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6 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL 002XXXX-18.2016.8.16.0017 Maringá 002XXXX-18.2016.8.16.0017 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

17ª Câmara Cível

Publicação

18/06/2021

Julgamento

14 de Junho de 2021

Relator

Fernando Paulino da Silva Wolff Filho

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-PR_APL_00274351820168160017_48b55.pdf
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Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. (1) PRELIMINAR DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AFASTAMENTO. SUPOSTO DIREITO DE ESCOLHA ALEGADO PELA RÉ QUE É INEXISTENTE, BASTANDO A LEITURA DO NEGÓCIO JURÍDICO FIRMADO ENTRE AS PARTES. (2) PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. AFASTAMENTO. PROVA TESTEMUNHAL QUE É DESNECESSÁRIA. FATOS QUE SÃO INCONTROVERSOS. (3) MÉRITO DA DEMANDA. ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO. COMPRA E VENDA COM POSTERIOR RECOMPRA QUE SIMULARIA MÚTUO. RÉ QUE ALEGA A SIMULAÇÃO QUE FOI QUEM REDIGIU O CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE SE VALER DA PRÓPRIA TORPEZA. APLICAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. LEITURA DO CONTRATO QUE, DE QUALQUER FORMA, DEMONSTRA A INOCORRÊNCIA DE SIMULAÇÃO. INSTRUMENTO CONTRATUAL QUE REFLETE EXATAMENTE A VONTADE DAS PARTES. (4) ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE NO CONTRATO E DESVIRTUAMENTO DO INSTITUTO DA RETROVENDA. INOCORRÊNCIA. PARTES QUE SIMPLESMENTE FIRMARAM CONTRATO DE COMPRA E VENDA AO MESMO TEMPO EM QUE FIRMARAM UM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FUTURA DO MESMO IMÓVEL POR UM PREÇO MAIOR. RÉ (VENDEDORA) QUE FIRMOU TAL NEGÓCIO PARA FINS DE LIQUIDAR SEU PATRIMÔNIO, POSSIBILITANDO A CONCRETIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO QUE ESTAVA PROPONDO (CONSTRUÇÃO DE CONDOMÍNIO FECHADO) E AUTORA QUE CLARAMENTE OBJETIVAVA LUCRO, AMBAS INTENÇÕES LEGÍTIMAS. NEGÓCIO, PORTANTO, QUE BENEFICIOU AMBAS AS PARTES. RESSALVA DE QUE O IMÓVEL EM QUESTÃO ESTAVA INSERIDO NO EMPREENDIMENTO A SER REALIZADO, SENDO PREVISÍVEL SUA VALORIZAÇÃO, JUSTIFICANDO O PREÇO MAIS ELEVADO NA RECOMPRA. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE RETROVENDA DO ART. 505 DO CCB NO CASO. RECOMPRA FUTURA QUE NÃO RESULTA EM DESISTÊNCIA DA COMPRA ORIGINAL E TAMPOUCO EM RETORNO AO STATUS QUO ANTE COMO DEVE OCORRER NA RETROVENDA LEGAL. CLARA AUSÊNCIA DE DESVIRTUAMENTO DO INSTITUTO. (5) ALEGAÇÃO DE QUE O NEGÓCIO CONSTITUIRIA MÚTUO, DEVENDO SEREM LIMITADOS OS JUROS. AFASTAMENTO. AUSÊNCIA DE EMPRÉSTIMO DE COISA FUNGÍVEL. PARTES QUE APENAS FIRMARAM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FUTURA SOBRE O MESMO IMÓVEL.

