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30 de setembro de 2014

TJ-PR : 9183166 PR 918316-6 (Acórdão) Inteiro Teor

Publicado por Tribunal de Justiça do Paraná - 2 anos atrás

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Resumo Ementa para Citação Inteiro Teor
APELAÇAO CÍVEL Nº 918316-6, DA COMARCA DE LONDRINA 9ª VARA CÍVEL.
APELANTE : LEONÍCIO PEREIRA LOPES APELADO : PLAENGE LONDRINA INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
RELATORA : Juíza THEMIS DE ALMEIDA FURQUIM CORTES (em substituição ao Desª. Ângela Khury Munhoz da Rocha)
APELAÇAO CÍVEL. AÇAO DE RESCISAO CONTRATUAL. IMOBILIÁRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA AÇAO. ALEGAÇAO DE APLICAÇAO DA TEORIA DA IMPREVISAO QUANTO AO ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS. DESEMPREGO. SITUAÇAO QUE, POR SI SÓ, NAO CARACTERIZA FATO IMPREVISÍVEL. APELO IMPROVIDO. PRETENSAO DE DEVOLUÇAO DOS VALORES JÁ PAGOS À APELADA, DESCONTADA A MULTA CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO. POSSIBILIDADE, INDEPENDENTEMENTE DO OFERECIMENTO DE RECONVENÇAO POR SE TRATAR DE CONSEQUÊNCIA DO RETORNO DAS PARTES AO STATU QUO ANTE. VALOR DA MULTA QUE DEVE SE LIMITAR AO PATAMAR DE 10% (dez por cento) DAS PARCELAS JÁ PAGAS, EM RAZAO DO PARCIAL CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇAO CONTRATUAL. REDUÇAO DA MULTA FIXADA NO CONTRATO. CLÁUSULA PENAL QUE ENGLOBA AS DESPESAS COM COMERCIALIZAÇAO, PROPAGANDA E MARKETING. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA Recurso Conhecido e Parcialmente Provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível n.º 918316-6, da Comarca de Londrina, 9ª Vara Cível, em que é apelante Leonício Pereira Lopes e apelada Plaenge Londrina Incorporações Spe Ltda.

Relatório
1. Decidindo (fls. 173/175) Ação de Rescisão Contratual ajuizada por PLAENGE LONDRINA INCORPORAÇÕES SPE LTDA. em face de LEONÍCIO PEREIRA LOPES, o juiz de direito da Vara Cível de Londrina julgou procedente o pedido formulado pela autora para decretar a rescisão contratual.
Em razão da sucumbência condenou o réu, ora apelante, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em R$ 500,00 (quinhentos reais).
Vem daí o recurso de apelação interposto pelo réu LEONÍCIO PEREIRA LOPES (fls. 177/190), onde sustenta, em síntese, a necessidade de inclusão na decisão da restituição integral ou, ao menos parcial, das parcelas pagas, por se tratar de consequência lógica da resolução do contrato, independentemente do oferecimento de reconvenção. Ainda, alega a necessidade de limitação da cláusula penal ao patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas, devendo ser consideradas nulas as cláusulas contratuais ns. 17.4 e 17.5.
Alternativamente, caso se entenda pela impossibilidade de restituição, postula a improcedência do pedido de rescisão do contrato, face à aplicação da teoria da imprevisão. Por fim, caso a respeitável sentença seja mantida, requer a compensação dos honorários advocatícios e custas processuais.
Com as contrarrazões (fls. 193/207), subiram os autos a esta egrégia Corte de Justiça.
Voto
2. O recurso merece conhecimento, na medida em que estão presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), como os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou

extintivo do poder de recorrer e preparo).
Do Recurso de Apelação
Da Rescisão Contratual
3. Aduz o apelante a necessidade de reforma da decisão a fim de julgar improcedente o pedido de rescisão contratual, sob o argumento de que o inadimplemento seria justificável pela perda de seu emprego e de seu divórcio, em atenção ao art. , do Código de Defesa do Consumidor.
Sem razão.
Inicialmente cabe salientar que é incontroverso nos autos o inadimplemento por parte do apelante, de forma que cumpre tão somente apurar se a razão apresentada para tal inadimplência é acobertada pela teoria da imprevisão.
A pretensão do apelante de aplicação da teoria da imprevisão em virtude da alteração de sua condição econômica, decorrente de rescisão de seu contrato de trabalho durante a vigência contratual, aliado ao seu divórcio, não prospera.
Isso porque as parcelas do contrato eram pré-fixadas e não sofreram qualquer alteração no curso da relação contratual, assim não houve qualquer imprevisão ou onerosidade excessiva que justificasse o inadimplemento.
Tão somente os acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, que alterem as circunstâncias objetivas do contrato e sejam alheios às partes, tornando as prestações contratadas excessivamente onerosas para uma delas, ensejam a revisão das cláusulas contratuais.
O desemprego do apelante, por si só, não pode ser considerado fato absolutamente imprevisível, capaz de justificar o rompimento do equilíbrio econômico financeiro pela teoria da imprevisão, até

