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23 de julho de 2014

TJ-PR : 7771844 PR 777184-4 (Acórdão) Inteiro Teor

Publicado por Tribunal de Justiça do Paraná - 1 ano atrás

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Resumo Ementa para Citação Inteiro Teor
APELAÇAO CÍVEL Nº 777.184-4, DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIAO METROPOLITANA DE CURITIBA 17ª VARA CÍVEL.
APELANTES: ESPÓLIO DE NELSON GOMES DE CASTRO E OUTRO.
APELADOS: EDSON DE FREITAS GODOI E OUTRO.
RELATOR: DES. PRESTES MATTAR.
REVISORA: DESª ÂNGELA KHURY MUNHOZ DA ROCHA.
APELAÇAO CÍVEL AÇAO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇAO DE FAZER CONTRATO DE COMPRA E VENDA CONTRATO PRELIMINAR QUE NAO INDICA A EXISTÊNCIA DE ÔNUS HIPOTECÁRIO NOVA AVENÇA POSTERIOR, QUE NAO PODE SER CONSIDERADA DECISAO EQUIVOCADA RECURSO PROVIDO. "Havendo real contradição entre dois comportamentos, significando o segundo quebra injustificada da confiança gerada pela prática do primeiro, em prejuízo da contraparte, não é admissível dar eficácia à conduta posterior." (Resp n. 95539-SP Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR)
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 777.184-4, do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba 17ª VARA CÍVEL, em que são apelantes o ESPÓLIO DE ENELSON GOMES DE CASTRO E MARIA DA CONCEIÇAO PADILHA DE CASTRO, sendo apelados EDSON DE FREITAS GODOI E LUCILÉIA KARPINSKI GODOI.
Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Espólio de Enelson Gomes de Castro e outra, contra decisão que julgou improcedente a ação de cumprimento de obrigação de fazer proposta em face de Edson de Freitas Godoi e outra, face o Magistrado haver entendido, inicialmente, que o feito comportaria julgamento antecipado; que teria restado incontroverso nos autos que os autores teriam quitado integralmente o valor do imóvel adquirido dos réus, sem que, contudo, tenha sido outorgada a escritura definitiva e liberação da hipoteca; que a controvérsia de demanda residiria na ciência, ou não, pelos autores, da existência de ônus hipotecário sobre o imóvel, diante da antinomia juridica dos contratos; que os autores tinham ciência da hipoteca, vez que, quando da assinatura do contrato, consentiram com o disposto na cláusula 6ª, sendo que, assim, deveriam assumir o financiamento junto à instituição financeira e que, como o instrumento de compra e venda foi firmado em data posterior ao recibo, suas disposições revogam as anteriores que com ele são incompatíveis; condenando, então, a autora, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em R$
(mil reais).

Alegam os apelantes, pretendendo a reforma da decisão, que esta contém vício na avaliação dos fatos e das provas carreadas nos autos, o que teria levado a uma equivocada e injusta resolução para o litígio; que o recibo de sinal de negócio, firmado em 19/11/2002 atestou expressamnete que o imóvel estava livre e desembaraçado de quaisquer ônus, reais ou hipotecas, legais ou convencionais, bem como quites de impostos e taxas; que, já o instrumento de compra e venda, firmado em 12/03/2003, previa, em sua cláusula 6ª, que o comprador assumiria o financiamento do imóvel junto à Caixa Econômica Federal; que o fator cronológico, utilizado pelo Magistrado, não seria a melhor forma de valoração das provas; que, assim, não se pode afirmar que os autores tinham ciência da hipoteca, apenas porque assinaram o instrumento particular, depois de celebrado um contrato, no qual a promessa era a de que o imóvel estava livre e desembaraçado de quaisquer ônus; que restou clara a intenção dos apelados em ludibridiar os humildes apelantes, pois provavelmente, um desses documentos duvidosos que foram assinados posteriormente, era justamente o instrumento contratual juntado às fls. 53/55; que sendo o apelado corretor de imóveis, certo é que já no recibo do sinal de negócio, deveria constar a observação de que os apelantes deveriam se comprometer em assumir a responsabilidade de quitar o débito hipotecário e liberar o imóvel do gravame e que não foi levado em consideração que os apelantes pagaram o valor total do imóvel, que era o seu preço de mercado à época.
Contrarrazões às fls. 105/108.
É, em síntese, o relatório.

O presente recurso comporta provimento integral.
Pelo que se verifica dos autos, Edson de Freitas Godoy e sua esposa adquiriram, em 19/11/2002, o imóvel descrito na exordial, de Nelson Gomes de Castro e sua esposa, tendo em referido negócio, inicialmente, sido firmado o "Recibo de Sinal de Negócio de Compra e Venda de Imóvel" (fls. 13), tendo sido pago o valor de R$ 12.000,00.
Posteriormente, em 12/03/2003, foi formalizado o "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda", no qual os compradores se comprometeram a pagar o valor de R$ 50.000,00, bem como declararam que assumiriam o financiamento junto à Caixa Econômica Federal, nos termos da cláusula 6ª, do documento de fls. 53/54.
Saliente-se que os requeridos confirmaram o recebimento de tais valores, quando da contestação (fls. 45).
Cinge-se a controvérsia em saber se os requerentes, quando da realização do negócio, tinham ciência do ônus hipotecário que onerava o imóvel, tendo estes alegado que não teriam contratado que assumiriam o encargo, e os requeridos, que tal obrigação constou expressamente do "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda" (fls. 53/55).
O Magistrado monocrático, adotando o critério cronológico constante do art. , da Lei de Introdução ao Código Civil, aplicável às leis, entendeu que as disposições contidas no último documento, firmado em março