NEGÓCIO COMPLEXO SUI GENERIS que mais se assemelha a simples investimento ou parceria. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS. ART. 85 § 11º DO CPC.RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0027435-18.2016.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 14.06.2021)

Acórdão

Vistos, etc.Trata-se de ação de obrigação de fazer que, no que aqui interessa, foi assim relatada e decidida pelo Juiz de Direito Belchior Soares da Silva (mov. 358.1):Alega a inicial, em síntese, que: em 14/09/2015 a Autora firmou Compromisso de Compra e Venda com a Ré Gênesis, tendo como objeto um imóvel com área total de 352,80 m², no valor de R$ 55.000,00, localizado no empreendimento denominado Golden Florest Residence Club, tendo a Autora adimplido integralmente o pagamento. Conforme cláusulas segunda do contrato, a Ré garantiu que, em até 1 (um) ano da assinatura do contrato, ou seja, até 14/09/2016, recompraria o lote pelo valor total de R$ 100.000,00, e caso não ocorresse a recompra, ocorreria a cessão à título gratuito de outro lote no mesmo empreendimento, com metragem e valores semelhantes ou superiores ao lote adquirido ou, não sendo possível, indenizaria a compradora no valor equivalente ao imóvel adquirido. A Ré não cumpriu o contrato e, ao a Autora tentar resolver a questão, foi informada que o contrato não seria cumprido, por mudança de gestão do loteamento. Alega que houve fraude contra credores. Por isso, requereu a desconsideração da personalidade jurídica da empresa GENESIS URBANIZAÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA –ME; e o cumprimento da cláusula segunda, parágrafo primeiro a fim de condenar os requeridos ao pagamento de R$ 107.169,55, acrescida de juros e correção, nos termos do contrato de compra e venda ou, alternativamente, a condenação à cessão de outro lote com mesmas dimensões e características. A título de antecipação dos efeitos da tutela, pediu a expedição de ofício ao 2º Cartório de Imóveis de Maringá/PR para que seja procedida a averbação em todas as matrículas do empreendimento a existência da presente ação para a indisponibilidade de alienação de quaisquer bens. À seq. 57.1 foi parcialmente concedida a tutela antecipada para o fim de determinar expedição de ofício ao 2º Cartório de Imóveis de Maringá/PR para que seja procedida a averbação da existência da presente desconsideração da personalidade jurídica; ação, a serem em duas das matrículas do empreendimento indicadas pela autora.À seq. 142.1 a 6ª Requerida ADM PARTICIPAÇÕES LTDA apresentou contestação, alegando em suma: preliminarmente quanto a sua ilegitimidade passiva, pois não integra o quadro societário da 2ª Requerida, Golden Forest Loteamento Residencial SPE Ltda., desde 09/02/2017 e jamais foi sócia da 1ª Requerida G ênesis; no mérito, a 6ª Requerida alega que não participou do contrato objeto desta ação, inclusive seu ingresso na empresa da 2ª Requerida Golden ocorreu (em 05/05/2016) posterior ao contrato assinado pela autora, quando a 1ª Requerida Gênesis já havia transmitido em 08/04/2016 a propriedade do imóvel do loteamento para a 2ª Requerida Golden; entende pela ausência de prova que a 6ª Requerida agiu em conluio, praticando fraude contra credores, sendo indevida a desconsideração da personalidade jurídica. Houve a extinção por desistência do processo com relação ao Requerido ANTÔNIO COMINATO FILHO (v. seq. 302.1). À seq. 317.1 os Requeridos GÊNESIS URBANIZAÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA. ME., MARCELO HENRIQUE GONÇALVES, ANAISA COMINATO GONÇALVES, e GOLDEN FOREST LOTEAMENTO RESIDENCIAL LTDA ofereceram contestação, alegando em resumo, primeiro quanto a ausência de pressupostos fáticos e legais que legitimam a desconsideração da personalidade jurídica, sendo ilegítimos os Requeridos Golden Forest Loteamento Residencial Ltda., Marcelo Henrique Gonçalves e Anaísa Cominato Gonçalves; a constituição da empresa Golden Forest Loteamento Residencial Ltda. e ulterior ingresso de novos sócios foram necessários para fins de aporte de recursos financeiros