jusbrasil.com.br
31 de Julho de 2021
2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Apelação : APL 0014306-62.2014.8.16.0001 PR 0014306-62.2014.8.16.0001 (Acórdão)

Tribunal de Justiça do Paraná
há 8 meses
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
6ª Câmara Cível
Publicação
27/11/2020
Julgamento
24 de Novembro de 2020
Relator
Desembargadora Lilian Romero
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Ementa

CÍVEL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C.C. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. RECURSO DA COMPRADORA.

I. CDC. AQUISIÇÃO DO BEM PARA USO NA ATIVIDADE EMPRESARIAL. LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA APLICÁVEL À PESSOA JURÍDICA NA HIPÓTESE DE AQUISIÇÃO DE BEM NÃO EMPREGADO PARA SUA ATIVIDADE EMPRESARIAL. CONDIÇÃO DE DESTINATÁRIA FINAL NÃO CARACTERIZADA. AUSÊNCIA, OUTROSSIM, DE VULNERABILIDADE QUE JUSTIFIQUE A APLICAÇÃO EXCEPCIONAL DO CDCÀ RELAÇÃO.
II. PRAZO DE ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PACTUADA NO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LEGALIDADE. COMPLEXIDADE E CARACTERÍSTICAS DA ATIVIDADECONSTRUÇÃO CIVILQUE AUTORIZAM A FLEXIBILIZAÇÃO, DENTRO DO ALUDIDO PRAZO. RAZOABILIDADE.
III. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ALEGADA ILEGALIDADE NA TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. EMISSÃO DE CHEQUES À IMOBILIÁRIA JUNTO AO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DA PROPOSTA DE VENDA. ATENDIMENTO AO DEVER DE INFORMAÇÃO NA FASE PRÉ-NEGOCIAL. CLÁUSULA VÁLIDA, CONFORME O RESP REPETITIVO Nº 1.599.511/SP (TEMA 938).
V. CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. VEDAÇÃO, CONFORME O RESP REPETITIVO Nº 1.186.789/RJ (TEMA 970).
VI. COMPENSAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA PROFERIDA SOB A ÉGIDE DO CPC/73. POSSIBILIDADE (SÚM. 306/STJ). RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. (TJPR - 6ª C.Cível - 0014306-62.2014.8.16.0001- Curitiba - Rel.: Desembargadora Lilian Romero - J. 24.11.2020)

Acórdão

I. RelatórioEste recurso de apelação foi interposto pela parte autora, contra a sentença[1] que julgou parcialmente procedente a ação revisional de contrato c.c. declaratória de nulidade de cláusulas e indenizatória, nos seguintes termos:“Em face ao exposto e mais o que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO formulado por AMERILOG LOGÍSTICA, PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, em desfavor de LN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e PDG LN 31 INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTO LTDA, para:a) DECLARAR a nulidade da tarifa de R$800,00 (oitocentos reais) prevista no caput da “Cláusula Vigésima Segunda” como condicionante à cessão dos direitos oriundos do contrato;b) DETERMINAR que a última parcela do financiamento (R$ 228.050,00) seja corrigida pelo índice contratado para a fase pós-obras (IGP-M), em substituição ao INCC, a partir de junho de 2013 (exclusive), data em que expirou o prazo para conclusão (rectius: entrega da unidade) do empreendimento (incluído o período de tolerância de 180 dias);c) CONDENAR os réus ao pagamento do montante equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do contrato, devido a partir de junho de 2013 até a data da comprovação da conclusão da obra.De conseguinte, considerando o decaimento em igual proporção, distribuo a sucumbência entre os litigantes na razão de 50%. Fixo os honorários em 20% sobre o valor atualizado da parcela condenatória, com fundamento no artigo 20, § 3º, do Código de Processo Civil, respeitada a distribuição supra declinada (50%). Observe-se, ainda:a) as despesas processuais não incidem na base de cálculo dos honorários:“Calculam-se os honorários sobre o principal os juros devidos (RT 609/106, RJTJESP 92/227, JTA 53/21), não, porém, sobre as custas e outras despesas processuais (JRA 89/407). Estão sujeitos a correção monetária (LCM 1º‘caput’)”.b) haverá compensação:“Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência recíproca, assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da própria parte”.Os embargos de declaração opostos pela autora foram rejeitados (M. 78.1).Em suas razões recursais (M. 86.1) alegou a autora