal dos vícios de consentimento alegados, o que não restou comprovado. II. “Distrato. Irrelevante, no que tange à comissão de corretagem, o futuro desfazimento do negócio. “(TJPR - 15ª C.Cível - AC - 531888-7 - Maringá - Rel.: Desembargador Jurandyr Souza Junior - Unânime - J. 12.11.2008). III. Segundo a Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de compromisso de compra e venda por iniciativa dos consumidores, fixou-se o entendimento de que é devida a restituição de valores pagos, admitindo-se a retenção entre 10% a 25% sobre os valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso.(TJPR - 15ª C.Cível - 0006864-79.2019.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: Juiz Fabio Andre Santos Muniz -
J. 17.06.2020) RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. RESCISÃO POR CULPA DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM SISTEMA DE MULTIPROPRIEDADE. RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL REFERENTE A 20% DO VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA. VANTAGEM DESPROPORCIONAL. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE APENAS PARCELA DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXA DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTOS PELO CONSUMIDOR A ESSE TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. Recurso conhecido e desprovido.(TJPR - 3ª Turma Recursal - 0050324-19.2017.8.16.0182 - Curitiba -
Rel.: Juíza Adriana de Lourdes Simette -
J. 29.05.2020) Merece, assim, integral manutenção a sentença.Honorários recursaisNegado provimento ao recurso, a título de honorários recursais, majoro aqueles impostos em desfavor da apelante em mais 3% (três pontos percentuais), com fundamento no art. 85, § 11 do CPC.ConclusãoVoto, assim, no sentido de negar provimento ao recurso (cód. 239).
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1249439414/apelacao-apl-288891620198160021-cascavel-0028889-1620198160021-acordao/inteiro-teor-1249439426

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