para execução das infraestruturas previstas no loteamento; quanto a nulidade dos parágrafos primeiro e segundo da cláusula segunda do contrato, pois a elaboração do contrato se deu por outras pessoas, acreditando a Requerida se tratar de promessa de compra e venda, mas quando tentou escriturar o imóvel compromissado, foi surpreendida pela conduta omissiva da Autora, tendo que notificá-la a comparecer no Tabelionato, a qual mudou sua intenção, provavelmente atraída pela cláusula segunda que dissimula contrato de mútuo e lhe propiciaria lucros onzenários; a cláusula de retrovenda, que na teleologia do art. 505, CC, se constitui direito do vendedor, mas nesse caso transformou-se em obrigação, cujo objetivo é propiciar dissimuladamente o recebimento de juros usurários, o que é vedado pelo ordenamento jurídico pátrio, desvirtua o instituto da Recompra; os parágrafos 1º, 2º e 3º, da cláusula segunda persuadem de que o contrato contém cláusulas nulas que dissimulam mútuo, devendo ser expurgadas, prevalecendo o contrato de compra e venda de imóvel loteado, conforme lei de parcelamento de solo; o pedido alternativo formulado – condenação à cessão de outro lote com as mesmas dimensões e características – não desnatura a pretensão de transformar o contrato de compra e venda em contrato de mútuo, mas nessa alternativa, a Autora além do imóvel compromissado pretende cumulativamente receber outro no mesmo valor, o que na equação do contrato corresponderia o mesmo valor pretendido que caracteriza anatocismo; entende pela inadequação do procedimento eleito, visto que as alternativas previstas nos parágrafos primeiro e segundo da cláusula segunda do contrato, se válidas, e que embasaram os pedidos dessa ação, foram estipuladas em favor da Requerida GÊNESIS e, nos termos do art. 252 do CC, nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao devedor se outra coisa não se estipulou, por isso o procedimento seria o do art. 800 do CPC; no caso de entender pela possibilidade de retrovenda, é abusivo os juros onzenários, acima de 12% ao ano. Houve impugnação à contestação (v. seq. 323.1). Designada audiência de saneamento (v. seq. 331.1), compareceram as partes, mas decidiu-se pelo julgamento antecipado (v. seq. 340.1). Decido. (...) 3 – DISPOSITIVO Ante o expostoe pelo mais do que consta nos autos, com relação aos Requeridos GOLDEN FLOREST RESIDENCE CLUB, MARCELO HENRIQUE GONÇALVES, ANAISA COMINATO GONÇALVES, ADM PARTICIPAÇÕES LTDA e MMY ADMINISTRADORA LTDA, julgo extinto o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, tendo em vista a ilegitimidade passiva. Condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios (com exceção à MMY ADMINISTRADORA LTDA que não constitui procurador e não apresentou defesa), estes fixados nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, em 10% (dez por cento) do valor da causa, a ser rateado pelo número de requeridos.No mais, julgo procedente o pedido (alternativo), a fim de confirmar a antecipação de tutela (de seq. 57.1) mantendo a averbação da existência da presente ação em duas das matrículas do empreendimento, e condenar a Requerida GÊNESIS URBANIZAÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA. a transmitir a título gratuito à Autora, outro lote no mesmo empreendimento, com metragem e valor semelhante ou superior a do imóvel objeto do contrato em questão (parágrafo segundo da cláusula segunda), nos termos do art. 497 e 499 do CPC.Por fim, julgo extinta a ação nos termos do art. 487, I do CPC. E nos termos da fundamentação acima, condeno a parte Requerida GÊNESIS ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados conforme exposto no art. 85, § 2º, do CPC, 10% (dez por cento) do valor da causa, em razão do julgamento antecipado, mas a profissão não pode ser aviltada. Inconformados com a sentença, dela recorre a ré, ora apelante (mov. 385.1), alegando, em síntese, que: a) é inadequado o presente processo, devendo ser extinto sem julgamento de mérito, pois “o fato de constar no contrato alternativas não legitimava a Apelada e muito menos o douto