Americalog que:a relação sujeita-se ao CDC, porque a legislação consumerista também tutela o consumidor pessoa jurídica;adquiriu o bem como destinatária final do produto, aderindo ao contrato previamente estabelecido pela incorporadora, em evidente vulnerabilidade, o que reclama a incidência das regras protetivas do CDC;é abusiva a cláusula que prorroga em 180 dias o prazo de entrega, pois não houve qualquer evento excepcional que justificasse a prorrogação;é abusiva a cláusula que atribuiu ao adquirente o pagamento de comissão de corretagem;é devida indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega da obra;a cláusula penal fixada em favor do adquirente (0,5% sobre o valor do contrato para o caso de atraso na entrega) é desproporcional à cláusula fixada em benefício da incorporadora para o caso de inadimplemento (2% sobre o valor atualizado do contrato por mês de atraso);a multa contratual prevista em favor da incorporadora deve ser revertida para beneficiar a adquirente no caso de atraso na entrega da obra;o novo CPC vedou a compensação dos honorários advocatícios, previsão que deve incidir no caso concreto;a sucumbência deve recair exclusivamente sobre os apelados.Finalizou postulando o provimento do recurso para o fim de reformar a sentença e julgar integralmente procedentes os pedidos iniciais.As incorporadoras requeridas alegaram nas contrarrazões (M. 95.1) o acerto da sentença quanto aos pontos objeto do apelo da autora e pugnaram pelo não provimento do recurso.Nesta instância, o julgamento do recurso foi sobrestado por versar sobre os temas 970 e 971, com determinação de sobrestamento pelo STJ (M. 1.1/TJ, p. 8).As incorporadoras apeladas noticiaram o deferimento da recuperação judicial e pugnaram pela liberação de valores eventualmente constritados e a suspensão da ação (M. 1.1/TJ, p. 12-62). Instada, a apelante rechaçou a manifestação (M. 1.1/TJ, p. 73-77).Os pedidos foram indeferidos por esta Relatora e foi determinada a manutenção da suspensão em razão da afetação da matéria pelo STJ (M. 1.1/TJ, p. 79).Houve reiteração da manifestação quanto ao deferimento da recuperação judicial e, desta vez, pedido a extinção da ação, que foi rechaçado depois de ouvida a apelante (M. 1.1/TJ, p. 122).A apelante noticiou o levantamento do sobrestamento e pugnou pelo julgamento do recurso (M. 24.1/TJ).Em vista do julgamento dos recursos especiais afetados ao regime de repetitivo representativo de controvérsia, a parte apelada foi intimada para se manifestar sobre as teses firmadas (M. 27.1/TJ).Em atendimento ao despacho, as apeladas se opuseram ao julgamento do recurso, porque as teses firmadas nos recursos representativos da controvérsia ainda não haviam transitado em julgado (M. 34.1/TJ). II. VotoPresentes os pressupostos da sua admissibilidade e regularidade formal, o recurso deve ser conhecido.Cabe registrar que a pendência do trânsito em julgado do leading case não impede o levantamento do sobrestamento e julgamento da causa, operando, desde logo, a tese consagrada no julgamento do precedente qualificado.Nesse sentido:DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO MANEJADO CONTRA DECISÃO QUE NEGA SEGUIMENTO A RECURSO ESPECIAL COM BASE NO ARTIGO 1.030, INCISO I, ALÍNEA B, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. (1) POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DE ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL OU PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS ANTES DO TRÂNSITO EM JULGADO DO ACÓRDÃO PARADIGMA, RESSALVADAS SITUAÇÕES EXCEPCIONAIS, ONDE SE AVISTE QUE DISSO POSSA ADVIR RISCO À ORDEM PÚBLICA, À ECONOMIA OU À SEGURANÇA JURÍDICA. REVISÃO DO ENTENDIMENTO ATÉ AGORA ADOTADO PELO ÓRGÃO ESPECIAL PARA COMPATIBILIZA-LO COM O QUE DIZ O ARTIGO 1.040 DO CPC. (2) JUROS DE MORA NA EXECUÇÃO DE SENTENÇA PROFERIDA EM AÇÃO COLETIVA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO NA AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A DECISÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO JULGAMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS 1.361.800/SP E 1.370.899/SP (TEMA 685 DO STJ). AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.