Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL XXXXX PR XXXXX-5 (Acórdão)

1. Havendo o inadimplemento injustificado do comprador do imóvel, mostra-se razoável a retenção de 10% dos valores pagos, a fim de compensar a alienante pelas despesas havidas no negócio. 22. De acordo com precedentes deste Tribunal, o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, revela- se adequado para fixar o valor dos alugueres durante o período de ocupação indevida do comprador.3. Sendo meramente confirmatórias as arras dadas, devem ser restituídas ao comprador, quando da rescisão do contrato de compra e venda, especialmente quando o contrato prevê cláusula penal estipulando a retenção de parte dos valores por ele adimplidos.4. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1606866-5 - Cianorte - Rel.: Dalla Vecchia - Unânime - - J. 08.02.2017)

Certificado digitalmente por: FABIO HAICK DALLA VECCHIA Estado do Paraná APELAÇÃO CÍVEL XXXXX-5, DA 2.ª VARA CÍVEL E DA FAZENDA DE CIANORTE APELANTE: SANT ELMO LOTEADORA LTDA. APELADOS: CLEIDE LUCATELI MONTANUCI E OUTROS RELATOR: DES. DALLA VECCHIA EMENTA AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO, PELA VENDEDORA, DE 10% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. PRETENDIDA MAJORAÇÃO. REJEIÇÃO. ADEQUAÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO JUDICIALMENTE. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA NESSE TOCANTE. VENDEDORA QUE, ADEMAIS, NÃO DEMONSTRA DESPESAS EM PERCENTUAL MAIOR DO QUE O FIXADO NA SENTENÇA. ALUGUERES AVENÇADOS PARA O PERÍODO DE OCUPAÇÃO INDEVIDA PELO COMPRADOR. FIXAÇÃO EM 0,1% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL PARA 0,5%. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. ARRAS. PRETENDIDA RETENÇÃO, PELA VENDEDORA. INADMISSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Havendo o inadimplemento injustificado do comprador do imóvel, mostra-se razoável a retenção de 10% dos valores pagos, a fim de compensar a alienante pelas despesas havidas no negócio. 2. De acordo com precedentes deste Tribunal, o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, revela- se adequado para fixar o valor dos alugueres durante o período de ocupação indevida do comprador. 3. Sendo meramente confirmatórias as arras dadas, devem ser restituídas ao comprador, quando da rescisão do contrato de compra e venda, especialmente quando o contrato prevê cláusula penal estipulando a retenção de parte dos valores por ele adimplidos. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível XXXXX-5, oriundos da 2.ª Vara Cível e da Fazenda Pública de Cianorte, em que é apelante Sant Elmo Loteadora Ltda. e, apelados, Cleide Lucateli Montanuci e outros. RELATÓRIO Sant Elmo Loteadora Ltda. interpõe recurso de apelação (mov. 89.1 dos autos XXXXX-82.2015.8.16.0069) em face da sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual c/c pedido de reintegração de posse, ajuizada em desfavor de Denilson Lázaro Montanuci e outros, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação, para: a) declarar a rescisão do contrato de compra e venda em questão; b) condenar os réus ao pagamento de cláusula penal de 10% do valor total pago; c) condenar os réus ao pagamento de aluguel a partir de 12/6/2015; b) condenar os réus à restituição dos valores pagos pela autora a título de impostos, taxas e multas sobre o imóvel; c) determinar que a autora restitua, de uma só vez, os valores pagos pelos réus. A autora manifesta recurso de apelação (mov. 89.1). Pugna pela majoração do valor fixado em sentença a título de aluguel, bem como do percentual a título de perdas e danos. Busca, ainda, a retenção dos valores recebidos a título de arras, no valor de R$31.000,00. 2 O recurso foi respondido no mov. 102.1. É o relatório. VOTO A sentença acolheu em parte os pedidos formulados na ação de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel entabulado entre as partes, determinando o direito de retenção, da autora, ora apelante, no percentual de 10% sobre o valor total pago, incluídas as arras. Concluiu o julgador, com apoio no Código de Defesa do Consumidor, que a cláusula contratual que prevê o perdimento total das prestações pagas é nula de pleno direito e que, de acordo com jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de inadimplência injustificada do devedor, deve ser estabelecido o quantitativo entre 10% e 25% a título de indenização