Juiz Sentenciante escolher uma delas, posto tratar-se de alternativas postas em favor da Apelante”; b) houve cerceamento de seu direito de defesa pelo julgamento antecipado; c) é inaplicável o art. 276 do CPC para se omitir ao exame da nulidade de cláusulas contratuais; d) “O pacto de retrovenda, com efeito, é vedado em contrato de compra e venda de imóvel loteado, portanto nulo, por possibilitar retrato ou arrependimento por qualquer das partes contratantes”; e) o contrato desvirtuou o instituto da retrovenda; f) houve verdadeiro contrato de mútuo dissimulado como compra e venda; g) “O pedido alternativo formulado – condenação à cessão de outro lote com as mesmas dimensões e características – acolhido pela r. sentença, não desnatura a pretensão de transformar o contrato de compra e venda em contrato de mútuo”; e h) o acolhimento de qualquer um dos pedidos da autora lhe proporcionaria enriquecimento indevido.Com as contrarrazões (mov. 392.1), vieram os autos ao Tribunal.É o relatório. VotoI – Inicialmente, deve ser afastada a preliminar de inadequação da via eleita.Isso porque não existe qualquer alternatividade nas obrigações da ré contidas no contrato firmado entre as partes (mov. 1.4).O que existe – e, para se chegar a essa conclusão, basta a leitura das cláusulas contratuais –, é uma obrigação principal de recomprar o lote vendido pelo valor de R$100.000,00 (parágrafo primeiro da cláusula segunda) e, a título de garantia, caso descumprida essa obrigação, surge a obrigação subsidiária, mais gravosa, de transmitir, a título gratuito, outro lote à autora ou, caso seja isso impossível, de indenizar a autora por valor equivalente. Assim, não há que se falar em direito de escolha da ré e, muito menos, que esse direito estaria sendo violado pela presente demanda.II – Da mesma forma, deve ser afastada a preliminar de cerceamento de defesa.É que os fatos são todos incontroversos, não havendo qualquer discussão a respeito das negociações que se passaram entre as partes, de sorte que completamente desnecessária a oitiva de testemunhas para provar que “os fatos ocorreram como relatado na Contestação”.E, ainda, não há qualquer relevância na oitiva de testemunhas para provar eventual simulação, tendo em vista que, como se verá com mais detalhes no mérito, a declaração de nulidade do negócio jurídico simulado não pode ser invocada pela própria parte que deu causa a essa nulidade.Correto o julgamento antecipado do feito, portanto.III – Quanto ao mérito, alega a ré que o pacto de recompra seria nulo e estaria desvirtuado no contrato, sendo que houve simulação de mútuo por meio da compra com posterior recompra do mesmo imóvel.Sem razão.III.a) Primeiro, porque a declaração de nulidade do negócio jurídico simulado não pode ser invocada pela própria parte que deu causa a essa nulidade.Ora, ainda que o Código Civil de 2002 não tenha reproduzido expressamente o art. 104 do Código Civil de 1916, não se pode ignorar que as relações jurídicas devem ser interpretadas e orientadas de acordo com a cláusula geral da boa-fé objetiva (arts. 113, 187, 422 do CCB), sendo inaceitável, via de regra, que alguém se beneficie da própria torpeza (“nemo auditur propriam turpitudinem allegans”).Portanto, sem embargo de entendimento diverso de parcela respeitável da doutrina e da jurisprudência, deve ser inadmitida a tutela da má-fé da parte que busca beneficiar-se da arguição de um vício causado por ela própria.Sobre o tema, ilustram Washington de Barros Monteiro e Ana Cristina de Barros Monteiro França Pinto que: “(...) se a simulação tem por escopo prejudicar terceiro, os simuladores nada poderão alegar contra o negócio; ninguém será admitido a alegar a própria torpeza (nemo de improbitate sua consequitur actionem). Assim também se a simulação visou a infringir preceito legal, a parte nada pode arguir ou requer em juízo no tocante a ela. Estabelece o art. 168 do Código Civil de 2002 que poderá alegar as nulidades, inclusive dos negócios jurídicos simulados, qualquer interessado ou o Ministério Público, quando lhe couber intervir. Os