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22 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL 0000909-71.2020.8.16.0179 Curitiba 0000909-71.2020.8.16.0179 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 10 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
18ª Câmara Cível
Publicação
12/07/2021
Julgamento
12 de Julho de 2021
Relator
Pericles Bellusci de Batista Pereira
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-PR_APL_00009097120208160179_1fed9.pdf
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Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. TESE AFASTADA. NOTIFICAÇÃO RECEBIDA. COMPROVAÇÃO NOS AUTOS (AR). PARTE TINHA TEMPO HÁBIL PARA SE MANIFESTAR, MAS FICOU INERTE. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO PROCURADOR INFORMADO AO OFICIAL REGISTRADOR. CONHECIMENTO DA SUSCITAÇÃO DEVIDAMENTE CUMPRIDO. MESMO ASSIM, OS MOTIVOS DE INCONFORMISMO DO RECORRENTE FORAM DEVIDAMENTE JUNTADOS PELO SUSCITANTE. MAGISTRADO PONDEROU OS MOTIVOS EXPOSTOS NO REQUERIMENTO. INOCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA.

- Se constata nos autos a devida notificação extrajudicial ao recorrente da suscitação da dúvida, sem qualquer manifestação posterior nos autos, respeitando, dessa forma, o art. 586, IV, do Código de Normas da Corregedoria da Justiça do Estado do Paraná, afastando-se a exigência de intimação do procurador informado ao Registrador. MÉRITO RECURSAL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRAL. SUSCITANTE. 4ª CIRCUNSCRIÇÃO DE CURITIBA. MODIFICAÇÃO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO APÓS A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO NA MATRÍCULA. ALTERAÇÃO DE VINCULAÇÃO DAS VAGAS DE GARAGEM. NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DE TODOS OS CONDÔMINOS. EXIGÊNCIA DO ART. 43, INCISO IV, LEI 4.591/64 E ART. 1.351 DO CC. RETIFICAÇÃO QUE IMPLICA EM MODIFICAÇÃO DO IMÓVEL. EXIGÊNCIA REGISTRAL CORRETA - Correta a exigência apresentada pelo Oficial Registrador que impõe empecilho ao pedido de modificação do memorial de incorporação após a instituição do condomínio na matrícula, pois a mudança almejada, redistribuição de garagens, modifica o imóvel, afastando-se dos termos originários do memorial de incorporação. Apelação cível não provida. (TJPR - 18ª C.Cível - 0000909-71.2020.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 12.07.2021)

Acórdão

I – Relatório:Imperador Projetos e Construções Cíveis apela da sentença proferida nos autos nº 0000909-71.2020.8.16.0179, de Dúvida Registral, ajuizada pelo Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição de Curitiba, que julgou procedente a dúvida suscitada, para o fim de “permanecer hígida, portanto, a diligência solicitada pelo oficial registrador, porquanto não se verifica possibilidade de proceder meramente a retificação da incorporação imobiliária após a instituição do condomínio na matrícula imobiliária, além de que as alterações pretendidas pela parte suscitada deverão ser objeto de discussão e deliberação junto à assembleia condominial, mediante a concordância de todos os proprietários, visto que as referidas modificações nas unidades autônomas afetam estas como também o condomínio edilício como um todo.”.No apelo, que interpõe no mov. 23.1, sustenta o apelante, preliminarmente, que o Oficial Registrador deixou de dar cumprimento ao contido no inciso IV, do art. 586, do Código de Normas da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Paraná.Elucida que o processo foi distribuído em 02 de abril de 2020 e o primeiro despacho proferido em 05/10/2020.Acrescenta que “embora afirme que referidas notificações tenham sido encaminhadas via correio para endereço da requerente e de seu advogado, é certo que não carreou para os autos comprovante de que a que se destinava a os advogados da apelante tenha sido ao menos postada, uma vez que confessa que “(...) não tendo sido restituído o AR da notificação encaminhada ao seu advogado”, como afirma em sua resposta, seq. 10”.Entende, dessa forma, que não há comprovação da postagem em questão.Na sequência, informa que juntou mandato específico para cadastrar seus procuradores no