de 2002, revogariam todas as anteriores que com ele não fossem compatíveis, ou seja, que os requerentes teriam se obrigado com o pagamento dos valores devidos à Caixa Econômica Federal.
Em que pese o entendimento do Magistrado singular, entendo que assiste razão aos apelantes, devendo a sentença ser integralmente reformada.
Existem dois documentos, nos presentes autos, referentes ao negócio jurídico realizado, a saber: recibo de sinal de negócio (fls. 13), firmado em 19/11/2002 e o instrumento particular de compromisso de compra e venda (fls. 53/55), firmado em 12/03/2002.
Verifica-se que primeiro foi realizado através da Imobiliária Freitas de Godoi, constando expressamente no recibo que "o imóvel objeto deste recibo está sendo compomissado em venda com a condição de estar inteiramente livre e desembaraçado de quaisquer dúvidas, dívidas, ônus reais ou hipotecas legais ou convencionais, bem como quites de impostos e taxas até esta data, respondendo o promitente vendedor por quaisquer dúvidas disto decorrentes, inclusive pela evicção legal."
Entendo que o recibo de sinal de negócio, da forma como foi redigido, caracteriza-se como contrato preliminar.
Diz a doutrina:

"O contrato preliminar tem caráter provisório, interino e apenas é celebrado quando as partes se comprometem a convencionar, posteriormente, um contrato definitivo.
Seu objetivo exclusivo é o de garantir a realização do contrato definitivo.
Tal contrato é normalmente utilizado nos casos em que as partes têm interesse recíproco no negócio jurídico, porém, por algum inconveniente momentâneo, a contratação definitiva é efetivada em circunstância oportuna subseqüente.
Vale distinguir o contrato preliminar, onde as partes sujeitam-se a concluir um contrato ulterior, ou seja, ficam vinculados a continuidade do negócio, das negociações preliminares que antecede o contrato preliminar, mas não gera qualquer obrigação ou direito para as partes, já que essa fase é utilizada para discutir interesses, negociar e estudar o objeto de um possível contrato.
Via de regra o contrato preliminar é celebrado com cláusulas e termos indispensáveis para a realização do contrato definitivo, visando garantir a efetivação da obrigação contraída preliminarmente. Não há óbice quanto a alteração dos termos precedentes quando da confecção do contrato definitivo, desde que o objeto e a essência do negócio não sejam alterados."

(http://buenoecostanze.adv.br/index.php?option=com_conte nt&task=view&id=9008&Itemid=79)
Assinado o contrato preliminar e quitado o valor pretendido pelos vendedores, constantes nos documentos de fls. 13/14, restou concluído o negócio, não se podendo admitir quaisquer alterações posteriores, como pretendem fazer crer os apelados.
Entendo que os apelados teriam agido de má-fé ao redigir o documento de fls. 53/55, vez que o apelado varão é corretor imobiliário, não sendo crível que teria "esquecido" de colocar no outro documento, a existência de ônus hipotecário.
As partes não podem desdizer o que disseram, modificando o valor da promessa em determinado negócio jurídico em momento posterior, ou seja, não é dada alteração na postura inicial de um negócio após se portar de um mesmo modo por determinado período, uma vez que já criou uma certa expectativa na parte contrária.
Sobre o tema:
"Havendo real contradição entre dois comportamentos, significando o segundo quebra injustificada da confiança gerada pela prática do primeiro, em prejuízo da contraparte, não é admissível dar eficácia à conduta

posterior." (Resp n. 95539-SP Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR)
Ademais, levando-se em consideração que o primeiro pacto foi realizado através de imobiliária, é evidente que a existência de ônus hipotecário teria sido informada de forma bem clara e precisa, bem como de que os compradores assumiriam tal encargo.
Portanto, entendo que são válidas somente a avença de fls.
13/14, inexistindo qualquer obrigação dos autores em relação aos ônus que oneravam o imóvel adquirido pelos mesmos.
Desta forma, voto no sentido de reformar integralmente a decisão recorrida, para julgar procedente a pretensão dos ora apelantes, determinando que os apelados adotem as providências necessárias para transferência definitiva do imóvel, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, principalmente o hipotecário, no prazo improrrogàvel de 30 dias, sob pena de aplicação de multa diária no valor de R$ 150,00, e condenando os mesmos ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$
(três mil e quinhentos reais), nos termos do que dispõe o art. 20, e do CPC.
ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar provimento ao Recurso, nos termos do voto do

Relator.
O julgamento foi presidido pelo Senhor Desembargador PRESTES MATTAR e dele participaram a Senhora Desembargadora ÂNGELA KHURY MUNHOZ DA ROCHA e o Senhor Juiz Convocado JOAO ANTÔNIO DE MARCHI.
Curitiba, 20 de março de 2012.
Desembargador PRESTES MATTAR Presidente e Relator.

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