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5 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

8ª Câmara Cível

Publicação

14/07/2021

Julgamento

12 de Julho de 2021

Relator

Ademir Ribeiro Richter

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-PR_APL_00300801120198160017_30058.pdf
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Inteiro Teor

1. ROVILSO DA SILVA ajuizou, perante o MM. Juízo de Direito da Vara Cível da Comarca de Engenheiro Beltrão, Ação de Nulidade Contratual com Pedido Sucessivo de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos em face de SÓ RIOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, na qual discorreu que, em 12/04/2015, firmou compromisso de compra e venda do lote de terras nº 54, quadra ‘J’, com área de 364,17 m², do loteamento Estância Mandijuba do Ivaí, em Engenheiro Beltrão/PR. Alegou que não foram prestadas informações corretas sobre o preço e condições de pagamento, bem como que o contrato seria nulo em razão da ausência de registro no Cartório de Imóveis e de autorização dos órgãos públicos competentes. Afirmou que é proibida a venda dos lotes antes do arquivamento do empreendimento no Cartório e Registro de Imóveis. Sucessivamente, pugna pela rescisão do contrato, com a devolução do valor adimplido, bem como a declaração de nulidade das cláusulas contratuais abusivas. Requereu a desconsideração da personalidade jurídica para atingir os sócios que compõem o quadro social e a concessão de tutela provisória para depositar judicialmente o imóvel.
Foi deferida ao autor a gratuidade de justiça (mov. 21.1) e indeferida a tutela provisória pleiteada (mov. 15.1).
Ultimado o feito, o ilustre juiz da causa, no mov. 49.1-autos originários, julgou procedentes os pedidos autorais, para declarar a nulidade do compromisso e compra e venda firmado entre as partes e a consequente rescisão contratual, bem como condenar a ré à devolução integral das parcelas contratuais efetivamente pagas pelo requerente, acrescidas de correção monetária a contar do efetivo pagamento de cada parcela e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. Também, condenou a parte ré ao pagamento das despesas processuais e de honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.Inconformada, a requerida interpôs recurso de apelação no mov. 55.1, alegando, em síntese, que: a) a apelante jamais foi notificada acerca da ausência de inscrição do loteamento no registro de imóveis e das cláusulas abusivas, o que impõe a extinção do processo sem resolução do mérito; b) a Lei nº 6.766/79 não é aplicável ao caso em mesa, mas, caso incidisse sobre os fatos discutidos, a notificação seria requisito essencial para que pudesse ser pleiteada a rescisão; c) quando da celebração do contrato, constou expressamente a ausência de desmembramento da matrícula junto ao CRI e a inexistência de matrículas individualizadas; d) o instituto discutido é um condomínio de lotes, regido pela Lei nº 13.465/17, e não pela Lei nº 6.766/79; e) o condomínio de lotes é uma modalidade de condomínio edilício, sendo um caso de comunhão pro diviso; e f) todas as exigências legais foram cumpridas pela apelante.Em suas contrarrazões (mov. 61.1-TJ), Rovilso da Silva argumenta que: a) o contrato de compra e venda foi celebrado no dia 12/04/2015, sem que exista anotação do empreendimento na matrícula do imóvel; b) o art. 32 da Lei nº 4.5941/64 determina que o loteador e o incorporador só podem colocar os lotes à venda depois de registrado o loteamento no Cartório de Registro de Imóveis; c) o art. 37 da Lei nº 6.766/79 também proíbe a venda de lotes antes do registro; d) o art. do Decreto-Lei nº 58/37 já dispunha que só seria possível a alienação de lotes após o registro do loteamento no Registro de Imóveis; e) conforme se nota ao analisar a matrícula do imóvel, a apelante sequer é proprietária do lote vendido ao apelado, pois o bem está registrado em nome de Wellingthon Ricardo Tironi e Willian Renan Tironi; f) os proprietários do empreendimento não constam do quadro societário da empresa apelante; g) o parcelamento do solo efetivado pela recorrente está incompleto e, portanto, irregular; h) cabia à recorrente a regularização do loteamento antes de colocar os lotes à venda; e i) é indevida a aplicação da cláusula penal, pois a nulidade do contrato impede que ela produza efeitos.