simuladores [no entanto] não têm qualidade para arguir a simulação, em litígio de um contra o outro, ou contra terceiro; só os próprios prejudicados serão partes legítimas para deduzi-la em juízo; mas a lei igualmente confere aos representantes do poder público, a bem da lei, ou da fazenda, legitimação processual para pleitear a decretação da nulidade”1.Nesse mesmo sentido, verificam-se diversos precedentes desta e. Câmara Cível e do e. TJSP:APELAÇÃO CÍVEL PELA PARTE AUTORA - AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E AÇÃO CAUTELAR - 1. CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - PROVAS DOS AUTOS QUE SÃO SUFICIENTES PARA O DESLINDE DA CAUSA - MAGISTRADO COMO DESTINATÁRIO FINAL DA PROVA - 2. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE VENDA DE VEÍCULO - SENTENÇA QUE RECONHECEU A ILEGITIMIDADE ATIVA - INSURGÊNCIA - NÃO ACOLHIMENTO - PROPRIEDADE DE TERCEIRO - INEXISTENCIA DE REGISTRO NO NOME DO AUTOR - TRADIÇÃO AFASTADA NO CASO CONCRETO - 3. SIMULAÇÃO - PLEITO PELA ANULAÇÃO DO ATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE - ATO QUE, SE REALMENTE DISSIMULADO, FOI REALIZADO EM FAVOR DO PRÓPRIO AUTOR E POR ESTE CONFESSADO - VALIDADE DO ATO EM SUA SUBSTÃNCIA E FORMA - INTELIGÊNCIA DO BROCARDO "A NINGUÉM É DADO BENEFICIAR-SE DA PRÓPRIA TORPEZA" - SENTENÇA MANTIDA - 4. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1344356-2 - Piraquara - Rel.: Tito Campos de Paula - Unânime - J. 29.07.2015, g.n.) AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE- SIMULAÇÃO-TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS AOS RÉUS COM O CONFESSADO INTUITO DE OCULTAÇÃO DE PATRIMÔNIO – RECONHECIDO INTUITO DE PREJUDICAR TERCEIROS OU INFRINGIR PRECEITO DE LEI – IMPOSSIBILIDADE DE A PARTE SE BENEFICIAR ALEGANDO EM JUÍZO A PRÓPRIA TORPEZA- SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação 1110353-28.2016.8.26.0100; Relator (a): Moreira Viegas; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 32ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/08/2018; Data de Registro: 09/08/2018, g.n.) PROCESSO – Sentença – Nulidade – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Oportunidade para apresentação das alegações finais verificada – Suspeição de testemunhas não configurada – Exceção de usucapião expressamente analisada na sentença – Desnecessidade de dilação probatória – Preliminares afastadas. NEGÓCIO JURÍDICO – Simulação – Imprescritibilidade (art. 169, CC)– Indução a erro para a prática de ato simulado não verificada – Impossibilidade de se buscar a nulidade do ato por aqueles que deram causa ao negócio jurídico dito simulado, sob pena de tirar vantagem indevida de sua própria torpeza – Princípio nemo auditur propriam turpitudinem allegans – Vedação do enriquecimento sem causa – Hipótese em que, em verdade, sequer simulação houve, mas sim a transferência voluntária de propriedade como forma de contribuição para a participação da exploração comercial conjunta de lotes, com ajuste verbal de remuneração – Pedido improcedente – Inversão dos ônus de sucumbência – Apelação provida, prejudicado o recurso adesivo. (TJSP; Apelação 1008762-82.2016.8.26.0048; Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Atibaia - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/06/2018; Data de Registro: 20/06/2018, g.n.) Em decisão de lavra do exmº Min. Ricardo Villas Bôas Cueva o e. STJ adotou entendimento semelhante, com a seguinte fundamentação, ora transcrita: “Ao buscar anular o acordo celebrado extrajudicialmente, sob a alegação de que foi objeto de uma simulação, a recorrida incorreu em conduta ilícita. A simulação é caracterizada pelo fato de a vítima não ser parte do negócio dissimulado. A argumentação da recorrente evidencia má-fé, já que, ainda que prejudicada pelo negócio jurídico apontado como viciado, não poderia se beneficiar da própria torpeza, consoante se afere do teor do art. 150 do Código Civil de 2002:‘Se ambas as partes procederem com dolo, nenhuma pode alegá-lo para anular o negócio, ou reclamar indenização’.Ademais, salienta-se que ‘a