sistema, no entanto, não houve o cadastro.Defende que não há comprovação de encaminhamento da cópia da inicial para a suscitada e seus procuradores. Aponta que a notificação não mencionou o número do processo, o que impede a apresentação de impugnação nos termos da Lei de Registros Publicos de 1973.Assevera que deveria ter sido intimado para impugnar a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador.Requer, com base nisso, o direito de impugnar a dúvida que requereu e foi suscitada pelo MD Oficial Registrador da 4ª Serventia Registral desta Comarca, sob pena de violação da defesa e o devido processo legal.Também almeja a imposição de medida para o cadastramento dos procuradores nos autos.No mérito, conta que solicitou averbações perante o Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição para sanar alguns erros, estes decorrentes das vinculações dos espaços de estacionamento (garagens) aos apartamentos. Defende que “pela escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária, datada de 28.08.2009, lavrada à s f ls. 1751183, livro 1277-NA, do 5º Tabelionato de Notas desta Capita l, obrigou-se a entregar para seus credores determinadas vagas de garagens e a ela, previamente, obrigou-se a vinculá-las a espaços de guardas de veículos também previam ente escolhidos. Mas, por equívoco, culminou por não vincular referidos espaços às unidades com o previamente haviam pactuados”. Ressalta que no momento é a única e legítima proprietária de todas as unidade e vagas de garagens, assim não vai prejudicar alterações nos direitos de terceiros.Esclarece a diferença entre o que consta no memorial de incorporação com a instituição de condomínio.Sobre isso, explica que a especialização do condomínio é ratificar o teor do memorial de incorporação, quando ocorre modificação no projeto originário.Já a instituição do condomínio e a convenção, segundo informa, é sobre o regime jurídico.Arrazoa que “a averbação requerida, que seja feita, por primeiro, no registro do memorial de incorporação, é para que dele passe a constar que houve alteração nas áreas vinculadas dos espaços de estacionamento de determinadas unidades sem, contudo, que tenha havido quaisquer alterações nas áreas das demais unidades, sejam privativas, sejam comuns, nos espaços destinados à guarda de veículos. Ou seja, só haverão alterações nas áreas das quatro que são de propriedade da ora apelante, as demais não sofrerão nenhum a alteração”.Alerta que a convenção é uma norma interna de condomínio, a correção das vinculações das garagens não modifica a convenção de um condomínio.Menciona que as modificações pretendidas não vão afetar o condomínio edilício, já que as demais unidades não sofreram qualquer modificação de suas áreas, frações, vinculações.Diante do exposto, requer, preliminarmente, a nulidade da sentença para oportunizar sua defesa. Subsidiariamente, o acolhimento do recurso para determinar que o Oficial Registrador da 4ª Circunscrição Imobiliária pratique os atos solicitados.Encaminhados os autos ao Ministério Público de primeiro grau, no parecer que apresentou no mov. 33.1, opinou pela manutenção da sentença.Já neste Tribunal, recepcionado o recurso (mov. 8.1-TJ), abriu-se vista à Procuradoria Geral de Justiça, a qual, no mov. 15.1-TJ, manifestou-se pelo não provimento da presente apelação. - Preliminares: - Ausência de intimação na via administrativa: Defende o apelante que não há comprovação nos autos da ciência de forma administrativa da dúvida suscitada, violando o art. 586, IV, do Código de Normas da Corregedoria da Justiça do Estado do Paraná, a saber:Art. 586. Não se conformando o apresentante com a exigência, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com fundamentada declaração de dúvida, remetido ao Juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte: I -o título será prenotado; II -será anotada, na coluna "atos formalizados", à margem da prenotação, a observação "dúvida suscitada", reservando-se espaço para anotação do resultado; III -após certificadas, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, será ele rubricado em todas as suas folhas; IV -em seguida, o Registrador dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, querendo, diretamente no Juízo competente e por advogado, no prazo de 15 (quinze) dias; e V -certificado o cumprimento do acima disposto, as razões da dúvida serão remetidas ao Juiz da Vara de Registros Públicos, acompanhadas do título.O pedido não prospera.Em consulta aos autos de origem, se extrai que o apelante foi notificado em 06 de abril de 2020, confira (mov. 12.1):A suscitação foi apresentada em 02 abril de 2020, contabilizando os 15 (quinze) dias previsto no artigo mencionado, o apelante tinha tempo hábil para se manifestar, no entanto, permaneceu inerte. Embora o primeiro despacho do Juízo competente tenha sido proferido em 05/10/2020, mov. 10.1, para o fim de solicitar a comprovação de ciência do suscitado, o suscitante acostou aos autos o AR de recebimento pela parte quatro dias após a suscitação de dúvida.A notificação, uma vez cumprida a finalidade de informar a parte, ocasiona a desnecessidade de notificação aos seus procuradores, raciocínio extraído da literalidade do art. 586, IV, do Código de Normas da Corregedoria da Justiça do Estado do Paraná, o qual não menciona a obrigatoriedade de intimar o representante legal informado ao Oficial.Fácil perceber, dessa forma, que a exigência de notificação para tomar conhecimento dos termos da dúvida restou devidamente cumprida, afastando-se qualquer nulidade nesse sentido.- Falta de cadastros no sistema Projudi: Assegura o recorrente a violação ao cerceamento de defesa pela ausência de cadastramento no Projudi, mesmo com procuração e documentos devidamente juntados pelo suscitante.Sem razão.A uma, porque a notificação de suscitação de dúvida menciona o encaminhamento de cópia da peça em questão ao recorrente (mov. 1.1):Logo, a parte tomou conhecimento dos termos consignados pelo suscitante, devidamente notificada para, se assim quisesse, apresentasse resposta.A duas, porque na suscitação foi juntado pelo Oficial Registrador os termos de inconformismo do apelante (mov. 1.2), estes ponderados na sentença.Mesmo que assim não fosse, considerando que a parte interpôs apelação da sentença proferida nos autos, o cerceamento de defesa alegado já se mostra suprido, porquanto rebate o desfecho da sentença, tema apto para julgamento nesse momento processual/recursal.Dessa forma, não há se falar em cerceamento de defesa pela ausência de constituição dos procuradores nos autos, já que a parte foi devidamente notificada, conforme visto acima, mas deixou de se pronunciar.Apenas para esclarecer, o equívoco apontando no relatório da sentença, seguindo o raciocínio delineado acima, em nada interfere no desfecho, pois desnecessária a intimação do procurador diante da notificação entregue ao apelante.Ultrapassada as preliminares, passa-se à análise do mérito recursal.- Mérito: Pretende o apelante obter a reforma da sentença que julgou procedente o pedido de Dúvida Registral apresentada pelo Oficial Registrador do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição de Curitiba em face de pedido formulado pelo Imperador Projetos e Construções Cíveis Ltda.Com efeito, deve ser julgada correta a exigência registral apresentada pelo Oficial Registrador do Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição de Curitiba, que devolveu o pedido de retificar o memorial de incorporação sem anuência de todos os condôminos. Apenas para situar a demanda, o apelante, segundo informa, adquiriu o imóvel objeto da matrícula de nº 77.495 e, posteriormente, o imóvel de matrícula nº 78.182, nesta última se encontra registrado o empreendimento “Edifício Mário Milke”. Tal aquisição se deu por conta da obrigação de entregar para Sr. Aramis Milke e a esposa Sra. Marisa Milke, 5 (cinco) unidades residenciais. A partir das matrículas, afirma que é único e legítimo proprietário dos apartamentos, motivo pelo qual assegura a retificação dos espaços de estacionamento às respectivas unidades individuais de cada apartamento. Basicamente, requer: Ao julgar o pedido, o Magistrado consignou: “em consonância com a matrícula imobiliária (evento 1.10), observa-se que a incorporação de condomínio já foi averbada no registro, procedendo-se a instituição do