(TJPR - Órgão Especial - AI - 1741763-3/03 - São João do Ivaí - Rel.: Desembargador Coimbra de Moura - Unânime - J. 18.11.2019) Assim, não prospera a oposição das apeladas ao levantamento da suspensão antes do trânsito em julgado dos recursos especiais afetados para julgamento sob o rito de recursos repetitivos.Dos fatosA pessoa jurídica autora firmou contrato particular de compromisso de compra e venda, que tinha por objeto a aquisição do apartamento 605, torre 1, no empreendimento Condomínio Arbore. O instrumento previu a conclusão da obra em dezembro de 2012, com a possibilidade de prorrogação por 180 dias. Ou seja, o prazo final para a entrega, considerada a prorrogação, estender-se-ia até junho de 2013.Em abril de 2014, a Amerilog ajuizou esta ação contra as incorporadoras, pugnando: (i) pelo congelamento do saldo devedor a partir de dezembro de 2012 (ou, alternativamente, junho de 2013); (ii) pela declaração de nulidade da cláusula que previa a prorrogação de 180 dias para a entrega; (iii) pela declaração e nulidade do redirecionamento da comissão de corretagem à compradora e a repetição em dobro (ou, alternativamente, de forma simples) do valor pago; (iv) pela readequação da cláusula penal de inadimplemento, para que a multa incida uma única vez sobre o débito; (v) pela majoração do percentual da multa contratual em razão do atraso na entrega de 0,5% para 2% sobre o valor do contrato; (vi) pela fixação de juros moratórios no percentual de 1% sobre o valor do contrato por mês de atraso na entrega; (vi) pela declaração de nulidade da cláusula que previu a possibilidade de rescisão contratual em razão do inadimplemento; (vii) pela condenação das incorporadoras ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 3.500,00 por mês de atraso na entrega.As incorporadoras requeridas foram citadas e ofereceram contestação, pugnando pela improcedência da ação (Ms. 20.1/24.1).A autora noticiou a convocação dos compradores para assembleia de instalação de condomínio em 20.08.2014 (M. 40.2). Também juntou cópia da matrícula do imóvel, cuja certidão informa o protocolo em 27.10.2014 do pedido de averbação da conclusão final da obra (M. 40.2, p. 15).Sobre os documentos, a PDG LN 31 ofereceu manifestação alegando que eles não alteram os fatos em discussão na ação (M. 48.1).Sobreveio decisão anunciando o julgamento antecipado do feito (M. 65.1).Ao sentenciar, o DD. Magistrado entendeu ser válida a cláusula de tolerância, mas reconheceu o atraso na entrega da obra, condenando as rés ao pagamento de multa contratual de 0,5% sobre o valor do contrato. Também declarou a nulidade da tarifa para a cessão de direitos advindos do contrato e determinou a correção monetária do saldo devedor pelo IGP-M a partir de junho de 2013. Por fim, os pedidos de indenização por lucros cessantes (locação de imóvel), restituição da comissão de corretagem e majoração do percentual da cláusula penal pelo atraso foram julgados improcedentes.Da inaplicabilidade do CDC à relaçãoA apelante Americalog reitera no recurso o pleito de aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação havida entre as partes.Sem razão.É incontroverso que o imóvel objeto do contrato seria utilizado na atividade empresária desenvolvida pela adquirente. Segundo a petição inicial, "a Requerente é empresa que atua na compra, venda e locação de imóveis/móveis próprios" e que "deixou de auferir renda, vez que adquiriu tal imóvel com o único intuito de locá-lo, de imediato, de modo a gerar uma renda fixa com a qual poderia contar para dar andamento às suas atividades empresariais" (M. 1.1, p.2). Para se caracterizar como consumidora, não basta que a pessoa jurídica seja a destinatária final fática do bem ou serviço, sendo imprescindível que ela seja também a sua destinatária final econômica. Vale dizer, o bem ou serviço deve atender necessidade pessoal ou privada, ou seja, deve ser estranho ao processo produtivo ou à atividade econômica específica da pessoa jurídica. Anote-se, ademais, que o valor do imóvel adquirido era considerável, a evidenciar o porte das partes envolvidas. Em tais situações, o STJ já firmou entendimento da inaplicabilidade do CDC:CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. BUSCA E APREENSÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FALÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO NÃO CARACTERIZADA. JUROS MORATÓRIOS. LIMITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. VERBAS CONDENATÓRIAS QUE NÃO CONFIGURAM ENCARGOS DA MASSA FALIDA. COMPENSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONCURSO DE CREDORES.1. (...) 