do vendedor com as despesas decorrentes do negócio. Assim, considerando que a autora/recorrente não apresentou qualquer comprovante de despesa que justificasse um percentual maior a esse título, o julgador singular fixou a indenização/ retenção no percentual de 10% sobre os valores adimplidos pelos compradores. Em suas razões, para fundamentar o pedido de majoração desse percentual a recorrente sustenta que o contrato faz lei entre as partes e que este Tribunal tem concluído, em tal situação, pela retenção do percentual de 20% sobre o valor do contrato. Sem razão, no entanto. A restituição das parcelas pagas pelos promitentes compradores, com retenção de determinado percentual em favor da promitente vendedora, constitui consequência da rescisão contratual e visa obstar o enriquecimento sem causa da alienante, bem como reembolsar as despesas com o negócio e reparar os danos decorrentes da rescisão contratual. Assim, o desfazimento do contrato, por inadimplemento do compromissário comprador, dá ao compromissário vendedor o 3 direito à retenção de um percentual sobre o valor a ser restituído, a fim de que seja ressarcido pelas despesas administrativas que teve com o negócio, como a divulgação, comercialização e corretagem. No tocante ao percentual de retenção, os tribunais têm a arbitrado entre 10% e 25% sobre os valores pagos, sendo que neste pretório é assente que a retenção no percentual de 10% é a que se revela mais razoável. Neste sentido, deste tribunal: "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM PEDIDO DE RETENÇÃO (...) RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - CABIMENTO - HAVENDO RESOLUÇÃO DO CONTRATO AS PARTES DEVEM VOLTAR AO STATUS QUO - DIREITO DA VENDEDORA DE PERMANECER COM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE AS PARCELAS PAGAS (...) (7ª C.Cível - AC XXXXX-6 - Rel.: Luiz Sérgio Neiva de Lima Vieira - J. 20.10.2015). De minha relatoria:"AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLENTO DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA. (...) RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 90%. RETENÇÃO DE 10%, A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA VENDEDORA. (...) Neste pretório, é assente o entendimento de ser devida a restituição de 90% dos valores adimplidos pelo compromissário comprador, com retenção de 10%, pelos prejuízos sofridos pelo compromissário vendedor, ficando afastada a previsão contratual do percentual de 50%. (...)"(7ª C.Cível - AC XXXXX-2 - Rel.: Fábio Haick Dalla Vecchia - J. 11.11.2014). Do STJ:"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial. 3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior."( AgRg no AREsp XXXXX/PE ­ 4.ª T ­ Rel. Min. Raul Araújo ­ Dje 22/6/2015);"DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. (...) 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra 4 e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso (...)"( REsp XXXXX/PR -¬ Rel.: Min. Nancy Andrighi - DJe 11.5.2011). Na situação dos autos, o critério de restituição dos valores pagos/ retenção, para a hipótese de rescisão contratual e previsto na cláusula 4.ª ­ mov. 1.4) se revela abusivo, porquanto, o percentual máximo previsto contratualmente para a restituição dos valores pagos seria no percentual de 40%, significando, como consequência, que os 60% restantes ficariam retidos pela recorrente. O princípio" pacta sunt servanda ", portanto, deve ser mitigado na situação como a dos autos, em que há manifesta iniquidade contratual. Ademais, a autora não impugna a conclusão alcançada na sentença de que ela não demonstrou ter efetuado despesas em percentual superior aos 10% fixados judicialmente, pelo que ele se mostra razoável para compensar as despesas havidas no negócio, devendo ser mantido. Por outro lado, merece parcial provimento o recurso no que respeita ao percentual a título de alugueres devidos pelo período de ocupação do imóvel. A sentença, considerando as peculiaridades do caso concreto, após citar entendimento jurisprudencial de aplicação do percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, concluiu que mesmo esse percentual se mostrava excessivo para compensar a recorrente pelo período de ocupação do imóvel, pelo que reduziu o percentual contratado, de 1% do preço atualizado do imóvel, para 0,1% sobre o preço do imóvel contido no contrato. A despeito das ponderações do julgador monocrático, não se mostra razoável fixar os valores de aluguel nesse patamar, impondo-se majorá-lo para 0,5% sobre o valor do imóvel, percentual que a jurisprudência deste Tribunal vem admitindo como adequada para compensar o vendedor pelo que deixou de ganhar durante o período de ocupação. 