condomínio, de modo que eventual pretensão de alteração das frações ideais, vagas de garagem e demais informações referentes às unidades mencionadas pela suscitada demandará deliberação prévia de todos os condôminos e não apenas dos proprietários das unidades afetadas” (mov. 18.1). A sentença não comporta reparos. Isso porque, o pedido de retificação das vagas de garagem vinculada a cada unidade de apartamento foi apresentado em momento posterior a instituição de condomínio devidamente averbada na matrícula, R-15-78.182: “nos termos do requerimento datado de 20/02/2013, que fica arquivado, o imóvel desta matrícula foi instituído em condomínio, sob a denominação de Edifício Mario Milke”. Da leitura atenta do art. 1.351 do CC, verifica-se a exigência de aprovação dos condôminos para qualquer alteração: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”. Mesmo que as retificações buscadas envolvam apenas as unidades supracitadas, por decorrência lógica, implicam em alterações na estrutura do imóvel. Conforme ponderou o Oficial Registrador, “deve a parte apresentar para análise e registro o competente instrumento de alteração da instituição de condomínio, bem como pedido para registro da convenção definitiva e já alterada, atentando que para tal alteração da instituição se faz necessária a anuência da unanimidade dos titulares de direitos reais de todas as unidades (proprietários e eventuais credores fiduciários), conforme artigo 1.351 do CC, com firmas reconhecida (art. 221, inciso II da Lei nº 6.015/73, mov. 1.12)”. Não se pode olvidar que a instituição de condomínio ocorre em momento posterior da construção de fato do imóvel, enquanto o memorial de incorporação descreve as peculiaridades da edificação.Em outras palavras, o memorial de incorporação estabelece com exatidão as características de cada unidade, o que implica no direito aquisitivo dos compradores. A mudança das respectivas vagas de garagem necessita de anuência dos condôminos. A mera afirmação do apelante de que não há alteração da área de terceiros, apenas das vagas elencadas acima, não lhe socorre. Efetivamente, o art. 43, inciso IV, da Lei 4.591/64 assim prevê:Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa;III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prossequir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste;IV - e vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;A título de reforço argumentativo, cita-se os seguintes precedentes: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. ALTERAÇÃO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. AUSÊNCIA DA ANUÊNCIA DE TODOS OS ADQUIRENTES. INVIABILIDADE DA PRETENSÃO LIMINAR. 1. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, razão pela qual o Tribunal de Justiça deve limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão atacada, sem analisar questões meritórias ou matérias não apreciadas pelo juízo a quo. 2. A alteração do memorial de incorporação demanda anuência de todos os adquirentes do empreendimento, nos termos do artigo 43, inviso IV da Lei nº 4.591/64. 3. Não havendo unanimidade dos compradores nesse sentido, inviável o deferimento da liminar rogada. 4. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento (CPC ) 5052008-42.2020.8.09.0000, Rel. Des (a). GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020) Logo, embora vincule apenas quatro números de vagas, impõe-se a confirmação do ato por todos os condôminos, visto que algumas unidades já foram alienadas, informação extraída da matrícula (mov. 1.10). Dessa forma, como o ato pretendido pelo apelante esbarra nos requisitos legais mencionados, sua pretensão após a instauração do condomínio depende de aprovação de todos os interessados. Nessas condições, nego provimento ao recurso, confirmando a sentença e, em consequência, a correta exigência determinada pelo Oficial Registrador do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição de Curitiba, ora apelado. III – Decisão:ACORDAM os integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1246613812/apelacao-apl-9097120208160179-curitiba-0000909-7120208160179-acordao

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