4. Não sendo a empresa destinatária final dos bens adquiridos ou serviços prestados, não está caracterizada a relação de consumo, e, tampouco, a limitação da multa contratual prevista no art. 52, § 1º, do CDC. Precedentes.5. (...)(REsp 1070149/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2011, DJe 01/02/2012) CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO. DEFEITOS NA MÁQUINA. RETROESCAVADEIRA. APLICABILIDADE DO CDC. INOCORRÊNCIA. COMERCIANTE. EMPRESA. ATIVIDADE NEGOCIAL. INCREMENTO. DESTINATÁRIO FINAL. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.I. Realizada pela empresa a compra do maquinário para ser utilizado em sua atividade empresarial de consumo intermediário, inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, que tem como destinatário final a pessoa hipossuficiente.II. Recurso especial conhecido e provido, para afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e determinar o retorno dos autos à primeira instância, para que a ação seja julgada nos moldes da aplicação do Código Civil.(REsp 863.895/PR, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2010, DJe 01/12/2010) A apelante, portanto, não figurou como destinatária final do produto.Além disso, ainda que se trate de imóvel, não se vislumbra excepcional situação de vulnerabilidade que justifique a equiparação da apelante à condição de consumidora, considerando não ter especificado no que consistiria sua vulnerabilidade técnica, nem sua eventual influência no julgamento da demanda.Diante do exposto, não há que se falar em aplicação do CDC ao caso.Da cláusula alusiva à prorrogação do prazo de entrega da obraO contrato previu que a entrega da obra ocorreria em dezembro de 2012, prorrogável por até 180 dias, sem caracterizar inadimplemento contratual da vendedora (cláusula 12ª, M. 1.6, p. 8).A autora insiste na nulidade da referida convenção, alegando que a tolerância beneficia exclusivamente a incorporadora em prejuízo da adquirente.Pois bem.Ao estipular o prazo de tolerância (no caso, de 180 dias), presumidamente a construtora ponderou as variantes possíveis que pudessem interferir na evolução da obra, inclusive aquelas decorrentes de caso fortuito ou força maior, tais como: más condições de tempo, eventuais atrasos dos fornecedores de material de construção e de acabamento, intercorrências com a mão-de-obra, etc. Entendimento diverso possibilitaria, em tese, a prorrogação indefinida do prazo de entrega, caracterizando-se como cláusula de natureza potestativa (já que sujeitaria uma das partes contratantes à vontade da outra), além de contrariar o disposto no art. 39, XII, do CDC[2].O STJ tem entendimento firmado no sentido da validade da cláusula de tolerância, desde que limitada a 180 dias:RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.9. Recurso especial não provido.(REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ". INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF.1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil.3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária.5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado específico desta Turma. 6. Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo.Precedentes.7. Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF.8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.