porque se trata de fato subjetivo e pessoal.
Nesse sentido:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISAO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISAO. PERDA DE EMPREGO E INFLAÇAO NAO SÃO EVENTOS IMPREVISÍVEIS. EXTINÇAO DO PROCESSO DO JULGAMENTO DO MÉRITO.
VIABILIDADE. DECISAO MANTIDA. RECURSO NAO PROVIDO. Aceitar-se a perda do emprego numa economia instável e doentia como a nossa, como fato ensejador da teoria da imprevisão, será fazer esboroar-se a construção dessa teoria".
[TJ/PR. 4ª Câmara Cível. Acórdão n. 13912. Apelação Cível n.
1.0062652-0. Desembargador Relator Antônio Prado Filho destaquei].
Desta feita, considerando que não há causa justificadora da inadimplência, merece ser mantida incólume a respeitável sentença, nesse ponto.
Do Direito de Devolução das Quantias Pagas
4. Aduz o apelante a necessidade de ser restituído da integralidade das parcelas já quitadas, independentemente do oferecimento de reconvenção. Alternativamente, requer a devolução de 90% (noventa por cento) do que foi pago, diante da nulidade das cláusulas que prescrevem multa contratual total de 19% (dezenove por cento).
Assiste razão ao apelante.
Na data de 22/07/2008, as partes entabularam contrato particular de promessa de venda e compra da unidade imobiliária em construção, relativa ao "apartamento n. 701, e garagens ns. 174/174-A, localizado no empreendimento denominado CONDOMÍNIO JARDIM RESORTE RESIDENCE TORRE I, situado na Rua Jerusalém, s/n., Gleba Palhano, Londrina/PR" (fls.
23/32).

O contrato firmado estipulou o pagamento do montante de R$ 234.600,00 (duzentos e trinta e quatro mil reais), em 53 (cinquenta e três) parcelas. No entanto, o apelante realizou apenas o pagamento das 19 (dezenove) primeiras parcelas, restando inadimplidas as demais.
Assim, como o compromissário comprador deixou de pagar as prestações avençadas na forma e tempo devidos, deu ensejo, via de consequência, à rescisão do contrato, decretada na sentença proferida em primeiro grau.
Quanto aos valores já pagos, o próprio apelado reconheceu a necessidade de restituição das parcelas quitadas. Inclusive, verifica-se que a notificação extrajudicial remetida ao apelante menciona que:
"(...) os valores, já deduzidos de multa contratual, encontram-se disponíveis para pagamento, devendo V. (s) Sa (s) comparecerem ao escritório da PLAENGE, sito à Avenida Tirandes, 1.000, Londrina/PR parece receber (em) a referida quantia" (fls. 42/43).
Importante frisar que a devolução das prestações pagas, mediante a retenção dos percentuais devidos em razão da rescisão contratual, objetiva evitar o enriquecimento sem causa da vendedora, considerando que o imóvel não será mais adquirido pelo apelante.
Portanto, em que pese o contrato não violar o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, a respeitável sentença, ao deixar de analisar tal ponto, posicionou-se de forma destoante ao citado dispositivo legal.
E nem se alegue que seria necessário o oferecimento de reconvenção para análise de tal pleito, pois a devolução dos valores é mera consequência ao retorno das partes ao statu quo ante.
Nesse sentido:
"AÇAO DE RESOLUÇAO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇAO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
PEDIDO DE DEVOLUÇAO DE PARCELAS PAGAS NAO