Após, vieram os autos conclusos para decisão.
É o relatório.

Apresto-me a fundamentar o voto.
2.







Presentes os requisitos de admissibilidade, tanto os extrínsecos como os intrínsecos, o recurso de Apelação Cível comporta conhecimento.Cinge-se a controvérsia recursal à nulidade do contrato de compra e venda de lote em virtude de suposta não observância dos requisitos exigidos pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
O contrato cuja validade é discutida nesta demanda foi celebrado entre as partes em 12/04/2015, para aquisição do lote de terras nº 54, quadra ‘J’, com área de 364,17 m², do loteamento Estância Mandijuba do Ivaí, em Engenheiro Beltrão/PR (mov. 1.11).
Nesse aspecto, o parcelamento do solo urbano é o procedimento urbanístico, regulado pela Lei nº 6.766/79, que tem como finalidade a divisão da gleba para fins de ocupação, compreendendo o parcelamento, o loteamento e o desmembramento, ou seja, abrange o empreendimento da apelante.
A referida lei prevê uma série de normas de ordem pública cuja inobservância acarreta nulidade do eventual contrato de compra e venda dos lotes, havendo hipóteses que, inclusive, configuram crimes tipificados na lei.
Muito embora a apelante argumente que a Lei nº 6.766/79 não incide no caso concreto, uma vez que o empreendimento se trataria de um condomínio de lotes, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano é expressamente aplicável a essa espécie de condomínio, como se percebe da leitura de seu art. , § 7º:
“Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.(...)§ 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.” (Grifos acrescidos).
A Lei nº 6.766/79 prevê diversos requisitos a serem cumpridos pelo loteador, como elaboração de projeto com desenho e memorial descritivo, prazo máximo para execução do projeto após aprovação do poder público, e inscrição no Cartório de Registro de Imóveis:
“Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.(...) Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos”.
Aparentemente o projeto foi aprovado junto à Prefeitura Municipal, nos termos do art. 12 da Lei nº 6.766/79, em virtude do Alvará de Aprovação de Condomínio apresentado pela apelante (mov. 31.12). Ocorre que o referido documento, além de estar precariamente digitalizado, quase inviabilizando sua leitura, é datado de 15/07/2019, posterior, portanto, ao negócio jurídico ora discutido.
Ademais, a solicitação de aprovação do condomínio é indicada como “protocolo nº 306/2019”, o que indica, sem sombra de dúvidas, sua ocorrência após a celebração do compromisso de compra e venda de lote no ano de 2015.Destaque-se que de acordo com a Lei nº 6.766/79 é proibido vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado, cabendo ao adquirente, nos termos do art. 38, suspender o pagamento e notificar o loteador para suprir os vícios:
“Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.”
Nesse aspecto, nada há nos autos que indique a submissão do loteamento ao registro imobiliário, sendo que a matrícula de mov. 35.2, reproduzida do documento original em 04/02/2019, nada contém acerca do loteamento discutido.
A notificação em questão foi recebida pela apelante em 30/09/2019 (movs. 1.12 e 1.13), de modo que não lhe assiste razão em seu recurso ao alegar que não houve a comunicação prévia.
Assim, diante da venda ilícita da unidade condominial, a declaração de nulidade da contratação é consequência inarredável do disposto nos arts. 166, II, e 169 do Código Civil.Assim já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO.1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento.2. Ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda por disposições legais expressas da Lei nº 6.766/79 (arts. 37 e 46) diante da ausência de regularização do loteamento sem registro ou aprovação pelo Poder Público.3. Precedentes jurisprudenciais específicos desta Corte e dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Rio Grande do Sul.4. A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc".5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO” ( REsp 1304370/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2014, DJe 05/05/2014).