transação só se anula por dolo, coação, ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa’ e ‘não se anula por erro de direito a respeito das questões que foram objeto de controvérsia entre as partes’, nos termos do art. 849, parágrafo único, do Código Civil.” ( REsp 1620710/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/03/2017, DJe 21/03/2017, g.n.) Completamente descabida, portanto, a alegação de simulação quando a própria ré foi quem redigiu o contrato, ou, ao menos, foi quem contratou a pessoa que redigiu o contrato, conforme confessado por ela em sua contestação:2. O instrumento de contrato de compra e venda [Evento 1.4] resultou de tratativas entre os ex-sócios da Requerida GÊNESIS, Srs. FÁBIO RICARDO VALÉRIO DE SOUZA e EDUARDO VALÉRIO DE SOUZA, acompanhados por seu pai, Sr. OZÓRIO NUNES DE SOUZA e o Sr. EDIVALDO JOSÉ ZOTTO, corretor da Imobiliária MARINGÁ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., sediada nesta cidade na Avenida Humaitá nº 205, Zona 04.2.1. A Requerida GÊNESIS necessitava de recursos financeiros para cumprir compromissos iniciais assumidos para a aprovação do LOTEAMENTO GOLDEN FOREST RESIDENCE CLUB a ser implantado no imóvel constituído pelo lote de terras 219-A-1/220-A, objeto da matrícula nº 65.745 no 2º SERVIÇO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE MARINGÁ. Pois bem, o Sr. EDVALDO JOSÉ ZOTTO encontrou investidores, encarregando-se, mais, de fornecer minuta de contrato de compra e venda de imóvel loteado, cuja elaboração foi atribuída ao Advogado RENATO RIBECHI, entregue em 26/08/2015 [DOCS. 07/08]. Outra exigência inserida na minuta de contrato foi de que o preço sugerido por EDVALDO JOSÉ ZOTTO de cada imóvel, era de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), que incluía comissão de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), teria que ser elevado para R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), além da inserção da cláusula de recompra pelo valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) [Cláusula Segunda e seus §§ 1º e 2º], para atrair investidores. Premida pela necessidade de recursos financeiros, sem detida reflexão, de boa-fé, acabou aceitando a minuta, acreditando que se tratava de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. O contrato padrão adotado pela Requerida GOLDEN FOREST, ao contrário daquela minuta que se converteu no contrato [Evento 1.4], atende à legislação de regência [DOC. 09].De todo modo, não custa ressalvar que, concretamente, não se vê qualquer simulação no caso, tendo em vista que os termos contidos no instrumento de mov. 1.4 representam exatamente a vontade dos negociantes. Agora, se tais termos configuram mútuo financeiro, devendo serem limitados eventuais juros, é questão completamente diferente, que será avaliada nos tópicos a seguir.III.b) Segundo, porque não se verifica qualquer abusividade concreta no contrato.É que o negócio jurídico firmado pelas partes, na realidade, configurou uma forma de captação de capital pela ré, que vendeu um imóvel que valia R$110.000,00 à autora por R$55.000,00, oferecendo um desconto de 50%. O objetivo desse negócio é evidentemente, ninguém nega, liquidar o patrimônio da ré, a fim de que ela pudesse ter os recursos financeiros necessários para realizar o empreendimento proposto – construção de um condomínio fechado, que incluía o próprio imóvel alienado à autora.Em compensação, tendo em vista a expectativa de retorno e de valorização do próprio imóvel (inserido no empreendimento a ser construído), obrigou-se a ré a recomprar o mesmo imóvel da autora, depois de um ano, pelo valor de R$100.000,00 – montante ainda abaixo do valor do imóvel, que era de R$110.000,00 – caso ela aceitasse. Caso contrário, deveria a autora notificar a ré de sua intenção de permanecer com o imóvel adquirido, ocasião em que ela estaria liberada do dever de recompra (parágrafo quarto da cláusula segunda).Assim, tem-se um negócio que, ao contrário do defendido pela ré, beneficiou ambas as partes, pois enquanto a autora obteve para si um imóvel