ANALISADO. DESNECESSIDADE DE RECONVENÇAO.
SENTENÇA INFRA PETITA. QUESTAO QUE NAO PODE SER ENFRENTADA PELO TRIBUNAL. OBSERVÂNCIA DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇAO. NULIDADE DECLARADA DE OFÍCIO. RECURSOS PREJUDICADOS. 1. Pode o magistrado, independentemente de reconvenção, conhecer do pedido de devolução de parcelas pagas aduzido na contestação, porquanto o retorno das partes ao estado anterior é consequência lógica da resolução contratual da promessa de compra e venda. 2. Pedido não analisado pela sentença não pode ser enfrentado pelo Tribunal, sob pena de ofensa ao princípio do duplo grau de jurisdição. 3. Sentença declarada nula".
[TJ/PR. 18ª Câmara Cível. Acórdão n. 7902. Apelação Cível n.
0334268-3. Desembargador Relator José Carlos Dalacqua Julgamento em 11/01/2008 destaquei].
Registra-se, contudo, que para se averiguar se o apelante possui direito à devolução das parcelas pagas, deve-se atentar à eventual existência de saldo credor, uma vez compensadas as despesas pela rescisão contratual.
Desta feita, a respeitável sentença proferida em primeira instância merece ser reformada, a fim de que conste a necessidade de devolução das parcelas já pagas pelo apelante.
Da Fixação da Multa no Patamar Máximo de 10% (dez por cento) Sobre o Valor das Parcelas Já Pagas
5. Ainda, o apelante sustenta a necessidade de redução da multa no percentual de 19% (dezenove) em caso de desistência ou rescisão contratual, para o limite máximo de 10% (dez por cento) incidentes sobre as parcelas já pagas, e não pela integralidade do valor do contrato.
E aqui, para tanto, indispensável a aplicação do art. 51, II, do CDC, que dispõe que "são nulas, de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: I- subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código."

E, no caso dos autos, a fixação do percentual total de 19% (dezenove por cento) do valor integral do contrato a título de perdas e danos mostra-se evidentemente abusiva e desproporcional ao parcial cumprimento do contrato.
Do compromisso de compra e venda acostado aos autos (fls.
23/32) denota-se que houve prévia estipulação das perdas e danos, concernente na multa de rescisão contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, além de 6% (seis por cento) a título de despesas com comercialização e de 3% (três por cento) de custos com marketing e publicidade.
Observe-se que as cláusulas ns. 17.4 e 17.5 prescreveram que:
"17.4. A parte que der causa à rescisão contratual ficará sujeita ao pagamento de multa rescisória à razão de 10% (dez por cento) do valor do contrato, devidamente atualizado com base nos índices ora contratados" (destaquei).
"17.5. Se o ADQUIRENTE der causa à rescisão, além da multa de 10% (dez por cento), deverá pagar à INCORPORADORA as despesas com comercialização, aqui já prefixadas em 6% (seis por cento), custos com marketing e publicidade, aqui já prefixados em 3% (três por cento), sempre calculadas sobre o valor atualizado do imóvel, como facultam os artigos 389 e 395 do Código Civil, valores estes que serão abatidos das prestações já pagas, devolvendo-se o restante ao ADQUIRENTE no prazo de 06 (seis) meses" (destaquei).
No entanto, considerando que a multa estabelecida foi estipulada a título de indenização pelo inadimplemento da obrigação, deve ser assegurado ao apelante o direito à restituição proporcional das prestações pagas.
Saliente-se que o apelado não deve experimentar lucro na indenização pré fixada na forma de cláusula penal, a qual não pode ir além do necessário para abranger os reais prejuízos em tese suportados, sob pena de enriquecimento ilícito em detrimento do devedor.