(REsp 1727939/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018) Nesse contexto, deve ser admitida como válida a disposição contratual que prevê a prorrogação do prazo de entrega pelo período de até 180 dias, tolerância esta decorrente da complexidade da atividade da incorporadora, que eventualmente tem de lidar com fatores alheios ao seu controle. Ademais, a compradora ficou ciente desse prazo de tolerância e da sua extensão, ao assinar a avença, não havendo que se falar em abusividade nem em desequilíbrio contratual. No caso concreto, embora nas contrarrazões recursais as construtoras apeladas tenham apontado a conclusão da obra em março de 2014, tal versão não desconstitui o atraso na entrega previsto para junho de 2013 (considerado o prazo de tolerância), nem infirma a efetiva instalação do condomínio em outubro de 2014, quando requereu a averbação da conclusão final da obra na matrícula (M. 40.2, p. 15).Assim, considerando que, in casu, a previsão inicial de entrega era dezembro de 2012 e o bem não foi entregue nesta data, o prazo final ficou prorrogado para 01.07.2013 (considerada a prorrogação de 180 dias), momento em que restou caracterizada a mora das construtoras requeridas.Não tendo tal prazo sido respeitado pelas rés, e não tendo sido demonstrada qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, as construtoras incorreram em mora e devem ser responsabilizadas nos termos dos arts. 395 e 942 do Código Civil.Termo final da moraSegundo a certidão do registro de imóveis, a obra foi concluída em 27.10.2014, quando requerida a averbação da conclusão da obra. Portanto, este é o termo final da mora das requeridas, na falta de outro documento idôneo para demonstrar a efetiva e integral disponibilização do empreendido aos adquirentes em outra data.Em suma, o inadimplemento contratual da construtora teve início em 01.07.2013 e findou em 27.10.2014, totalizando 01 ano, 03 meses e 26 dias.Da afetação da matéria controvertidaA controvérsia recursal versa sobre: (i) a validade da cláusula que transferiu à autora a obrigação de pagar a comissão de corretagem; (ii) o pedido de indenização, na forma de alugueis, pelo período em que a autora foi privada de utilizar o imóvel, em razão do atraso na entrega; (iii) a majoração da multa compensatória prevista exclusivamente em desfavor da vendedora para o caso de atraso na entrega, aos moldes da multa prevista para o caso de inadimplemento contratual da autora; (iv) a vedação à compensação dos honorários sucumbenciais introduzida pelo novo CPC.Salvo a questão envolvendo a compensação da verba sucumbencial, as demais questões controvertidas foram afetadas para julgamento pelo rito de recursos repetitivos, constituindo os seguintes temas do STJ:Tema 938: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP); (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP) Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Tema 996: As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.Em vista das teses fixadas, ao exame das pretensões recursais.Da comissão de corretagemA autora alegou ser abusiva a cláusula que atribuiu a ela a obrigação de pagamento da comissão de corretagem.Pois bem. Constou do instrumento de promessa de compra e venda, que a responsabilidade pelo pagamento da remuneração relativa à comissão de corretagem seria da compromissária-compradora (M. 1.6, p. 3):“CLÁUSULA SEGUNDA: O preço previsto no ITEM 06 e sua condições previstas nos itens 7 a 11, todos do Quadro Resumo, que para todos os efeitos de direito passa a integra o presente instrumento, o qual, de acordo com o previsto no art. 41 da Lei 4.591/64, se compõe na proporção de 70% (setenta por cento) correspondente às benfeitorias e 30% (trinta por cento) à fração ideal de terreno relativa à unidade imobiliária.Parágrafo único: A comissão de corretagem devida pela concretização do presente negócio não compõe o preço da unidade imobiliária deste instrumento. O (s) COMPRADOR (ES) fica (m) desde logo ciente (s) que a comissão pela intermediação da presente negociação será paga no ato da assinatura do presente instrumento diretamente à corretora imobiliária responsável pela intermediação, a qual emitirá a correspondente nota fiscal de prestação de serviços e recibo de pagamento em favor do (s) COMPRADOR (ES)”.