Este Tribunal de Justiça já se manifestou sobre a ilicitude de contratos referentes ao mesmo empreendimento ora debatido:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS – RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRECLUSÃO PRO JUDICATO – SENTENÇA QUE NÃO CONDENOU OS RECORRENTES ADESIVOS – FALTA DE INTERESSE RECURSAL – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO IRREGULAR – AUSÊNCIA DE REGISTRO PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE – VENDA EXPRESSAMENTE VEDADA PELO ART. 37 DA LEI Nº 6.766/79, DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – NEGÓCIO JURÍDICO NULO POR ILICITUDE DO OBJETO – INTELIGÊNCIA DO ART. 104 DO CÓDIGO CIVIL – PRECEDENTES – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DEVIDA – RESTITUIÇÃO DO STATUS QUO ANTE – MANUTENÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – INAPLICABILIDADE DO ART. 85, § 11 DO CPC. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO” (TJPR - 8ª C. Cível - 0001286-14.2018.8.16.0017 - Engenheiro Beltrão -
Rel.: Desembargador Gilberto Ferreira -
J. 02.03.2021).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL COM PEDIDO SUCESSIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – INSURGÊNCIA DO REQUERIDO – DESCABIMENTO – LOTEAMENTO IRREGULAR – VIOLAÇÃO DA LEI Nº 6.766/79 – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PRÉVIA PELO ÓRGÃO MUNICIPAL – OBJETO ILÍCITO - NEGÓCIO JURÍDICO NULO – PARTES QUE DEVEM RETORNAR AO STATUS QUO ANTE – PRECEDENTES DESTA CORTE – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – CABIMENTO – EXEGESE DO ART. 85, PAR.11º DO CPC/2015. Apelação desprovida.” (TJPR - 17ª C. Cível - 0007016-06.2018.8.16.0017 - Engenheiro Beltrão -
Rel.: Desembargadora Elizabeth M F Rocha -
J. 15.02.2021).
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL. ARGUIÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA PROLATADA POR JUIZ RELATIVAMENTE INCOMPETENTE. ARGUIÇÃO REJEITADA. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO DE LOTES. NULIDADE DO CONTRATO. VENDAS REALIZADAS SEM O REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PELOS PROMISSÁRIOS-COMPRADORES. MULTA CONTRATUAL. INDÉBITO. POSSIBILIDADE APENAS DO PEDIDO DE PERDAS E DANOS PELOS AUTORES. DANO MORAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS CORRÉUS EMPREENDEDORES. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. PRIMEIRA APELAÇÃO (DOS AUTORES) PROVIDA EM PARTE. SEGUNDA APELAÇÃO (DA RÉ) NÃO PROVIDA” (TJPR - 10ª C .Cível - 0025261-02.2017.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: Desembargador Albino Jacomel Guérios -
J. 15.02.2021).
“APELAÇÃO CÍVEL. MATÉRIA RESIDUAL. AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL COM PEDIDO SUCESSIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA PARA AQUISIÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL. APELANTE (1). ALEGAÇÃO DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS PROPRIETÁRIOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. MANUTENÇÃO. MULTA EQUIVALENTE A 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE O VALOR DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. RECONHECIMENTO DA NULIDADE DO NEGÓCIO. INVALIDADE DAS CLÁUSULAS PREVISTAS NO CONTRATO. RESTABELECIMENTO DA SITUAÇÃO AO STATUS QUO ANTE PELO MAGISTRADO. MANUTENÇÃO. APELANTE (2). AUSÊNCIA DE REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. NULIDADE RECONHECIDA. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 18 E 37 DA LEI Nº 6.766/79. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE. MANUTENÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS RECURSAIS. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO. OBSERVÂNCIA AO DEFERIMENTO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. SENTENÇA MANTIDA. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS DE APELAÇÃO (1) E (2)” (TJPR - 2ª C. Cível - 0026842-52.2017.8.16.0017 - Engenheiro Beltrão -
Rel.: Desembargador Stewalt Camargo Filho -
J. 10.12.2020).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL COM PEDIDO SUCESSIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM PERDAS E DANOS.APELAÇÃO 1 (RÉ). 1. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E PLEITO DE OBSERVÂNCIA DE CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. DEMANDA AJUIZADA NO DOMICÍLIO DOS AUTORES. FACULDADE DO CONSUMIDOR. FACILITAÇÃO DE ACESSO AO JUDICIÁRIO. 2 NULIDADE POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DO EMPREENDIMENTO INDIVIDUALIZADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO DISPOSTO NA LEI 6.766/79. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO LOTEAMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. BEM QUE DE ACORDO COM A MATRÍCULA ESTAVA EM NOME DE TERCEIROS. OBJETO ILÍCITO. NEGÓCIO NULO. APELAÇÃO 2 (AUTORA). 3. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. ACOLHIMENTO. CULPA DA VENDEDORA EVIDENCIADA. MARCO QUE DEVE SE DAR DA DATA DA CITAÇÃO. 4. PLEITO DE CONDENAÇÃO DA PARTE APELADA AO PAGAMENTO DE CLÁUSULA PENAL. ACOLHIMENTO. CULPA DA RÉ EVIDENCIADA. RECURSOS CONHECIDOS. APELAÇÃO 1 DESPROVIDA E APELAÇÃO 2 PROVIDA” (TJPR - 18ª C. Cível - 0014231-96.2019.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: Juíza Luciane Bortoleto -