Além disso, no presente caso as obras do imóvel ainda não foram concluídas (a previsão de entrega é em julho/2012), não havendo ocupação do apartamento por parte do apelante. Assim, certamente os prejuízos da construtora são inferiores, já que pode repassar o imóvel para outro comprador, sem qualquer desgaste ocasionado pelo apelante inadimplente.
Deve-se atentar, ainda, ao disposto no art. 413, do Código Civil, que preza que: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".
Assim, quando a obrigação tiver sido cumprida parcialmente, como ocorreu na hipótese dos autos, o percentual da multa deve ser fixado de forma proporcional. Portanto, não se pode admitir que a multa contratual incida sobre a totalidade do valor do imóvel, motivo pelo qual há que ser declarada a parcial nulidade da cláusula n. 17.4.
Quanto à redução do percentual a ser retido, o art. 9º, do Decreto n. 22.626, de 25 de abril de 1933, reza que: "Art. 9º. Não é válida a cláusula penal superior à importância de 10% (dez por cento) do valor da dívida".
Ressalte-se também que conforme esta Câmara já decidiu, a taxa de retenção de 10% (dez por cento) do valor das parcelas pagas mostra-se coerente e razoável para que cobrir os custos operacionais e administrativos da vendedora.
Nesse sentido:
"AÇAO DE RESCISAO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇAO DE POSSE COMPROMISSO COMPRA VENDA IMÓVEL INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR RESCISAO DO CONTRATO. BOA-FÉ DO APELANTE DIREITO DE RETENÇAO ATÉ A INDENIZAÇAO. MULTA POR PERDAS E DANOS ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DIREITO DO AUTOR/APELADO EM RETER APENAS 10% (DEZ POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS. SENTENÇA REFORMADA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO".
[TJ/PR. 6ª Câmara Cível. Acórdão n. 0507100-3. Arapongas.
Desembargador Relator Março Antônio de Moraes Leite.
Unânime. Julgamento em 10/08/2010 destaquei].
"APELAÇAO CÍVEL. AÇAO DE RESOLUÇAO DE CONTRATO.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. BEM ADQUIRIDO EM LEILAO PÚBLICO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RETENÇAO EM PROL DO VENDEDOR DE 10% (dez por cento) DO VALOR DO NEGÓCIO. REDUÇAO. ART. 416 DO CC/2002.
PERCENTAGEM QUE DEVE INCIDIR SOBRE A QUANTIA PAGA. INDENIZAÇAO SUPLEMENTAR. IMPOSSIBILIDADE.
SENTENÇA REFORMADA. APELAÇAO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA".
[TJ/PR. 7ª Câmara Cível. Acórdão n. 15457. Apelação Cível n.
0586876-2. Desembargador Relator Ruy Francisco Thomaz.
Julgamento n. 21/09/2009 destaquei].
"APELAÇAO CÍVEL. AÇAO MONITÓRIA. EMBARGOS.
IMPROCEDÊNCIA. CONSTITUIÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO.
(...) MULTA CONTRATUAL DE 50% (CINQÜENTA POR CENTO). EXCESSO. REDUÇAO PARA 10% (DEZ POR CENTO), NOS TERMOS DO CPC, ART. 413. PARÂMETRO DA LEI DE USURA (DECRETO N.º 22.626/33), ART. . CORREÇAO MONETÁRIA. JULGAMENTO ALÉM DOS LIMITES DO PEDIDO. VIOLAÇAO DO CPC, ART. 460. DECOTE DA PARTE EXCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." [TJ/PR. 6ª Câmara Cível. Apelação Cível n. 473.541-7.
Desembargadora Relatora Dilmari Helena Kessler. Julgamento em 23/09/2008 destaquei].
Daí decorre também que a cláusula penal presume-se suficiente para as despesas com propaganda e marketing, até porque utilizada para venda de outros imóveis.
Além disso, as despesas administrativas da empresa, nela incluída a propaganda, a publicidade e o marketing, são de inteira responsabilidade da empresa vendedora, posto que tais valores restam

embutidos no preço do imóvel. Assim, deve ser declarada nula a cláusula contratual n. 17.5.
Desta feita, a sentença a quo merece reforma, a fim de reduzir a retenção do valor das parcelas pagas para 10% (dez por cento), diante da rescisão contratual.
7. Passando-se as coisas desta maneira, meu voto é no sentido de que se dê parcial provimento ao recurso, reformando-se a respeitável sentença prolatada em primeiro grau, a fim de declarar nula a cláusula contratual n.º 17.5, além de determinar a necessidade de devolução das parcelas já quitadas ao apelante, acrescidos de juros de mora e de correção monetária, a partir da data de cada desembolso, com o desconto da cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre esses valores, a título de multa por rescisão contratual.
Decisão 8. À face do exposto, ACORDAM os integrantes da Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da relatora.
Participaram do julgamento, além da signatária (relatora), os Senhores Desembargadores Luiz Osorio Moraes Panza (Presidente, com voto) e a Juíza Substituta em Segundo Grau Denise Hammerschmidt.
Curitiba, 10 de julho de 2012 (data do julgamento).
Themis de Almeida Furquim Cortes Juíza de Direito Substituta em 2º grau

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