(excerto do contrato de M. 1.6, p.3 – grifo do original) Como visto, o entendimento firmado pelo STJ é no sentido de ser válida a transferência para o comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado.A informação prévia referida no Tema 938/STJ tem por finalidade proteger o adquirente de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta. Assim, inclusive, foi fundamentado o acórdão paradigma da referida tese (REsp n. 1.599.511/SP):A grande reclamação dos consumidores, nos processos relativos ao tema em análise, é a alegação da omissão da prestação dessa informação, conforme enfatizado na audiência pública. Alega-se que somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem.Essa estratégia de vendas contraria flagrantemente os deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações consumo.Sob tal perspectiva, impõe-se verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor extraordinário, gerando um incremento indevido do preço pactuado.In casu, a autora foi previamente cientificada da obrigação de pagar a comissão de corretagem, tendo assim o feito diretamente à corretora conforme demonstrou com a juntada dos cheques de M. 1.9, emitidos em julho de 2010, ao tempo da celebração do negócio.É inequívoco, portanto, que a autora foi informada que o preço do apartamento era de R$ 291.504,00 e que arcaria com o pagamento – em separado – da comissão de corretagem (R$ 6.079,50 + 6.079,50), desembolsando o total de R$ 303.663,00 pela aquisição do imóvel.Assim, conclui-se que a parte requerida cumpriu o dever de informação prévia, sendo válida, portanto, a transferência da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem à autora.Das indenizações pré-fixadasA autora alegou que a cláusula penal convencionada não é suficiente para reparar os prejuízos sofridos em razão do atraso na entrega da obra.Pois bem.De início, cumpre ressaltar que o contrato estabeleceu cláusulas penais distintas para a hipótese de inadimplemento da compradora e atraso da vendedora. Ainda que se admita o cotejo entre as sanções e a autora tenha requerido a majoração do percentual da indenização pelo atraso à luz da multa para o caso de não pagamento das parcelas, é certo que houve a prévia pactuação de cláusula penal em benefício da adquirente, o que afasta o pedido de inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor da compradora. O caso concreto, portanto, distingue-se da tese firmada pelo STJ no julgamento do Tema 971.Como visto, as partes pré-estabeleceram as perdas e danos em favor da compradora para a hipótese de atraso na entrega da obra, nestes termos:Cláusula Décima-Segunda: O prazo estimado para a conclusão do Empreendimento é o determinado no ITEM 05 do Quadro Resumo. O (s) COMPRADOR (ES), entretanto, fica (m) ciente (s) de que, considerando os longos prazos de produção da construção civil, esta previsão é estimativa, podendo haver prorrogação automática de até 180 (cento e oitenta) dias, sem que fique caracterizado o inadimplemento contratual da VENDEDORA. (...)§ 3º: Caso verifique-se efetivo atraso na conclusão da obra, vencido o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de carência, por culpa exclusiva da VENDEDORA, sem que caracterize qualquer excludente de responsabilidade, será devida ao (s) COMPRADOR (ES) indenização correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor deste contrato a título de perdas e danos pré-fixados.(excerto do contrato, M. 1.6, p. 8) Tal indenização, como se vê, não contempla qualquer periodicidade, ou seja, incidiria uma única vez, qualquer fosse a duração do atraso.A estipulação, portanto, não equivale a aluguéis e a apelante pretende a suplementação dela pelo acréscimo de locativos. No caso, a pretensão da autora é regida pelo parágrafo único, do art. 416, do Código Civil:Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo.Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.Com relação a primeira parte do referido dispositivo, sedimentou-se o entendimento que, nas hipóteses de contrato de adesão, o pedido de complementação independe de convenção. Nesse sentido, o enunciado nº 430 das Jornadas do Conselho da Justiça Federal:Jornadas CJF, Enunciado 430: No contrato de adesão, o prejuízo comprovado do aderente que exceder ao previsto na cláusula penal compensatória poderá ser exigido pelo credor independentemente de convenção.Assim, sendo a promessa de compra e venda ora examinada contrato cujas obrigações e condições foram previamente estabelecidas pelos proponentes, sem a possibilidade de discussão ou modificação pela aderente, a inexistência de convenção da suplementação deve ser mitigada. Quanto ao prejuízo excedente, o STJ firmou jurisprudência no sentido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo da adquirente é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal:CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 924, DO CÓDIGO CIVIL/1916. INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 1.092, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/1916. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES.- Na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente-vendedor, não é aplicável o disposto no art. 924 do Código Civil/1916, mas sim o parágrafo único do art. 1.092 do Código Civil/1916, e, consequentemente, está o promitente-vendedor obrigado a devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador. - Resolvida a relação obrigacional por culpa do promitente vendedor que não cumpriu a sua obrigação, as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio, devolvendo-se ao promitente vendedor faltoso o direito de livremente dispor do imóvel, cabendo ao promitente-comprador o reembolso da integralidade das parcelas já pagas, acrescida dos lucros cessantes. - A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil).Recurso não conhecido.(REsp 644.984/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2005, DJ 05/09/2005, p. 402) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PRECEDENTES. APRECIAÇÃO MONOCRÁTICA DO RECURSO. CONHECIMENTO DO AGRAVO INTERNO, COM A SUBMISSÃO DA QUESTÃO AO COLEGIADO, QUE SUPRE EVENTUAL VÍCIO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.(AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1652226/PA, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 27/06/2019) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. DISPOSITIVO DE LEI. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).2. Na hipótese, o tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas constantes dos autos, concluiu pelo inadimplemento contratual da empresa ao atrasar a entrega da obra, condenando-a ao pagamento dos lucros cessantes. Rever tal entendimento esbarra nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.3. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes.4. O recurso especial fundamentado no dissídio jurisprudencial exige, em qualquer caso, que tenham os acórdãos - recorrido e paradigma - examinado o tema sob o enfoque do mesmo dispositivo de lei federal. Se a divergência não é notória, e nas razões do recurso especial não há a indicação de qual dispositivo legal teria sido malferido, com a consequente demonstração da divergência de interpretação à legislação infraconstitucional, aplica-se, por analogia, o óbice contido na Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal, a inviabilizar o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional. Precedentes.5. Agravo interno não provido.(AgInt no REsp 1722768/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/04/2019, DJe 10/04/2019) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LUCROS CESSANTES. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. A Segunda Seção, no julgamento dos EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI (julgado em 9/5/2018 e publicado no DJe de 22/05/2018), concluiu que, "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação", de modo que a indenização dos lucros cessantes deve ser calculada com base no valor locatício do bem, no período de atraso na entrega do imóvel, o que, no caso dos autos, será apurado em liquidação de sentença.2. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt nos EDcl no AREsp 921.095/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/02/2019, DJe 14/02/2019) Assim, no tocante à tese relativa ao descumprimento do prazo para a entrega do imóvel (Tema 996, segunda tese), é cabível a fixação de perdas e danos em razão do descumprimento do prazo para a entrega do bem, incidindo a presunção de prejuízo da promitente compradora a ensejar a suplementação da indenização contratual.Com relação ao valor, as partes previamente pactuaram o percentual sobre o preço que corresponderia à indenização pelo atraso na obra (0,5% sobre o valor do contrato). Sendo certa a indenização pré-fixada e presumido o prejuízo, não há que se falar em majoração do percentual. É suficiente para suplementar o prejuízo da autora a incidência dele sobre