pela metade do preço, a ré obteve capital líquido para concretizar seus empreendimentos.E a cláusula de recompra em nada altera esse quadro de benefício mútuo. Afinal, caso a autora não quisesse ficar com o imóvel, como de fato não quis, a ré simplesmente teria que recomprá-lo pelo valor de R$100.000,00, quantia que ainda estava abaixo do preço do imóvel (R$110.000,00), sem considerar a provável valorização do imóvel no prazo de um ano devido à construção do condomínio fechado. Ou seja, realizada a recompra, a ré acabaria com os benefícios obtidos pelo uso do dinheiro pago pela autora (R$55.000,00) durante um ano e teria o seu imóvel de volta, o qual equivale, no mínimo, a R$110.000,00.Sim, é verdade que, em termos absolutos, olhando-se apenas para os valores da compra e da recompra, a autora acabaria por receber praticamente o dobro do valor do imóvel no período de um ano, entretanto é certo que tais percentuais foram discutidos entre as partes – nada foi alegado em contrário – e que os benefícios obtidos pela ré com a captação de capital líquido e com a possível valorização do imóvel seriam suficientes para justificar o aumento no preço do imóvel.Em suma, as partes concretizaram uma compra e venda no momento da assinatura do contrato ao mesmo tempo em que já firmaram um compromisso de compra e venda futura, inexistindo qualquer vedação legal para esse tipo de negócio.Ainda é importante observar que, ao contrário do que é alegado pela ré e reconhecido pela própria sentença – parte não recorrida, por isso imutável nesse momento –, não houve fixação do direito de retrovenda previsto no art. 505 do CCB, mas sim, como dito, a mera realização de uma promessa de compra futura. É que a retrovenda, basicamente, envolve a desistência do negócio pelo vendedor com a rescisão do contrato e retorno ao status quo ante, claramente não sendo o que foi previsto pelas partes no contrato em questão, em que a ré (vendedora) recompraria o imóvel da autora por preço completamente diferente da venda, mantendo-se hígida a venda original.Assim, não há que se falar em abusividade ou desvirtuamento do instituto da retrovenda no contrato.III.c) E terceiro, porque o negócio de mov. 1.4 definitivamente não configura mútuo, que é o empréstimo de coisa fungível, não havendo que se falar em limitação dos juros.É que, embora já se pudesse antever que, com a compra por R$55.000,00 e a recompra por R$100.000,00 já previamente estabelecidas, a autora obteria lucro com o negócio realizado, é certo que ele também envolve uma série de outros fatores, inclusive já mencionados anteriormente, não se caracterizando como simples empréstimo de coisa fungível (mútuo), mas sim como um negócio complexo sui generis.Nesse sentido, não se pode fechar os olhos para o fato de que efetivamente houve a transferência do imóvel (posse e propriedade) para a autora durante o período de um ano, que havia a expressa previsão contratual de que a autora poderia decidir permanecer com o imóvel e, principalmente, de que era esperada a valorização do imóvel em virtude da concretização do empreendimento proposto pela ré (condomínio fechado).Ademais, como já dito, não há nenhuma regra impedindo as mesmas pessoas de pactuar um compromisso de compra e venda futura sobre o mesmo bem.Aliás, apenas para não passar em branco, é fato que o presente negócio se assemelha muito mais a um contrato de investimento ou parceria, em que a autora aportou capital junto ao empreendimento promovido pela ré, tendo como garantia o recebimento de um lote que sofreria valorização por esse próprio empreendimento ou, então, pelo menos de que esse lote seria recomprado pela ré em um momento futuro.Posto isso, voto no sentido de negar provimento ao recurso.Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na sentença de 10% para 11% (onze por cento) do valor da causa, nos termos do art. 85 § 11º do CPC.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1246671680/apelacao-apl-274351820168160017-maringa-0027435-1820168160017-acordao

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