5 Colham-se os seguintes precedentes: Apelação Cível XXXXX-7, 18.ª Câmara Cível, rel. Des. Péricles Bellusci de Batista Pereira; Apelação Cível XXXXX-8, 12.ª Câmara Cível, relatora Desembargadora Ivanise Maria Tratz Martins. De mesmo teor, as Apelações Cíveis XXXXX-5 e 820.268-4, ambas da 7.ª Câmara Cível deste Tribunal e relatadas pelo Des. Luiz Sérgio Neiva de Lima Vieira, cujas ementas assim consignam, respectivamente:"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PERDAS E DANOS - CONDENAÇÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUERES - ALUGUEL FIXADO EM 0,5% SOBRE O VALOR VENAL DO IMÓVEL - ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E EQUIDADE, ASSIM COMO REGRAS DE MERCADO - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.""APURADO PELA PERÍCIA JUDICIAL INALTERAÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO (0,5% - MEIO POR CENTO) A TÍTULO DE ALUGUEL MENSAL PELA OCUPAÇÃO DO BEM IMPORTÂNCIA SUFICIENTE PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS SEM CAUSAR ENRIQUECIMENTO INDEVIDO DA PARTE BENEFICIADA VALORES DEVIDOS ATÉ O SURGIMENTO DO DIREITO DE RETENÇÃO COMPENSAÇÃO DA QUANTIA A SER PAGA COM AQUELAS QUE LHE SÃO DEVIDAS, INCLUSIVE AS NECESSÁRIAS A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO."Por sua vez, não demonstrou a recorrente que o percentual pretendido, de 1% sobre o valor do imóvel, corresponde ao valor de mercado usualmente praticado para locação de imóvel com as mesmas características como o de que ora se trata. O percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel é, portanto, justo e razoável para compensar a recorrente pelo uso do imóvel, durante o período de ocupação, pela ré. Entendimento em contrário importaria em enriquecimento sem causa pela recorrente. Por fim, no que respeita à pretendida retenção do valor das arras dadas, sem razão a apelante. A cláusula quarta, parágrafo primeiro, do contrato em questão (mov. 1.4), previu, para a hipótese de inadimplemento do pagamento, além da rescisão do contrato, a perda do sinal de pagamento (arras) e a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador, segundo dispôs o item" 1 "do mesmo parágrafo. 6 Pois bem. O pagamento das arras pode se revestir tanto de natureza confirmatória, quando pagas como sinal de confirmação do negócio jurídico, quanto de natureza penitencial, como forma de permitir o arrependimento das partes. E, conforme entendimento do STF, nos termos da Súmula 4121, as arras só terão natureza penitencial se houver cláusula expressa na minuta contratual nesse sentido, caso contrário, serão sempre confirmatórias. Na situação dos autos, não houve previsão de arrependimento do contrato, de sorte que as arras dadas são meramente confirmatórias. E, sendo confirmatórias, integram o valor do preço ajustado e devem ser restituídas ao comprador, na hipótese de rescisão do contrato. Ademais, havendo cláusula contratual prevendo a retenção de parte do pagamento, como indenização pelo inadimplemento do comprador, impossível a sua cumulação com o pedido de retenção das arras, sob pena de configurar vantagem indevida do vendedor, em inadmissível bis in idem. Nesse sentido, a Apelação Cível XXXXX-7, 7.ª Câmara Cível, rel. Des. Clayton Camargo:"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM PERDAS E DANOS - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A PRETENSÃO INICIAL - APELAÇÃO DO AUTOR -INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO - DESNECESSIDADE DE RECONVENÇÃO - DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO `STATUS QUO ANTE' - COBRANÇA CUMULATIVA DE ARRAS, CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO - INVIABILIDADE -CUMULAÇÃO DE INSTITUTOS COM A FINALIDADE INDENIZATÓRIA - BIS IN IDEM - VEDAÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - OBRIGAÇÃO QUE RECAI SOBRE QUEM CONTRATA O SERVIÇO - SERVIÇO CONTRATADO PELO AUTOR - ABUSIVIDADE CONSTATADA - DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS - DIREITO EVIDENCIADO - AUTORIZAÇÃO DE CONSTRUÇÃO E FOTOS DO IMÓVEL - BOA-FÉ CONSTATADA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.219 DO CÓDIGO