cada mês de atraso da obra, contemplada a cláusula de tolerância.Destarte, a sentença deve ser reformada para, considerando o atraso de 16 meses para a entrega da obra, condenar as apeladas ao pagamento à apelante de 16 vezes a indenização compensatória prevista no § 3º da cláusula 12ª do contrato firmado entre os litigantes. O valor da condenação será corrigido monetariamente desde o inadimplemento (julho/2013) pela média INPC/IGP-DI e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.Dos lucros cessantesA apelante insiste na condenação das incorporadoras ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 3.500,00 por mês de atraso, correspondente ao valor médio da locação de imóvel na região naquele período.Todavia, a pretensão é improcedente.Isto porque a tese firmada no Tema 971 pelo STJ orienta que a convenção da cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, o que afasta sua cumulação com lucros cessantes.Ressalta-se que o recurso está sendo provido para dar periodicidade à pena contratual, ou seja, está estabelecendo caráter equivalente ao de locativos para a multa contratual.Assim, diante da inviabilidade da cumulação de indenizações por um mesmo fato, irrepreensível a sentença no ponto que afastou a pretensão de cumulação das perdas e danos com lucros cessantes.Da sucumbênciaO recurso está sendo parcialmente provido exclusivamente para reconhecer a suplementação da indenização pré-fixada em favor da apelante. No caso, as despesas processuais e honorários sucumbenciais foram fixados metade para cada parte.Ainda que readequada a sentença, foi mantida a improcedência de relevante parcela das pretensões iniciais (v.g. comissão de corretagem e lucros cessantes), motivo pelo qual mantenho a distribuição dos ônus sucumbenciais.Quanto à compensação dos honorários, a sentença foi proferida sob a égide do CPC/73, cuja interpretação sobre o tema constava do enunciado nº 306 da Súmula do STJ: “os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência recíproca, assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da própria parte”.A vedação à compensação somente subsiste quando os honorários advocatícios forem fixados na vigência do CPC/15, conforme entendimento do STJ veiculado na edição nº 129 do Jurisprudência em Teses[3].Descabida, portanto, a pretensão do procurador da parte apelante de afastar a compensação.ConclusãoVoto, diante do exposto, no sentido de conhecer e dar parcial provimento (cód. 238) ao recurso da autora, para deferir a suplementação da indenização pré-fixada no contrato, nos termos da fundamentação.
Disponível em: https://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1153196967/processo-civel-e-do-trabalho-recursos-apelacao-apl-143066220148160001-pr-0014306-6220148160001-acordao

Mais do Jusbrasil

Superior Tribunal de Justiça
Jurisprudênciahá 4 anos

Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL : AgInt no AREsp 0291420-78.2012.8.21.7000 RS 2013/0123877-0

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. DIREITO À SAÚDE. FORNECIMENTO DE FÁRMACO. PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA. INDEFERIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. SÚMULA 7 DO STJ. APLICAÇÃO. 1. O Plenário do STJ decidiu que "aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a …
Superior Tribunal de Justiça
Jurisprudênciahá 6 anos

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 0050755-29.2012.8.26.0577 SP 2015/0216171-0

RECURSO ESPECIAL Nº 1.551.956 - SP (2015/0216171-0) RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECORRENTE : GAFISA S/A ADVOGADOS : RENATO NAPOLITANO NETO E OUTRO(S) HUMBERTO GORDILHO DOS SANTOS NETO E OUTRO(S) DANIEL RUSSO CHECCHINATO E OUTRO(S) RECORRIDO : IMARA ASSAF ANDERE ADVOGADO : FERNANDO CESAR HANNEL E …
Tribunal de Justiça do Paraná
Jurisprudênciahá 11 meses

Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Apelação : APL 0014622-73.2018.8.16.0021 PR 0014622-73.2018.8.16.0021 (Acórdão)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - INSURGÊNCIA DA PARTE REQUERIDA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURAÇÃO – PROVA ORAL E TESTEMUNHAL IRRELEVANTES PARA A SOLUÇÃO DA CONTROVÉRSIA – JUIZ QUE É O DESTINATÁRIO FINAL DAS PROVAS …