J. 23.11.2020).
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL COM PEDIDO SUCESSIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONDOMINIAL. ESTÂNCIA MANDIJUBA DO IVAÍ. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. TEMAS RECURSAIS: (a) PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA: REJEITADA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO: AFASTADA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. HIPOSSUFICIÊNCIA DA PARTE AUTORA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO PARA AMBAS AS PARTES. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DO MÉRITO; (b) PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROPRIETÁRIOS DO TERRENO: NÃO ACOLHIMENTO. MÉRITO: VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO NÃO REGISTRADO NO RESPECTIVO OFÍCIO DE IMÓVEIS. VEDAÇÃO EXPRESSA EM LEI (ART. 37, LEI Nº 6766/79). LOTEAMENTO IRREGULAR. OBJETO ILÍCITO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO DECLARADA; (c) CLÁUSULA PENAL: NATUREZA ACESSÓRIA. SEGUE A SORTE DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL; (d) VERBA HONORÁRIA: SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA EM PARTES IGUAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS” (TJPR - 6ª C. Cível - 0028295-82.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Juiz Horácio Ribas Teixeira -
J. 04.11.2020)
“AÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL COM PEDIDO SUCESSIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. 1. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALEGAÇÃO DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO. INOCORRÊNCIA. 2. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NULIDADE. LOTEAMENTO/OCUPAÇÃO IRREGULAR. VIOLAÇÃO A LEI Nº 6.766/79. NEGÓCIO JURÍDICO VEDADO PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. OBJETO ILÍCITO. PARTES QUE DEVEM RETORNAR AO STATUS QUO ANTE. 3. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.1. Não há que se falar em legitimidade passiva dos requeridos/proprietários, de resolução de contrato, diante a ausência de registro e irregularidades, o qual foi pactuado tão somente entre consumidor e construtora. 2. Conforme os artigos 12, 18 e 37 da Lei nº 6.766/79, a qual dispõe sobre o parcelamento do solo Urbano, é proibido a venda de lotes de loteamento sem o devido registro no Cartório de Imóveis, o qual, inclusive, primeiro deve ser aprovado pela Prefeitura Municipal, e em caso positivo, submeter a registro imobiliário no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade de aprovação e nulidade dos atos jurídicos uma vez que o objeto é ilícito. 3. O ônus de sucumbência deve ser distribuído considerando o aspecto quantitativo e o jurídico em que cada parte decai de suas pretensões. Apelação Cível parcialmente provida” (TJPR - 15ª C.Cível - 0001559-90.2018.8.16.0017 - Engenheiro Beltrão -
Rel.: Desembargador Jucimar Novochadlo -
J. 24.08.2020).
Assim, a sentença que, em virtude da ilicitude de seu objeto, declarou a nulidade do contrato celebrado entre as partes, com a consequente nulidade de todas as cláusulas contratuais, não merece reforma.Por essa razão, o recurso não comporta provimento. Logo, conheço e nego provimento ao recurso de apelação interposto pela ré.DO EXPOSTO, conheço e nego provimento ao recurso de apelação cível interposto pela requerida.
Tendo em vista que o recurso da parte ré não foi provido, majoro os honorários de sucumbência em favor do advogado da autora para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
É como voto.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1247429688/apelacao-apl-300801120198160017-engenheiro-beltrao-0030080-1120198160017-acordao/inteiro-teor-1247429691

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