CIVIL E ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79 - POSSIBILIDADE DE O VALOR SER OBTIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - MAJORAÇÃO - INPOSSIBILIDADE - VALOR ARBITRADO DENTRO DOS PARÂMETROS DA RAZOABILIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO - RECURSO ADESIVO DO RÉU - CONSTITUIÇÃO EM MORA REGULAR - ENTREGA DA NOTIFICAÇÃO NO ENDEREÇO INFORMADO NO CONTRATO - CIÊNCIA INCONTROVERSA DA MORA PELO DEVEDOR CONSTADA NOS AUTOS - PURGAÇÃO DA MORA - NÃO CABIMENTO - POSSIBILIDADE APENAS DURANTE O PRAZO CONFERIDO PELA NOTIFICAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E NÃO 1 No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo. 7 PROVIDO". (TJPR - 7ª C.Cível - AC - 1421335-7 - Curitiba - Rel.: Clayton Camargo - Unânime - - J. 28.06.2016). Esse também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. No julgamento do AREsp XXXXX, o Ministro Marco Aurélio Bellizze, em decisão monocrática e encampando o entendimento manifestado pelo Tribunal de origem, assim assentou para afastar a pretendida cumulação:"(...) não assiste razão à apelante. Isso porque, a prevalecer seu o raciocínio jurídico, estar-se-ia admitindo a cumulação das arras com a cláusula penal que autoriza a retenção. Tal cumulatividade não é admitida, pois configuraria dupla penalidade ao consumidor que desistiu do contrato, num reprovável bis in idem. No caso em exame, as arras foram pagas pelo consumidor e possuem natureza de princípio de pagamento e garantia da execução do contrato, cujo valor integra o total a ser adimplido pelo imóvel. Vale dizer, o valor pago a título de arras integra o valor global pago pelos apelados, eis que também possui natureza pecuniária compensatória. Note-se que o objetivo das arras é estabelecer um mínimo indenizatório para o caso de descumprimento do contrato, a teor do art. 419 do Código Civil. Mas a cláusula de retenção também tem por objetivo compensar os eventuais prejuízos da parte inocente. É inegável, portanto, a duplicidade. Na hipótese, as arras devem passar a integrar o preço pago pelo consumidor. Tal interpretação decorre da leitura da parte final do art. 417 do CC (...) No âmbito do Superior Tribunal de Justiça, firmou-se o entendimento no sentido de que o consumidor só perde o valor das arras quanto estas forem penitenciais. No caso de arras confirmatórias, como na espécie, não há falar em perda do sinal, sob pena de enriquecimento sem causa de quem as retenha. (...) Desta maneira, visando à proteção do consumidor e amparado na jurisprudência do STJ, compreendo que, tendo as arras caráter confirmatório, deve esta ser devolvida ao consumidor, por ocasião da rescisão contratual, a fim de que evite o enriquecimento sem causa da apelante. Ocorre que esta Corte Especial tem entendimento pela não cumulação da retenção de percentual do valor pago com a retenção das arras. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE HABITACIONAL EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO UNILATERAL. ADQUIRENTE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. PERDA INTEGRAL. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 83/STJ. FUNDAMENTO AUTÔNOMO E SUFICIENTE DO ACÓRDÃO RECORRIDO.AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. SÚMULA Nº 283/STF. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO PRETORIANO. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA ENTRE ARESTOS CONFRONTADOS". Por tais fundamentos, voto pelo parcial provimento do recurso, tão somente para majorar o percentual fixado a título de alugueres, de 0,1% para 0,5%, mantido o rateio das verbas de sucumbência determinado na sentença. É como voto. 8 ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Magistrados integrantes da Décima Primeira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento parcial ao recurso, tão somente para majorar o percentual fixado a título de alugueres, durante o período de ocupação indevida do comprador, de 0,1% para 0,5%, mantido o rateio das verbas de sucumbência determinado na sentença. O julgamento foi presidido pela Excelentíssima Senhora Desembargadora Lenice Bodstein, sem voto, e dele participaram, acompanhando o voto do Excelentíssimo Senhor Relator, os Excelentíssimos Desembargadores Mário Nini Azzolini e Sigurd Roberto Bengtsson. Sala de Sessões da Décima Primeira Câmara Cível, Curitiba, 8 de fevereiro de 2017. Des. Dalla Vecchia Relator 9